Wohnungsbaugenossenschaft will Gewinnbeteiligung senken - Was tun?

Zitat von Casa del Pappel

Hallo!

Ich heiße Jörg und bin 2008 Mitglied einer hiesigen Wohnungsbaugenossenschaft geworden.

Ursprünglich hatte ich den Plan dort bis zu meinem Tod als Mieter zu wohnen und mir durch Genossenschaftsanteile eine Altersvorsorge aufzubauen, die auch in jungen Jahren schon etwas bringt. Da ich vermutlich nie heiraten und Kinder bekommen werde, wollte ich nach meinem Tod die Anteile in eine Stiftung einbringen.

Daher habe ich - weil in der Dotcom-Kriese verbrannt - insgesamt 1.000 Anteile zu 160,00 € gekauft (Das ist kein Scherz). Inzwischen sind davon 999 Anteile freiwillige Anteile.

Bisher wurden freiwillige Anteile und Pflichtanteile jeweils mit 4 Prozent am Gewinn beteiligt.

Nun soll durch Satzungsänderung freiwilligen Beiträge nur noch eine Gewinnbeteiligung von maximal 1 Prozent am Gewinn zugestanden werden, während Pflichtanteile weiterhin 4 Prozent erhalten sollen.

In diesem Jahr hat die Vertreterversammlung der Satzungsänderung noch nicht zugestimmt.

Nun habe ich vom Vorstand der Wohnbau eine Kopie des Sitzungsprotokolls und eine Liste der Vertreter erbeten.
Nach der Satzung ist dies mein Recht und der Vorstand will mir dies auch in einem persönlichen Gespräch gewähren und die Gründe für die Satzungsänderung erläutern.

Da ich zudem noch ein bebautes Grundstück besitze, für dessen Renovierung ich in 3 Jahren ca. 300.000,00 € aufbringen müsste, habe ich mir überlegt, am Ende des Gesprächs die Anteile zu kündigen.

Auszahlung wäre frühestens Mitte 2024 und ich erhalte auch nur die 159.840,00 € zurück, wenn die Wohnbau 2023 keinen Verlust schreibt.

Seit 2008 hat es nie Verluste gegeben, so dass mir das Risiko gering erscheint, einen Verlustanteil tragen zu müssen.
Jedoch hat die Wohnbau erst vor kurzem aufgrund ungesicherter Finanzierung ein Wohnprojekt auf Eis gelegt.

Meine Fragen an die Community und Redaktion:
1. Hat noch jemand ein solches Problem gehabt?

2. Ist es rechtlich möglich Anteile unterschiedlich zu behandeln?
3. Würdet ihr das Risiko einer Anteilskündigung wagen?
4. Ich würde das Gespräch gerne suchen, aber ich habe niemanden, den ich als Zeugen hinzuziehen möchte. Evtl. mein
berenteter Nachbar, der 75 Jahre alt ist und ehemals Controller bei einer großen deutschen Firma war.

5. Sollte ich jetzt noch weiter in ETF anlegen? Oder lieber schon raus, um das Geld in 3 Jahren für Renovierung oder
einen Ersatzbau (Kostenpunkt derzeit ca. 600.000,00 € bis 900,000,00 € zur Verfügung zu haben?

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Hallo Jörg,

ich kenne das Problem aus Wohnungsbau-Genossenschaften recht gut; diese Diskussionen zur Dividendenabsenkung sind nicht neu. Es gibt etliche linke Genossen, die denen mit mehreren Anteilen keine auskömmliche Verzinsung gönnen und Kapital vergemeinschaften wollen.

Die Genossen können die Änderungen so beschließen. Du kannst sie ja auch zu einem anderen Beschluss bewegen, dafür mußt du in der Vertreterversammlung überzeugend sprechen, falls du gewählter Vertreter bist oder du wendest dich an die Mitglieder der Vertreterversammlung.

In der Zeit geringer Zinsen am Markt spricht auch Einiges dafür. Du mußt da ja nicht mitspielen und kannst deine Anteile kündigen; ich hatte das auch schon vor Jahren so gemacht, weil ich im Aktienmarkt eine bessere Rendite erziele, z.B. auch mit ETFs. Wer mein Geld nicht ordentlich verzinsen will, der kriegt es auch nicht! Basta!

Zitat von Lothar-HH

... die denen mit mehreren Anteilen keine auskömmliche Verzinsung ...

'Auskömmliche Verzinsung' ... ???

