Vermietung einer Ferienwohnung nur ausnahmsweise gewerbesteuerpflichtig

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Durch die Vermietung von Ferienwohnungen kommt es zu Einkünften aus Vermietung und Verpachtung oder zu Einkünften aus Gewerbebetrieb. Bestehen in der Organisation Ähnlichkeiten mit einem Hotelbetrieb (Beispiel: externes Personal reinigt die Wohnungen und betreut die Gäste), so liegen starke Indizien vor, die auf eine gewerbliche Tätigkeit schließen lassen.
Des Weiteren kann für eine gewerbliche Tätigkeit sprechen, wenn die Wohnung in einem Feriengebiet liegt, eine Feriendienstorganisation die Verwaltung und Vermietung besorgt, die Wohnung immer zur Vermietung zur Verfügung steht oder wenn ein pensionsähnlicher Geschäftsbetrieb vorliegt.
Die Vermietung von Ferienwohnungen ist wie die Vermietung von Wohnraum in der Regel allerdings dem Bereich der Vermögensverwaltung zuzuordnen und nur in Ausnahmefällen als gewerbliche Tätigkeit anzusehen. So zum Beispiel schon das Finanzgericht Baden-Württemberg am 28. September 1998 (Az: 14 K 28/97, EFG 1999 Seite 165).

Problem: Hoteltypische Zusatzleistungen

Ebenso wie bei der Vermietung von Wohnraum an Dauermieter ist auch bei der Vermietung von Ferienwohnungen die Zahl der vermieteten Wohnungen für sich allein kein entscheidender Faktor für die Annahme der Gewerblichkeit. Maßgeblich ist vielmehr, ob die Art und Weise der Vermietung von Ferienwohnungen mit der gewerblichen Tätigkeit eines Hotels oder einer Pension vergleichbar ist. Das setzt voraus, dass die Wohnungen wie Hotel- oder Pensionsräume für kurzfristige Vermietung an wechselnde Mieter ausgestattet sind. Werden die Räumlichkeiten in der Art eines Hotel- oder Pensionsbetriebes angeboten, das heißt, dass sie auch ohne Voranmeldung jederzeit zur Vermietung bereitgehalten werden, und zwar in einem Zustand, der die sofortige Vermietung zulässt, liegt eine sogenannte hotelmäßige Anbietung vor. Ob eine Vermietung hoteltypisch ist, beantwortet sich insbesondere danach, ob und wie häufig die Wohnungen an Personen vermietet werden, die ohne Voranmeldung anreisen. Aber auch die Vergleichbarkeit der baulichen Gestaltung der vermieteten Räume mit einem Hotel- oder Pensionsbetrieb ist nach Auffassung des Finanzgerichts ein Indiz für Gewerblichkeit.

Urteile zur kurzfristigen Vermietung von Wohnungen

Der im obigen Urteil des Finanzgerichts Baden-Württemberg zugrundeliegende Sachverhalt – es wurden 20 Ferienwohnungen vermietet – war weder von häufigen Vermietungen ohne entsprechende Voranmeldungen noch durch über die reine Vermietung hinausgehende weitere Leistungen (zum Beispiel Angebot von Speisen und Getränken, tägliche Zimmerreinigung etc.) gekennzeichnet. Damit lag kein hotelmäßiger Betrieb vor. Die Vermietungstätigkeit war als gewerbesteuerfreie Vermögensverwaltung zu qualifizieren.
Auch im BFH-Beschluss vom 28.09.2010 - X B 42/10 ging es um die Abgrenzung zur hotelmäßigen und damit gewerblichen Vermietung. Danach ist die Vermietung einer Wohnung regelmäßig keine gewerbliche Betätigung, weil die Vermietung in der Regel über den Rahmen der privaten Vermögensverwaltung nicht hinausgeht (BFH- Urteile vom 24. Oktober 2000 IX R 58/97, BFH/NV 2001, 752, und vom 14. Juli 2004 IX R 69/02, BFH/NV 2004, 1640). Anders ist es dann, wenn die Wohnung in hotelmäßiger Weise angeboten wird. Dies setzt voraus, dass neben der Bereithaltung der Räumlichkeiten sachliche und personelle Vorkehrungen erforderlich sind, wie sie mit der üblichen Vermietung von Wohnungen nicht verbunden sind.
Eine solche hotelmäßige und damit gewerbliche Vermietung ist anzunehmen, wenn eine für kurzfristiges Wohnen voll eingerichtete und ausgestattete Eigentumswohnung in einem Feriengebiet im Verbund mit einer Vielzahl gleichartig genutzter Wohnungen anderer Wohnungseigentümer liegt und zu einer einheitlichen Wohnanlage gehört sowie die Werbung für kurzfristige Vermietung und die Verwaltung einer für die Wohnanlage bestehenden Feriendienstorganisation übertragen wurde. Ebenso ist eine gewerbliche Vermietung anzunehmen, wenn eine einzelne Eigentumswohnung außerhalb des Verbundes einer Ferienanlage in hotelmäßiger Weise angeboten wird. Auch die Übernahme von Sonderleistungen führt dazu, dass die Vermietung als gewerbliche Betätigung zu beurteilen ist. Hinweis: Bei zeitweiser Selbstnutzung der Ferienwohnung können entstandene Werbungskosten nicht zu 100 Prozent angesetzt werden. Vielmehr ist festzustellen, in welchen Zeiten eine Vermietung erfolgte. Hierzu gehören auch Leerstandszeiten. Nur für diese Zeiträume können die Werbungskosten anteilig geltend gemacht werden.
Der umfassende Artikel Einkommensteuer bei der Vermietung einer Ferienwohnung beschreibt eingehend die Voraussetzungen und das Verfahren für die mögliche Geltendmachung von Werbungskosten in der EinkommenSteuererklärung. Folgen Sie daher zur Wissenserweiterung diesem vorgenannten Link.

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Hermann-Josef Tenhagen

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Artikel verfasst von

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