Eigentumswohnung kaufen

Worauf Wohnungskäufer achten sollten

Dirk Eilinghoff
Finanztip-Experte für Bank und Börse
16. Januar 2019
Das Wichtigste in Kürze
  • Wer eine Eigentumswohnung kauft, erwirbt Anteile an Gebäude und Grundstück nach gesetzlichen Regeln: Es gibt Sondereigentum und Gemeinschaftseigentum.
  • Sondereigentum ist vor allem die Wohnung. Was sonst noch zum Sondereigentum gehört und welche Teile Gemeinschaftseigentum sind, regelt die sogenannte Teilungserklärung.
  • Mit dem Kauf wirst Du außerdem Mitglied in der Wohnungseigentümergemeinschaft. Deine Rechte und Pflichten gehen aus der Gemeinschaftsordnung hervor.
  • Als Eigentümer einer Wohnung zahlst Du nicht nur die üblichen Betriebskosten, sondern auch Hausgeld, Instandhaltungsrücklagen und Verwaltungskosten.
So gehst Du vor
  • Geh bei der Wohnungssuche systematisch vor und nimm Dir genügend Zeit. So erkennst Du die wirklichen Schnäppchen. Nutz außerdem den Finanztip-Hypothekenrechner, für eine realistische Einschätzung Deines Budgets.
  • Schau unbedingt in das Grundbuch, den Bebauungsplan und in die Teilungserklärung.
  • Die Protokolle der Eigentümergemeinschaft verraten Dir, welche Kosten für Modernisierungen künftig auf Dich zukommen.
  • Wenn Du eine passende Immobilie gefunden hast, solltest Du mehrere Finanzierungsangebote einholen, um Dir die günstigsten Konditionen zu sichern. Wende Dich nicht nur an Deinen Bankberater, sondern auch an große Kreditvermittler wie Dr. Klein, Interhyp und Planethome.
  • Bevor Du den Kaufvertrag unterschreibst, solltest Du den Vertragsentwurf genau studieren. Lass Dich bei Bedarf von einem versierten Anwalt beraten.
  • Besteh auf einer Auflassungserklärung, damit der Verkäufer nicht noch nachträglich vom Verkauf zurücktritt.

Die gesetzliche Rente wird immer weniger zum Leben reichen. Privat für das Alter vorsorgen ist daher umso wichtiger. Neben betrieblicher Altersvorsorge, Rürup-Rente oder Riester-Verträgen sind Immobilien eine sinnvolle Investition in die Zukunft. Denn musst Du im Alter keine Miete zahlen, hast Du mehr von Deiner Rente. Positiver Nebeneffekt: Die eigenen vier Wände sind die einzige Altersvorsorge, von der Du bereits jetzt etwas hast.

Unsere Podcast zum Thema

Die passende Eigentumswohnung finden – aber wie?

Für die Suche nach dem passenden Objekt solltest Du genügend Zeit einplanen, am besten mehrere Monate. Je besser Du den Immobilienmarkt kennst, desto einfacher kannst Du die wirklich guten Angebote von den vermeintlichen Schnäppchen unterscheiden.

Die Wohngegend bestimmt die Lebensqualität

Bevor Du online nach Deiner Traumwohnung suchst oder verschiedene Zeitungen nach attraktiven Angeboten durchforstest, frag Dich, wo Du wohnen willst. Die richtige Lage bestimmt die Lebensqualität maßgeblich mit.

Bedenk dabei, dass Du im Rentenalter andere Ansprüche an Deine Wohngegend stellst. Ärzte, Einkaufsmöglichkeiten, öffentliche und kulturelle Einrichtungen sollten fußläufig erreichbar sein. Das gleiche gilt für Bus und Bahn. Und Parkanlagen in der näheren Umgebung garantieren ausgiebige Spaziergänge an der frischen Luft, zum Beispiel mit den Enkeln.

