iStock, Ingrid Hendriksen

Zwei neue Studien beschreiben diese Woche eindrücklich, wie gespalten der Wohnungs- und Immobilienmarkt ist. Während auf dem Land vielerorts Wohnungen leer stehen, ist der Wohnraum in den sieben größten Städten Berlin, Düsseldorf, Frankfurt, Hamburg, Köln, München und Stuttgart inzwischen äußerst knapp.

Entsprechend steigen die Mieten rasant, noch schneller allerdings steigen die Kaufpreise. Und während in den Städten zu wenig gebaut wird, entstehen in vielen Landkreisen viel zu viele Häuser. Jeder zweite Neubau auf dem Land sei angesichts des vielerorts herrschenden Leerstands eigentlich unnötig, so eine der Studien.

Was heißt das für Mieter?

Wenn Sie Mieter sind, bleibt die Lage in Städten oft sehr ungemütlich – jeder Umzug wird zu einer finanziellen Herausforderung. Denn auch in den Speckgürteln der Metropolen, einigen wirtschaftsstarken Landkreisen und in Universitätsstädten gibt es zu wenig Wohnungen.

Das Prognos-Institut hat ermittelt, dass inzwischen 138 Städte und Landkreise Wohnungsmangel kennen. Der Grund: Seit Jahren werde zu teuer und zu wenig gebaut. Allein in den oben genannten sieben Großstädten gibt es laut Prognos 200.000 Wohnungen zu wenig – insgesamt fehlen etwa eine Million im Bundesgebiet.

Mehr Neubau könnte in Zukunft die Lage entspannen. Die einzige Hilfe gegen hohe Mieten ist aktuell die Mietpreisbremse, die für viele Ballungsräumen erlassen wurde. Leider nutzen bislang nur wenige Mieter das Instrument. In einigen Fällen zeigte sich, dass Mieter Prozesse verloren, weil die jeweiligen Landesverordnungen zur Mietbremse nicht gerichtsfest sind. Wenn Sie keine Rechtschutzversicherung haben, sollten Sie daher lieber einen Rechtsdienstleister beauftragen, der das Prozessrisiko übernimmt. Unsere Empfehlung wenigermiete.de behält dafür im Falle des Erfolgs ein Drittel der Jahresersparnis plus Mehrwertsteuer ein.

Was heißt das für Käufer in der Stadt?

Wenn Sie gerade in Hamburg, München oder den anderen Top-Großstädten gekauft haben, müssen Sie nicht fürchten, dass die Preise sobald wieder einbrechen. Denn noch immer steigt die Nachfrage in den Metropolen schneller als die Bautätigkeit.

Trotzdem sollten Sie nicht jeden Preis zahlen. Denn Anzeichen für eine „spekulative Übertreibung“ vor allem bei Etagenwohnungen im Neubau gibt es durchaus, wie das Deutsche Institut für Wirtschaftsforschung (DIW) meldet. Die Forscher zeigen dabei vor allem auf Hamburg und Berlin. Rechnen Sie mit unserem Ratgeber durch, ob kaufen oder mieten besser ist.

Kalkulieren Sie besonders scharf, wenn Sie die Wohnung vermieten wollen. Denn die Kaufpreise steigen derzeit viel schneller als die Mietpreise: Besonders stark klafft diese Schere in Hamburg auf. Dort stiegen in den vergangenen sechs Jahren die Mieten um 10 Prozent, die Kaufpreise aber um 69 Prozent. Mehr dazu im Ratgeber Immobilien als Kapitalanlage.

Was heißt das für Bauherren auf dem Land?

Während Wohnungen in den Großstädten knapp sind, werden auf dem Land doppelt so viele Häuser gebaut wie nötig. Oder sie werden an der falschen Stelle gebaut. Das sagt zumindest das IW. Und das gilt nicht nur für den Osten der Bundesrepublik, auch im Emsland, in der Eifel, in Nordfriesland oder im Hunsrück wird angesichts von Bevölkerungsentwicklung und Leerstand ein Vielfaches des aktuellen Bedarfs gebaut. In diesen Regionen müssen Sie damit rechnen, dass ein neu gebautes Haus direkt an Wert verliert. Angefeuert wird das durch die derzeit niedrigen Bauzinsen. Das ist kein Problem für Sie, wenn Sie sich Ihr Traumhaus bauen und darin auf absehbare Zeit wohnen können. Schlecht ist aber, wenn es auch als Kapitalanlage fürs Alter dienen soll.

