Finanzierung zum Scheitern verurteilt? Hilfe nötig

    Hallo zusammen

    wir brauchen ein paar Tipps und neutrale Meinung zur aktuellen Lage bei uns. Wir haben vermutlich endlich unser Traumhaus gefunden. Wir haben den Preis auf 370K runterverhandelt, Baujahr 1986, Massiv, Einfamilienhaus, Ölheizung aus 2007 wurde regelmäßig gewartet, 184qm Wohnfläche, 850qm Grundstück. Keller könnte man langfristig in eine Einliegerwohnung umbauen und 300€ Kaltmiete verlangen. Bad im Keller ist schon vorhanden. Ein Mann aus Fach hat sich das Haus auch angeschaut und keine Mängel festgestellt. Lage top, Bank hat das Haus bewertet auf 362K. Haus hat bereits Solar für Warmwasser.


    Haken ist die Finanzierung. Wir verdienen zusammen aktuell 6.400€ netto im Monat, allerdings wird sich das Ganze um 1.400€ reduzieren am Ende des Jahres, weil ich für 1 Jahr in Elternzeit gehe. Wir erwarten Nachwuchs. Das heißt dann hätten wir erst mal nur noch 4.800€ netto. Hinzu kommt, dass bei meinem Mann Ende des Jahres Kurzarbeit angemeldet werden könnte, zwar nicht komplett, aber Einkommen würde sich wahrscheinlich schon nochmal etwas verringern. Das wäre aber worst case.


    Eigenkapital: 120K davon 90K Cash, Rest Aktien, Krypto, ETFs und Gold.


    Kaufnebenkosten bezahlen wir selbstverständlich selbst 34K.

    Im Haus muss einiges gemacht werden (Böden, Wände, Bad, Neue Küche) wobei wir bereit sind alles nach und nach zu machen und erst mal zu priorisieren zumal bald Baby kommt und wir ohnehin keine Zeit mehr haben. Wir würden auf Eigenleistung die Böden und Wände machen rechnen hier mit 15K kosten plus neue Küche haben wir schon planen lassen 12K. Bad und Rest dann erst nächstes Jahr, wenn ich wieder arbeiten gehe, wir wissen wie es mit dem Baby ist und sich die Lage insgesamt beruhigt. Das heißt knapp 25K cash würden wir auf der hohen Kante lassen und auch die Aktien etc nicht anfassen (Altersvorsorge). Auch falls mal was am Haus doch sein sollte, dass wir flüssig sind.


    Kreditrate Wunsch 1.500€ rechnen mit 600€ laufenden Kosten = 2.100€ gesamt fürs Haus jeden Monat.

    Aktuell bezahlen wir für die Mietwohnung 1.350€ wobei hier eine Erhöhung von 80€ geplant sind.

    Wenns soweit ist möchten wir die 250€ Kindergeld nicht anfassen (Juniordepot und Kosten fürs Kind)

    Außer einem Leasing von 425€ haben wir keine weiteren Kredite laufen.


    Die Bank möchte von uns die 50K als Anzahlung, damit wir unter einem Zins von unter 4% kommen, Tilgung ca. 1,4% lägen wir bei einer Rate von ca. 1.650€ mit Zinsbindung 15 Jahre

    Die 50K nehmen sie dann als Modernisierung quasi in die Kreditsumme auf und die Modernisierung sollen wir nachweisen. Wir hatten aber wie gesagt vor alles nach und nach zu machen und das 1 Jahr die 25K auf der Seite zu lassen, außerdem auf Eigenleistung und mit Hilfe von Familie und Freunden. Was sollen wir denn da an Kosten nachweisen? Und wir wären dann auch nicht mehr flüssig.


    Wenn wir nur die 370K nehmen würden als Kredit also keine Modernisierung oder Anzahlung, wäre der Zins deutlich über 4% höher und verlangen auch mehr Tilgung. Wir waren übrigens bei Interhyp und Dr. Klein. Beide raten uns mind. unter 90% Beleihung zu gehen. Modernisierung würde eine Wertsteigerung erzielen, deshalb die Idee von der Bank 50K Eigenkapital zahlen aber 50K dann wieder als Kredit aufnehmen


    Was sagt ihr? Irgendwie fühlt sich das nicht sooo gut an. Bank meint aber dass das locker zu machen wäre. Wir haben Angst die Chance mit dem Hausangebot zu verpassen, da Preis Leistung top.


