Mieten oder kaufen Immobilie kaufen: Lohnt sich das wirklich?

Mieten oder kaufen? Steigende Mieten und niedrige Hypothekenzinsen haben in den vergangenen Jahren dafür gesorgt, dass immer mehr Menschen bei der Altersvorsorge als Erstes an Immobilien denken. Gerade Menschen, die zur Miete wohnen, stellen sich diese Frage jeden Monat beim Blick auf den Kontoauszug. Denn die Kosten für die Wohnung verschlingen den größten Teil des Haushaltsbudgets. Da liegt der Gedanke nahe, das Geld nicht an den Vermieter zu überweisen, sondern für den Vermögensaufbau in Form der eigenen vier Wände zu nutzen.

Wer zur Miete wohnt und sich für den Kauf eines Hauses oder einer Wohnung interessiert, schaut zumeist als Erstes auf seine monatlichen Mietausgaben und vergleicht diese mit einer möglichen Darlehensrate nach einem Kauf. Die einfache Überlegung: Wenn die Monatsrate für die Bank nicht höher ist als die bisherige Miete, lohnt es sich zu kaufen.

Allerdings greift diese Regel viel zu kurz. Denn sowohl die Monatsmiete als auch die Rate für die Bank sind nur eine Momentaufnahme. Eine Baufinanzierung läuft in der Regel über mehrere Jahrzehnte. Welche Lösung langfristig besser ist, hängt also nicht nur von den aktuellen Mieten, Kaufpreisen und Zinsen ab, sondern auch von deren Entwicklung in den kommenden Jahrzehnten.

Zinsen sinken, Nachfrage steigt

Trotzdem haben die sinkenden Zinsen seit der Finanzkrise 2008 dazu geführt, dass die Nachfrage nach Immobilien in Deutschland gestiegen ist. Davon profitieren in erster Linie die Verkäufer der Immobilien und alle, die an dem Geschäft selbst verdienen: Makler, Bauträger, Projektentwickler und Banken. Die Käufer zahlen dagegen deutlich höhere Preise, haben entsprechend höhere Schulden und tragen das Risiko wieder steigender Zinsen – mit dem entsprechenden Rückgang der Nachfrage. Dieser Rückgang wiederum kann perspektivisch den Wert der Immobilie drücken.

Die niedrigen Zinsen führen zudem dazu, dass sich Mieten und Kaufpreise auseinanderentwickeln: Mieter denken eher darüber nach, bei einem Wohnungswechsel gleich zu kaufen. Die Mieten steigen dann langsamer als die Kaufpreise. Statt also Mietzahlungen und mögliche Darlehensraten zu vergleichen, solltest Du vielmehr Mieten und Kaufpreise miteinander vergleichen. Denn das Verhältnis von Jahreskaltmieten mit den angebotenen Kaufpreisen ist ein guter Gradmesser für das Preisniveau in einer bestimmten Stadt oder Region.

Wer als Mieter mit dem Gedanken spielt, ein Haus oder eine Wohnung zu kaufen, hat meist eine klare Vorstellung davon, in welcher Stadt die Immobilie liegen soll. In größeren Städten suchen Interessenten meist sogar nur in bestimmten Stadtteilen, die sie entweder bereits kennen oder für attraktiv halten. Entsprechend groß sind die Unterschiede sowohl bei den Mieten als auch bei den Kaufpreisen.

Wenn Du einschätzen möchtest, ob Kaufen oder Mieten in Deiner Wunschregion oder Deinem Wunschviertel günstiger ist, solltest Du also zunächst darauf achten, dass Du für beide Wege möglichst identische Häuser oder Wohnungen vergleichst: gleiche Wohnfläche, gleiches Alter, gleiches Niveau bei der Ausstattung und so weiter. Wenn Du Dich bereits für eine bestimmte Immobilie interessierst, kennst Du ja bereits den Kaufpreis – und benötigst dann noch eine Angabe zur Miete.