Bislang waren 4% nicht der Knaller und derzeit liegen 4%ige Renditen (brutto) schon deutlich im Bereich eine negativen Realzinses. Die 'beschönigte' Teuerungsrate wurde ereits mit 5,2% angegeben!

Zitat von Casa del Pappel

Ursprünglich hatte ich den Plan dort bis zu meinem Tod als Mieter zu wohnen und mir durch Genossenschaftsanteile eine Altersvorsorge aufzubauen, die auch in jungen Jahren schon etwas bringt.

(relativ) günstig zur Miete zu wohnen hört sich nicht verkehrt an. Eine AV (einzig) mit Genossenschaftsanteilen darzustellen erscheint mir zu riskant und zu wenig lukrativ.

Zitat von Casa del Pappel

Da ich zudem noch ein bebautes Grundstück besitze, für dessen Renovierung ich in 3 Jahren ca. 300.000,00 € aufbringen müsste, habe ich mir überlegt, am Ende des Gesprächs die Anteile zu kündigen.

In Verbindung mit dem nachfolgenden Punkt beginnen große Fragezeichen durch die Luft zu schwirren

Zitat von Casa del Pappel

5. Sollte ich jetzt noch weiter in ETF anlegen? Oder lieber schon raus, um das Geld in 3 Jahren für Renovierung oder
einen Ersatzbau (Kostenpunkt derzeit ca. 600.000,00 € bis 900,000,00 € zur Verfügung zu haben?

Eine Frage nach Anlageinstrumenten kann mMn nur vernünftig erörtert werden, wenn die 'Gesamtsituation' bekannt ist.

Zitat von Lothar-HH

Es gibt etliche linke Genossen, die denen mit mehreren Anteilen keine auskömmliche Verzinsung gönnen

Ihnen ist aber grundsätzlich schon klar, dass solch leistungsloses Einkommen nicht einfach aus der Luft generiert wird sondern, dass jmd anderes dafür bezahlen muss? Z.B durch höhere Mieten oder schlechtere Wohnqualität durch unterlassene Reperatur etc? Oder beim Msci World etf eben durch Sklaverei, Umweltzerstörung, Steuerraub, Subventionen abgreifen ( die auch bezahlt werden müssen) etc? Von nichts kommt nichts es ist eben nur eine Frage der Verteilung. Ich dachte immer Wohnungsgenossenschafften sind nicht gewinnorientiert?!

Zitat von Pablo

Ihnen ist aber grundsätzlich schon klar, dass solch leistungsloses Einkommen nicht einfach aus der Luft generiert wird sondern, dass jmd anderes dafür bezahlen muss?

Leisstungsloses Einkommen? Isch lach mischschlapp.

Die Genossenschaft 'leiht' sich von den Genossen Geld, das sie so einfach nicht von der Bank bekäme/bekommt. Irgendwie darf der Genosse, der die Genossenschaft 'finanziert', doch auch eine Gegenleistung erwarten, oder?

Zitat von Pablo

Z.B durch höhere Mieten oder schlechtere Wohnqualität durch unterlassene Reperatur etc?

Was soll diese Rote-Socken-Argumentationskette? Du weißt schon, wie im Immo-Segemnt Geld generiert wird, oder hä?

Zitat von Pablo

Oder beim Msci World etf eben durch Sklaverei, Umweltzerstörung, Steuerraub, Subventionen abgreifen ( die auch bezahlt werden müssen) etc?

Die Gewinne aus Wertsteigerungen von Anteilen und Dividenden werden sowohl durch Gewinne der Aktiengesellschaften 'bezahlt', wie auch von Aktionären, die Aktien zu höheren Preisen/Kursen kaufen, als du sie zuvor gekauft hast...

Wie die Aktiengesellschaften Gewinne erzielen, hast du ja hinreichend beschrieben... anders kann es ja nicht sein Autsch!

Hallo.

Die Genossenschaft wird sich mit dem Vorhaben wahrscheinlich durchsetzen können. Vermutlich hat der durchschnittliche Genosse keine 160K an Anteilen eingezahlt, sonst wäre es eher eine Genossenschaftsbank und keine Wohnbaugenossenschaft.

In Abhängigkeit von der Zusammensetzung der Vertreterversammlung wird es wohl nur eine Frage der Zeit sein, bis die Belange vieler (Genossenschaft) schwerer wiegen als die Belange weniger (einzelner Genosse mit Kapitalanlagebedarf).