    Danke

    Ja 10 Jahre macht es nochmal ein Tick besser, die Bank möchte aber dennoch die 50K oder mind. 40K EK.

    Familie kann leider nicht helfen, sind komplett auf uns alleine gestellt… erben werden wir auch nichts. :(

    Ein Haus zu kaufen war für die meisten Leute noch nie billig. Sehr häufig hat die Familie zusammengelegt. Das ist bei Dir offenbar überhaupt kein Thema.


    Grob ein Drittel Eigenkapital, das ist schonmal nicht schlecht. Von "Krypto" halte ich überhaupt nichts, aber das muß der moderne Mensch heute wohl haben.


    Wenn die Finanzierung knapp ist, muß so manche geplante Renovierung halt warten, wenngleich man sowas vorzugsweise vor dem Einzug macht. Mein Vater war Maurer und hat mein Elternhaus zu großen Teilen eigenhändig erbaut. Wir sind fast in einen Rohbau eingezogen, gerade mal die Fenster waren drin und die Heizung hat funktioniert. Wir sind im Haus etliche Male umgezogen, je nachdem, welches Zimmer gerade fertiggemacht wurde. Für mich war das ganz normal, meine Mutter fand das wohl nicht so toll, aber finanziell war das wohl nicht anders möglich.


    Rechne mal die Eigenleistung nicht zu hoch, wenn Ihr keine Handwerker seid. Außerdem erwartest Du Nachwuchs. Der wird Deine Zeit ganz schön beanspruchen (und möglicherweise die Beziehung dazu).


    Eine Reserve für Unwägbares zurückzuhalten, ist sicher eine gute Idee. Allerdings erhöht das Euer Finanzierungsvolumen, wenn Du das und das und das alles nicht für die Finanzierung einsetzen willst.


    Das Kindergeld ist primär für den Lebensunterhalt des Kindes gedacht und nicht primär für ein Junior-ETF-Spardepot.


    Leasing 425 € dürfte eine Karre sein, ganz schön viel Geld, finde ich. Aber ok, ein repräsentatives Auto muß für manche Leute halt sein.


    Es ist allgemein üblich, daß man sich für Immobilieneigentum (nahezu) übernimmt. Das ist bei Euch nicht anders. Wenn es in diesen Fällen ein Sicherheitsnetz gibt, dann sind das die beiderseitigen Eltern.


    PS: Ok, das hat sich jetzt überschnitten: Die Familie kann (oder will) in Deinem Fall nicht helfen.

    Erstens, Angst ist nie ein guter Ratgeber.


    Zweitens folgen auf einmalige Top-Angebote auf dem Immobilienmarkt … weitere einmalige Top-Angebote. Deshalb: keinesfalls verrückt machen lassen und unter Zeitdruck entscheiden.


    Drittens … konnte ich den Ausführungen nicht ganz folgen. Wieviel würdet Ihr nun als Kredit aufnehmen? Und wie hoch wäre der Finanzbedarf insgesamt - also was würdet Ihr mit den 120.000,- Eigenkapital machen?


    Viertens würde ich aus der Erfahrung heraus sagen: Abhängig von der eigenen Bereitschaft, temporäre Abstriche zu machen, wachsen die Wünsche, wenn man so eine Immobilie erstmal hat, doch ganz ordentlich. Von daher würde ich immer mit Puffer kalkulieren.


    Vor dem Hintergrund würde ich sagen: Wenn von den 120.000 Euro ein bissle was auf der hohen Kante bleiben soll und ansonsten die Kaufnebenkosten sowie die Renovierung gestemmt werden sollen, landet Ihr bei einem Kaufpreis von 370.000 bei einem Finanzierungsbedarf von 350.000 Euro. Das ergibt bei einer einigermaßen akzeptablen Tilgung von 2,5 Prozent und einem Zins von 4,5 Prozent eine monatliche Belastung von rd. 2.040 Euro.


    Mit der sicheren Gewissheit auf ein von 6.400 Euro zeitnah zügig steigendes Gehalt würde ich für mich persönlich das verantworten können - wenn ich die Bude unbedingt wollte und wüsste, dass es sich bald nicht mehr um rd. ein Drittel, sondern nur noch um weniger als ein Viertel des Monatsnettoeinkommens handelt. (Denn auch mit 2,5 Prozent Tilgung tilgt man lange …) In anderen Fällen würde ich mich intensiv fragen, ob gerade jetzt der richtige Zeitpunkt für einen Immobilienerwerb ist.