Achte darauf, dass Du für einen Vergleich mit einer aktuellen Angebotsmiete für eine vergleichbare Immobilie rechnest und nicht etwa mit Zahlen aus den vergangenen Jahren. Wichtig ist die Kaltmiete, die ein Mieter zahlen müsste, also die Miete ohne alle Neben- oder Betriebskosten. Teile dann den angebotenen Kaufpreis durch die Jahreskaltmiete für die Immobilie.

Als Faustregel gilt dann: Bis zum Faktor 20 sind die Kaufpreise im Vergleich zur Miete relativ günstig, ab 25 relativ teuer.

Vergleich mit Rendite anderer Anlagen

Hintergrund dieser Faustregel ist die Bedeutung des Kaufpreis-Miete-Verhältnisses für Kapitalanleger. Wer eine Wohnung als Geldanlage kauft, vergleicht die erzielbaren Überschüsse mit der Rendite anderer Anlageformen. Das Kaufpreis-Miete-Verhältnis ist nichts anderes als der Kehrwert der Bruttomietrendite. Mit dieser berechnet der Kapitalanleger, wie viel die Immobilie pro Jahr vor Kosten abwirft. Eine Jahresmiete von 12.000 Euro bei einem Kaufpreis von 240.000 Euro (Faktor 20) entspricht dann einer Bruttomietrendite von 5 Prozent, ein Faktor von 25 dagegen einer Bruttomietrendite von 4 Prozent. Bezieht der Kapitalanleger noch die Kaufnebenkosten und laufende Ausgaben für Verwaltung und Instandhaltung in seine Rechnung ein, sinkt diese anfängliche Mietrendite. Je höher also der Faktor, desto geringer ist die Mietrendite – und umso eher wird der Kapitalanleger abwinken. Und so solltest Du es auch halten, wenn Du überlegst, selbst in das Haus oder die Wohnung einzuziehen.

Kurzfristig ermöglicht Dir das Kaufpreis-Miete-Verhältnis eine erste Einschätzung darüber, ob ein Kaufpreis eher günstig oder überzogen ist. Trotzdem ist eine günstig erworbene Immobilie keine Garantie dafür, dass Du langfristig besser fährst, wenn Du kaufst. Stattdessen musst Du Deinen Blick darauf richten, wann Du nach Jahrzehnten das größere Vermögen hast – ob Du Mieter bleibst oder auf die Seite der Eigentümer wechselst.

Selbst wenn Du Deine Immobilie günstig kaufst, so ist diese Situation nur eine Momentaufnahme. Für die Entscheidung über Mieten oder Kaufen solltest Du auch einen Blick in die Zukunft wagen. Mittel- und langfristig wird sich die Situation auf dem Wohnungsmarkt verändern: Mit den steigenden Immobilienpreisen in den Städten wird dort auch die Bautätigkeit zunehmen – und damit das Angebot.

Ein weiterer wichtiger Faktor ist die Entwicklung der Bevölkerung. Weniger Menschen benötigen auch weniger Wohnraum. Auch ein steigendes Durchschnittsalter wirkt sich auf die Wohnungsnachfrage aus. Bereits heute geben viele ältere Menschen ihre großen Wohnungen zugunsten kleinerer Einheiten oder neuer Wohnformen auf.

Regionale Unterschiede nehmen zu

Zwar lässt sich die genaue Entwicklung noch nicht voraussagen, aber es zeichnet sich doch bereits ab, dass sich in den kommenden Jahrzehnten die Unterschiede zwischen den einzelnen Städten und Regionen noch verstärken werden: Dynamischen Regionen mit vielen Zuzügen werden Städte und Regionen mit stark sinkender Bevölkerung gegenüberstehen, zeigen Daten der Bertelsmann-Stiftung. Daraus ergeben sich unterschiedliche Perspektiven beim Wiederverkauf einer Immobilie nach 10, 20 oder gar 30 Jahren.

In den attraktiven Regionen dürften Immobilien zumindest ihren Nominalwert behalten, selbst wenn die Bautätigkeit – und damit das Angebot – zunimmt. In vielen schrumpfenden Regionen kann es dagegen sein, dass sich in Zukunft ältere Immobilien nicht mehr verkaufen lassen. Gerade falls Du überlegst, in einer ländlichen Region ein Haus oder eine Wohnung zu kaufen, solltest Du Dir daher die Frage stellen: Wird es in dieser Gegend in 20 oder 30 Jahren Menschen geben, die meine Immobilie dann kaufen werden?

