Willst Du ein Haus oder eine Wohnung finanzieren, zahlst Du in diesen Tagen dreimal so hohe Zinsen wie zu Jahresbeginn. Wie aber stellst Du Dich jetzt am besten auf diese neue Realität bei der Baufinanzierung ein? Ganz wichtig dabei: Der Begriff “Annuität” – den solltest Du unbedingt kennen.  

Annuität ist ein anderes Wort für die feste Monatsrate, die Du für Deinen Baukredit zahlst. Die vereinbarst Du zu Beginn Deiner Baufinanzierung für 10 oder 15 Jahre. In der Zeit ändern sich Deine monatlichen Annuitäten nicht.

Die Annuität setzt sich aus zwei Teilen zusammen: Zins und Tilgung. Für Dein persönliches Bau- oder Kaufprojekt kannst Du die Annuität ganz einfach ausrechnen, indem Du einen Prozentsatz für die Zinsen annimmst, und einen zweiten für die Tilgung der Schulden.  

Beispiel: Bis Anfang 2022 kosteten Baukredite für 10 Jahre etwa 1% pro Jahr an Zinsen. Die Banken verlangten dazu eine Tilgung von etwa 3% pro Jahr. Zusammen kamst Du so auf eine Annuität von 4% pro Jahr.  

Konkretes Beispiel: Mia und Lukas wollen eine Immobilie kaufen und benötigen einen Baukredit in Höhe von 300.000. Bei einer Annuität von 4% kommen sie genau auf 12.000 im Jahr oder für sie recht bequeme 1.000€ im Monat. Ändert sich der Zins über die gesamte Laufzeit nicht, haben die beiden den Kredit nach knapp 29 Jahren abbezahlt. Aber leider war das die alte Realität.  

Nach dem Zinsanstieg geht die Rechnung nicht mehr auf

Zwischen Januar und Mai 2022 sind Baukredite deutlich teurer geworden und bewegen sich seitdem grob um die 3% pro Jahr (bei 10 Jahren Festzins). Mia und Lukas bleibt dann von den bisher 4% Annuität nur noch ein mickriges Prozent für die Tilgung, also von bisher 1.000 pro Monat wären es nur 250€, die sie an Schulden zurückzahlen, 750€ sind Zinsen.  

Mit diesem geringen Tilgungssatz dauert es aber mehr als 46 Jahre bis zur letzten Rate. Abgesehen davon, dass die Rente von Mia und Lukas vielleicht nicht ausreichen würde, spielen die Banken bei diesen Eckdaten nicht mit. Warum ist das so? Gerade in den ersten Jahren hat die Bank ein erhöhtes Risiko, weil Immobilienwert und Kreditsumme nahe beieinander liegen. Damit sich dieses Verhältnis verbessert, verlangt die Bank eine ordentliche Tilgung. 

Die neue Realität: Die Annuität muss steigen

Mia und Lukas müssen sich also darauf einstellen: Die 4% Annuität, die in den vergangenen vier, fünf Jahren zum Standard der Baufinanzierung gehörten, reicht nicht mehr. 5% und mehr sollten es jetzt schon sein: 3% für die Zinsen, und mindestens 2% für die Tilgung. Mit diesen Eckdaten dauert es wieder ungefähr 30 Jahre bis zur letzten Rate. Und: Auch die meisten Banken sind bei diesen Eckdaten wieder an Bord. 5% von 300.000 Kredit sind 15.000€ im Jahr, oder 1.250 Rate im Monat. Die Monatsrate steigt also um 250€. Falls Mia und Lukas diese Rate finanziell verkraften können, steht der Finanzierung also nichts mehr im Weg. 

Übrigens: Wollen Mia und Lukas zurück auf die alten 3% für die Tilgung, dann müsste die Annuität (bei 3% für die Zinsen) sogar auf 6% steigen. Die Rate läge dann zwar bei 1.500, sie wären aber auch nach 23 Jahren fertig. Notwendig ist dieser finanzielle Kraftakt aber nicht. Besser als eine hohe Annuität ist eine machbare Monatsrate mit der Möglichkeit von Sondertilgungen. Denn wenn Mia z. B. eine jährliche Bonuszahlung erhält, können die beiden auch dieses Geld für die Rückzahlung des Kredits verwenden, um schneller fertig zu werden. Dafür sollten sie mit ihrer Bank vereinbart haben, dass sie pro Jahr z. B. 5% oder sogar 10% des Kreditbetrags zusätzlich zurückzahlen können.

Fazit: 5% für die Annuität, dazu passende Möglichkeiten für die Sondertilgung – das ist im Herbst 2022 die neue Realität in der Baufinanzierung. Sprichst du mit einem der von uns empfohlenen großen Kreditvermittler Dr. Klein*, Interhyp* oder Planethome*, solltest Du diese Eckdaten im Kopf haben.

Mehr zur passenden Baufinanzierung findest Du in unserem Ratgeber.

Dirk Eilinghoff
Autor

Stand:

Dirk Eilinghoff ist Stellv. Chefredakteur in der Finanztip-Redaktion und zusätzlich als Experte für die Themen Geldanlage und Baufinanzierung zuständig.

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