Wertsicherungsklausel im Gewerbemietvertrag

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Keine Genehmigungsbefugnis des Bundesamtes für Wirtschaft bei Wertsicherungsklausel in Gewerbemietverträgen nach der Preisklauselverordnung

Wie kann ein Vermieter die Miete gegenüber seinem Gewerbemieter erhöhen, wenn in einem vor dem 1.1.1999 geschlossenen Mietvertrag vereinbart ist, dass die Miete entsprechend der Entwicklung einer sog. Indexreihe (heute meist: Verbraucherpreisindex für Deutschland Stand 2000=100) steigt oder fällt, wenn keine Vertragspartei für diese Wertsicherungsklausel eine Genehmigung nach dem zum 31.12.1998 ausgelaufenen Währungsgesetz (WährungsG) eingeholt hat? Die Rechtslage ist unübersichtlich:

Nach der bis zum 31.12.1998 geltenden Rechtslage entfaltete eine in einem Gewerbemietvertrag vereinbarte sog. Wertsicherungsklausel nur dann Wirkung, wenn sie auf Antrag einer Vertragspartei von der jeweils örtlich zuständigen Landeszentralbank genehmigt wurde oder diese feststellte, dass die Klausel einer Genehmigung nicht bedurfte (Negativattest). Solange eine erforderliche Genehmigung fehlte, konnte keine Vertragspartei unter Berufung auf die Wertsicherungsklausel eine Anpassung der Miete verlangen. Bei einem entsprechenden Antrag des Vermieters oder Mieters prüfte die Landeszentralbank die Übereinstimmung der Wertsicherungsklausel nach § 3 Satz 2 WährungsG auf der Basis der seinerzeit hierzu verabschiedeten Bundesbankgrundsätze zur Genehmigung von Währungsklauseln. Genügte die Klausel den Bundesbankgrundsätzen, wurde die Genehmigung erteilt, anderenfalls abgelehnt. Eine einmal erteilte Genehmigung behielt ihre Wirkung auch nach Außerkrafttreten des WährungsG und gilt für fortbestehende Verträge noch heute (§ 8 Satz 1 PreisklauselVO).

Wenn sich aber die Vertragsparteien bis zum 31.12.1998 um die Genehmigung nach dem WährungsG nicht bemühten, ist nun für die Frage der Wirksamkeit der Wertsicherungsklausel die seit dem 1.1.1999 geltende Preisklauselverordnung (PreisklauselVO) zu beachten, die andere Spielregeln aufstellt. Das Bundesamt für Wirtschaft in Frankfurt, welches nun nach der PreisklauselVO anstelle der Landeszentralbanken für die Wertsicherungsklauseln zuständig ist, prüft in solchen Fällen die Wertsicherungsklausel ausschließlich auf ihre Vereinbarkeit mit dem seit dem 01.01.1999 geltenden Preisrecht. Es spielt also keine Rolle, ob die Wertsicherungsklausel nach dem WährungsG möglicherweise genehmigungsfähig war. Stattdessen ist die Rechtslage wie folgt: Die Wertsicherungsklausel gilt dann als genehmigt (sog. Genehmigungsfiktion), wenn sie die aus den § 4 Absatz 1 der PreisklauselVO folgenden Anforderungen erfüllt. Diese Genehmigungsfiktion kann auch dann eintreten, wenn der Vertrag vor dem 01.01.1999 geschlossen wurde, vorausgesetzt die Genehmigungsfähigkeit wurde nicht von einer Landeszentralbank unter Geltung des WährungsG vor dem 31.12. 1998 bestandskräftig verneint.

Sofern die Vertragsparteien heutzutage uneins sind, ob die Wertsicherungsklausel nach der PreisklauselVO als genehmigt gilt, bestätigt das Bundesamt für Wirtschaft auf konkrete Anfrage, ob die Klausel als genehmigt gilt oder nicht. Das Bundesamt für Wirtschaft kann allerdings bei Gewerbemietverträgen nur die Übereinstimmung der Klausel mit den Vorgaben der PreisklauselVO bestätigen oder verneinen, sie aber nicht ? genehmigen?. Denn zum einen regelt § 4 Absatz 1 PreisklauselVO abschließend, wann die Genehmigungsfiktion für eine vereinbarte Wertsicherungsklausel bei Gewerbemietverträgen greift. Und zum anderen hält die PreisklauselVO keine Ermächtigungsgrundlage für das Bundesamt für Wirtschaft bereit, eine von den die Genehmigungsfiktion auslösenden Kriterien des § 4 Absatz 1 PreisklauselVO abweichende Wertsicherungsklausel gleichwohl zu genehmigen. Eine Wertsicherungsklausel, die die Kriterien der PreisklauselVO nicht erfüllt, ist und bleibt somit unwirksam. Dies gilt natürlich auch oder erst recht für nach dem 1.1.1999 geschlossene Gewerbemietverträge.

Folgende Kriterien müssen erfüllt sein, um die Genehmigungsfiktion nach der PreisklauselVO auszulösen: Die Entwicklung der Miete muss an einen nach der PreisklauselVO zugelassenen Index gekoppelt werden, wobei eine Variabilität sowohl nach oben als auch nach unten bestehen muss. Eine Wertsicherungsklausel, die nur bei Anstieg des Indexes eine Erhöhung der Miete, nicht aber bei Absinken auch eine Reduzierung zuläßt, gilt nicht als genehmigt. Eine Genehmigungsfiktion tritt weiter nur ein, wenn der Vermieter für die Dauer von mindestens zehn Jahren auf das Recht zur ordentlichen Kündigung verzichtet hat oder der Mieter das Recht hat, die Vertragsdauer auf mindestens zehn Jahre zu verlängern.

Haben die Vertragsparteien eine Wertsicherungsklausel vereinbart, welche die Genehmigungsfiktion nicht auszulösen vermag, so haben sie es in der Hand, einvernehmlich eine zulässige Wertsicherungsklausel zu vereinbaren. Können die Parteien sich ? wie so oft - nicht einigen, gilt folgendes: Läßt der Vertrag darauf schliessen, dass die Parteien bei Kenntnis der Unzulässigkeit der gewählten Formulierung von vorneherein etwas anderes vereinbart hätten, ersetzt die Rechtsprechung die nach der PreisklauselVO nicht der Genehmigungsfiktion genügende Wertsicherungsklausel durch eine nach der PreisklauselVO zulässige oder durch einen sog. Leistungsvorbehalt, um die Unwirksamkeit des gesamten Vertrages (§ 139 BGB) zu vermeiden. Ein Leistungsvorbehalt läßt eine Mietanpassung zu, sobald sich der Index um die nach dem Vertrag gewollte Größe verändert hat. Allerdings ändert sich dann die Miete nicht automatisch in gleicher Höhe wie die Indexentwicklung, sondern löst nur die nach anderen Maßstäben (Ortsüblichkeit) zu beurteilende Anpassungmöglichkeit für die Miete aus. Enthält ein Vertrag einen solchen Leistungsvorbehalt oder wird ein solcher im Rahmen ergänzender Vertragsauslegung eingesetzt, so kann sich auch bei steigendem Index ein Anspruch auf Herabsetzung des Mietzinses ergeben, wenn seit der letzten Vereinbarung der Miete die ortsübliche Miete gefallen ist. Bei einem sog. Leistungsvorbehalt ist die Indexveränderung also nicht Maßstab für die Mietanpassung, sondern nur der Auslöser für die nach anderen Kriterien vorzunehmende Anpassung.

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Artikel verfasst von

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