Justizministerin Katarina Barley (SPD) auf der ersten Kabinettssitzung nach der Sommerpause.
Justizministerin Katarina Barley (SPD) auf der ersten Kabinettssitzung nach der Sommerpause. Bild: Michael Kappeler/dpa

Wer bestellt, bezahlt. Nicht aber beim Hauskauf: Da bestellt meist der Verkäufer den Makler. Wollen Sie eine Immobilie kaufen, müssen Sie den Makler zahlen – je nach Bundesland zur Hälfte oder sogar komplett.

Bei einem 300.000-Euro-Haus kommen da mehr als 21.000 Euro zusammen. Etwa die Hälfte der Nebenkosten beim Kauf macht der Makler aus ­– daran kann das neue Wohnglück schon mal scheitern.

Vielleicht fragen Sie sich, warum das beim Immobilien-Kauf noch so ist, wo doch Mieter längst vom sogenannten Bestellerprinzip profitieren und den Makler nicht bezahlen müssen. „Maklerkuscheln“ nennen das die Grünen, die Anfang Juli einen Antrag in den Bundestag einbrachten, um das zu ändern. Die Partei will außerdem die Maklerprovision auf 2 Prozent deckeln.

Das bringt offenbar die Große Koalition in Bewegung. „Wir prüfen aktuell, ob sich das Bestellerprinzip auch auf Immobilienverkäufe übertragen lässt“, erklärte Justizministerin Katarina Barley (SPD) diese Woche. Unterm Strich könnte Sie das als Käufer sogar stärker entlasten als das geplante Baukindergeld. Das soll 12.000 Euro pro Kind betragen. Wir bleiben am Thema dran.

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Matthias Urbach
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Matthias Urbach war von 2014 bis 2022 stellvertretender Chefredakteur von Finanztip. Als Diplomphysiker und Absolvent der Henri-Nannen-Schule kombiniert er analytisches und redaktionelles Know-how. Zuvor war er unter anderem als Verlagsdirektor beim SpringerNature-Wissenschaftsverlag und als Leiter von taz.de tätig.

10 Kommentare

  1. Eine neue Mogelpackung wird das Bestellerprinzip. Viel besser und richtig wäre es die bereits bestehende Deckelung der Käuferprovision auf höchstens 3 % herunterzusetzen. Mehr könnte der Makler beim Käufer nicht verlangen und die Preise würden nicht ins Uferlose steigen. Der Makler verhandelt doch bei einem Kaufpreisangebot auch für den Käufer. Aus diesem Grund ist das Bestellerprinzip überhaupt nicht logisch. Ebenfalls gelten sollte dies für die Grunderwerbssteuer vor allem in SPD regierten Bundesländern. Bei der Miete hat es übrigens keine Verbesserung gegeben, eigentlich sind doch die Eigentümer die Preistreiber und die Mieten sind ohne Makler weiter gestiegen. Die Kaufpreise der unqualifizierten Privatverkäufe ohne Makler werden ebenfalls weiter steigen. Sinnvoll ist, vor weiteren Debatten, sich Informationen über die Arbeitsweise des Maklers von den Immobilienverbänden einzuholen. Bei einer Einführung des Bestellerprinzips würde der Makler aber ausschließlich für den Verkäufer arbeiten und dies würde sich auch im Kaufpreis widerspiegeln. Weiterhin könnte der Käufer als nicht zahlender Kunde eher schlechtere als bessere Qualität in der Beratung erhalten. Das Ganze ist doch eine Mogelpackung wo die Käufer nichts davon haben. Nur mehr Bauland bzw. Wohnraum kann den Markt wieder entspannen.

  2. @Urbach: wegen „drittens“, wie soll der Makler für mich als Käufer denn ein geeignetes Objekt suchen? Etwa an den Türen klopfen und fragen, ob die Bewohner erstens – die Eigentümer sind und zweitens – die Wohnung auch verkaufen wollen?
    Der kann etwas aus dem Pool der bereits zum Verkauf ausgeschriebenen Objekten raussuchen und mir vorschlagen. Da sind aber schon die Verkäufer die Besteller der Dienstleistung.

    Das Prinzip „Angebot und Nachfrage“ gilt auch jetzt schon. Und es wird den Gesamtpreis von 317,85k auf 300k NICHT runterdrücken können (siehe Beispiel oben). Vielmehr wird sich der Verkaufspreis irgendwo zwischen 317,85k und 318,98k einpendeln; Der Makler hat höhere als 17,85k Provision und die beiden anderen Vertragspartner müssen beide mit Abstrichen rechnen. Der Käufer zahlt etwas mehr als 317,85k und der Verkäufer bekommt etwas weniger als die 300k.

    1. Wenn ich einen Makler bezahle, dann muss er für mich suchen. Darin besteht ja im Wesentlichen die Dienstleistung. Und mich dann beraten beim Vertrag. Im Moment berät er den Vermieter und hat auch noch ein Interesse an einem hohen Preis, weil sich davon seine Provision ableitet. Ein völlig falscher Anreiz.

      Hier ein schönes konkretes Beispiel aus der Süddeutschen Zeitung, wohin das führt:
      https://www.sueddeutsche.de/geld/hamburg-spaetes-erwachen-1.4101290

      In Hamburg hatten Makler nämlich besorgten Kunden erklärt, ein historisches Vorkaufsrecht der Stadt habe für ihre Immobilie keine praktische Bedeutung. Jetzt mussten diese Immobilienkäufer die entsprechende Klausel teuer bezahlen.

