Aktuelle Bauzinsen

So entwickeln sich die Bauzinsen

Dirk Eilinghoff Stand: 15. Juni 2020
Das Wichtigste in Kürze
  • Wie hoch die Hypothekenzinsen gerade sind, hängt vor allem von den Zinsen der Europäischen Zentralbank (EZB) ab. In der jüngsten Sitzung vom 4. Juni 2020 hat der Rat der EZB den wichtigsten Leitzins unverändert bei 0 Prozent belassen.
  • Mit dem Corona-Schock fielen die Bauzinsen im März 2020 auf neue historische Tiefststände. Seitdem ging es wieder etwas nach oben. Im Juni 2020 liegen die Bauzinsen aber immer noch sehr niedrig.
  • Die aktuellen Bauzinsen für eine Standardfinanzierung liegen bei etwa 0,9 bis 1 Prozent effektiv. Standardfinanzierung bedeutet: Die Kreditsumme beträgt 80 Prozent des Immobilienwerts, die Zinsbindung liegt bei zehn Jahren.
  • Für die Zinsprognose gehen wir davon aus, dass die Hypothekenzinsen absehbar auf einem ähnlich niedrigen Niveau bleiben.
So gehst Du vor
  • Vor dem Kauf oder Bau einer Immobilie solltest Du prüfen, wo sich die Bauzinsen aktuell befinden und wie die aktuelle Zinsprognose aussieht. Wichtige Informationen dazu findest Du in diesem Text.
  • Günstige Hypothekenzinsen allein sind keine Garantie für ein gutes Geschäft. Wichtiger als das letzte Zehntelprozent bei den Zinsen ist ein passendes Finanzierungskonzept.
  • Sprich deshalb mit einem Berater über die aktuellen Bauzinsen. Unsere Empfehlungen für Baukreditvermittler sind Dr. Klein, Interhyp und Planethome.

Hypothekenzinsen sind in jedem Fall eine wichtige Information für Bauwillige. Denn egal, ob Du ein Hypothekendarlehen für das neue Eigenheim benötigst oder aktuelle Bauzinsen für eine Anschlussfinanzierung suchst: Mit niedrigen Bauzinsen lassen sich über die Jahre Tausende Euro sparen. Deshalb lohnt es sich zu prüfen, ob die Bauzinsen aktuell eher wieder steigen oder noch weiter sinken könnten.

Wo liegen die Bauzinsen aktuell?

Der Blick auf die langfristige Zinsentwicklung macht deutlich: Die aktuellen Bauzinsen sind so niedrig wie fast noch nie in der jüngeren Vergangenheit. Wer im Moment ein Haus oder eine Wohnung finanziert, muss bei gleicher Kreditsumme und gleichem Tilgungssatz Monat für Monat sehr viel weniger Geld für die Baufinanzierung ausgeben als in der Vergangenheit.

Aktuelle Hypothekenzinsen

ZinsbindungHypothekenzins
(circa)
Bestzins
5 Jahre0,8 %

0,7 %

10 Jahre0,9 %

0,7 %

15 Jahre1,3 %1,0 %

Der Zinssatz ist objekt- und bonitätsabhängig, überschlägig: Beleihungsauslauf: 80 %, Bestzins: Beleihungsauslauf: 60 %
Quelle: Finanztip-Recherche (Stand: 12. Juni 2020)

Die Werte für Hypothekenzinsen (circa) sind eher vorsichtig angesetzt und gelten für einen Beleihungsauslauf von 80 Prozent. Liegen Kaufpreis oder Herstellungskosten und Kreditsumme enger beieinander, verlangen die Banken auch mehr Zinsen. Gegenüber einer 80-Prozent-Finanzierung liegt der Zinssatz dann um circa 0,3 bis 0,8 Prozentpunkte höher. Eine knappe Finanzierung wird also in jedem Fall teurer als eine mit viel Eigenkapital.

Wie geht es mit Hypothekenzinsen weiter?

Solange die Leitzinsen niedrig sind, können Verbraucher davon ausgehen, dass auch die Hypothekenzinsen weiter sehr niedrig bleiben. Im September 2019 liegen die Hypothekenzinsen sogar noch unter den bisherigen historischen Tiefpunkten aus dem September 2016. Allerdings ist das keine Garantie dafür, dass dies in den nächsten drei bis fünf Jahren so bleibt. Zur Erinnerung: Noch im Mai 2011 konnten Immoblienkäufer froh sein, wenn sie einen Baukredit zu 4 Prozent bekamen.

