Baukredit - Hauskredit Wie Du Haus oder Wohnung günstig finanzierst

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Wer ein Haus oder eine Wohnung kauft oder bauen möchte, benötigt in der Regel eine Finanzierung von der Bank. Je nach Vorhaben sprechen Bankberater und Kunden dann allgemein von einem Immobilienkredit, Hypothekenkredit oder etwas spezieller von einem Haus- oder Baukredit. Hinter diesen unterschiedlichen Bezeichnungen verbirgt sich immer die gleiche Kreditart. Ein Baukredit hat viele Gemeinsamkeiten mit dem Ratenkredit, unterscheidet sich aber in einigen wichtigen Punkten.
Ein Baukredit ist ein Kredit, den Du für einen Zweck rund um die Immobilie einsetzt. Diese Zwecke reichen vom Kauf eines Baugrundstücks über den Kauf eines Altbaus bis zur Modernisierung Deines Eigenheims.
Falls Du in der Vergangenheit schon einmal einen Konsumenten- oder Ratenkredit abgeschlossen hast, weißt Du im Prinzip, wie ein Baukredit funktioniert. In beiden Fällen handelt es sich um sogenannte Annuitätendarlehen.
Das bedeutet: Du zahlst den Kredit in gleichbleibenden Raten (in der Regel monatlich) über die Laufzeit des Kredits zurück. Die Höhe der Monatsrate berechnet sich aus dem Kreditbetrag, dem angebotenen Zinssatz und dem anfänglichen Tilgungssatz.
Es gibt allerdings mindestens drei wichtige Unterschiede zu einem Ratenkredit:
Wie teuer ein Baukredit ist, hängt unter anderem von der allgemeinen Zinsentwicklung ab. Im Jahr 2024 waren die Bauzinsen relativ stabil. Die Schwankungen lagen im Jahresverlauf bei plus/minus 0,5 Prozentpunkten und bewegten sich zwischen drei und vier Prozent pro Jahr.
Die aktuellen Zinsen für Baukredite kannst Du an der nachfolgenden Tabelle ablesen.
Zinsbindung | Bestzins | 80 % Beleihung |
---|---|---|
5 Jahre | 3,4 % | 3,5 % |
10 Jahre | 3,3 % | 3,4 % |
15 Jahre | 3,5 % | 3,6 % |
20 Jahre | 3,6 % | 3,7 % |
25 Jahre | 3,7 % | 3,9 % |
30 Jahre | 3,7 % | 4,0 % |
Der Zinssatz ist objekt- und bonitätsabhängig, kann bei guter Bonität und regional niedriger liegen, Zinssätze effektiv, Bestzins: 60 % Beleihungsauslauf, Quelle: Finanztip-Recherche (Stand: 13. Februar 2025)
Die Werte für Hypothekenzinsen sind eher vorsichtig angesetzt und gelten für einen Beleihungsauslauf von bis zu 80 Prozent. Liegen Kaufpreis oder Herstellungskosten und Kreditsumme enger beieinander, verlangen die Banken auch mehr Zinsen. Je näher Du an eine 100-Prozent-Finanzierung kommst, desto teurer wird auch Dein Baukredit. Gegenüber einer 80-Prozent-Finanzierung liegt der Zinssatz dann schnell um etwa 0,3 bis 0,5 Prozentpunkte höher. Eine knappe Finanzierung oder sogar eine Baufinanzierung ohne Eigenkapital wird also in jedem Fall teurer als eine, bei der Du viel eigenes Geld einsetzt.
Ein Tipp für Deine Baufinanzierung: Wie Du an der Zinstabelle ablesen kannst, ist die Zinskurve leicht invers. Das bedeutet: Für kurze Zinsbindungen wie etwa fünf Jahre verlangen die Banken einen niedrigeren Zinssatz als für längere Fristen wie zehn Jahre.
Bei einer normalen Zinsstruktur steigen die Zinsen an, je länger Du die Zinsen festschreibst. Dann liegt der Fünf-Jahres-Zins unter dem Zehn-Jahres-Zins. Eine inverse Zinskurve deutet darauf hin, dass die Banken auf Sicht der nächsten Jahre mit sinkenden Zinsen rechnen.
Unser Tipp: Über kurz oder lang wird die Zinsstruktur wieder normal werden. Du kannst die unterschiedlichen Zinssätze dann nutzen, indem Du Deinen Baukredit in verschiedene Tranchen aufteilst. Bei einer normalen Zinsstruktur erhältst Du für kürzere Zinsbindungen einen günstigere Zinssatz. Sondertilgungen leistest Du dann für die teurere Tranche.
Die meisten Baukredite vergeben in Deutschland immer noch die Sparkassen, Volksbanken und privaten Geschäftsbanken. Deshalb sind sie für die meisten Verbraucher auch die erste Anlaufstelle für einen Vergleich der Angebote.
Neben den Banken sind es vor allem Bausparkassen und – weniger bekannt – die großen Versicherer, die Bau- und Hauskredite vergeben. Beide Gruppen haben einige Besonderheiten: So bieten Bausparkassen in der Regel an, die Kreditsumme mit einem endfälligen Darlehen und einem Bausparvertrag vorzufinanzieren. Versicherer vergeben dagegen wie die Banken Annuitätendarlehen und dies meist zu günstigen Konditionen. Allerdings darf der Beleihungsauslauf (also die benötigte Kreditsumme im Verhältnis zum angesetzten Wert der Immobilie) nicht größer als 60 Prozent sein. Das bedeutet, dass Du mehr als mindestens 40 Prozent des Kaufpreises als Eigenkapital aufbringen musst, und zusätzlich noch die Nebenkosten wie Grundsteuer, Makler- und Notarkosten.