Daher würde ich mir zeitnah einen anderen Einsatzort für das Kapital suchen.

Zitat von JDS

Du weißt schon, wie im Immo-Segemnt Geld generiert wird, oder hä?

Wichtig ist die Wertsteigerung von Grund und Boden und der Immobilienhandel/Tausch. Überrendite gibts weil viele Steuertrickser und Geldwäscher mit Geld in den Kreislauf pumpen. Diese Einnahmequellen stehen Wohngenossenschaften nicht wirklich zur Verfügung. Woher sollen die Monatsgehälter kommen, die casa de paplel für sich beansprucht?

Zitat von Pablo

Diese Einnahmequellen stehen Wohngenossenschaften nicht wirklich zur Verfügung. Woher sollen die Monatsgehälter kommen, die casa de paplel für sich beansprucht?

Ganz einfach...

Die Genossenschaft hatte 'ohne Zwang' 4% an Dividende ausgelobt. Und es liegt quasi in der Natur der Sache, dass sich Genossenschaften ihr benötigtes 'Eigenkapital' auf Basis von Anteilen zusammenstellen.

Wird jenes Eigen- / Genossenschaftskapital sinnig eingesetzt, kann damit Wohnraum geschaffen werden, der preisgünstig vermietet werden kann... auch heute noch.

Selbst wenn eine Genossenschaft quasi für die Kapitalbeschaffung 4% Zinsen zahlt, bleibt ihr noch eine Marge von 15 bis 20% (vor Steuern) übrig, aus der Rücklagen für die Instandhaltung und die Kosten für die notwendige Verwaltung inkl. der Gehälter des Wasserkopfs bestritten werden können.

Also, es geht auch ohne Steuertricksereinen und Geldwäsche und selbst ohne den Handel der Geno-Immobilien... vorausgesetzt, der Wasserkopf hat nicht nur Wasser im Kopf

Und wenn das Management (Wasserkopf) zu doof ist, in etwa die vorgenannten Renditen oder Margen zu erwirtschaften, gehören diese Spacken geteert und gefedert und das Kapital (Geno-Anteile) gehört abgezogen. Punkt.

Referat Janders hat es zuvor schon erwähnt... und etwas freundlicher formuliert

Zitat von JDS

Leisstungsloses Einkommen? Isch lach mischschlapp.

Die Genossenschaft 'leiht' sich von den Genossen Geld, das sie so einfach nicht von der Bank bekäme/bekommt. Irgendwie darf der Genosse, der die Genossenschaft 'finanziert', doch auch eine Gegenleistung erwarten, oder?

Die Feststellung, dass sich die Gesossenschaft durch den Verkauf von Anteilen letztendlich nur Geld leiht, führt aber erst recht zu der Frage, warum diese 4% Dividende auszahlen sollte. Denn eine solide geführte Genossenschaft (viele Jahre Gewinne) mit ordentlichem Immobilienbstand wird derzeit problemlos Kredite für weniger als 4% bekommen.

Auch der Verweis darauf, dass jeder als Dividende ausgezahlte Euro von irgendjemandem bezahlt werden muss, ist richtig. Die Genossenschaft kann Überschüsse als Dividende auszahlen - oder damit die Mieten senken. Oder neue Wohnungen bauen. Oder bestehende Wohnungen sanieren. Oder einen Spielplatz bauen. Und bei jeder dieser Alternativen ist es naheliegend, sie der Dividendenzahlung vorzuziehen, wenn man auf die Einlagen nicht zur Finanzierung angewiesen ist. Eine Genossenschaft ist kein Immobilienunternehmen, das mit Geld von Anlegern möglichst viel Rendite erwirtschaften soll.

Zitat von Mkm

Die Feststellung, dass sich die Gesossenschaft durch den Verkauf von Anteilen letztendlich nur Geld leiht, führt aber erst recht zu der Frage, warum diese 4% Dividende auszahlen sollte. Denn eine solide geführte Genossenschaft (viele Jahre Gewinne) mit ordentlichem Immobilienbstand wird derzeit problemlos Kredite für weniger als 4% bekommen.

Genossenschaftsanteile sind Eigenkapital. Ein Kredit ist Fremdkapital. Eigenkapital braucht eine höhere Rendite als Fremdkapital da es ein höheres Risiko im Fall einer Pleite trägt.

Zitat von LebenimSueden

Genossenschaftsanteile sind Eigenkapital. Ein Kredit ist Fremdkapital. Eigenkapital braucht eine höhere Rendite als Fremdkapital da es ein höheres Risiko im Fall einer Pleite trägt.