Die obige Grafik verdeutlicht: Die niedrigen Zinsen sind keineswegs auch für die Zukunft garantiert. Vor weniger als zehn Jahren lagen die durchschnittlichen Bauzinsen zwei bis drei Mal so hoch wie heute. Immobilienkäufer sollten sich also darauf einstellen, dass die Hypothekenzinsen bis zur Anschlussfinanzierung in zehn oder fünfzehn Jahren also deutlich steigen könnten.

Baufinanzierung berechnen

Die Baufinanzierungsrechner von Finanztip helfen dabei, die Baufinanzierung solide zu berechnen:
 

  1. Mit dem Hypothekenrechner findest Du heraus, wie viel Du Dir leisten kannst.
  2. Mit dem Tilgungsrechner lässt sich eine konkrete Baufinanzierung durchrechnen.

Welche Hypothekenzinsen gelten für Dich?

Welches Angebot die Bank einem Kunden für den Kauf einer bestimmten Immobilie oder für ein Bauvorhaben schließlich macht, hängt wesentlich davon ab, wie sie das Ausfallrisiko und Verwertungsrisiko einschätzt. Dabei geht es um die Frage, ob die Bank die ausstehende Kreditsumme zurückbekommt, wenn der Kunde seine Raten nicht mehr aufbringen kann, weil er zum Beispiel krank oder arbeitslos geworden ist oder sich von seinem Partner getrennt hat.

Aus diesem Grund prüft jede Bank die wirtschaftliche Situation des Kunden und den Wert der Immobilie genau, bevor sie ein Finanzierungsangebot macht.

Wichtigen Einfluss auf das Zinsangebot hat auch der Beleihungsauslauf. Der Beleihungsauslauf gibt das Verhältnis von Kreditsumme zum Wert der Immobilie an. Den günstigsten Zinssatz vergibt die Bank, wenn die Bauherren höchstens 60 Prozent des Immobilienwerts für ihren Baukredit benötigen.

Dabei ist wichtig, dass der Wert, den die Bank für das Haus oder die Wohnung ansetzt, nicht unbedingt dem Kaufpreis entsprechen muss. Kauft der Kunde etwa die Stadtwohnung zu teuer ein oder baut sich eine Traumvilla auf dem Land, kann der angesetzte Wert deutlich unter dem Kaufpreis oder den Baukosten liegen. Grundsätzlich gilt: Je höher der Beleihungsauslauf, umso höher fallen die Hypothekenzinsen aus, die die Bank fordert.

Wenn Du dann die richtige Immobilie gefunden hast, empfehlen wir daher den Gang zu einem der großen Kreditvermittler. Dort kann Dir ein Finanzierungsberater den Zinssatz nennen, den Du für Dein persönliches Vorhaben erreichen kannst.

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Wie hängen Hypothekenzinsen und Leitzinsen zusammen?

Welchen Zinssatz Du für Deine Baufinanzierung bezahlen musst, hängt vor allem vom allgemeinen Zinsniveau und der Zinsentwicklung ab: Die Leitzinsen der Europäischen Zentralbank sind also ein wichtiger Ausgangspunkt für die Höhe der Hypothekenzinsen. Wie sich die Bauzinsen aktuell dann entwickeln, hängt vor allem von der Zinspolitik der EZB ab. Wenn der Leitzins steigt oder sinkt, bewegen sich auch die Hypothekenzinsen.

Allerdings gibt es auch zwischen den Zinsschritten der EZB Bewegung bei den Hypothekenzinsen. Denn je nachdem, welche Zinsentwicklung Wertpapierkäufer und -verkäufer erwarten, ändert sich die Situation bei den Anleihen, also den festverzinslichen Wertpapieren. An den Anleihemärkten besorgen sich die Hypothekenbanken das Geld für ihre Baukredite.

Wie legt die Bank die Bauzinsen fest?