Beim langfristigen Vermögensvergleich von Mieter und Käufer gerät der Käufer zunächst in Rückstand: Wer eine Immobilie finanziert, benötigt Eigenkapital. Beim Kauf werden als erstes Grunderwerbssteuer und Notarkosten fällig. Dazu kommt in vielen Fällen die Courtage des Maklers. Diese Anschaffungsnebenkosten liegen je nach Bundesland und Maklerbeteiligung insgesamt zwischen 5 und 15 Prozent. Diese Ausgaben muss der Käufer mit vorhandenem Geld bestreiten. Beim Mieter in der gleichen Ausgangslage bleibt dieses Guthaben dagegen erhalten.

Zusätzlich zu den Nebenkosten für den Kauf benötigt der Käufer weiteres Eigenkapital für die Finanzierung. Ideal ist ein Anteil von etwa 20 Prozent. Auch mit einem geringeren Anteil erhält der Käufer einen Baukredit, allerdings verlangt die Bank dann einen höheren Zinssatz. Diesen zweiten Teil seines Eigenkapitals wandelt der Käufer also sofort in Immobilienvermögen um. Der Rest des Hauses oder der Wohnung gehört im Grunde erst einmal der Bank. Erst mit den Tilgungszahlungen der nächsten Jahre und Jahrzehnte sinkt die Restschuld, und das Vermögen des Käufers steigt nach und nach an. Der Mieter wiederum behält sein Guthaben und kann es langfristig am Kapitalmarkt anlegen.

Nutzung versus Tilgung und Instandhaltung

Sowohl der Mieter als auch der Käufer verwendet in den kommenden Jahrzehnten einen großen Teil seines Einkommens für das Thema Wohnen: Während es bei Betriebs- und Heizkosten keine Unterschiede geben sollte, zahlt der Mieter für die Nutzung der Wohnung, während der Käufer eine Monatsrate aus Zins und Tilgung an die Bank überweist. Dazu kommen beim Käufer Kosten für die Instandhaltung.

Vergleichbar werden die beiden Wege allerdings nur dann, wenn auf beiden Seiten gleiche Ausgaben stehen. Liegen die Ausgaben des Mieters also unter denen des Käufers, so legt der Mieter diesen Überschuss langfristig an und baut damit Vermögen auf. Zahlt er mehr, so muss er auf sein Guthaben zurückgreifen.

Wie der Vergleich zu einem bestimmten Zeit­punkt – etwa zum Renteneintritt – ausgeht, hängt vor allem von der Entwicklung der Preise ab: der Preise für die Überlassung von Wohnraum (Miete), für die Überlassung von Baugeld (Zins) und für die Instandhaltung von Haus oder Wohnung. Dazu kommen die Preise von Grundstücken und von Wohnraum, denn sie bestimmen den Wert der Immobilie – und damit das Vermögen des Käufers. Das Vermögen des Mieters hängt dagegen von der Rendite seiner Geldanlage ab.

Die einzelnen Preise beeinflussen sich nicht nur gegenseitig, sondern hängen auch noch von weiteren Faktoren ab. So verringert etwa eine geringere Kinderzahl langfristig die Nachfrage nach Wohnraum, Zuwanderung vergrößert sie dagegen. Je länger der Zeitraum, desto schwieriger ist es, solche Entwicklungen vorauszusehen und die richtigen Annahmen zu treffen.

Ein Beispiel für den Vermögensvergleich: Damit Du Dir davon trotzdem eine Vorstellung machen kannst, zeigen wir die mögliche Vermögensentwicklung von Mietern und Käufern an einem Beispiel. Wir gehen in unserer Berechnung davon aus, dass ein Paar die Wohnung wechselt und nach einem Blick auf die Immobilienportale vor der Entscheidung steht, entweder wieder in eine Mietwohnung zu ziehen oder direkt eine Eigentumswohnung zu kaufen. Für die Entwicklung der Bauzinsen gehen wir - angesichts der derzeitigen Niedrigzinsphase - von einem moderaten Zinsanstieg in den nächsten 20 Jahren aus.

