Geringe Rente als Vermieterin - trotzdem jetzt Moderniesierungskredit?

Zitat von tyshaunaleki

Habe mich missverständlich ausgedrückt, deswegen nochmal:

Die Wohnung jetzt noch nicht verkaufen, erst nachdem die 10 Jahre erreicht sind!

Du hast Dich nicht mißverständlich ausgedrückt, die Meinung der Mitschreiber ist auch einhellig: Es wäre wirtschaftlich unsinnig, eine Wohnung, die vermutlich im Wert zugelegt hat, so kurz vor Ende der Spekulationsfrist zu verkaufen, weil man ein Hausgeld nicht bezahlen möchte, das gegenüber dem Wert der Wohnung völlig untergeordnet ist.

Das ist der Threadstarterin aber bisher wohl noch nicht klar gewesen.

Zitat von tyshaunaleki

Übrigens bin ich auch Vermieter. Bei mir war die Situation aber etwas anders. Ich habe ein recht gutes monatliches Einkommen und wollte einfach das überschüssige Geld investieren.

Da ich nicht alles in Aktien investieren wollte und die Zinsen damals sehr niedrig waren, habe ich einfach ein Häuschen gebaut und als es fertig war, vermietet.

Es ist erstaunlich, wie viele Häuschen es in diesem Lande gibt und wie wenige Häuser. Praktisch jeder Eigenheimer wohnt in einem Häuschen, fast keiner in einem Haus.

Übrigens: Aus Geldanlegersicht ist die Rendite eines Mehrfamilienhäuschens erheblich höher als die eines Einfamilienhauses. Mag sein, daß man das die Relationen mit viel Eigenarbeit verschieben kann (oder daß andere Umstände die Relationen verschieben).

Diese Option hat unsere Threadstarterin aber wohl nicht.

Kommentar von McProfit

Nachdem Forums Freund monstermania

mich hier ins Spiel gebracht hat will ich gerne meine Meinung dazu abgeben.

An den bisherigen Kommentaren sieht man schon, wie schwierig das Thema und somit auch die Antwort ist.

für eine echte Beratung müsste man den Fragestellung viel mehr persönlich kennen.

Ich selbst habe hauptsächlich mit Immobilien mein eigenes Vermögen verdient.

In den letzten Jahrzehnten bin ich jedoch komplett auf Dividenden Aktien umgestiegen.

Es wäre völlig unmöglich, dieses Modell, einem

Meiner schwäbischen Landsleute hier im Raum, Stuttgart zu empfehlen.

In Süddeutschland gelten Immobilien immer noch als die optimale Kapitalanlage.

Aktien, egal, mit oder ohne Dividende gelten als Spekulation oder als Risiko, in dass man nie und nimmer das gesamte Vermögen investieren würde.

Ideal wäre natürlich wenn einem neben der normalen Rente die kapitalerträge aus Miete oder Dividende ausreichen würden, um seinen Lebensunterhalt komfortabel zu bestreiten.

Das hätte den Vorteil, dass man sozusagen seinen Nachkommen, also den Erben das Vermögen entweder als Immobilie oder als Aktiendepot hinterlassen könnte.

Das ist aber der Idealfall, der in vielen fällen nicht funktioniert, weil die Erträge zu gering sind.

Wie wenn man nur an sich denkt, also das Thema Erben oder Kinder keine so große Bedeutung hat, dann empfiehlt sich natürlich, sich von der einen oder anderen Immobilie zu trennen und diese zu verkaufen.

Dies ist in den meisten fällen steuerfrei möglich wenn die Immobilie länger als zehn Jahre im Eigentum war.

Auch der Verkaufserlös ist aktuell immer noch so hoch dass dieser natürlich viel mehr finanzielle Freiheit bedeutet als die Miete die dann auch noch bis zu 50 % versteuert werden muss.

außerdem stellt sich dann die Frage nach aufwändiger Renovierung oder Sanierung auch nicht mehr.