Zum Verkauf stehende Eigentumswohnungen findest Du auf Online-Portalen wie Immobilienscout 24, Immonet oder Immowelt. Ebay Kleinanzeigen ist ebenfalls eine gute Anlaufstelle. Im Freundes- und Bekanntenkreis nachzufragen, lohnt sich auch. Außerdem inserieren private Verkäufer häufig in Lokalzeitungen.

Diejenigen, die den Aufwand scheuen, sind mit einem Makler gut beraten. Sie bringen nicht nur die notwendige Marktkenntnis mit, sondern bereiten potenziell interessante Wohnungsangebote detailliert und anschaulich für ihre Kunden auf.

Genügend Zeit für die Besichtigung einplanen

Du hast eine interessante Immobilie gefunden? Dann steht als nächstes die Besichtigung an. Schau Dir die Eigentumswohnung unbedingt bei Tageslicht an. So fallen Dir offensichtliche Mängel sofort auf. Es kann auch nicht schaden, das ein oder andere Hilfsmittel mitzunehmen: Stift, Block, Kamera und Zollstock gehören auf jeden Fall in Deine Tasche.

Bereits der erste Eindruck bestimmt über den Wohnungskauf. Plane dennoch genügend Zeit für die Besichtigung der Eigentumswohnung ein. Achte darauf, ob Schnitt und Ausstattung zu Deinen Bedürfnissen passen. Ist die Immobilie lichtdurchflutet oder eher dunkel? Bemerkst Du laute Geräusche oder unangenehme Gerüche? All diese Punkte beeinflussen Dich in der Entscheidungsfindung.

Auch das Umfeld anschauen

Konzentrier Dich nicht nur auf die Eigentumswohnung. Der Zustand des Wohnhauses ist genauso wichtig. Ist die Fassade noch gut erhalten oder bröckelt bereits der Putz ab? Hochrankender Efeu sieht an Häuserwänden zwar schön aus, beschädigt allerdings das Mauerwerk.

Erkundige Dich auch nach den letzten Modernisierungen: Wann wurde das Dach zuletzt neu gedeckt? Ist die Hausfassade gedämmt? Und aus welchem Jahr sind die Leitungen und die Elektrik? 

Werd hellhörig, wenn das Gebäude zwischen 1920 und 1980 gebaut wurde. Damals wurde besonders häufig Asbest oder Teerölkleber als Baustoff verwendet. Frag daher unbedingt nach, ob solche oder andere giftige Stoffe gefunden und fachgerecht beseitigt wurden.

Grundbuch und Bebauungsplan einsehen

Eine umfassende Wohnungsbesichtigung macht auch vor Papier nicht Halt. Du solltest Dir einen aktuellen Grundbuchauszug vom bisherigen Eigentümer zeigen lassen. So kannst Du ausschließen, dass die Eigentumswohnung mit einer Hypothek belastet ist.

Aus dem örtlichen Bebauungsplan erfährst Du, ob und welche Bauvorhaben in dem Wohngebiet geplant sind. Und aus den Protokollen der Eigentümergemeinschaft geht unter anderem hervor, welche Sanierungen anstehen und wie viel Hausgeld jeder Miteigentümer monatlich zu zahlen hat.

Von Kompromissen Abstand nehmen

Die besichtigte Wohnung ist groß, hell, geräumig und verfügt über eine gute Verkehrsanbindung. Doch hundertprozentig entspricht sie nicht Deinen Vorstellungen. Überleg lieber zweimal, ob Du Dich für den Kauf entscheidest – auch wenn der Preis unschlagbar ist. Denn obwohl Dir die Wohnung später gehört, kannst Du sie nicht beliebig umgestalten und musst unter Umständen erst Deinen Nachbarn fragen, ob Du nachträglich bei Dir einen Kamin einbauen darfst.

Eigentümergemeinschaft und Teilungserklärung: Was ist das?