Sie planen gerade ein neues Haus für Ihre Familie? Dann schauen Sie sich die folgende Karte des IW genau an.

Auch wer hofft, durch ein Haus der Eltern oder anderer Verwandter einmal einen relevanten Beitrag zur Altersvorsorge sicher zu haben, kann sich irren. Immer entscheidender wird die Lage der Immobilie sein. Und es spricht alles dafür, dass die Abwanderung vom Land in die großen Ballungszentren anhält.

Matthias Urbach
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Stand:

Als stellvertretender Chefredakteur ist Matthias Urbach für den Newsletter, Kooperationen und die redaktionellen Sonderprojekte von Finanztip verantwortlich. Als Diplomphysiker und Absolvent der Henri-Nannen-Schule kombiniert er analytisches und redaktionelles Know-how. Zuvor war er unter anderem als Verlagsdirektor beim SpringerNature-Wissenschaftsverlag und als Leiter von taz.de tätig.

15 Kommentare

  1. Kleiner, aber wichtiger Hinweis.
    Wenn Sie kaufen, überprüfen Sie das Vorliegen einer Baugenehmigung.
    Wenn eine Baugenehmigung vorliegt, lassen Sie diese auf Rechtswirksamkeit überprüfen (> Haus und Grundbesitzervereinigungen).Es werden von den Behörden sehr oft rechtsunwirksame Baugenehmigungen erteilt. Auch nachträgliche Änderungen des Baus sind zu überprüfen.
    Beim Kauf auf dem Land ist wegen der besonderen Einschränkung des Baurechts besonders im Außenbereich größte Vorsicht angebracht. Unwirksame oder fehlende Baugenehmigungen können den Abriß zur Folge haben. Es droht schlicht Enteignung mit der Folge von erheblichen Abbruchkosten. In meinem Landkreis werden von der Genehmigungsbehörde massenweise rechtsunwirksame Baugenehmigungen erteilt. Die Folgen für die Käufer bzw. Bauherrn können katastrophal sein.
    Ansonsten ist das Leben auf dem Land billiger, schöner, gesünder, die Menschen sind netter, die Gärten größer und die Grundstücke billiger. Wenn Sie auf dem Land ein eigenes Haus haben und zufrieden sind, spielt eine Wertsteigerung oder ein Wertverlust keine Rolle….und Hamburger Erlebnisee werden dort sicher nicht vorkommen.

  2. Die Statistik nennt aber auch nicht immer die Ursachen, denn nicht immer ist hohe Bauaktivität der Grund:

    Beispiel Landkreis Hameln-Pyrmont:
    Die Absurd hohe Zahl von 1701% über Bedarf kommt hier davon, das vor wenigen Jahren die in Hameln Stationierten Britischen Streitkräfte abgezogen wurden. Dadurch wurden auf einen Schlag sehr viele Wohnungen, Reihen- und Doppelhäuser, sowie eine riesige Kaserne frei. In Hameln waren zu Spitzenzeiten über 2000 Soldaten stationiert. Viele davon haben mit Ihren Familien dort gelebt. Außer den Doppel- und Reihenhäusern, die sehr schnell neue Besitzer gefunden haben, stehen fast alle Wohnungen immer noch leer. Die Ursache hierfür ist ein Sanierungsstau.

    Auch der Landkreis Celle wurde durch den Abzug der Britischen Streitkräfte hart getroffen.

  3. Mir fehlt die analytisch-perspektivische Sicht. In meiner großstädtischen Nachbarschaft werden in den kommenden 5-10 Jahren mehr als 25% der Immobilienbewohner sterben. Mit den Daten des Statistischen Bundesamtes zur Lebenserwartung und den Belegungsdaten der Einwohnermeldeämter kann man den investitionslosen Zugang an verfügbarer Wohnfläche ermitteln. Was unsinnige Fehlinvestitionen heute, angetrieben von der Profitgier der Nutznießer unnötigen Bauens, bremsen könnte.

  4. Der Artikel schildert die momentane Situation. Ich gehe aber davon aus, das sich der Zuzug in die Städte, und hier besonders in die „Big Cities“ sehr bald ändern wird. Sie werden unattraktiv. Gründe kann man jetzt schon täglich genug in der Presse, Funk und TV lesen bzw. hören und sehn.
    Viele Gegenden werden wieder sehr begeht sein.