Das ist aber alles nur ein allgemeiner Ratschlag, der nur in wenigen fällen, so exakt passt.

Daher mein eingangs erwähnter Kommentar, dass eine echte Beratung nur aufgrund der persönlichen Umstände möglich ist.

Dennoch viel Glück wünscht McProfit

Liebe BirgitN

Mit meinem allgemeinen Kommentar wollte ich sagen, dass Dein Fall eine persönliche Beratung erfordert und zwar durch einen Fachmannes ohne eigene Interessen .

Die gibt es leider nicht sehr viele.

Am besten ist das ein erfahrener älterer vermögenden Privatmann der selbst Immobilien besitzt und aus eigener Erfahrung spricht.(so einer wie ich)

Ich kann Die hier schon mal ein paar Hinweise geben, die jedoch eine persönliche Beratung nicht ersetzen.

Wohnungen mit einem Mieter, der nicht zahlt und dmit den man im Streit liegt, sind logischerweise unheimlich schwer zu verkaufen.

Wer will sich schon Probleme einkaufen?

Es gibt natürlich auch Käufer, die gerade solche Problem Wohnungen bevorzugen.

Ich habe zum Beispiel auch dazugehört. Warum tut man sich das an.

Das ist einfach.

Die Verkäufer sind oft so genervt, dass sie auch extrem hohe Preis Nachlässe akzeptieren einfach um das Objekt los zu sein.

Ein Profi mit langen Atem weiß , irgendwann ist das Problem gelöst und dann ist so eine Wohnung schnell auch mal das Doppelte wert.

Ich kann dir daher einen Verkauf mit einem Problem Mieter nicht empfehlen, du bekommst höchstens die Hälfte des Verkaufswertes für die selbe Wohnung leer und einigermaßen optisch renoviert.

Ob du die Nerven und Zeit und Geduld und Geld hast, um das alles durchzustehen, kann ich nicht wissen.

sollte es dir gelingen, die Wohnung frei zu bekommen dann stellt sich die nächste Frage nach der Renovierung.

Erfahrungsgemäß sind die Kosten einer Profirenovierung höher als der Mehrerlös im renovierten Zustand.

Du sollst jedoch mindestens die Wohnung geputzt und leer machen und mindestens ganz grobe Mängel beseitigen, zum Beispiel Toilettenschüssel austauschen, eventuell Waschbecken oder sonstige üble Hingucker.

Sonst hast du das selbe Problem, dass einigermaßen seriöse Käufer gleich davon laufen und nur die Profis übrig bleiben, die viel weniger bieten.

Du siehst, das Thema ist für dieses Forum einfach zu kompliziert.

Dennoch, viel Glück wünscht dir McProfit

Ich bin der Meinung, dass ich herausgelesne habe, dass die Wohnung bereits leer steht (weshalb ja auch die 10x 400€ Hausgeld auf ihre Kappe gehen).

Ich bin wirklich kein Profi, aber würde vermutlich auch unsaniert verkaufen. Die große Frage ist ja, was muss gemacht werden. Vermutlich ist es besser unsaniert zu verkaufen und der neue Eigentümer setzt dann seine Vorstellungen um.

Was bringt es jetzt das Bad zu machen, wenn dem potentiellen Käufer dann die Farbe nicht zusagt und er dieses auch gleich wieder rausreisst.

Auch Wand- und Bodenbeläge würde ich dem neuen Mieter überlassen. Fenster fallen vermutlich (bin kein WEG Experte) in das Gemeinschaftseigentum.

Apropos Gemeinschaftseigenum: Darunter könnte eventuell auch die Balkonsanierung der selbstgenutzten Wohnung fallen - das sollte auch geprüft werden und spar zumindest einen Teil eigenes Geld!

McProfit schreibt nochmal so manches zusammen, was ich oben schon erwähnt habe.

Es kommt immer darauf an. Jeder Fall ist anders. Pauschalvorschläge helfen nichts, weil sie im Bedarfsfall nicht passen.

