Immobilienverkauf

Vorfälligkeitsentschädigung von der Steuer absetzen

Das Wichtigste in Kürze

  • Bei einer vorzeitigen Tilgung Ihrer Baufinanzierung verlangt die Bank eine Vorfälligkeitsentschädigung für entgangene Zinsen.
  • Sind Sie Eigentümer einer vermieteten Immobilie, können Sie grundsätzlich diese Zahlung als Werbungskosten von Ihren Einkünften aus Vermietung und Verpachtung absetzen.
  • Fällt eine Vorfälligkeitsentschädigung an, weil Sie das vermietete Objekt schuldenfrei verkaufen wollen und deshalb vorzeitig tilgen, können Sie das nicht als Werbungskosten geltend machen.
  • Bei einem Verkauf können Sie die Kosten für die vorzeitige Tilgung aber als Veräußerungskosten vom Gewinn des Verkaufs abziehen.
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Falls Sie Ihren Immobilienkredit vorzeitig tilgen, verlangt die Bank von Ihnen eine sogenannte Vorfälligkeitsentschädigung. Dadurch möchte sich das Geldinstitut die Zinsen, die ihm durch die vorzeitige Rückzahlung entgangen sind, von Ihnen erstatten lassen. Aber können Sie diese Zahlung in Ihrer Steuererklärung als Werbungskosten geltend machen?

Vorfälligkeitsentschädigung bei Umschuldung

Haben Sie eine Baufinanzierung aufgenommen, um eine vermietete Immobilie zu erwerben, können Sie die Zinsen als Werbungskosten steuerlich berücksichtigen. Denn sie stehen in einem wirtschaftlichen Zusammenhang mit Ihren Einkünften aus Vermietung und Verpachtung (§ 9 Abs. 1 Satz 3 Nr. 1 EStG).

Darüber hinaus können Sie die Kosten einer Vorfälligkeitsentschädigung in der Steuererklärung als Werbungskosten angeben. Denn die Vorfälligkeitsentschädigung ist ein Nutzungsentgelt für das Darlehen, auch wenn Sie den Vertrag früher beendet haben.

Sie können die Vorfälligkeitsentschädigung als Werbungskosten bei der Einkunftsart Vermietung und Verpachtung in der Steuererklärung angeben, wenn folgende Kriterien zutreffen:

  • Zur Finanzierung einer vermieteten Wohnung wurde ein Kredit aufgenommen.
  • Dieser Kredit wurde wegen einer Umschuldung vorzeitig getilgt.
  • Die bisher vermietete Wohnung wird weiterhin von Ihnen vermietet.

Vorfälligkeitsentschädigung bei Verkauf

Haben Sie allerdings die Immobilie verkauft, deshalb den Kredit getilgt und eine Vorfälligkeitsentschädigung gezahlt, können Sie diese laut BFH nicht steuerlich als Werbungskosten geltend machen (BFH, Urteil vom 11. Februar 2014, Az. IX R 42/13). In diesem Fall ist die Zahlung durch den Verkauf veranlasst – und steht nicht mehr mit der Vermietung in Zusammenhang (BFH, Urteil vom 6.  Dezember 2005, Az. VIII R 34/04).  

Auch wenn Sie das Haus oder die Wohnung verkauft und mit dem Gewinn ein neues Mietobjekt erworben haben, können Sie eine Vorfälligkeitsentschädigung nicht mehr als Werbungskosten absetzen. Der BFH hält an dieser Rechtsprechung nicht länger fest (BFH, Urteil vom 11. Februar 2014, Az. IX R 42/13, Rz. 12).

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Tipp

Vorfälligkeitsentschädigung kann vom Gewinn abgezogen werden

Da Sie beim Verkauf der Immobilie eine Vorfälligkeitsentschädigung nicht als Werbungskosten bei den Einkünften aus Vermietung geltend machen können, denken Sie daran, die Zahlung als Veräußerungskosten beim Verkauf zu berücksichtigen. Sie können Ihren Veräußerungsgewinn, den Sie versteuern müssen, dadurch senken (§ 23 Abs. 1 Satz 1 Nr. 1 EStG).

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Finanztip-Chefredakteur
Hermann-Josef Tenhagen

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Artikel verfasst von

Dr. Britta Beate Schön

Finanztip-Expertin für Recht

Britta Beate Schön ist bei Finanztip für sämtliche Rechtsthemen zuständig. Die promovierte Juristin und Rechtsanwältin war als Leiterin der Rechtsabteilung bei Finanzdienstleistern wie der Telis Finanz AG und der Interhyp tätig. Vorher lehrte und forschte sie in Japan als DAAD-Junior-Professorin für deutsches und Europarecht. Ihr Studium absolvierte sie in Münster, Genf, Regensburg und Leipzig. Die Autorin erreichen Sie unter britta.schoen@finanztip.de.