Der Kauf einer Eigentumswohnung ähnelt in vielen Punkten dem Hauskauf. Dennoch gibt es einen entscheidenden Unterschied: Mit dem Kauf wirst Du automatisch Mitglied in der Wohnungseigentümergemeinschaft (WEG). Damit erwirbst Du bestimmte Rechte und Pflichten, an die Du Dich genauso zu halten hast wie die übrigen Hauseigentümer.

Die WEG gibt beispielsweise den dringend notwendigen Fassadenanstrich in Auftrag, plant die Gestaltung und Pflege von Grünflächen oder legt die Gemeinschaftsordnung fest. Die dabei anfallenden Kosten tragen alle Mitglieder gemeinsam. Dafür zahlen sie monatlich ein sogenanntes Hausgeld. Wieviel jeder zu zahlen hat, ergibt sich aus der Größe, dem Zustand und der Ausstattung der Immobilie. Grundsätzlich gilt: Je größer der Komplex beziehungsweise je älter das Objekt, desto mehr Hausgeld ist zu zahlen.

Spätestens jetzt einen Blick in die Teilungserklärung werfen

Wenn Du eine Eigentumswohnung kaufst, erwirbst Du sowohl Sondereigentum als auch Gemeinschaftseigentum. Zum Sondereigentum gehören alle Räume Deiner Wohnung, die Decken, der Fußboden, alle nicht tragenden Wände und auch alle Türen, einschließlich der Innenseite der Wohnungstür.

Das Treppenhaus, der Aufzug, Fenster oder Balkone gehören hingegen zum Gemeinschaftseigentum, genauso wie die Außenseite Deiner Wohnungstür. Die Innenseite Deiner Wohnungstür darfst Du also nach Belieben verschönern, mit Stickern bekleben oder rot anstreichen. Hauptsache, die Außenseite bleibt in ihrer ursprünglichen Form und Farbe.

Welche Räume und Gebäudeteile im Einzelnen wozu gehören und welche Verpflichtungen jeder Miteigentümer hat, legt der in der Teilungserklärung enthaltene Aufteilungsplan fest. 

Ergänzt wird die Teilungserklärung häufig von der Gemeinschaftsordnung. Sie dokumentiert alle Rechte und Pflichten der Eigentümergemeinschaft. Inhalt der Satzung ist unter anderem, wieviel jeder Miteigentümer für gemeinschaftliche Aufwendungen zu tragen hat. Außerdem listet die Gemeinschaftsordnung alle zusätzlich vergebenen Sondernutzungsrechte auf, zum Beispiel für Auto-Stellplätze, (Dach-)Terrassen oder Kellerräume. 

Da die Teilungserklärung in das Grundbuch eingetragen wird, ist sie für den Käufer einer Eigentumswohnung verbindlich. Spielst Du mit dem Gedanken, eine Eigentumswohnung zu kaufen, solltest Du die Erklärung daher aufmerksam lesen. Andernfalls können böse Überraschungen drohen. Dort festgeschriebene Regelungen können sich nämlich nachteilig auswirken, beispielsweise wenn Du übersehen hast, dass Du für Hausgeldrückstände des Vorbesitzers aufkommen sollst.

Wie lässt sich die Wohnung finanzieren?

Wenn Du Dein Wunschobjekt gefunden hast, ist jetzt der richtige Zeitpunkt gekommen, die Finanzierung anzugehen. Um Dir die günstigsten Konditionen zu sichern, solltest Du mehrere Angebote einholen. Dein Bankberater ist eine erste gute Anlaufstelle. Greif aber auch auf große Kreditvermittler zurück. Diese haben in ihrem Portfolio Angebote von mehreren Hundert Banken, Versicherungen und Bausparkassen. Finanztip empfiehlt Dr. Klein, Interhyp und Planethome.