Dennoch sind 4% enorm viel in einer Zeit, in der Banken selbst Privatleuten 100%-Finanzierungen zu deutlich niedrigeren Zinssätzen ermöglichen. Erst recht, wenn das wesentliche Ziel nicht in der Vermehrung der angelegten Gelder besteht.

Eine Dividendenrendite von 4% ist jetzt ok, aber sicherlich nicht "enorm viel". Klar hat eine Genossenschaft keine Gewinnerzielungsabsicht aber 1% für freiwillige Anteile ist definitiv daneben, besonders wenn man bedenkt dass der Wert der Anteile über die ganze Zeit genau gleich geblieben ist, die Rendite also nur der Dividendenrendite entspricht.

Zitat von Mkm

Dennoch sind 4% enorm viel in einer Zeit, in der Banken selbst Privatleuten 100%-Finanzierungen zu deutlich niedrigeren Zinssätzen ermöglichen.

Die Genossenschafts-Onkels und -Tanten hatten lange zuvor jene 4% ausgelobt und sollten, wenn sie denn vernünftig arbeiten, weit mehr an "Rendite" (Eigenkapitalrendite) generieren.

Hätten die Genossen, die durch den Kauf von Genossenschaftsanteilen Genossen geworden sind, überhaupt Genossenschaftsanteile gezeichnet, wenn sie keine 4% genossen hätten?

Zitat von Mkm

Erst recht, wenn das wesentliche Ziel nicht in der Vermehrung der angelegten Gelder besteht.

... dann hätte die Genossenschaft auch Spendengelder von Doofen einsammeln können, um ihre 'sozialen Projekte' zu finanzieren

Zitat von LebenimSueden

Eine Dividendenrendite von 4% ist jetzt ok, aber sicherlich nicht "enorm viel". Klar hat eine Genossenschaft keine Gewinnerzielungsabsicht aber 1% für freiwillige Anteile ist definitiv daneben, besonders wenn man bedenkt dass der Wert der Anteile über die ganze Zeit genau gleich geblieben ist, die Rendite also nur der Dividendenrendite entspricht.

Mir geht es nicht um die Perspektive des Anlegers, sondern der Genossenschaft: Warum sollte die Genossenschaft ihre Kapitalbedarf über Einlagen mit 4% Rendite decken, wenn sie auch Kredite mit deutlich unter 2% Zinsen bekommt? Dass die Genossenschaftsanteile dann für Anleger weniger interessant sind dürfte der Genossenschaft egal sein. Wenn es um die Finanzbedarf der Genossenschaft geht ist es doch verständlich, dass man möglichst günstige Geldquellen wählt - und allen anderen, die Geld zur Verfügung stellen, nicht mehr % zahlt als zur Deckung des Finanzbedarfs notwendig. Und dafür dürfte 1% derzeit reichen.

Zitat von JDS

Hätten die Genossen, die durch den Kauf von Genossenschaftsanteilen Genossen geworden sind, überhaupt Genossenschaftsanteile gezeichnet, wenn sie keine 4% genossen hätten?

Das weiß ich nicht, es spielt aber auch keine Rolle: Die haben keine festverzinsliche Geldanlage erworben, sondern Genossenschaftsanteile. Ich kenne es auch nur so, dass man üblicherweise die Genossenschaftsanteile erwirbt, die notwendig sind (z.B. beim Einzug in eine Wohnung).

Wer zusätzlich Geldanlage betreiben will, kann das selbstverständlich tun, hat aber - wie bei den meisten anderen nicht-festverzinslichen Anlagen - das Risiko, dass die Rendite sinkt. Und dann ist man als Anleger entweder weiterhin zufrieden mit der Rendite, oder zieht sein Geld eben ab, wie bei anderen Anlagen auch. Außerdem haben Genossenschaften Satzungen mit festgelegten Zielen, und nach diesen dürften in den meisten Fällen die Senkung der Dividende - sofern die Einlagen zur Sicherung des Finanzbedarfs nicht notwendig sind - ein logischer Schritt sein.

Zitat von Mkm

Und dann ist man als Anleger entweder weiterhin zufrieden mit der Rendite, oder zieht sein Geld eben ab, wie bei anderen Anlagen auch.

... mein Reden!

Nebenbei... ich hätte niemals einen ' großen Batzen' in Genossenschaftsanteilen versenkt, nicht mal einen kleinen