Nach Wohnungsumwandlung

Wann Mieter ein Vorkaufsrecht haben

Das Wichtigste in Kürze

  • Jeder Mieter hat ein gesetzliches Vorkaufsrecht für den Fall, dass seine Wohnung in einem Mehrfamilienhaus in eine Eigentumswohnung umgewandelt und anschließend verkauft wird.
  • Der Vermieter muss den Mieter informieren und ihm den notariellen Kaufvertrag zukommen lassen.
  • Der Mieter hat zwei Monate Zeit zu überlegen, ob er zu diesen Konditionen selbst kaufen will. Er muss das schriftlich gegenüber dem Vermieter erklären.
  • Informiert der Eigentümer den Mieter nicht rechtzeitig oder gar nicht über den Verkauf, kann der Mieter Schadensersatz verlangen.
  • Unser Tipp: Bleiben Sie rund um das Thema Mietrecht immer auf dem Laufenden - mit unserem kostenlosen Newsletter!

    Bitte bestätigen Sie jetzt Ihre Anmeldung!

    Wir haben Ihnen eine E-Mail an Ihre Adresse gesendet.

    Schauen Sie gleich in Ihr E-Mail-Programm.

    Sie haben keine E-Mail erhalten? Kann es sein, dass die Nachricht im SPAM-Ordner Ihres E-Mail-Anbieters gelandet ist?
    Bitte schauen Sie auch dort einmal nach und fügen die Mail-Adresse von Finanztip.de Ihrem Adressbuch hinzu.

Mieter sind zu Recht alarmiert, wenn ihre Wohnung in eine Eigentumswohnung umgewandelt und verkauft werden soll. Denn neue Eigentümer erhöhen oft die Miete oder kündigen wegen Eigenbedarfs. Mieter sind der Situation aber nicht völlig ausgeliefert, sie haben unter anderem ein gesetzliches Vorkaufsrecht.

Vorkaufsrecht soll Mieter vor Spekulation schützen

Gerade in Ballungsräumen werden Mehrfamilienhäuser oft erst in Eigentumswohnungen umgewandelt und dann veräußert. Der Verkauf einzelner Wohnungen ist oft lukrativer als der Verkauf des ganzen Hauses. Das Vorkaufsrecht kommt genau in dieser Situation zum Tragen und soll den Mieter vor Wohnungsspekulanten schützen, so der Bundesgerichtshof (BGH, Urteil vom 21. Januar 2015, Az. 51/14).

Der Vermieter ist nämlich verpflichtet, den Mieter über den Kaufvertrag sowie dessen Vorkaufsrecht zu informieren und ihm eine Abschrift des notariellen Vertrages zukommen lassen (§ 577 Abs. 2 BGB). Macht der Mieter dann von seinem Recht Gebrauch, kann er die Wohnung zu denselben Konditionen erwerben, die in dem Kaufvertrag mit dem Dritten vereinbart wurden. Es kann deshalb sein, dass der Mieter auch eine Maklerprovision zahlen muss, falls im ursprünglichen Vertrag eine solche vereinbart war (BGH, Urteil vom 14. Dezember 1995, Az. III ZR 34/95).

Zwar werden sich viele Mieter den Kauf nicht leisten können, doch für manche könnte es der Anstoß zum Kauf sein. Wie Sie den Kauf finanzieren können, lesen Sie in unserem Ratgeber Baufinanzierung.

Ausnahmen vom Vorkaufsrecht

Das Vorkaufsrecht besteht nur beim ersten Verkauf nach der Umwandlung. Erwirbt ein Familienangehöriger oder eine sonst zum Hausstand des Erstkäufers gehörende Person die Wohnung, hat der Mieter kein Vorkaufsrecht (§ 577 Abs. 1 Satz 2 BGB) mehr. Gleiches gilt, wenn der Vermieter das Gebäude als Ganzes verkauft.

Vereitelung des Vorkaufsrechts

Versucht der Eigentümer das Vorkaufsrecht zu vereiteln, indem er einen überhöhten Kaufpreis vereinbart, ist das sittenwidrig und damit nichtig. Das gilt zumindest, sofern diese Regelung nur den Zweck hat, den Mieter vom Kauf abzuhalten, urteilte der Bundesgerichtshof (BGH, Urteil vom 15. Juni 2005, Az. VIII ZR 271/04). In dem Fall hatte ein Eigentümer mehrere Wohnungen in einem Mehrfamilienhaus zu einem Gesamtpreis erworben. Die Wohnung, die der Mieter aufgrund des Vorkaufsrechts erwerben wollte, war etwa doppelt so teuer wie alle anderen Wohnungen im Haus, obwohl sie nicht besser ausgestattet war. Die Preisgestaltung hatte damit keinen plausiblen Grund, außer den, den Mieter nicht zum Zuge kommen zu lassen.