Fördermittel ausschöpfen

Mit den Förderangeboten der staatlichen KfW-Bank kannst Du unter Umständen noch einmal kräftig sparen bei der Finanzierung Deiner Eigentumswohnung. So fördert die KfW altersgerechte Umbaumaßnahmen mit einem Investitionszuschuss oder unterstützt Dich mit dem KfW-Wohneigentumsprogramm finanziell beim Kauf Deiner Eigentumswohnung. 

Die KfW hat keine eigenen Bankfilialen. Stattdessen arbeitet sie bundesweit mit Finanzierungspartnern zusammen, die Dich über die KfW-Förderprogramme informieren und Dir beim Beantragen helfen. Informationen zu den einzelnen KfW-Produkten erhältst Du sowohl von den Kreditvermittlern Dr. Klein, Interhyp und Planethome als auch von Banken, Sparkassen oder Versicherungen.

Egal ob Hausbank oder Kreditvermittler, wichtig ist, dass das Finanzierungskonzept, die Laufzeit und der Zinssatz zu Deinen Lebensumständen passen. Worauf Du sonst noch achten solltest, wie viel Eigenkapital Du mitbringen musst und welche weiteren Finanzierungsmöglichkeiten es gibt, erfährst Du in unserem Ratgeber Baufinanzierung.

Mehr dazu im Ratgeber Baufinanzierung

  • Mit der passenden Baufinanzierung sparen Häuslebauer schnell Tausende Euro.
  • Unsere Anbieter-Empfehlung: Interhyp, Dr. Klein, Planethome

Zum Ratgeber

Mit dem Hypothekenrechner ermitteln, welche Rate machbar ist

1. Wie hoch darf Ihre monatliche Rate sein?

Finanztip: Bedenken Sie bei der monatlichen Rate, dass Sie diesen Betrag über die gesamte Laufzeit aufbringen müssen.

2. Wie viel Geld haben Sie bereits angespart?

Finanztip: Je mehr Eigenkapital Sie in die Finanzierung einbringen, desto günstiger wird der Zinssatz, den Sie von der Bank erhalten.

3. In wie vielen Jahren möchten Sie schuldenfrei sein?

Finanztip: Je länger Sie Zeit haben, umso mehr darf die Immobilie kosten. Achten Sie aber darauf, dass Sie bis zum Renteneintritt schuldenfrei sind.

4. Wo wollen Sie die Immobilie kaufen?

Finanztip-Kommentar: Wir gehen bei der Berechnung davon aus, dass ein Makler beteiligt ist. Ohne Makler können Sie einen entsprechend höheren Betrag finanzieren.

Welche Kosten neben dem Kaufpreis kommen auf Dich zu?

Damit Du Dich bei der Finanzierungssumme nicht verkalkulierst, solltest Du alle anfallenden Kosten berücksichtigen. Zusätzlich zum Kaufpreis fallen üblicherweise Kaufnebenkosten an. Dazu gehören unter anderem die Grunderwerbssteuer, Notarkosten oder Maklercourtage.

Die Höhe der Nebenkosten hängt von individuellen Faktoren ab, beispielsweise von der Lage. Ein pauschaler Wert lässt sich daher nicht festlegen. Grundsätzlich solltest Du aber noch einmal mit Kosten von 10 bis 15 Prozent des Kaufpreises rechnen.

Monatlich laufende Kosten nicht vergessen

Anders als beim Hauskauf fallen noch weitere Ausgaben an, die monatlich beglichen werden müssen. Neben den Betriebskosten solltest Du auch an das Hausgeld denken – der monatliche Vorschuss für alle laufenden Kosten, die das Gemeinschaftseigentum betreffen.

