Annahme der Vermietungsabsicht auch bei langem Leerstand

  • Zuletzt aktualisiert: 13. Dezember 2012
  • Tipp: Sollen wir Sie zu wichtigen Steuerfragen sowie zu weiteren Themen auf dem Laufenden halten? Abonnieren Sie unseren kostenlosen Newsletter!

    Bitte bestätigen Sie jetzt Ihre Anmeldung!

    Wir haben Ihnen eine E-Mail an Ihre Adresse gesendet.

    Schauen Sie gleich in Ihr E-Mail-Programm.

    Sie haben keine E-Mail erhalten? Kann es sein, dass die Nachricht im SPAM-Ordner Ihres E-Mail-Anbieters gelandet ist?
    Bitte schauen Sie auch dort einmal nach und fügen die Mail-Adresse von Finanztip.de Ihrem Adressbuch hinzu.

Vermieter können das Finanzamt nicht unbegrenzt an den Kosten für leerstehende Wohnungen beteiligen. Nur wenn der Vermieter nachweisen kann, dass er sich ernsthaft und nachhaltig um einen Mieter bemüht, kann er die Kosten für den Unterhalt der Immobilie als Werbungskosten bei den Einkünften aus Vermietung und Verpachtung in der Einkommensteuer-Erklärung absetzen.

Der Bundesfinanzhof hat in mehreren Entscheidungen die Grundsätze und Voraussetzungen präzisiert, nach denen Aufwendungen für langjährig leerstehende Wohnimmobilien als vorab entstandene Werbungskosten bei den Mieteinkünften abziehbar sind. 

Der Bundesfinanzhof hatte im Urteil vom 11.12.2012 - IX R 14/12 über einen solchen Sachverhalt zu befinden. In diesem Urteil hat der Bundesfinanzhof die Grundsätze präzisiert, unter welchen Voraussetzungen Aufwendungen für langjährig leerstehende Wohnimmobilien als vorab entstandene Werbungskosten bei den Einkünften aus Vermietung und Verpachtung abziehbar sind. Danach gilt als Faustregel: Wenn sich eine Wohnung oder ein Haus nicht vermieten lässt, müssen Vermieter auch bereit sein, von ihren Forderungen abzurücken - sowohl beim Mietpreis als auch bei der Auswahl der Mieter.

Zum Sachverhalt im Urteilsfall: In dem Verfahren ging es um zwei Wohnobjekte in einem vom Kläger (teilweise) selbst bewohnten, 1983 bezugsfertig gewordenen Haus: Eine Wohnung im ersten Obergeschoss war bis August 1997 vermietet; seitdem steht sie leer. Der Kläger schaltete etwa vier Mal im Jahr Chiffreanzeigen in einer überregionalen Zeitung, in denen er die Wohnung möbliert zur Anmietung anbot. Die Miethöhe errechnete er aus dem jeweils aktuellen Mietspiegel. Nach Angaben des Klägers hätten sich bis heute keine „geeignet erscheinenden Mieter“ gemeldet. Ein im Dachgeschoss des Hauses liegendes Zimmer mit Bad war zu keinem Zeitpunkt vermietet.

Nach Angaben des Klägers sei eine Vermietung auch nicht (mehr) beabsichtigt; in früheren Jahren habe er aber gelegentlich (erfolglos) Aushänge in der Nachbarschaft angebracht, mit denen das Zimmer zur Anmietung angeboten wurde. Wegen des Leerstands machte der Kläger in seinen Einkommensteuererklärungen Werbungskostenüberschüsse aus Vermietung und Verpachtung geltend, die weder das Finanzamt noch das Finanzgericht unter Hinweis auf eine fehlende Vermietungsabsicht des Klägers berücksichtigten. Der BFH wies die Revision des Klägers als unbegründet zurück.

Auszug aus der Urteilsbegründung: Der BFH ging davon aus, dass der Kläger keine ernsthaften und nachhaltigen Vermietungsbemühungen entfaltet habe. Zwar stehe es dem Steuerpflichtigen frei, die im Einzelfall geeignete Art und Weise der Platzierung eines von ihm angebotenen Mietobjekts am Wohnungsmarkt und ihrer Bewerbung selbst zu bestimmen. Eine Berücksichtigung der für das Dachgeschosszimmer entstandenen Aufwendungen komme aber schon deshalb nicht in Betracht, weil der Kläger dieses Objekt gar nicht habe vermieten wollen.

