Wohnhäuser
Bild: IMAGO / Shotshop

Wer einen Indexmietvertrag hat, konnte sich bislang meist freuen. Die Miete steigt lediglich mit der normalen Inflationsrate. Und bisher war es häufig so, dass die Vergleichsmieten viel schneller stiegen als die Verbraucherpreise insgesamt. Doch nun ist es anders: Vor allem die Energiepreise treiben die Inflation in neue Höhen. Als Mieterin mit Indexvertrag bist Du dieses Jahr doppelt gestraft – mit steigenden Heizkosten plus einer saftigen Mieterhöhung.

Dazu kommt: Anders als bei normalen Verträgen oder solchen mit Staffelmiete gelten bei einem Indexvertrag für Mieterhöhungen weder Kappungsgrenzen noch Mietpreisbremse. Deswegen wählen manche Vermieter gerne diese Verträge, wenn die Anfangsmiete schon recht hoch ist.

Andererseits ist es ausgeschlossen, dass der Preis plötzlich und drastisch angehoben wird auf die ortsübliche Vergleichsmiete. Und Indexmieten haben noch einen besonderen Vorteil gegenüber den anderen Verträgen: Wenn die Vermieterin von sich aus das Bad modernisiert oder einen Balkon anbaut, kann sie die Miete nicht außer der Reihe erhöhen.

Die Indexmiete darf höchstens einmal alle zwölf Monate steigen (§ 557b BGB) – und erst ab dem übernächsten Monat, nachdem Du schriftlich informiert worden bist. Schon 2021 lag die Inflationsrate im Schnitt bei 3,1 Prozent, was ungewöhnlich hoch ist. Für dieses Jahr rechnen die führenden Wirtschaftsinstitute mit 6,1 Prozent Inflation.

Unser Rat: Hast Du einen Indexmietvertrag, dann überleg jetzt schon, wie Du die nächsten Erhöhungen und die steigenden Nebenkosten der Heizung stemmen kannst – Spartipps gegen die Inflation findest Du in diesem Beitrag.

Inflation wird tendenziell höher bleiben

In einem Indexmietvertrag vereinbaren beide Seiten, dass die Kaltmiete gemäß dem Verbraucherpreisindex erhöht wird, den das Statistische Bundesamt regelmäßig ermittelt – also gemäß der durchschnittlichen Inflationsrate. Es ist nicht absehbar, wann die Inflation wieder nachlässt. Möglicherweise erwartet uns eine längere inflationäre Phase – wobei es unwahrscheinlich ist, dass die Teuerungsrate so hoch bleibt wie aktuell.

Klar ist, dass die Mietpreisebremse, die in gut 410 Städten und Gemeinden gilt, bei Indexmieten nicht greift. Lediglich die erste zu zahlende Miete muss daran ausgerichtet sein. Mit jeder Erhöhung entfernt sich der Preis dann von der Obergrenze, die die Bremse eigentlich ziehen soll.

Schau Dir das Erhöhungsschreiben genau an

So oder so: Wenn Du ein Schreiben (etwa per Brief oder E-Mail) mit einer Anpassung Deiner Miete an den Verbraucherpreisindex bekommen hast, solltest Du es genau prüfen. Sind tatsächlich schon zwölf oder mehr Monate seit der letzten Erhöhung vorbei? Stimmt die angegebene Preissteigerung? Im Schreiben muss auch eindeutig stehen, wie hoch die bisherige Kaltmiete war, um wie viel sie jetzt steigt und welchen Betrag Du künftig zahlen sollst.

Die durchschnittliche Jahresinflationsrate bietet nur eine grobe Orientierung für die Erhöhung. Da Mietverträge ja jederzeit im Jahr geschlossen werden, musst Du im Zweifel selbst nachrechnen, wie hoch die Preissteigerung seit der letzten Erhöhung beziehungsweise seit Deinem Einzugsmonat ausgefallen ist. Womöglich liegt sie über dem Durchschnitt des letzten Kalenderjahres. Dieser „Wertsicherungsrechner“ hilft beim Ermitteln der prozentualen Veränderung.

Und es kann durchaus vorkommen, dass Du in Deiner Rechnung zwei Jahre berücksichtigen musst: Manchmal verzichten Vermieter zunächst auf eine Anhebung, wenn die Inflation sehr niedrig gewesen ist – 2020 zum Beispiel lag sie nur um 0,5 Prozent über der von 2019. Dann kann der Vermieter natürlich die Inflation für beide Jahre in Summe auf die Miete aufschlagen.

Andersherum gilt aber auch: Sollte der unwahrscheinliche Fall eintreten, dass der Verbraucherpreisindex sinkt, kannst Du eine Mietsenkung verlangen – in der Regel darf jede Vertragspartei eine Anpassung fordern, sofern sich der Index verändert.

Zwar sind Mieterhöhungen für Modernisierungen im Prinzip ausgeschlossen. Es gibt aber Ausnahmen, wenn eine Vermieterin gesetzlich dazu verpflichtet ist: Zum Beispiel, wenn sie das Dach dämmt, damit es dem Gebäudeenergiegesetz genügt (§ 557b Abs. 2 BGB). Falls Du Zweifel an der Rechtmäßigkeit einer Mieterhöhung hast, kannst Du Dich an einen Mietrechtsdienstleister, einen Fachanwalt für Mietrecht oder an den örtlichen Mieterverein wenden, falls Du dort Mitglied bist. Mehr dazu im Ratgeber.

Nina C. Zimmermann
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4 Kommentare

  1. Eigentlich ist es doch ein rechtlicher Konstruktionsfehler der Indexmiete, dass gestiegene Heiz und Stromkosten mit berücksichtigt werden: der Mieter zahlt doppelt, der Vermieter kassiert für Nix. Das könnte doch sicher juristisch anders geregelt werden!

    1. Der Vermieter verzichtet auf die Umlage von Modernisierungskosten! Heizkessel im Einfamilienhaus ab 10.000€, Dach neu eindecken ab 10.000€…usw.

  2. Ich habe mir mal hier mal ausrechnen lassen, wie meine Miete sein sollte.
    es ist schon erschreckend was mit dem VPI in den letzten Monaten passiert ist, dauert vermutlich nicht lange, bis die Miete erhöht wird.

  3. Hallo Finanztip,
    zur Pelletheizung noch ein Hinweis/eine Ergänzung: die ist nur die zweitbeste Lösung. Denn eigentlich ist es für die Umwelt besser, wenn das im Holz gespeicherte CO2 darin gebunden bleibt. Wir benötigen jeden Baum für ein besseres Klima. Die Bäume können auch gar nicht so schnell nachwachsen. Deshalb werden Pellets bereits aus dem Ausland importiert, z.B. aus Osteuropa (auch aus dortigen Schutzgebieten).
    Die beste Lösung ist die Sonne, die schickt keine Rechnung und sie schickt uns Unmengen an Energie.

    Beste Grüße von Dipl.-Ing. Heidrun Hampel

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