Finanztip-Musterschreiben für das Vorkaufsrecht

Der Mieter muss dem Vermieter schriftlich mitteilen, dass er sein gesetzliches Vorkaufsrecht wahrnehmen will (§ 577 Abs. 3 BGB). Die Erklärung muss nicht vom Notar beurkundet werden. Mieter können dazu unser Musterschreiben verwenden.

Für seine Entscheidung hat der Mieter zwei Monate Zeit, nachdem der Vermieter ihm den notariellen Kaufvertrag vorgelegt hat (§ 469 Abs. 2 BGB).

Schadensersatz verlangen, falls der Vermieter nicht informiert hat

Mieter können von ihrem Vermieter Schadensersatz verlangen, wenn er sie nicht rechtzeitig über den Wohnungsverkauf informiert hat (§§ 280 Abs. 1, 577 BGB). Das kann für den Vermieter ziemlich teuer werden. Wie hoch der Schaden ist, hängt vom Einzelfall ab.

Mieter können sogar einen entgangenen Gewinn verlangen, wie der Bundesgerichtshof im Urteil vom 21. Januar 2015 bestätigte. (Az. VIII ZR 51/14). In dem Fall hatte ein Vermieter den Mieter nicht über den anstehenden Verkauf informiert. Als der neue Eigentümer dem Mieter die Wohnung dann später zu einem Preis von rund 270.000 Euro verkaufen wollte, errechnete die Mieterin einen entgangenen Gewinn von rund 80.000 Euro. Das Gericht hat der Mieterin Recht gegeben.

Unser Tipp: Bleiben Sie rund um das Thema Mietrecht immer auf dem Laufenden - mit unserem kostenlosen Newsletter!

Bitte bestätigen Sie jetzt Ihre Anmeldung!

Wir haben Ihnen eine E-Mail an Ihre Adresse gesendet.

Schauen Sie gleich in Ihr E-Mail-Programm.

Sie haben keine E-Mail erhalten? Kann es sein, dass die Nachricht im SPAM-Ordner Ihres E-Mail-Anbieters gelandet ist?
Bitte schauen Sie auch dort einmal nach und fügen die Mail-Adresse von Finanztip.de Ihrem Adressbuch hinzu.

Vorkaufsrecht kann auch vereinbart werden

Es kann sein, dass Mieter und Vermieter vorbeugend ein Vorkaufsrecht vereinbaren wollen. Das ist zum Beispiel sinnvoll, wenn der Mieter Geld in die Renovierung der Wohnung stecken will. Die Vereinbarung muss notariell beurkundet werden, ansonsten ist sie nichtig (§§ 311 b, 125 BGB). Sie können entweder allein die Vereinbarung zum Vorkaufsrecht beurkunden lassen oder den gesamten Mietvertrag inklusive Vorkaufsrecht. Das ist allerdings mit Notarkosten verbunden. Es empfiehlt sich, die Absprache im Grundbuch eintragen zu lassen. Holen Sie sich dazu Rat vom Notar.

Mehr in unserem Ratgeber Rechtsschutzversicherung

Julia Rieder
von Finanztip,
Expertin für Versicherungen

Ein Rechtsstreit kann teuer werden

  • Rechtsschutz ist sinnvoll, aber kein Muss.
  • Viele Fälle, etwa rund um Hausbau oder Scheidung, sind nicht versichert.
  • Wir zeigen gute Tarife zu einem fairen Preis.

» Zum Ratgeber

Sollen wir Sie
rund um das Thema Mietrecht
sowie zu weiteren Themen auf dem Laufenden halten?

Einmal pro Woche die wichtigsten Verbraucher-Tipps - kostenlos und werbefrei direkt in Ihr Postfach.

  • Wertvolle Spartipps für Ihr Geld
  • Urteile, die Sie kennen sollten
  • Updates zu unseren beliebten Rechnern und Musterschreiben
  • Unverbindlich und jederzeit kündbar


Finanztip-Chefredakteur
Hermann-Josef Tenhagen

Vielen Dank für Ihre Anmeldung

Bitte bestätigen Sie Ihre E-Mail-Adresse

  1. Schauen Sie gleich in Ihrem Postfach nach.
  2. Öffnen Sie die Mail von Finanztip Newsletter.
  3. Klicken Sie auf den Bestätigungslink.

Schauen Sie bitte auch im Spam-Ordner nach.

Finanztip Newsletter

  • Jede Woche die besten Tipps
  • Absolut kostenlos
  • 100% werbefrei

Artikel verfasst von

Dr. Britta Beate Schön

Finanztip-Expertin für Recht

Britta Beate Schön ist bei Finanztip für sämtliche Rechtsthemen zuständig. Die promovierte Juristin und Rechtsanwältin war als Leiterin der Rechtsabteilung bei Finanzdienstleistern wie der Telis Finanz AG und der Interhyp tätig. Vorher lehrte und forschte sie in Japan als DAAD-Junior-Professorin für deutsches und Europarecht. Ihr Studium absolvierte sie in Münster, Genf, Regensburg und Leipzig. Die Autorin erreichen Sie unter [email protected].