Änderung des Umlagenschlüssels im Wohnungseigentum

  • Zuletzt aktualisiert: 13. Dezember 2012

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Die Vereinbarung eines Umlageschlüssels ist nicht zwingend erforderlich. Sofern kein Schlüssel für die Verteilung der Nebenkosten vorgesehen ist, so erfolgt die Kostenumlage nach der Wohnfläche. Der Umlageschlüssel für Betriebskosten kann von einer Wohnungseigentümer-Gemeinschaft durch Mehrheitsbeschluss grundsätzlich zwar geändert werden. Eine rückwirkende Änderung ist aber nur im absoluten Ausnahmefall möglich: Beispiel: Der alte Verteilerschlüssel ist unbrauchbar oder fehlerhaft bzw. führt zu vollkommen untragbaren bzw. ungerechten Umlagen. Entsprechende Grundsätze enthält das BGH-Urteil vom 09.07.2010 - V ZR 202/09.

Transparenz bei Abänderung eines Umlageschlüssels

Im Urteil vom 09.07.2010 hat der BGH die künftige Änderung des Umlageschlüssels untersagt. So ging aus dem Beschluss der Eigentümerversammlung nicht hervor, dass der Verteilerschlüssel geändert wurde. Inbesondere wenn der neue UMlageschlüssel von der Teilungserklärung abweicht, dürfe er aus Transparenzgründen nicht einfach kommentarlos der Abrechnung zugrunde gelegt werden.

So stellt der BGh die folgenden Grundsätze auf: Die Abänderung eines Umlageschlüssels nach § 16 Abs. 3 WEG muss transparent gestaltet werden; hierfür genügt es nicht, dass einer Abrechnung oder einem Wirtschaftsplan lediglich der neue Schlüssel zugrunde gelegt wird. Eine rückwirkende Änderung des Umlageschlüssels nach § 16 Abs. 3 WEG entspricht in der Regel nicht den Grundsätzen einer ordnungsgemässen Verwaltung. Der § 16 Abs. 4 WEG weist den Wohnungseigentümern nicht die Kompetenz zu, einen die Ansammlung von Instandhaltungsrücklagen betreffenden Verteilungsschlüssel zu ändern.

Änderung Umlageschlüssel durch einfachen Mehrheitsbeschluss

Die Vereinbarung eines Umlageschlüssels ist nicht zwingend erforderlich. Sofern kein Schlüssel für die Verteilung der Nebenkosten vorgesehen ist, so erfolgt bei Wohnungen die Umlage der Kosten § 556a Abs. 1 BGB nach der Wohnfläche. Es wird dann der Anteil der eigenen Wohnfläche zu der gesamten Wohnfläche ermittelt. Betriebskosten, die von einem erfassten Verbrauch oder einer erfassten Verursachung durch die Mieter abhängen, sind hingegen nach einem Maßstab umzulegen, der dem unterschiedlichen Verbrauch oder der unterschiedlichen Verursachung Rechnung trägt.

Durch einen einfachen Mehrheitsbeschluss sind auch Änderungen der von der Teilungserklärung abweichenden Umlageschlüssel für die Betriebskosten für die Zukunft möglich. Es bedarf jedoch eines ausdrücklichen Beschlusses für die künftige Änderung des Kostenumlageschlüssels. Die alleinige Änderung in einem vorgelegten und zu beschliessenden Wirtschaftsplan ist nicht ausreichend. Es ist mithin ein separater Beschluss in der Eigentümerversammlung über die beabsichtigten Änderung des Umlageschlüssels erforderlich. Dagegen gilt: Die Zahlungen zur Instandhaltungsrücklage stellen aber keine Betriebs- oder Verwaltungskosten dar und können daher nicht durch einfachen Mehrheitsbeschluss geändert werden.

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