Auch wenn das allgemeine Zinsumfeld für alle Banken gleich ist, kann es doch große Unterschiede bei den Hypothekenzinsen geben, den einzelne Banken ihren Kunden anbieten: Jede Bank schlägt auf die reinen Finanzierungskosten noch ihre Gewinnmarge auf.

Wie hoch sie ausfällt, hängt von der Geschäftspolitik und der Kostensituation ab: Eine Bank, die Baufinanzierungen strategisch nutzt, um neue Kunden zu gewinnen, wird sich (zumindest für einen gewissen Zeitraum) mit einer geringeren Gewinnspanne zufriedengeben, als eine Bank, die sich auf andere Produkte zur Kundengewinnung konzentriert.

Für die Kunden bedeutet das: Eine Bank, die in der Vergangenheit etwa das Haus des Nachbarn oder eines Familienmitglieds finanziert hat, ist nicht immer auch die beste Wahl. Wer gerade die besten Hypothekenzinsen bietet, zeigt erst der Vergleich der Bauzinsen. Bei einem solchen Zinsvergleich helfen allerdings Zinstableaus und 60-Prozent-Konditionen nicht weiter. Denn zu den Finanzierungskosten und der Gewinnmarge der Bank kommt noch der Risikoaufschlag.

Wie hängen Hypothekenzinsen und Pfandbriefe zusammen?

Um die Hypothekenzinsen zu kalkulieren, orientieren sich die Banken besonders an zwei Gruppen von Anleihen: den Pfandbriefen und langfristigen Bundesanleihen. Pfandbriefe sind festverzinsliche Wertpapiere, die sich dadurch auszeichnen, dass sie nach genauen gesetzlichen Vorgaben durch Hypotheken besichert sind. Daher gelten sie als besonders sicher, und die ausgebenden Pfandbrief- und Hypothekenbanken müssen einen vergleichsweise geringen Pfandbriefzins zahlen.

Auch wenn Pfandbriefe in der breiten Öffentlichkeit wenig bekannt sind: Die gesetzlichen Vorgaben für diese Wertpapiere haben eine große Bedeutung für Verbraucher. Das Pfandbriefgesetz sieht vor, dass bei Pfandbriefen nur maximal 60 Prozent des Immobilienwerts als Sicherheit dienen dürfen. Die Banken können sich also bis zu dieser Grenze besonders günstig Geld besorgen, um es als Baukredit an die Kunden weiterzureichen.

Aus diesem Grund verwenden Banken die 60-Prozent-Kondition gern für ihre Werbung. Diese Kondition ist der niedrigste Zinssatz, den Kunden bei dieser Bank erreichen können. Dazu müssen sie allerdings so viel Eigenkapital mitbringen, dass sie die restlichen 40 Prozent des Kaufpreises und die Nebenkosten für Makler, Notar und Grunderwerbsteuer aus eigener Tasche bezahlen können.

Als besonders sicheres Wertpapier konkurriert der Pfandbrief mit den langfristigen Anleihen des Bundes. Diese sind zwar unbesichert, allerdings bürgt der Staat für die Zinszahlung und Rückzahlung des Kapitals. Deshalb sind auch die Kurse und Renditen der langfristigen Bundesanleihen eine wichtige Orientierung für die Entwicklung der Hypothekenzinsen.

Die Anleihemärkte nehmen Zinsschritte der EZB häufig vorweg: Erwarten etwa viele Marktteilnehmer steigende Zinsen, so müssen die Banken die Pfandbriefzinsen anheben, um Anleihen noch platzieren zu können. Gleichzeitig können Zinserwartung und Anleiherenditen aber auch auseinanderfallen: Steigt etwa aufgrund politischer Unsicherheit in anderen Ländern die Nachfrage nach sicheren deutschen Staatsanleihen, so sinken deren Renditen – und Baukredite werden günstiger.

Wie hängen Bauzinsen und Immobilienpreise zusammen?

Die derzeit niedrigen Bauzinsen haben eine Auswirkung, mit der sich zukünftige Eigenheimbesitzer beschäftigen sollten. Sie treiben die Immobilienpreise gleich doppelt in die Höhe: Einerseits gibt es auf sichere Anlagen wie Tagesgeld und Festgeld kaum mehr Zinsen. Angesichts dieser Zinsentwicklung suchen sich Anleger andere vermeintlich sichere Investments wie Immobilien.