Sanieren ist nicht sanieren. Man kann sehr wohl per Sanierung Geld in eine Wohnung stecken, das man beim beabsichtigten Verkauf nie wiederbekommt. Eine intensive Grundreinigung, Ersatz der Sanitärobjekte, ggf. neues Laminat hingegen sind verhältnismäßig billig und werten die Wohnung optisch derart auf, daß der Preis für diese Maßnahmen allemal hereinkommen sollte.

Der Profi erkennt das und läßt sich davon nicht blenden. Möglicherweise freut er sich sogar über den schlechten optischen Zustand der Wohnung, weil er weiß, daß es sich hierbei nur um Oberflächlichkeiten handelt, die relativ billig zu beheben sind, weil er auch weiß, daß ein schlechter optischer Eindruck die Marktsituation verschlechtert und ihm Möglichkeiten bietet, den Preis zu drücken.

Der Privatkäufer kennt das aber nicht und ist durchaus bereit, den optisch netten Eindruck zu honorieren.

Hallo zusammen,

im neuen Newsletter wird das Thema gut dargestellt.

Es wird gut beleuchtet, dass es gute Gründe gibt nicht zu sanieren und zu verkaufen.

(Neben den Gründen erst zu sanieren).

Die zwei Seiten werden dort gut abgewogen.

LG

Zitat von BirgitN

Whg. ist in Düsseldorf

Danke, aber südlich des Mittellandkanals ist mir zu nah am Äquator. Ich brauche die Chance auf Polarlichter.

Zitat von Pantoffelheld

Jetzt schon einen Kaufvertrag genau auf den Stichtag schließen?

Das geht gar nicht!

Zitat von BirgitN

die Urkunde ist am 16. Juni aufgesetzt worden, somit könnte ich nach Recherche am 17.6.24 verkaufen. Aber ein Vorvertrag ist meine ich gar nicht möglich?

Korrekt. Zwischen den Notarterminen müssen 10 Jahre plus 1Tag sein. Datum der Übergabe ist irrelevant. Ein verbindlicher Vorvertrag innerhalb der Frist würde die Frist reißen.

Abweichend von der Mehrheit der hiesigen ETF-Anleger würde ich die Wohnung übrigens eher halten, zügig sanieren (ohne Kredit) und neu vermieten.

Der Leerstand kostet Dich nicht 400€ pro Monat, sondern 400€ plus fehlende Mieten, daher zügig. Ein späterer Verkauf einer vermieteten Wohnung ist auch möglich.

Ich lese jedoch aus Deinen Beiträgen, dass Du nicht das Händchen zum Vermieten hast. Schade, dass Du das nicht eher erkannt hast. Wie Sovereign schon schrieb, hättest Du die Mietersuche besser einem Profi überlassen sollen. Auch die NK-Abrechnungen kann man leicht auslagern. Doppelte Steuererklärungen sind auch nicht notwendig (immer ein Jahr verschoben die Hausgeldabrechnung nehmen erkennt das Finanzamt idR an, alternativ Fristverlängerung bis zum Vorliegen der Abrechnung beantragen).

Es gibt also auch viele Zwischenlösungen zwischen "Vermieter, der alles selbst macht" (Hobby) und "Nicht-Vermieter" (pflegeleichte Geldanlage).

Andererseits akzeptiere ich natürlich Deine Entscheidung, einen Schlussstrich zu ziehen. Gerade nach den schlechten Erfahrungen ist das nachvollziehbar.

Fragt sich nur, was passiert, wenn Du im nächsten Jahr merkst, dass die Preise aktuell 30% unter den Preisen von 2022 liegen. Wenn Du realisierst, dass Verkaufsprozesse heute deutlich länger dauern und die Wohnung Ende 2024 immer noch leer Dir gehört.

Wäre Düsseldorf nicht so weit weg von mir, würde ich mir die Wohnung gerne ansehen, wenn Du weich gekocht bist ...

Daher würde ich die Wohnung eher vermietbar machen (nur günstige Sanierung), vermieten und dann ohne Zeitdruck anbieten.

