Vater und Sohn
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Viele Eigenheimbesitzer wünschen sich, dass ihr Haus in der Familie bleibt. Doch gerade bei den aktuell hohen Immobilienpreisen kann Erben teuer sein: Je wertvoller das Haus, desto höher die Erbschaftsteuer. Jedes Kind kann von jedem Elternteil steuerfrei 400.000 Euro erben. Alles, was darüber hinausgeht, ist steuerpflichtig.

Doch die Erbschaftsteuer lässt sich vermeiden: Mit einer Schenkung zu Lebzeiten kannst Du Dein Haus ganz oder in Teilen schon vor Deinem Tod auf Deine Kinder überschreiben.

1. Schritt: Besprecht Euch in der Familie

Über den Tod eines Angehörigen zu sprechen, dürfte den meisten schwerfallen. Allerdings ist es sinnvoll, schon zu Lebzeiten wichtige Fragen zu klären.

Sprecht darüber, was mit dem Haus oder Wohnung passieren soll. Vielleicht möchte eines Deiner Kinder selbst einziehen? Womöglich hat Dein Nachwuchs angesichts hoher Immobilienpreise und steigender Bauzinsen ohnehin nicht die finanziellen Mittel, sich selbst eine Immobilie zu kaufen?

Möchtest Du bis zu Deinem Tod in der Immobilie wohnen bleiben? Dann kannst Du sie verschenken und ein lebenslanges Wohnrecht vereinbaren. Mit einem Nießbrauch darfst Du die Immobilie sogar vermieten, wenn Du ins Pflegeheim ziehen musst.

2. Schritt: Lasst den Verkehrswert ermitteln

Bevor Du eine Schenkung angehst, benötigst Du in der Regel ein Wertgutachten. Dieses musst Du vielleicht später beim Finanzamt vorlegen, wenn es um die Festsetzung der Schenkungsteuer geht.

Das Finanzamt erkennt das Gutachten nur an, sofern es von einem öffentlich bestellten und vereidigten Immobiliensachverständigen stammt – das ist eine geschützte Bezeichnung, und nur solche Gutachten gelten als unabhängig und unparteiisch.

Haus vererben
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3. Schritt: Plant die Schenkung

Sobald Du weißt, wie viel das Familienheim wert ist, kannst Du die Schenkung vorbereiten. Im Detail plant eine Notarin diese für Dich und Deine Kinder. Ihr braucht sie in jedem Fall dafür. Die Notarkosten liegen bei etwa 1 Prozent des Immobilienwerts.

Für Schenkungen gelten die gleichen Freibeträge wie beim Erben: Pro Elternteil lassen sich 400.000 Euro steuerfrei an jedes Kind verschenken. Angenommen, Dir und Deinem Ehemann gehört eine Immobilie im Wert von 800.000 Euro zu gleichen Teilen. Dann könnt Ihr jeweils Euren Anteil steuerfrei an Euer einziges Kind verschenken.

Als Alleineigentümerin kannst Du Deine Immobilie auch stufenweise übertragen: Du schenkst Deinem Kind erst die eine Hälfte und dann zehn Jahre später die andere – alles steuerfrei. Den Freibetrag könnt Ihr nämlich alle zehn Jahre ausschöpfen.

Im obigen Beispiel spart Dein Kind rund 60.000 Euro Erbschaftsteuer.

4. Schritt: Vollzieht die Schenkung beim Notar

Eine Immobilie lässt sich nur mit einem vom Notar beurkundeten Vertrag verschenken. Dort könnt Ihr ein lebenslanges Wohnrecht oder Nießbrauch für Dich verankern. Das ist auch eine weitere Möglichkeit, Schenkungs- und Erbschaftssteuer zu sparen: Denn ein Wohnrecht mindert den Wert der Immobilie.

Sorge am besten auch für Gerechtigkeit unter den Kindern, falls Du das Haus nicht allen gemeinsam schenkst. Vertraglich könnt Ihr vereinbaren, dass das beschenkte Kind später weniger erbt als die anderen. Ebenso ist eine Abfindung für die Geschwister möglich.

In jedem Fall sollten die leerausgehenden Kinder eine Erklärung unterschreiben, dass sie auf Ansprüche auf das Haus verzichten. Andernfalls könnten sie einen Ausgleich einfordern, sofern Du früher als zehn Jahre nach der Schenkung stirbst.

5. Schritt: Prüft den Steuerbescheid

Ist die Schenkung unter Dach und Fach, meldet die Notarin dies dem Finanzamt. Anschließend bekommt Ihr einen Steuerbescheid. Ist alles richtig gelaufen, sollte die Schenkungssteuer bei 0 Euro liegen.

Manchmal setzt das Finanzamt aber den Wert der Immobilie zu hoch an. Laut Steuerbescheid müsstet Ihr dann doch Schenkungssteuer zahlen.

In diesem Fall solltet Ihr Einspruch gegen den Steuerbescheid einlegen. Jetzt braucht Ihr das Wertgutachten aus Schritt 2. Das legt Ihr Eurem Einspruch bei – das Finanzamt muss dieses Wertgutachten anerkennen.

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Barbara Weber
Autor

Stand:

Barbara Weber berichtet bei Finanztip über Versicherungen und Rechtsthemen. Die auf Arbeits- und Sozialrecht spezialisierte Juristin kam über Umwege zum Schreiben: Nach Studium und anschließendem Referendariat arbeitete sie zunächst in einer Wirtschaftsberatung und half Unternehmen bei der Gründung. 2020 machte sie eine zusätzliche Journalismus-Ausbildung. Damit bringt sie ideale Voraussetzungen für die Arbeit in der Finanztip-Redaktion mit.

1 Kommentar

  1. Wie sieht es aus wenn eine verwitwete Mutter eine Immobilie besitzt (mehr als 1.300.000 Euro) und sie ihre Immobilie an Ihre 3 Kinder verschenken will… Wie geht sie am besten vor um z.B. die Schenkungssteuer zu sparen ?

    Vielen Dank im Voraus

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