      1. das war ja schon fast arglistige Täuschung!
        Trotztdem, würde ich als Verkäufer den Makler beauftragen, dann würde ich seine Provision im Preis berücksichtigen. Dem Käufer wäre es vom Endpreis her „fast“ egal, ob ich oder er den Makler bezahlt.
        Aber eben nur fast. den sowohl die Provision als auch die Grunderwerbsteuer (Notar vielleicht auch) sind dann höher.
        Zudem kommt noch ein Aspekt, den ich noch nicht erwähnt habe: die Immobilienkredite sind dann tendenziell höher, denn bisher musste man die Provision aus dem Eigenkapital bezahlen. Die ist (i.d.R.) nicht in der Kreditsumme enthalten. Höhere Kreditsummen – höheres Ausfallrisiko – Finanzkriese von 2008 lässt grüßen.
        Klappt es nicht mit dem Verkauf mit dem Preis incl. Provision – verzichte ich auf den Makler und verringere entsprechend den Preis.
        Ich glaube nach wie vor nicht, dass diese Maßnahme den Gesamtpreis für den Käfer verringert. Eine Deckelung des Provisionsprozentsatzes schon.

  3. @Urbach: es geht hier nicht um Vermieter, sondern um Verkäufer. Beim Verkaufspreis von 300k würde der Verkäufer statt der 300k nur 282,15k bekommen und die Differenz von 17,85k an den Makler überweisen.
    Ganz ehrlich, ich würde als Verkäufer dabei nur mitmachen, wenn ich unbedingt muss. Und das sind die wenigsten. Ich würde auf meinen 300k bestehen wollen. Und das geht eben nur, wenn der Verkaufspreis knapp 319k ist. Weil die 5,95% auf den Verkaufspreis abgeführt werden müssen. Also steigt der Gesamtpreis für den Käufer von 317,85k auf 318,98k, um fast 1130 Euro. Und hier sind die Grunderwerbsteuer und Notarkosten noch nicht berücksichtigt.

    Bei Vermietern ist die Situation etwas anders. Die müssen nämlich Steuern auf die Mieteinnahmen zahlen. Die Provision wirkt sich mindernd auf die Einnahmen aus. Also sinkt die Steuerlast des Vermieters. Die niedrigere Steuer macht das Ganze etwas erträglicher.

    Der private Verkäufer Zahlt in der Regel keine Steuer auf die Verkaufsgewinne. Der muss die Maklerprovision vollständig aus seiner Tasche zahlen. Wenn es sich nicht lohnt – verkauft er eben nicht.
    Der gewerbliche Verkäufer muss erst ein mal Gewinne aus Verkäufen erzielen, bevor er Steuern darauf zahlt und die Maklerprovision absetzen kann. Also schlägt er die Provision auch auf den Verkaufspreis drauf.

    1. Sorry, gemeint ist in meinem Kommentar auch jeweils der Verkäufer. Habe das jetzt angepasst.

      Und wie gesagt: Der Preis bildet sich im Allgemeinen durch Angebot und Nachfrage.

  4. auch wenn es mir auch nicht gefällt (die hohen Kaufnebenkosten), brigt hier der Bestellerprinzip absolut gar nichts, außer wiederrum die höheren Kaufnebenkosten einschl. Maklerkosten.
    Der Verkäufer schlägt nämlich die Maklerkosten einfach auf den Preis drauf. Er will ja seine 300k haben. Mit der Provision sind es dann 319k statt 318k (bei 5,95% Provision).
    Mehr noch, man muss dann auch noch die Grunderwerbsteuer nicht mehr auf die 300k, sondern auf die 319k zahlen (in Hessen 6%). Also statt 18k jetzt 19,14k.
    Fazit: Dekelung auf 2% bzw. 4% würde was bringen, für die Käufer. Bestellerprinzip bringt nur mehr Steuereinnahmen dem Staat und höhere Kaufnebenkosten dem Bürger.

    1. Es ist richtig, dass der VermieterVerkäufer immer versuchen wird, seine Maklerkosten ebenfalls auf den Verkaufspreis draufzuschlagen. Aber da wirken ja immer noch Angebot und Nachfrage. Er kann die Summe nur draufschlagen, wenn jemand das auch zahlt.

      Außerdem würden die Maklerkosten automatisch sinken, wenn derjenige bezahlt, der den Makler auch beauftragt. Denn dann findet unter Maklern automatisch ein Preiswettbewerb um die Anbieter (sprich: Verkäufer als Kunden) statt, der durch die jetzige Regel ausgehebelt ist.

      Drittens schließlich würde dann der Käufer die Chance haben, von seinem Geld einen Makler zu beauftragen, der auch wirklich für ihn arbeitet (und nicht für den Verkäufer). Das ist ein erheblicher Unterschied zur jetzigen Situation, wo der Makler nämlich kein ehrlicher Makler ist, sondern die Interessen des Verkäufers vertritt. Es könnte dann sogar die ungewohnte Situation eintreten, dass ein Makler für Sie als Käufer sogar nach einer geeigneten Wohnung sucht.

  5. Mir gefällt keiner der Vorschläge, Ich bin für mehr Fairness!
    Beide Parteien zahlen je zur Hälfte, denn beide Parteien nehmen ihn in Anspruch.
    Beide profitieren von einem Makler!

    2 % Courtage sind schlicht zu wenig, in Hessen aktuell 5,95 %.
    Es enstehen viele Kosten bereits im Vorfeld: Fotos, Energieausweis, Exposé, Internetauftritt.
    4 % sind angemessen, da teilweise auch noch sehr viel Zeitaufwand für Besichtigungen erforderlich ist.
    Ich bin aktuell Verkäuferin und auch Vermieterin, kenne also die Gegebenheiten aus eigener Erfahrung.

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