  5. Es ist richtig, mehr auf dem Land zu bauen denn in der Stadt. In der Stadt gibt es keine Parkplätze und die Mieten explodieren. Der Fehler liegt darin, dass das Umland nicht attraktiv gemacht wird. Beispiel: Warum muss eine Uni oder Fachhochschule mit berufstätigen Abendstudenten vom Stadtrand in die Innenstadt verlegt werden mit dem Erfolg, dass die Abendstudenten es nach Berufsschluss nicht pünktlich durch den Verkehr zum Gebäude schaffen, dann noch für hohe Parkgebühren mühsam einen Parkplatz suchen müssen mit dem Ergebnis, zur Vorlesung oder zur Klausur zu spät anzukommen (Anmerkung aus eigener Erfahrung) und die Studenten in der Stadt keine bezahlbare Wohnung finden? Mit weiteren Attraktionen im außerstädtischen Bereich und einer guten Busanbindung würden die Landstriche zw. den Großstädten bald beliebtere Wohngegenden sein denn die Städte selbst. Und die Bewohner und Beschäftigten in den Städten hätten auch mehr Luft und weniger Parkplatz- und Verkehrsprobleme. Somit ist die Mietpreisbremse völliger Unfug! Besser wäre es einen staatlichen Mietzuschuss zu gewähren für die Menschen, die diese Entzerrung mittragen und freiwillig ins Umland ziehen, was ja dann bald ebenso attraktiv ist wie die Stadt selbst.

  6. Werbt doch bei den Eigentümern auf dem Land dafür, dass in leerstehende Häuser/Wohnungen (geeignete) Zugewanderte einziehen könnten (wenn ortsübliche oder günstige Mieten von den Kommunen übernommen würden). Das könnte für alle eine win-win-Situation werden. In die Dörfer könnten Bäcker, Kioske, Frisöre, Grundschulen/Kindergärten zurückkehren. Die älter werdenden Einheimischen brauchten nicht mehr kilometerweit zum nächsten Supermarkt zu fahren und hätten notfalls auch mal eine nachbarschaftliche Hilfe zur Hand (jemand, der sich um Garten, handwerkliche Dienstleistungen, Haushalt, Schneefegen usw. mit kümmern könnte). Die Neuen werden so schneller integriert, lernen die Sprache und Lebensweise und kommen sich nicht überflüssig vor. – Es müssten nur eine Menge bürokratischer Hemmnisse abgebaut werden und ein gewisses Vertrauen in „good will“ und „gesunden Menschenverstand“ auf allen Seiten gesetzt werden.

    1. Mit dieser Idee habe ich mich seit längerer Zeit beschäftigt, seitdem ich in Osthessern und in Thüringen fast vollständig verlassene Orte gesehen habe. Ich meinte, den Geflüchteten sollten Unterkunft, Land zur Bestellung, verlassene Gewerbebetriebe zur Verfügung gestellt werden.
      Es gibt ausreichend Beispiele für gelungene Wiederaufnahme von beruflicher Tätigkeit dieser Leute.
      Aber in den angesprochenen Regionen wird das ohne Unterstützung nicht laufen.
      Wirtschaftlich wird der Erfolg weitgehen ausfallen.
      Es gibt ja Gründe dafür, dass die ehemailgen Bewohnerder betreffenden Ort ihre Heimnat verlassen und sich in den Metropolregionen angesiedelt haben. Kein landwirtschatlicher Betrieb unter (die Zahlen sind mir nicht päsent, früher war von 50 die Rede) Hektar ist rentabel, ohne einen Maschinenpark sowieso nicht Die verbleibenen Betriebe sind verlassen worden, weil unproduktiv. Die Infrastruktur ist zerstört, die Kommunikation liegt danieder.
      Es gibt einge Beispiele von Erfolgen in Kollektiven aus den Zeiten 1968 bis 1990 (ich war auch dabei), die heute erfolgreiche Kleinunterehmen sind (dabei leider nicht). Da stand zunächst weniger der Wunsch zur finanziellen Versorgung als zur Erfüllung politischer, ökologischer oder religiöser Ansichten im Vordergrund.
      Meine Meinung heute:
      Es darf nicht der Eindruck entstehen, die Geflüchteten sollten in die darben Gebiete abgeschoben werden, sozusagen als Zweitewahlbürger.
      Mit entsprechender und ersthafter Unterstützung von Bund und Ländern könnten solche Projekte aber erfolgreich sein, der Gewinn für die Geflüchteten wäre aber eher gering.
      Zum ursprüglichen Thema:
      Mein Wohnhaus in einer begehrten Lage in einer der genannten Städte hat sich sich im Wert seit dem Erwerb 1993 im ‚Wert‘ auf das Vierfache gesteigert. Mehrfach im Monat erhalte ich Anrufe von den Agenten der Heuschrecken, die mir, ohne die Immobilie zu kennen, horrende Summen anbieten. Würden die Heuschrecken zum Zuge kommen, und deren Intension wäre, die Wohnungen zu vermieten, dann müssten sie die Mieten verdreifachen.
      Heuschrecken indess fliegen weiter und die Immobilie würde wieder auf dem Markt, meine Mieter auf der Straße auftauchen.
      Also: Blase, oder was??