Grunddaten für den Vermögensvergleich

Der Kaufpreis liegt also beim 25-Fachen der Jahreskaltmiete, und es fallen vergleichsweise hohe Nebenkosten an, weil in diesem Beispiel allein der Makler - so wie in Berlin oder Brandenburg üblich - 7 Prozent erhält. Grundsätzlich liegen die Nebenkosten beim Immobilienerwerb zwischen 5 und 15 Prozent des Kaufpreises.

Die nachfolgenden Szenarien machen deutlich, wie sich unterschiedliche Verläufe bei der Wertentwicklung, dem Mietanstieg und der Geldanlage des Mieters langfristig auswirken.

Fünf Szenarien für den Vermögensvergleich

In diesem Szenario gelingt es dem Mieter also nicht, Vermögen aufzubauen – im Gegenteil: Wenn der Käufer seine Wohnung abbezahlt hat, zehrt die fortlaufende Mietzahlung beim Mieter dessen Vermögen auf. Der Käufer profitiert also davon, dass er im Alter mietfrei wohnt.

Dieses Szenario scheint zurzeit das vorherrschende zu sein – und es befeuert die Nachfrage nach Immobilien in Deutschland. Eine ganze Branche profitiert davon: Hausverkäufer, Makler und Projektentwickler wollen ein Geschäft abschließen. Und auch die Banken und Bausparkassen haben zwar Vorgaben für die Prüfung der Kreditwürdigkeit, innerhalb dieses Rahmens wollen sie aber Kredite vergeben.

Was aber, wenn in Zukunft die Nachfrage nach Immobilien sinkt oder die jetzt bestehende hohe Nachfrage dazu führt, dass kontinuierliche neue Wohnungen auf den Markt kommen?

Beim Kauf einer Immobilie geht es ums Geld, aber auch um Gefühle. So ist etwa die Unabhängigkeit vom Vermieter für viele Menschen ein wichtiger Grund, vom Mieter zum Eigentümer zu werden. Solche Gründe sind berechtigt und verständlich, sie sollten allerdings die finanziellen Aspekte nicht komplett überlagern. Wer etwa zu teuer einkauft, riskiert, langfristig viel Geld zu verlieren. Wer aber zu einem guten Preis vom Mieter zum Käufer wird, hat den Vorteil, dass er automatisch für die Altersvorsorge spart.

Als Mieter musst Du dagegen einige Entscheidungen treffen, damit der Vermögensaufbau gelingt: Gerade wenn Du noch günstig zur Miete wohnst, solltest Du so bald wie möglich anfangen zu sparen. Und: Du solltest das Geld nicht langfristig auf Sparkonten liegen lassen, sondern langfristig und renditeorientiert anlegen. Die Geldanlage wird dann allerdings im Wert schwanken – auch das musst Du aushalten.

Wer allerdings so vorgeht, kann auch als Mieter langfristig Vermögen aufbauen, in manchen Szenarien sogar ein höheres als beim Immobilienkauf. Insbesondere vermeidet er, den Großteil seines Vermögens in nur einer einzelnen Geldanlage zu halten. Denn sinkt die Immobilie im Wert, weil es etwa in der Wohngegend in einigen Jahrzehnten keine Nachfrage nach Wohnungen oder Häusern gibt, so trifft den Eigentümer diese Entwicklung besonders hart. Eine Immobilie ist also keineswegs eine risikofreie Geldanlage.

Und schließlich: Wenn Du bereits absehen kannst, dass Du beruflich häufiger umziehen wirst, solltest Du Dich nicht länger mit der Kaufvariante beschäftigen. Immer wenn Du das Immobilienprojekt wieder abbrechen musst, schlagen die Anfangskosten zu Buche – und Du machst in der Regel kein gutes Geschäft.

Gleiches gilt auch, wenn Du die Immobilienfinanzierung wegen Krankheit, Scheidung oder Arbeitslosigkeit abbrechen musst.

Abschließend noch einmal die wichtigsten Faktoren im Überblick: