Die Antwort auf diese Fragen würde ich mir aus berufenem und berufshaftpflichtversichertem Mund holen.
Bitte mal für eine grauhaarige Blondie übersetzen, ich stehe auf dem Schlauch!
Geringe Rente als Vermieterin - trotzdem jetzt Moderniesierungskredit?
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Bitte mal für eine grauhaarige Blondie übersetzen, ich stehe auf dem Schlauch!
Ab zum Steuerberater
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Gemeint ist: Vielleicht kann hier sogar jemand eine Antwort geben, weil er es schon einmal so gemacht hat oder geprüft hat. Das wäre natürlich interessant. Aber selbst wenn würde ich mich nicht darauf verlassen, sondern das dem Steuerberater vorlegen.
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Achtung mit dem Verkauf und vorzeitiger Schlüsselübergabe! Da gab es neulich eine Fernsehsendung zu.
Kurze, unvollständige Zusammenfassung:
Die Kauf-Nomaden hatten den Schlüssel und sind in den Keller gezogen, Kaufpreis wurde nicht gezahlt, aber selbst mit der Polizei bekamen die alten Eigentümer (die noch im Haus wohnten) die Nomaden nicht raus.
Wenn, dann sollte man das "wasserfest" in den Notarvertrag mit reinnehmen und den Schlüssel erst nach eine angemessenen Anzahlung übergeben.
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Seit wann genau hast du die Wohnung und wie kam es zum Kauf?
Eine Immobilie kauft man ja nicht aus versehen?
Dann kannst du nach 10 Jahren plus 1 Tag Steuerfrei verkaufen.
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Bei vorgezogener Rente können Abschläge ausgeglichen werden. 25.000 Euro bringen grob 100 Euro mehr Rente.
(Die Rentenversicherung rechnet das genau aus und berät sonst auch auch kostenlos.)
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Vorab: Hatte in dem Kontext hier mal was geschrieben ("Erwerb Haus" war die Frage von einem tom70734; siehe dort meinen Beitrag Nr. 23; Rubrik war "Private Finanzen" und da "Geldanlage"). Mein Tenor: Vermietung ist eine Art der unternehmerischen Tätigkeit ... Darüber sollte man sich meines Erachtens immer bewußt sein. Vielleicht für Dich lesenswert zwecks Deiner weiteren Entscheidungsfindung ?!
Ansonsten und nur aus der Hüfte geschossen ...
Ein Bekannter drängt mich zu einem Modernisierungskredit,
muss mich dieses Wochenende dafür oder gegen entscheiden.
Tatsächlicher (oder eher vielleicht vermeintlicher sprich gemachter ?!) Zeitdruck bei derartigen (für Dich offensichtlich sehr bedeutsamen) Finanzentscheidungen ist praktisch immer ein schlechter Ratgeber. Würde mir eher Zeit und Ruhe für die sorgfältige Abwägung nehmen.
Ich hatte bisher nur Mieter, die mir Probleme machten, richtige Probleme. Dieser war der Schlimmste, kein Händchen dafür. So viel Ärger und Anwaltsmist den ich bisher hatte - geht auf die Gesundheit.
Für meinen Teil komme ich noch aus einer Zeit und Welt in der Verträge (nicht selten) per Handschlag besiegelt wurden ... Diese Zeiten sind (leider) schon lange vorbei. Auf Deinen Fall bezogen: Schon seit Jahrzehnten vermiete ich daher ausschließlich über bzw. mit der Einschaltung von Maklerfirmen (auch wenn ich diese Dienstleistung seit einigen Jahren selbst bezahlen muß; sog. "Bestellerprinzip"; gilt übrigens seit Juni 2015 nach meiner Erinnerung). Diese "durchleuchten" dann auch den jeweiligen Mietinteressenten und fordern all die nötigen Unterlagen ein. Für meinen Teil hatte ich noch nie einen Mietausfall oder gar einen Mietnomaden. Solltest Du weiterhin vermieten, würde ich darüber zumindest mal nachdenken. Da Du als Lage der Wohnung(en) eine "Großstadt" angibst, solltest Du Dir den Mieter eigentlich aussuchen können ...
Allerdings kann das mit dem Verkauf der Wohnung genauso sein.
Das "kann" so sein - "muß" aber keinesfalls so sein. Siehe oben (renommierte Maklerfirma und Notar Deines Vertrauens).
Apropos "Spekulationsfrist": Da Du - nach meiner Erinnerung - meinst mit der besagten Wohnung deutlich im Plus zu liegen (Kauf in 2014 für 150 tsd. (Transaktionskosten dabei berücksichtigt, wie Grunderwerbssteuer, Grundbuchamt, Notarkosten etc. ?) - aktueller Wert ca. 280 tsd. (der tatsächliche Wert wird sich erst bei einem Verkauf herausstellen; momentan haben die Preise denknotwendig (teilweise deutlich) nachgegeben zum einem wegen dem Zinsanstieg aber auch aufgrund der (ganz erheblichen) Verunsicherung seitens der Politik; Stichwort "Heizungsgesetz" sowie "EU-Sanierungszwang") würde ich (wähle ich die Variante Verkauf) auf jeden Fall versuchen erst nach Ablauf der Spekulationsfrist zu verkaufen (bzw. dies vorab rechtsverbindlich abklären).
Bei der selbst genutzten Wohnung würde ich im Hinterkopf behalten, daß hierzulande praktisch alles besteuert wird - das mietfreie Wohnen in der eigenen abbezahlten Immobilie aber (noch jedenfalls) nicht. Nach meinem Dafürhalten daher ein Vorteil und ein durchaus erstrebenswerter Zustand - gerade wenn man in der "Großstadt" und/oder zumindest in einem Ballungsgebiet lebt (auch wenn Du schreibst, daß eine Whg. "im DG liegt ohne Aufzug" und die andere "vom Umfeld" unpassend sei ...).
Ich bin tatsächlich immer ungern Vermieterin gewesen, es belastet mich seit jeher. Allerdings war ich 25 Jahre alleinerziehend und habe nur zwischenzeitlich etwas geerbt, so dass ich mit meiner "Pipi"Rente den Plan B nutzen wollte: Betongold wäre in der Rente noch vorhanden. Dass es so anstrengend ist, hätte ich nie gedacht.
Womit wir wieder bei meinem Beitrag (s. o.) zum Thema "Immobilie" wären und (jedenfalls, wenn es um "Vermietung geht) der "unternehmerischen Tätigkeit" ...
Bin selbst schon alt (noch deutlich älter als Du) und es ist eine Frage der Zeit, wann ich meinen gesamten Wohnungsbestand (den ich noch selbst verwalte) an eine Hausverwaltung delegiere. Was natürlich auch Kosten verursachen wird.
Vom Gefühl her würde ich bei Dir fast zu zu dem Rat tendieren, zumindest zunächst mal die eine Wohnung zu verkaufen (nach Abklärung der Speku-Frist) und irgendwann vielleicht auch die selbst genutzte ("ohne Aufzug" bzw. "unpassendes Umfeld" ?).
Alternative: Eine Anlage (des Verkaufserlöses) in ausschüttende ETFs (oder ausschüttende Dividenden-ETFs) kann dabei eine gute, kostengünstige und bequeme Möglichkeit sein. Dabei würde ich mal eher defensiv von 2% bis 3,5% Ausschüttung auf die angelegte Summe ausgehen, die dann allerdings noch zu versteuern sind (ein Steuervorteil wie bei Immobilien gibt es hierbei nicht; Stichwort: Abschreibung). Auszuhalten sind dann aber auch die entsprechenden und typischen Wertschwankungen (bei einer Anlage in weltweite Aktien können das - jedenfalls temporär - schon mal um die 50-60% minus sein). Wenn man damit gut schlafen kann, ist das ein durchaus guter und gangbarer Weg. Zumal mit Deiner (wenn auch eher sehr überschaubaren) Rente daneben ein gewisses und sicheres "Grund- bzw. Sockeleinkommen" vorhanden ist. "All-In in Aktien" würde ich (auch nach dem Verkauf einer oder beider Wohnungen) nicht gehen - sondern mir einen Betrag als "Puffer" definieren (und risikoarm anlegen) von dem ich dann auch mal zwei, drei oder mehr Jahre leben bzw. überbrücken kann, wenn die Aktienmärkte zwischendurch mal wieder (temporär) abrauschen.
Ohne die beiden Wohnungen hast Du dann sicherlich mehr finanziellen Frei- und Spielraum (Du brauchst z. B. keine größeren Summen mehr für Reparaturen, Instandhaltungen, Renovierungen vorzuhalten), Du bist nicht nur finanziell sondern auch räumlich flexibler und hast vermutlich so auch mehr Zeit für Dich selbst. Ein nettes (altersgerechtes !) Apartment oder eine kompakte (altersgerechte !) Wohnung kann man ja dann bei Bedarf auch anmieten.
Last but not least ... Mein Eindruck: In manchen Regionen (USA als ein Beispiel) versuchen die meisten Menschen das Beste aus ihrem Geld (aus ihren Lebensersparnissen) für sich selbst herauszuholen, solange sie noch leben - in anderen Regionen (Deutschland als ein Beispiel) versuchen sehr viele auch an ihre Nachkommen (Erben) zu denken und möchten diesen unbedingt etwas hinterlassen. Das soll keine normative Aussage sprich Wertung meinerseits darstellen, ob nun der erste Ansatz (eher egoistisch) oder der zweite Ansatz (eher altruistisch) der bessere ist. Es könnte nur eine Anregung zum Nachdenken über die gewählte eigene Vorgehensweise sein - und die sollte man sich wenigstens bewußt machen bzw. diese bewußt auswählen.
Die meisten Menschen bauen ohnehin in ihrer Ruhestandsplanung einen "Sicherheitspuffer" ein (damit am "Ende des Geldes" nicht noch viel Leben übrig ist ...) und diesen Sicherheitspuffer kann man ja ohnehin schon als eine Art "Mindest-Erbe" ansehen ...
In diesem Sinne ...
Gute Entscheidungen wünsche ich Dir !
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Ende 59, geplant Rente mit 63 mit den üblichen Abzügen. Rente wird dann vermutlich unter 1.000 EUR betragen.
Ich habe allerdings zwei Wohnungen (eine vermietet, eine selbstbewohnt, beide abbezahlt, welche ich bei Bedarf veräußern werde). Leider ist eine [im Dachgeschoß] ohne Aufzug, die andere vom Umfeld unpassend. Mit Erspartem will ich später meinen (recht bescheidenen) Lebensstandard aufrechterhalten.
Die vermietete Wohnung hat der Mieter nun nach hohen Anwaltskosten im miserablen Zustand hinterlassen, so dass ich ca. 40 - 50 Tsd. EUR für die [Wieder-]Herstellung benötige.
Diese könnte ich von meinem zukünftigen Rentenzuschuss nehmen, [das] bedeutet aber, weniger Jahre mit Zuschuss zum Leben, steigert andererseits den Wert der Wohnung, Sie hätte ohnehin mal in Teilen in Schuss gebracht werden müssen.
Ein Bekannter drängt mich zu einem Modernisierungskredit, damit ich die Zinsen absetzen kann. Bedeutet: knapp 4,3% Zinsen eff., Tilgung 2% für 10 Jahre, danach immer noch ohne Sondertilung rd. 38 Tsd. EUR Schulden. Ich habe eine Online-Beratung bei einem gängigen Anbieter hinter mir, ich würde den Kredit erhalten, nach Bereitstellung der - gefühlt - 100 Unterlagen (das hätte ich mir nie so kompliziert vorgestellt bei den paar EUR und der Sicherheit).
Jetzt meine Frage: Wenn ich also in drei Jahren nur noch 900 EUR Rente erhalte, evtl. einen Minijob habe - wo kann ich da groß Zinsen absetzen? Ich habe außer der Miete doch kaum Einkünfte? Miete müsste so kalt 700 sein. Vielleicht habe ich einen Denkfehler.
Erstmal: Et is, wie et is.
Du hast die beiden Wohnungen jetzt nun einmal, "Deine" erspart Dir immerhin die Miete. Aus Anlegersicht sind sie ein mächtiges Klumpenrisiko: Ein Großteil Deines Vermögens (aus Diversifikationssicht eigentlich zuvile) hängt an der einen Wohnung.
Wenns ums Steuernsparen geht, setzt bei vielen Deutschen der Verstand aus, und das ist schlecht. Ich könnte mir vorstellen, daß Du eher wenig verdienst, das bedeutet dann auch, daß Dein Steuersatz niedrig ist, Du hast somit die Handwerker zu bezahlen, kannst das auch absetzen, dabei kommt aber wenig herum, weil Du vermutlich wenig Steuern bezahlst.
Ich würde danach trachten, die ehemals vermietete Wohnung zu verkaufen. Dazu ist es vermutlich günstig, sie einigermaßen fit zu machen. 400 € Kosten im Monat für den Leerstand sind sicher nicht erfreulich. Wenn Du mit andererseits mit Wiederherstellungskosten von 40.000 € rechnest, kommt es auf 4000 € Hausgeld von jetzt bis zum kommenden Juni auch nicht mehr an. Es könnte durchaus sein, daß Du mehr als die Handwerkerkosten mehr herausbekommst, wenn Du die Wohnung selbst sanierst, als wenn Du sie so anbietest, wie sie ist. Ein zweites Moment ist die Spekulationsfrist: Wenn Du die wenigen Monate wartest (selbst wenn die Hausgeld kosten), stellst Du Dich steuerlich entscheidend besser als wenn Du jetzt verkaufst. Also ist das vertane Hausgeld letztlich ein kleiner Kollateralschaden.
Mit der Renovierung kannst Du auch die Zeit bis zum Ende der Spekulationsfrist überbrücken. Auch wenn der Steuereffekt bei Dir nicht groß sein dürfte, kannst Du die Kosten wenigstens auf zwei Jahre verteilen (obwohl ich vermuten kann, daß Du dieses Jahr schon reichlich Kosten mit dieser Wohnung gehabt hast).
Was Du mit dem Geld machst, was Du im nächsten Jahr hoffentlich aus dem Verkauf der Wohnung erlöst, sieht man dann.
Einen Renovierungskredit solltest Du mit spitzem Bleistift durchrechnen: Einerseits gibt Dir die Bank jetzt vermutlich unproblematisch Geld, andererseits sind die Kreditkosten nur bis zum Verkauf der Wohnung Betriebsausgaben. Ist die Wohnung weg, wäre es praktisch, wenn Du den Kredit ablösen könntest.
Ahem: Wenn Dein Bekannter ein großer Vermieter ist, nimmt er Dir möglicherweise die Wohnung ab (oder gibt Dir möglicherweise den Kredit für die Renovierung).
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Meistens lohnt es sich nicht, die Wohung zu renovieren, wenn man sie verkaufen will.
Sehr oft hat der neue Eigentümer eigene Wünsche und dann wird trotzdem nochmal renoviert.
Zinsen zu zahlen bei deinem Steuersatz kommt nicht in Frage, das lohnt sich für dich nicht, lass es.
Mein Rat: nichts machen und die Wohung sobald es geht verkaufen. Das Wohngeld ist nicht so hoch, das mußt du jetzt durchhalten.
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Seit wann genau hast du die Wohnung und wie kam es zum Kauf?
Eine Immobilie kauft man ja nicht aus versehen?
Dann kannst du nach 10 Jahren plus 1 Tag Steuerfrei verkaufen.
Hallo Horst, das schrieb ich schon unter #18 - sogar genau das Datum
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Das habe ich bereits gemacht (es waren nur 15.000 EUR, aber immerhin), leider genau einen Teil letztes und den anderen dieses Jahr - kommt noch hinzu: Dieses Jahr habe ich gar nicht so viel Steuern verdient, wie ich dann mit dem Kredit oder auch der Modernisierung mit Eigenkapital, absetzen könnte
15K sind nicht zu verachten, bringen auch etwas.
Steuern sollten nicht überbewertet werden, sind aber insbesondere in Deutschland emotional aufgeladen.
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Wenns ums Steuernsparen geht, setzt bei vielen Deutschen der Verstand aus, und das ist schlecht. Ich könnte mir vorstellen, daß Du eher wenig verdienst, das bedeutet dann auch, daß Dein Steuersatz niedrig ist, Du hast somit die Handwerker zu bezahlen, kannst das auch absetzen, dabei kommt aber wenig herum, weil Du vermutlich wenig Steuern bezahlst.
Genau darum hadere ich so! Von rd. 30.000 Jahreseinkommen (ohne Miete) kann man nunmal nicht so viel absetzen. Und die paar Tausend Miete machen den Kohl auch nicht so fett, dass eine dicke Steuerersparnis dabei rumkommt! Dieser Bekannte schlägt das in den Wind, mich mach das kirre. Ich habe bereits in den Erhalt des Modernisierungskredits (Interhyp) sehr viel Zeit investiert - und will das eigentlich gar nicht. (ebenso in die Suche Handwerker, Überlegungen Sanierung, Mails, Rumführen der Handwerker, Recherche... ätzend!!!)
Wenn Du mit andererseits mit Wiederherstellungskosten von 40.000 € rechnest, kommt es auf 4000 € Hausgeld von jetzt bis zum kommenden Juni auch nicht mehr an. Es könnte durchaus sein, daß Du mehr als die Handwerkerkosten mehr herausbekommst, wenn Du die Wohnung selbst sanierst, als wenn Du sie so anbietest, wie sie ist. Ein zweites Moment ist die Spekulationsfrist: Wenn Du die wenigen Monate wartest (selbst wenn die Hausgeld kosten), stellst Du Dich steuerlich entscheidend besser als wenn Du jetzt verkaufst. Also ist das vertane Hausgeld letztlich ein kleiner Kollateralschaden.
Mit "selbst sanierst" meinst du aber nicht mich, oder??? Richtig, die Kosten sollen sich auf ca. 40 Tsd. belaufen, die erhalte ich aber ganz bestimmt beim Verkauf nicht mehr - es steht schon einige Mal in den Texten, diese Unsicherheit, weil die Preise fallen. Hinzu müsste ich das Hausgeld bis zum Verkauf im Juni rechnen - also nochmal 4.000 EUR (plus Gartenpflege, öfter mal hinfahren, lüften, heizen, Wasser laufen lassen...)
Mit der Renovierung kannst Du auch die Zeit bis zum Ende der Spekulationsfrist überbrücken. Auch wenn der Steuereffekt bei Dir nicht groß sein dürfte, kannst Du die Kosten wenigstens auf zwei Jahre verteilen (obwohl ich vermuten kann, daß Du dieses Jahr schon reichlich Kosten mit dieser Wohnung gehabt hast).
jo, das hatte ich mir auch schon gedacht, zumal auch noch ein Krankenhausaufenthalt dazwischen ist, sollte das FA meckern. Dann gibt es noch die Möglichkeit von Erschöpfungszustand etc. vorzubringen - noch nicht mal gelogen!
Kann man die Kosten nicht auf bis zu 5 Jahre in gleichen Teilen verteilen?
Einen Renovierungskredit solltest Du mit spitzem Bleistift durchrechnen: Einerseits gibt Dir die Bank jetzt vermutlich unproblematisch Geld, andererseits sind die Kreditkosten nur bis zum Verkauf der Wohnung Betriebsausgaben. Ist die Wohnung weg, wäre es praktisch, wenn Du den Kredit ablösen könntest.
Ahem: Wenn Dein Bekannter ein großer Vermieter ist, nimmt er Dir möglicherweise die Wohnung ab (oder gibt Dir möglicherweise den Kredit für die Renovierung).Unproblematisch absolut nicht - wie gesagt, was die alles an Unterlagen verlangten! 27 Dateien, vom Scheidungsurteil über Baubeschreibung, Teilungserklärung (50 Seiten!!!), 3 Gehaltsabrechnungen, Kontoauszüge, Fotos, Grundbuchauszug aktuell... es hörte nicht auf!!!
Da hast du einen Punkt angesprochen: Wenn ich die Wohnung verkaufe, kann ich nix mehr absetzen - das spricht jetzt mal gegen den Kredit und für meine Unlust am Vermieten. Jedes Jahr der Ärger, dass die Verwaltung kurz vor Jahresende (letztes Jahr am 28.12.) die Abrechnung schickt für das Vorjahr, dieses Jahr ist wieder nicht da, also immer zweimal Steuern machen! Schon allein die NK-Abrechnung. Ich bin sicher: Wenn ich das für andere machen würde: Kein Problem, aber für mich "alles nur lästig". Da ich mich aber so ins Rädchen reinbugsiert habe, laufe ich eben weiter...
Er ist übrigens ein Bekannter, der oft lehrmeisterlich auftritt, sich aber nicht in andere Personen und deren Nöte hineinversetzen kann... ich würde sagen: Ein Vermieter, wie er in Filmen vorkommt. Der hat Spaß am Geld verdienen und vor GEricht zu gehen und als Vermieter aufzutreten. Da kommt weder Kredit (den ich ja gar nicht will) und sicher auch kein Kauf, sonst hätte er es gesagt.
Es ist toll, dass ihr da Brainstorming mit mir betreibt...
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Schon allein die NK-Abrechnung. Ich bin sicher: Wenn ich das für andere machen würde: Kein Problem, aber für mich "alles nur lästig". Da ich mich aber so ins Rädchen reinbugsiert habe, laufe ich eben weiter...
Wenn ich das alles so lese - Du hast da eigentlich überhaupt keine Lust drauf. Und ich kann es gut verstehen.
Ich würde sagen, ab zum Steuerberater und klären, ab wann du verkaufen kannst, ohne Spekulationssteuer zahlen zu müssen (auch was den Ablauf / die Vorbereitung angeht), und keine Stunde deiner Lebenszeit und keinen Cent mehr in diese Wohnung stecken, außer wo es nicht anders geht (Hausgeld) und außer soweit es zur Abwicklung des Verkaufs erforderlich ist.
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Meistens lohnt es sich nicht, die Wohung zu renovieren, wenn man sie verkaufen will.
Mir hat man schon oft das Gegenteil gesagt.
Es gibt speziell Firmen, die Wohnungen für verhältnismäßig wenig Geld hübsch machen. Das muß sich lohnen, sonst gäbe es diese Firmen nicht.
Sehr oft hat der neue Eigentümer eigene Wünsche und dann wird trotzdem nochmal renoviert.
Das steht auf einem anderen Blatt.
Zinsen zu zahlen bei deinem Steuersatz kommt nicht in Frage, das lohnt sich für dich nicht, lass es.
Das ja.
Mein Rat: Nichts machen und die Wohnung sobald es geht verkaufen. Das Wohngeld ist nicht so hoch, das mußt du jetzt durchhalten.
Wenn die Wohnung wirklich 130 T€ zugelegt hat und dieser Zugewinn zu versteuern wäre, dann geht von diesem Zugewinn fast die Hälfte weg. Das wären irgendwas bei Mitte 50 T€. Ich würde die 9 Monate bis zur Steuerfreiheit durchhalten, das Hausgeld in der Zeit mag 4 T€ kosten. Andere Größenordnung.
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Von rd. 30.000 Jahreseinkommen (ohne Miete) kann man nunmal nicht so viel absetzen. Und die paar Tausend Miete machen den Kohl auch nicht so fett, dass eine dicke Steuerersparnis dabei rumkommt!
Das ist in diesem Thread klar: Der Steuereffekt bei Dir ist klein (außer Du verkaufst die Wohnung vor dem Ende der Spekulationsfrist).
Dieser Bekannte schlägt das in den Wind, mich macht das kirre. Ich habe bereits in den Erhalt des Modernisierungskredits (Interhyp) sehr viel Zeit investiert - und will das eigentlich gar nicht.
Mit Immobilien dreht man immer ein großes Rad - und Du verkaufst nur dieses eine Objekt. Es macht für Dich einen erheblichen Unterschied, ob Du dabei 20 T€ mehr erlöst oder weniger.
Mag schon sein, daß Du das mit Widerwillen tust (und was Du tust, ist ja Deine Sache), aber es könnte sein, daß die Beschäftigung mit der Immobilie Dir einen erheblich besseren Stundenlohn bringt als Dein normaler Job.
Mit "selbst sanierst" meinst du aber nicht mich, oder? Richtig, die Kosten sollen sich auf ca. 40 Tsd. belaufen, die erhalte ich aber ganz bestimmt beim Verkauf nicht mehr - es steht schon einige Mal in den Texten, diese Unsicherheit, weil die Preise fallen. Hinzu müsste ich das Hausgeld bis zum Verkauf im Juni rechnen - also nochmal 4.000 EUR (plus Gartenpflege, öfter mal hinfahren, lüften, heizen, Wasser laufen lassen...)
Doch, damit meine ich Dich. Ob Dir das was bringt (und ob überhaupt), weißt Du vielleicht hinterher, vielleicht auch nicht, denn Du hast ja keinen Vergleich. Könnte dennoch eventuell nützlich sein, einen Fachmann die Wohnung begutachten zu lassen, eventuell auch einen, der Dir etwa sagen kann: "Mit diesen relativ kleinen Reparaturen sieht die Wohnung schon gleich erheblich freundlicher aus, was sich in einem höheren Preis niederschlagen dürfte."
Was Du oben ansprichst, sind unternehmerische Entscheidungen. Da mußt Du jetzt durch! Wenn Du das auf die leichte Schulter nimmst, kostet es Dich sicherlich Geld, und zwar immer gleich mindestens vier-, wenn nicht fünfstellig. Dafür muß meine Oma lang stricken.
Unproblematisch [war die Beantragung des Kredits] absolut nicht - wie gesagt, was die alles an Unterlagen verlangten! 27 Dateien, vom Scheidungsurteil über Baubeschreibung, Teilungserklärung (50 Seiten!!!), 3 Gehaltsabrechnungen, Kontoauszüge, Fotos, Grundbuchauszug aktuell... es hörte nicht auf!
Du kannst es Dir einfach machen: Biete die Wohnung unter Wert an, dann wird sie in Blitzesschnelle weggehen. Aber das schlägt sich halt auf Deinen Ertrag nieder.
Da hast du einen Punkt angesprochen: Wenn ich die Wohnung verkaufe, kann ich nix mehr absetzen - das spricht jetzt mal gegen den Kredit und für meine Unlust am Vermieten.
Jedes Jahr der Ärger, dass die Verwaltung kurz vor Jahresende (letztes Jahr am 28.12.) die Abrechnung schickt für das Vorjahr, dieses Jahr ist wieder nicht da, also immer zweimal Steuern machen! Schon allein die NK-Abrechnung. Ich bin sicher: Wenn ich das für andere machen würde: Kein Problem, aber für mich "alles nur lästig". Da ich mich aber so ins Rädchen reinbugsiert habe, laufe ich eben weiter...
Darum geht es nicht.
Wenn jemand eine Wohnung hat und die auf Kredit saniert, so ist das in der Regel eine langfristige Sache, bei der die Miete rechnerisch den Kredit zurückzahlt.
Du willst diese langfristige Perspektive mit der Wohnung aber nicht. Du möchtest sie am liebsten so verkaufen, wie sie ist, und das möglich schnell. Ich habe Dir meine Meinung dazu gesagt, daß ich das nicht für zweckmäßig halte: Ich würde den kurz bevorstehenden Ablauf der Spekulationsfrist abwarten und gezielt wenig in die Wohnung investieren mit dem Ziel der Wertsteigerung ("Die Braut hübsch machen."). Das heißt: Sofern möglich, würdest Du die relativ billigen Schönheitsreparaturen durchführen lassen, Dir teurere Reparaturen aber sparen, die einem nicht so ins Auge springen.
Es ist toll, dass ihr da Brainstorming mit mir betreibt...
Dazu ist dieses Forum schließlich da.
Hoffentlich hilft es Dir am Ende, denn machen mußt Du es am Schluß ja selbst.
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Er ist übrigens ein Bekannter, der oft lehrmeisterlich auftritt, sich aber nicht in andere Personen und deren Nöte hineinversetzen kann... ich würde sagen: Ein Vermieter, wie er in Filmen vorkommt. Der hat Spaß am Geld verdienen und vor GEricht zu gehen und als Vermieter aufzutreten. Da kommt weder Kredit (den ich ja gar nicht will) und sicher auch kein Kauf, sonst hätte er es gesagt.
Was spricht dagegen, diesem Typen den Vogel zu zeigen und ihm zu sagen, er solle dahingehen, wo der Pfeffer wächst?
Nicht falsch verstehen - es kann ja reelle Gründe geben, die sind hier nur noch nicht transparent geworden.
Liegt es aber nur z. B. daran, dass er der Partner einer guten Freundin ist, dann schieße ihn in den Wind. Wenn sie dann mitfliegt - auch kein Verlust.
Gruß
Alexis
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Wenn die Wohnung wirklich 130 T€ zugelegt hat und dieser Zugewinn zu versteuern wäre, dann geht von diesem Zugewinn fast die Hälfte weg. Das wären irgendwas bei Mitte 50 T€. Ich würde die 9 Monate bis zur Steuerfreiheit durchhalten, das Hausgeld in der Zeit mag 4 T€ kosten. Andere Größenordnung.
Deswegen habe ich geschrieben, das Wohngeld muß man jetzt solange bezahlen (bis die 10 Jahre Spekulationsfrist erreicht sind)
Habe mich missverständlich ausgedrückt, deswegen nochmal:
die Wohnung jetzt noch nicht verkaufen, erst nachdem die 10 Jahre erreicht sind!
Übrigens ich bin auch Vermieter, bei mir war die Situation aber etwas anders. Ich habe ein recht gutes monatliches Einkommen und wollte einfach das überschüssige Geld investieren.
Da ich nicht alles in Aktien investieren wollte und die Zinsen damals sehr niedrig waren, habe ich einfach ein Häuschen gebaut und als es fertig war vermietet.
Festgeld wollte ich damals nicht, auch wenn wenige es glauben wollten, ich war schon 2010 überzeugt, die Geldentwertung (Zinsen eingerechnet) wird kommen.
Habe dabei beim Häuschenbau vieles selber gemacht, auch die Reparaturen/Wartung mache ich teilweise selber.
Die Nebenkostenabrechnung mache ich auch selber mit Excel, die mache ich einmal im Jahr an einem Wochenende, mittlerweile geht das in wenigen Stunden.
Ich zahle viele Steuern und kann damit und mit Hilfe meines Steuerberaters mein Steuern minimieren, aber alleine wegen der Steuerminimierung lohnt es sich selbst für mich nicht.
Hätte ich das Geld in Aktien angelegt würde die Rendite höher sein, aber wie gesagt, ich wollte es etwas aufteilen.
Ich sehe es auch als ein Hobby an, ich denke ich habe mich 2010 richtig entschieden.
Aber ich bleibe dabei, für dich ist die Wohnung lange halten nicht das richtige.
Verkaufe es nach der Spekulationsfrist.
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Übrigens ich bin auch Vermieter, bei mir war die Situation aber etwas anders. Ich habe ein recht gutes monatliches Einkommen und wollte einfach das überschüssige Geld investieren.
Da ich nicht alles in Aktien investieren wollte und die Zinsen damals sehr niedrig waren, habe ich einfach ein Häuschen gebaut und als es fertig war vermietet.
Genauso ist es bei dem Bekannten auch, ist sein Hobby. Zumal er mit Geld und Vermietung aufgewachsen ist, selbst Bauing. Mit gutem Netzwerk (Architekten, Steuerberater, Anwalt... alles Kumpels). Da ist wohl ein ziemlicher Unterschied zu meinem Vermieten: Reine Not, weil ich eine sehr geringe Rente erwarten werde und niemand auf der Tasche liegen will.
Aber ich habe entschieden: Leerstand, das Nötigste aus Eigenkapital renovieren/modernisieren, Verkauf Ende Juni. Dann habe ich jetzt auch nicht so viel Druck, kann langsam Handwerksdienste suchen, besprechen, Termine machen.
Zumal in meiner bewohnten ETW auch der Balkon nächstes Jahr saniert werden muss wegen Feuchtigkeitsschaden.
Ungünstig, wenn man allein mit allem ist und man jeden Ratschlag oder Unterstützung bezahlen muss. Ich werde jetzt emotional (dafür bin ich ja eine Frau
) - am liebsten würde ich alles liegen lassen, in eine nette Hausgemeinschaft Ü50 im Grünen ziehen... Selbst in der Großstadt wohne ich nicht gern, auch das war dem Alleinerziehen geschuldet, mit 2 Kindern zieht man nicht mal eben um, wenn man einen Job und eine Wohnung hat.
Euch ein nettes Wochenende, gleich ist wieder eine Whg.-Begehung mit Handwerker (nicht bewohnte) und eine Reparatur meines Kellerschlosses (selbstbewohnte) angesagt, dort wurde eingebrochen und mein E-Bike geklaut. Jeden Tag etwas Neues - eigentlich wollte ich endlich mal wieder schwimmen gehen...