  7. Die Einteilung nach Kreisen ist viel zu grob! Beispiel Havelland: Der Osten grenzt direkt an Berlin und hat stark wachsende Gemeinden wie Falkensee und Dallgow-Döberitz, wo Baugrundstücke schwer gesucht sind. Das Westhavelland ist damit nicht vergleichbar.

    Das kommt mir so vor, als ob man mit einem Fuß auf der Herdplatte und dem anderen im Eiswasser steht und dann behauptet, im Mittel sei es angenehm.

  8. …das letzte Hemd hat keine Taschen und ich baue mir ein Häüschen dort wo ich leben und es mir leisten kann. Wer, außer Trump, will denn damit spekulieren? Ich nicht.

  9. Sieht man sich die Karte an, wäre in den Landkreisen südlich der Donau das Soll übererfüllt. Tatsache ist jedoch, dass immer mehr Menschen, Paare, Singles u. Familien gerade aus München-Stadt u. München-Landkreis ins Umland rausziehen und damit in Landkreisen wie Pfaffenhofen, Neuburg, Augsburg etc. die Preise als auch die Baulandpreise in den letzten 4 Jahren enorm gestiegen sind. Deutschland mag ja gewisse Gegenden haben, wo mit Bevölkerungsrückgang zu rechnen ist bis 2030. In ganz Bayern sind dies von 96 Landkreisen und Städten aber gerade einmal 7 Landkreise, in den restlichen 89 wird Bevölkerungswachstum oder Gleichstand in den nächten 13 Jahren vorausgesagt. Und schon haben wir das Wort „Voraussage“: Die Menschen vor Ort wissen immer noch am besten, wie es bei Ihnen aussieht und nicht irgendwelche Institute! Niemand versenkt sein Geld in Bauten, die dann nicht verwertbar sind, viele bauen für sich selbst.

  10. Arme Tröpfe, wer nur Finanzielle Rendite rechnet, ist ein armer Tropf. Wer als Rentner im Eigenheim auf dem Land wohnt, hat Naturrendite, undspart die Miete. Niemand kann bestimmen ob oder wann ich renoviere, niemand kann Eigenbedarf anmelden. So viel Zufriedenheit kann das bisschen Zins auf Anlagen, oder die Rendite von Wohnungen nicht bieten.

    1. Kann ich zu 100% zustimmen…..Wenn mein Haus in 50 Jahren nur noch die Hälfte kostet, ist mir doch völlig wurscht. Ich habe 1 ha Garten und Natur ohne lange Anreise aus einer lärmenden, stinkenden, teueren Stadt. Einkaufen per Mausklick wird ohnehin die Zukunft sein……

  11. Als gebürtiger Papenburger möchte Ihrer These entgegentreten, dass eine Immobilie im Emsland eine Fehlinvestition darstellen könnte. Durch eine gute gewerbliche Ansiedlungspolitik, ausreichend Flächen und guter Lebensqualität gibt es einen beständigen Zuzug und wirtschaftlichen Aufschwung.

  12. Die Lage der Immobilie (als Finanzobjekt) wurde schon immer (viel zu) hoch bewertet, nicht erst neuerdings. Aus welchen Aspekten schließt der Autor diesen Satz: „Und es spricht alles dafür, dass die Abwanderung vom Land in die großen Ballungszentren anhält.“ Er ist, was die Altersvorsorge angeht, sehr relevant und leider überhaupt nicht belegt.

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