Vorsicht bei bestehen bleibenden Rechten in der Zwangsversteigerung

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Ein Bieter kann sein Gebot nicht wegen einer Fehlvorstellung über den Umfang der nach den Versteigerungsbedingungen bestehen bleibenden Rechte anfechten (BGH Beschluss vom 05.06.2008, V ZB 150/07). Worum geht es?

Die Zwangsversteigerung einer Immobilie hält so manche versteckte Falle für den unerfahrenen Bieter bereit. Die größte Gefahr droht, wenn der Bieter meint, nur den von ihm gebotenen Barbetrag zahlen zu müssen, aber daneben noch Rechte der Gläubiger bestehen bleiben. Leicht kann es dann dazu kommen, dass der Ersteher dann wesentlich mehr zahlen muss, als er sich ursprünglich gedacht hat.

So ging es auch dem leichtsinnig agierenden Käufer beim Amtsgericht in Celle. Der Verkehrswert der zur Versteigerung anstehenden Immobilie war auf € 245.000,- taxiert worden. Die Bank, die die Versteigerung eingeleitet hatte, war Inhaberin von insgesamt 6 Grundschulden, die in Abt. III, lfd. Nr. 2, 3, 4, 5, 6 und 9 des Versteigerungsobjektes gebucht waren. Sie betrieb die Versteigerung nicht aus dem besten Recht (lfd. Nr. 2), sondern aus dem nachrangigen Recht lfd. Nr.5. Dass deswegen die vorrangigen Grundschulden lfd. Nr. 2, 3 und 4 von dem Ersteher zusätzlich zu der Zahlung des (baren) Meistgebots zu übernehmen waren, gab der Rechtspfleger zu Beginn des Versteigerungstermins im November 2007 allen im Gerichtssaal anwesenden Bietinteressenten bekannt. Ebenso dass die bestehen bleibenden Rechte einen Wert von ca. 45.000,- € hatten. Der spätere Ersteher war zu diesem Zeitpunkt allerdings nicht im Saal, weil er sich verspätet hatte. Er erschien erst, als die Bietzeit bereits begonnen hatte, gab nun schnell ein Gebot von € 70.000,- ab und entfernte sich gleich wieder, um ein Telefonat zu führen. Nachdem er wieder in den Saal zurückgekehrt war, klärte ein anwesenden Mitarbeiter der versteigernden Bank ihn über den Umstand auf, dass er neben seinem Bargebot auch die bestehen bleibenden Rechte direkt gegenüber der Gläubigerin abzulösen habe.

Der Bieter war erstaunt und erklärte, davon bei Abgabe des Gebots nichts gewusst zu haben. Da kein Anwesender ein höheres Gebot abgab, blieb er zu allem Überfluss auch Meistbietender. Er beantragte nun, ihm den Zuschlag nicht zu erteilen oder jedenfalls über den Zuschlag nicht noch im Versteigerungstermin zu entscheiden, damit er sich beraten lassen könne. Am nächsten Tag erklärte er gegenüber dem Versteigerungsgericht, dass er seine Gebot anfechte, weil er sich über den Umstand geirrt habe, dass er zusätzlich zu seinem Bargebot von € 70.000,- noch die bestehen bleibenden Rechte im Wert von € 45.000,- abzulösen habe. Das Versteigerungsgericht erteilte einige Tage später gleichwohl den Zuschlag.

Gegen diese Entscheidung prozessierte der unfreiwillige Ersteher bis zum Bundesgerichtshof, jedoch vergeblich. Ob, so der BGH, das im Versteigerungstermin abgegebene Gebot überhaupt angefochten werden könne, brauche gar nicht entschieden zu werden. Denn es läge im rechtlichen Sinne gar kein Grund für eine Anfechtung wegen Irrtums vor. Der Ersteher habe mit seinem Gebot in erster Linie das Eigentum an der Immobilie erwerben wollen. Das habe er auch durch den Zuschlag geschafft. Dass an den Zuschlag noch weitere, mittelbar eintretende Rechtsfolgen geknüpft seien – hier dass die bestehen bleibenden Rechte übernommen werden müssen – könne die Irrtumsanfechtung nicht rechtfertigen. Denn diese Rechtsfolgen würden rechtlich zu dem Versteigerungsverfahren passen.

Damit handele es sich nur um einen unbeachtlichen Motivirrtum, der keine Anfechtung rechtfertige.

Die auch für Juristen schwer verdauliche Kost, welcher Irrtum wann eine Anfechtung rechtfertigt, soll hier nicht weiter vertieft werden. Jedenfalls – so auch der historische Rückblick in der Entscheidung des BGH – muss bei der Versteigerung nach dem seit mehr als hundert Jahren geltenden Zwangsversteigerungsgesetz beherzigt werden, dass ein Gebote nur noch in dem bar zu zahlenden Betrag und nicht mehr – wie nach dem in Preußen, Sachsen und Bayern zuvor geltenden Landesrecht – entsprechend dem vom Bieter insgesamt zu tragenden Aufwand unter Anrechnung des Kapitalbetrages der zu übernehmenden Rechte abzugeben ist. Die Teilnahme am Bietgeschäft erfordert deshalb vom Bieter, zur Bestimmung seiner tatsächlichen Belastung bei der Abgabe eines Gebots auch die Rechte am versteigerten Grundstück zu berücksichtigen, die nach Maßgabe der Versteigerungsbedingungen bestehen bleiben. Wenn dem Bieter dabei ein Fehler unterläuft, muss er Lehrgeld zahlen.

In der Zwangsversteigerung kommt es in der Praxis gar nicht so häufig vor, dass wie in dem entschiedenen Falle Rechte bestehen bleiben. Meist wird die Zwangsversteigerung vom Gläubiger mit dem besten Rang betrieben, so dass alle Rechte aus Abt. III wegfallen. In der Teilungsversteigerung, bei der sich eine Miteigentümergemeinschaft, eine BGB-Gesellschaft oder eine Erbengemeinschaft auseinandersetzt, ist das Bestehen Bleiben von Rechten allerdings die Regel und verkompliziert die Auseinandersetzung manchmal beträchtlich. Gerade dort herrscht bei den Beteiligten häufig die Fehlvorstellung, dass es auf die bestehen bleibenden Rechte wirtschaftlich nicht wesentlich ankomme, da diesen wegen zwischenzeitlich erfolgter Tilgungen keine oder nur geringe Forderungen mehr zu Grunde lägen. Eben dies spielt aber in der Versteigerung überhaupt keine Rolle. Auch wenn alle durch die Grundschuld besicherten Forderungen bereits getilgt sind, muss der Ersteher in Höhe des eingetragenen Nominalbetrages die noch nicht gelöschte Grundschuld gegenüber dem Inhaber durch Zahlung ablösen, wenn sie nach den Versteigerungsbedingungen bestehen bleibt. Der Gläubiger hat dann im Rahmen des sog. Rückgewährschuldverhältnisses die vom Ersteher erhaltene Ablösesumme an den früheren Eigentümer des Grundstücks auszukehren, soweit er gegen diesen selbst keine Ansprüche mehr hat.

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von Finanztip,
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Artikel verfasst von

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