Schon diese kurze Übersicht macht deutlich: Wer eine günstige Hausfinanzierung finden möchte, sollte sich einen möglichst guten Marktüberblick verschaffen und Angebote vergleichen. Am besten gelingt dies, wenn Du einen der großen Kreditvermittler in Deine Suche einbeziehst. Eine Bearbeitungsgebühr fällt dabei nicht an.
Wie Du am besten vorgehst, erfährst Du in unserem Ratgeber Baufinanzierung. Hast Du bereits ein Angebot gefunden, kannst Du etwa Kreditsumme und Monatsrate mit unseren Baukreditrechnern kalkulieren.
Banken, Bausparkassen und Versicherungen vergeben Bau- und Hauskredite nach gesetzlichen Vorgaben. Sie müssen vor allem auf die Kreditwürdigkeit ihrer Kunden achten. Die Banken prüfen insbesondere, ob ein Kunde die Monatsrate über die gesamte Laufzeit aufbringen kann. Ob sie den Kredit vergibt, macht die Bank dann vom Einkommen des Kunden, der finanziellen Belastung durch den Kredit und dem Wert der Immobilie abhängig.
Nicht immer schätzen Bank und Kunde ihre finanzielle Belastbarkeit und den Wert der Immobilie gleich ein: Wer etwa ein teures Haus auf dem Land bauen möchte, bekommt häufig eine Absage für die geplante Baufinanzierung von der Bank, da sie den Wiederverkaufswert der Immobilie niedriger als der Kunde ansetzt. Auch Modernisierungskredite können manchmal problematisch sein, wenn etwa der Kunde absehbar in Rente geht oder bereits in Rente ist. Dann setzt die Bank häufig die Lebenshaltungskosten höher an, als sie aus Sicht des Kunden tatsächlich sind, und gibt keine Kreditzusage.
Gerade wenn Bank und Kunde die Kreditwürdigkeit unterschiedlich einschätzen, lohnt sich der Gang zu einem der großen Kreditvermittler. Da diese die Angebote Hunderter Banken vergleichen, können sie gut einschätzen, welche Bank für den Baukredit infrage kommt. Wir empfehlen die folgenden Anbieter:
Während Du einen Ratenkredit für viele Zwecke verwenden kannst, vergeben die Banken einen Bau- oder Hauskredit ausschließlich für Ausgaben rund um die Immobilie: angefangen vom Kauf oder Bau über die Anschlussfinanzierung bis zu Modernisierungs- oder Umbaumaßnahmen. Der Bezug zur Immobilie allein reicht jedoch nicht: Die Ausgaben müssen zusätzlich den Wert der Immobilie erhalten oder steigern; neue Möbel oder die neue Küche kannst Du damit nicht finanzieren.
So kommt es zu deutlichen Unterschieden bei den Kreditsummen und den sich daraus ergebenden Laufzeiten: Ratenkredite vergeben viele Banken bereits ab 1.000 Euro, 10.000 Euro sind ein häufiger Wert. Baufinanzierungen gibt es dagegen meist erst ab einem Nettodarlehensbetrag von 50.000 Euro. Dementsprechend zahlen die Kunden einen Ratenkredit über eine Laufzeit von ein bis zehn Jahren zurück, einen Baukredit dagegen manchmal über Jahrzehnte: Wer etwa mit 40 Jahren ein Haus oder eine Wohnung finanziert und im Alter schuldenfrei sein möchte, wird seine Baufinanzierung so berechnen, dass er nach etwa 25 Jahren die letzte Rate zahlt.
Die Zinssätze bei Bau- oder Hauskrediten liegen meist deutlich niedriger als bei Ratenkrediten. Dies liegt am niedrigeren Risiko, das die Bank bei der Kreditvergabe eingeht: Sollte der Kreditnehmer nicht zahlen, kann sie sich den geschuldeten Betrag notfalls über eine Zwangsversteigerung zurückholen. Rechtlich gesprochen sichert sich die Bank ein Grundpfandrecht, das sie in das Grundbuch eintragen lässt. In den allermeisten Fällen handelt es sich bei diesem Grundpfandrecht streng genommen um eine Grundschuld, auch wenn Kunden und Bankberater zumeist von einer Hypothek sprechen.
Wie teuer der Baukredit letztlich wird, hängt einerseits vom aktuellen Zinsniveau ab: Je niedriger das aktuelle Zinsniveau, desto günstiger werden Baukredite. Vor dem Hintergrund der aktuellen Hypothekenzinsen legen die Banken dann fest, welchen Zinssatz ihre Kunden bei bestimmten Zinsbindungsfristen und einem bestimmten Beleihungsauslauf zahlen. Bei den großen Kreditsummen, um die es bei einer Immobilienfinanzierung geht, sind schon bei Zinsunterschieden von 0,1 oder sogar 0,05 Prozentpunkten Einsparungen von mehreren Hundert Euro möglich. Es lohnt sich daher, die Anbieter zu vergleichen.
Wie viel Geld Du bis zur letzten Rate insgesamt bezahlst, hängt allerdings nicht nur vom angebotenen Jahreszins ab. Ein zweiter wichtiger Punkt ist der Tilgungssatz der Hypothek: je höher der Tilgungssatz, umso kürzer die Laufzeit des Darlehens. Und je kürzer Du eine Monatsrate an die Bank zahlst, umso weniger Zinsen zahlst Du insgesamt. Wann die Restschuld auf null gesunken ist, kannst Du aus Kreditsumme, Zins und Tilgung berechnen.
Grundsätzlich gilt also: Du solltest einerseits versuchen, mit einem möglichst günstigen Jahreszins zu starten und gleichzeitig den Baukredit mit einer hohen Tilgung zügig zurückzuzahlen.
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