Wenn in Deiner Eigentumswohnung der Warmwasserboiler ausgetauscht werden muss, kommst Du allein für die Reparaturkosten auf. Ist hingegen das Gemeinschaftseigentum betroffen, werden die Kosten mithilfe der Instandhaltungsrücklage finanziert. Wie hoch der Betrag ist, den die Miteigentümer monatlich in die Instandhaltungsrücklage einlegen, hängt ab vom Alter und Zustand des Wohngebäudes. Je älter das Objekt und je schlechter sein Zustand, desto mehr solltest Du für die Rücklage einkalkulieren.

Der Kaufvertrag: Auf welche Besonderheiten musst Du achten?

Ist die Finanzierung der Eigentumswohnung geklärt, kannst Du Dich um den Vertragsabschluss kümmern. In erster Linie bedeutet das, den Vertragsentwurf aufmerksam zu studieren – er ist die Grundlage für den späteren Kaufvertrag. Zieh unter Umständen einen Fachanwalt für Vertragsrecht hinzu. Den Entwurf bekommst Du mindestens zwei Wochen vor Vertragsabschluss vom Notar zugeschickt. Dieser ist dafür zuständig, den Kauf zu beurkunden.

Bei Unklarheiten kannst Du Dich im übrigen auch immer an den Notar wenden. Als unabhängiger Berater ist er dazu verpflichtet, Dich über Deine Rechte und Pflichten aufzuklären und Dir alle Details genauestens zu erläutern.

Die Vertragsunterlagen sind in der Regel sehr umfangreich: Verweisungsurkunde mit Baubeschreibung und Bauplan, Teilungserklärung samt Gemeinschaftsordnung und Abgeschlossenheitsbescheinigung. Nimm Dir also genügend Zeit, um alle Dokumente zu überprüfen. Achte vor allem darauf, dass Deine Daten stimmen – angefangen von Deinen Personalien über den Kaufpreis bis hin zur Größe der Eigentumswohnung. 

Kaufvertrag und Teilungserklärung müssen zwingend übereinstimmen

In der Praxis beachten Kaufinteressenten die Teilungserklärungen viel zu wenig – mit weitreichenden Konsequenzen. Ein Beispiel: Ein Kellerraum, der laut Teilungserklärung zum Sondereigentum gehört, ist im eigentlichen Kaufvertrag nicht aufgelistet. Aus dem Sondereigentum wird so auf einmal Gemeinschaftseigentum. Damit darf der Käufer den Kellerraum nicht mehr privat nutzen. Stattdessen gehört er nun allen Mitgliedern der Wohnungseigentümergemeinschaft. 

Achte daher unbedingt darauf, dass die Angaben im Kaufvertrag mit denen aus der Teilungserklärung, der Gemeinschaftsordnung und dem Aufteilungsplan übereinstimmen und dass das Sondereigentum korrekt und vollständig in den jeweiligen Unterlagen aufgelistet ist.

Besteh auf einer Auflassungsvormerkung

Wenn sich Käufer und Verkäufer einig sind, kommt es zur Beurkundung des Kaufvertrags. Dafür verliest der Notar noch einmal den Vertragstext, beantwortet etwaige Fragen, ergänzt kleinere Änderungswünsche und fordert beide Parteien auf, den Kaufvertrag zu unterschreiben. Abschließend bestätigt der Notar mit seiner Unterschrift, dass er den Vertrag amtlich geprüft hat.

Trotz unterschriebenem Kaufvertrag gehört Dir die Wohnung noch immer nicht. Erst wenn Du als neuer Eigentümer in das Grundbuch eingetragen wurdest, bist Du tatsächlich Besitzer der Immobilie. Dazu muss der Notar einen Eigentümerwechsel beim zuständigen Grundbuchamt beantragen.

Da zwischen dem Antrag und der eigentlichen Eintragung oft einige Wochen vergehen, solltest Du auf einer sogenannten Auflassungsvormerkung bestehen. So wirst Du im Grundbuch vorgemerkt und stellst sicher, dass der Verkäufer zwischenzeitlich nicht vom Vertrag zurücktritt und die Eigentumswohnung an einen Höherbietenden veräußert.

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