Aber auch die für die Wohnung im ersten Obergeschoss angefallenen Kosten könnten nicht abgezogen werden. Denn die geschalteten Zeitungsanzeigen seien erkennbar nicht erfolgreich gewesen; daher hätte der Kläger sein Verhalten anpassen und sowohl geeignetere Wege der Vermarktung suchen als auch seine Vermietungsbemühungen intensivieren müssen. Zudem sei es dem Kläger zuzumuten gewesen, Zugeständnisse (etwa bei der Miethöhe oder im Hinblick auf die für ihn als Mieter akzeptablen Personen) zu machen. Da der Kläger dies nicht getan habe, sei davon auszugehen, dass er den Entschluss zur Einkünfteerzielung aufgegeben habe.

Ein Leitsatz des Urteils lautet: Aufwendungen für eine Wohnung, die nach vorheriger, auf Dauer angelegter Vermietung leersteht, sind auch während der Zeit des Leerstands als Werbungskosten abziehbar, solange der Steuerpflichtige den ursprünglichen Entschluss zur Einkünfteerzielung im Zusammenhang mit dem Leerstand der Wohnung nicht endgültig aufgegeben hat.

Dies deckt sich auch mit einer Entscheidung des Finanzgerichtes Saarland vom 23. 05.2006 - 1 K 443/02 mit der folgenden redaktionellen Aussage: Steht eine Immobilie leer, die auf Dauer vermietet werden sollte, sind Unterhaltungsaufwendungen als Werbungskosten bei den Einkünften aus Vermietung und Verpachtung abziehbar, solange der Steuerpflichtige seine Einkunftserzielungsabsicht nicht endgültig aufgegeben hat. Auch bei einem Leerstand von über zehn Jahren kann ein Streben nach einem Überschuss vorliegen, wenn sich die Vermietungsabsicht aus anderen Umständen ergibt.Derartige Umstände sind beispielsweise anzunehmen, wenn Renovierungsarbeiten wegen finanzieller Engpässe vorübergehend nicht beendet werden können und es deswegen zu einem längeren Leerstand kommt.

  • Tipp: Sollen wir Sie zu wichtigen Steuerfragen sowie zu weiteren Themen auf dem Laufenden halten? Abonnieren Sie unseren kostenlosen Newsletter!

    Bitte bestätigen Sie jetzt Ihre Anmeldung!

    Wir haben Ihnen eine E-Mail an Ihre Adresse gesendet.

    Schauen Sie gleich in Ihr E-Mail-Programm.

    Sie haben keine E-Mail erhalten? Kann es sein, dass die Nachricht im SPAM-Ordner Ihres E-Mail-Anbieters gelandet ist?
    Bitte schauen Sie auch dort einmal nach und fügen die Mail-Adresse von Finanztip.de Ihrem Adressbuch hinzu.

Sollen wir Sie
zu wichtigen Steuerfragen
sowie zu weiteren Themen auf dem Laufenden halten?

Einmal pro Woche die wichtigsten Verbraucher-Tipps - kostenlos und werbefrei direkt in Ihr Postfach.

  • Wertvolle Spartipps für Ihr Geld
  • Urteile, die Sie kennen sollten
  • Updates zu unseren beliebten Rechnern und Musterschreiben
  • Unverbindlich und jederzeit kündbar


Finanztip-Chefredakteur
Hermann-Josef Tenhagen

Vielen Dank für Ihre Anmeldung

Bitte bestätigen Sie Ihre E-Mail-Adresse

  1. Schauen Sie gleich in Ihrem Postfach nach.
  2. Öffnen Sie die Mail von Finanztip Newsletter.
  3. Klicken Sie auf den Bestätigungslink.

Schauen Sie bitte auch im Spam-Ordner nach.

Finanztip Newsletter

  • Jede Woche die besten Tipps
  • Absolut kostenlos
  • 100% werbefrei

Neu auf Finanztip

Finanztip bei Twitter