Wenn Du leer verkaufen willst, lohnt eine Sanierung nicht. Da hast Du Dich schon korrekt eingelesen. Aber ein "Aufhübschen", denn der erste Eindruck eines potentiellen Käufers ist wichtig. Das Bad würde ich nicht anfassen, den Bodenbelag auch nicht. Das macht ein Selbstnutzer nach eigenem Geschmack. Sauber soll die Wohnung natürlich sein, kein Schimmel o.ä.. Wände streichen ist billig und verbessert den Eindruck.

Das war der erste Beitrag in diesem Thread, der den Eindruck erweckt, dass da einer schreibt, der aus eigener Kenntnis und Erfahrung weiß, wovon er schreibt.

Lieber Forumsfreund epsilon2

Jetzt gebe ich auch noch mal meinen Senf zu dem Thema

Aus meiner Sicht gilt weiterhin:

Eine echte Beratung ist in diesem Fall nur möglich wenn man mehr Details kennt.

Man muss die Wohnung wirklich ansehen und dann entscheiden was man machen will.

Weiterhin ist ja der Fragesteller hier zusätzlich in der Klemme

Er kann nicht völlig gelassen eine Entscheidung treffen.

Er hat kein eigenes Geld für eine Renovierung, er braucht ein Darlehen, er hat gesundheitliche Problem mit einem geplanten Krankenhausaufenthalt.

Der Verkauf einer solche Wohnung ist kein Spaziergang.

Entgegen Deiner Vermutung gehöre auch ich zu den Spezies mit jahrzehntelanger Erfahrung mit dem Kauf, Renovierung und Verkauf von älteren Immobilien.

Von der kleinen 1-Zi.-Wohnung bis zum Wohn und Geschäftshaus mit 2-stelligem Millionwert.

Daher habe ich dem Fragesteller einen Berater empfohlen der KEIN Eigeninteresse hat.

Anscheinend ist das beim Fragesteller auch schon schiefgegangen und er hat damit auch nur schlechte Erfahrungen gemacht.

Ein Makler ist keine echte Empfehlung weil ein Makler seine eigenen Interesse hat.

Das heißt erst mal einen Alleinauftrag mit in der Regel 6 Monaten Laufzeit unterschreiben.

Um den zu bekommen wird leider viel versprochen.

Nachher heißt es dann, leider habe ich mich als Makler auch getäuscht.

Die Kauf-Angebote liegen viel zur Zeit niedriger.

Und dann ist man dauch noch urch den Vertrag gebunden.

Alles nicht so einfach.

Ich war selbst viele Jahrzehnte Makler allerdings überwiegend mit Eigenhandel.

Die ganze Sache ist verfahren weil jeder Vorschlag sofort Nachteile hat.

Vor einer größeren Renovierung haben ja viele hier schon gewarnt.

Das ist auch richtig.

Renovierungen dauern länger als geplant und werden teuerer.

Und das alles mit Kredit.

Da kommt keine Freude auf.

Die Sanierungszuschüsse solltest Du nicht einplanen.

Ich habe für den Einbau einer Wärmepumpe in einem älteren Haus fast 2 Jahren auf die Zuschüsse warten müssen, diese waren bis zuletzt wackelig.Und das obwohl ich Profi bin.

Fazit:

Ich bin zumindest hier aus der Ferne ratlos.

Alle Empfehlungen haben ihre Tücken.

Dennoch viel Glück wünscht McProfit aus Stuttgart.

Zitat von BirgitN

Wie ich [schon] schrieb, ich brauche die Abrechnung der Verwaltung dringend, wegen dem Ex-Mieter, sonst komme ich mit keiner Rückforderung mehr durch!

Man sollte sich ausrechnen, um wieviel Geld es dabei geht, und wie wahrscheinlich es ist, daß Du das jemals siehst.

Es könnte für Deine Seele die gesündere Option sein, diese (vermutlich uneinbringliche) Forderung von vornherein auf Lücke zu setzen.