Außerdem wird die Nachfrage auch direkt durch die niedrigen Zinsen angeheizt: Denn je tiefer die Zinsen, desto höher sind die Darlehen, die sich Verbraucher bei der gleichen monatlichen Belastung leisten können.

Diese Entwicklung lässt sich auch in Zahlen nachvollziehen. So haben die Immobilienpreise laut Bundesbank seit dem Jahr 2010 deutlich zugelegt. Dies gilt vor allem für sieben deutsche Großstädte, aber inzwischen auch für Landkreise und kreisfreie Städte: 

Verbraucher, die sich ein Eigenheim zulegen wollen, sollten bei ihrer Entscheidung auch die Entwicklung der Immobilienpreise im Blick haben. Denn falls in den kommenden Jahren eine Zinswende eintritt, können sich die oben beschriebenen Effekte ins Gegenteil umkehren, und die Immobilienpreise geraten möglicherweise unter Druck.

Das kann zu Problemen bei der Anschlussfinanzierung führen: Sollte der Wert des Eigenheims niedriger taxiert werden, steigt der sogenannte Beleihungslauf – das Verhältnis von Immobilienwert zu Darlehen – und somit das Risiko für die finanzierende Bank. Sie berechnet deshalb zusätzlich zu den sowieso schon gestiegenen Zinsen möglicherweise auch einen höheren Aufschlag.

Wie lange solltest Du Hypothekenzinsen festschreiben?

Die einst gängige Praxis, Hypothekenzinsen für maximal fünf bis zehn Jahre festzuschreiben, solltest Du bei den aktuellen Bauzinsen nicht mehr ungefragt übernehmen. Da die Bauzinsen aktuell sehr niedrig sind, ist es meistens empfehlenswert, auch eine Zinsbindung von fünfzehn Jahren ins Auge zu fassen. Trotz eines Aufschlags von etwa 0,5 Prozentpunkten für diese lange Laufzeit (im Vergleich zu zehn Jahren), kann dies die bessere Lösung sein. Denn ausgehend von dem niedrigen Zinsniveau ist es wahrscheinlicher, dass die aktuellen Bauzinsen in den kommenden Jahren wieder steigen, als dass sie konstant bleiben oder gar sinken.

Bei einer Zinsbindung von lediglich zehn Jahren riskierst Du dagegen, dass die Hypothekenzinsen bei der Anschlussfinanzierung erheblich steigen. Beispielsweise bleibt bei einem Darlehen über 150.000 Euro mit einem Zins von 2 Prozent pro Jahr und einer Anfangstilgung von 2,5 Prozent nach zehn Jahren eine Restschuld von mehr als 108.000 Euro, die Du mit den dann gültigen Bauzinsen neu finanzieren musst.

Selbst wenn die Hypothekenzinsen entgegen allen Erwartungen sehr lange auf dem aktuellen Niveau bleiben sollten, gehst Du mit einem langfristig festgeschriebenen Darlehenszins kein Risiko ein. Denn egal wie lang die Zinsbindungsfrist ist, nach zehn Jahren greift eine gesetzliche Regelung: Dann hat jeder Darlehensnehmer in Deutschland das Recht, seinen Kredit zu kündigen und zu den dann aktuellen Bauzinsen umzuschulden.

Für Häuslebauer und Immobilienkäufer heißt das: Lange Zinsbindungen schaffen Planungssicherheit und vermindern die Risiken einer Anschlussfinanzierung. Über Volltilgerdarlehen, bei denen der Zins bis zur kompletten Tilgung feststeht, kannst Du sogar bis zum Ende der Baufinanzierung von den derzeit geltenden Hypothekenzinsen profitieren.

Zu einer soliden Baufinanzierung gehört auch eine angemessene Tilgung. In der Regel solltest Du Deine Baufinanzierung so berechnen, dass Deine Immobilie bis zur Rente abbezahlt ist. Dafür benötigst Du – je nach Lebensalter – einen Tilgungssatz, der deutlich höher liegt als 2 Prozent. Also gilt: Berücksichtige die Laufzeit des Darlehensvertrags, wenn Du Angebote für eine Baufinanzierung vergleichst.

Mehr dazu im Ratgeber Baufinanzierung

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Autor
Dirk Eilinghoff

Stand: 15. Juni 2020


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