    Von den 120K sind ja 30K investiert das fassen wir nicht an.

    Bleiben 90K Cash übrig davon gehen die Kaufnebenkosten von ca 35K ab. Bleiben 55K übrig für neue Küche und Renovierung. Die würden wir aber nicht gleich alles ausgeben sondern strecken und nach und nach renovieren, weil Kurzarbeit kommen kann und ich vllt doch länger als 1 Jahr das Kind betreuen muss. Die Ölheizung wird sicherlich auch irgendwann ein Thema sein

    Wir würden gerne 100% finanzieren, für den Zins von 3,8 müssten wir aber auf 89% kommen. D. H. Die übrigen 50K anzahlen

    Zitat von Aksehir

    Von den 120K sind ja 30K investiert das fassen wir nicht an.

    Bleiben 90K Cash übrig davon gehen die Kaufnebenkosten von ca 35K ab. Bleiben 55K übrig für neue Küche und Renovierung. Die würden wir aber nicht gleich alles ausgeben sondern strecken und nach und nach renovieren, weil Kurzarbeit kommen kann und ich vllt doch länger als 1 Jahr das Kind betreuen muss. Die Ölheizung wird sicherlich auch irgendwann ein Thema sein

    Wenn dann quasi die 370.000 voll finanziert werden müssen, landet man gar bei mtl. rd. 2.160 Euro. Das ist ein ordentlicher Happen!


    Zinsbindung würde ich gerade in der Lage nicht von den 15 Jahren runtergehen … klar bringt es kurzfristig Vorteile, aber da würde ich v. a. auf den Effekt bauen, dass bei der Finanzierung mit der Zeit alles besser wird … die Zeit, in der es vor der Anschlussfinanzierung besser werden kann, würde ich deshalb lange fassen. Klar sind die Zinsen gerade hoch … aber wer sagt, dass sie in 10 Jahren nicht höher sind?

    Zitat von Aksehir

    Ergänzung: von den knapp 30K investiertem Geld sind die Hälfte ETFs und Aktien, 10K Gold und nur der Rest Krypto also 5K (Spielgeld)

    Wenn man 5 k€ Kryptos hat, kann man nicht mehr als 5 k€ damit verlieren. Andererseits kann man sie verlieren. Du hast den Kopf voll, die Finanzierung zu zimmern. Ich würde mich in solcher Situation von einer derartigen "Anlage" trennen.


    Auch sonst: Ich selbst bin der totale Aktienanleger und doch: Ich halte es nicht für sinnvoll zu sagen: "Das ist eine Anlage fürs Alter!", wenn Ihr damit dann das Haus nicht finanziert bekommt. Ich rechne immer und rege an, daß Du das auch tust: Um wieviel sinkt der Zins für die Hypothek, wenn Ihr z.B. 20 k€ weniger Geld von der Bank braucht? Den Ertrag müßten die ETFs bringen, damit sich ein Festhalten daran lohnt.


    Ich verfolge den Goldkurs nicht und denke einfach oberflächlich: Der Zins für die Finanzierung wird vielleicht um 0,1% sinken, wenn Ihr fürs gleiche Objekt 10 k€ weniger Geld aufnehmen müßt. Was Ihr an der Finanzierung spart, müßte das Gold bringen.


    All das sind 30 k€, wenn ich Dich recht verstanden habe. Ich würde die ins Haus stecken und nicht zurückhalten.


    Eine Küche hättet Ihr schon planen lassen, schreibst Du. Für 12 k€. Jeder setzt seine Prioritäten selbst, ich aber würde mich erstmal auf den Kauf des Hauses konzentrieren. Wenn das Geld wirklich knapp ist, tut es eine Ikea-Küche für vielleicht 3 k€ auch. Die ist sicher nicht so schön, aber kochen kann man damit auch.


    Der größte Batzen dürfte das Auto sein. Wenn die Alternative ist, daß die Hausfinanzierung über die Wupper geht, tuts auch eine alte Karre.


    Für mich wäre Reserve bei der Finanzierung wichtiger als eine schöne Küche oder ein schönes Auto jetzt. Solltet Ihr Euch finanziell konsolidieren, könnt Ihr die schöne Küche und das schöne Auto allemal nachschieben.

    Wenn man alles haben möchte bekommt man nichts richtig.

    Auto, Küche, Krypto, Gold , Kindergeld direkt für das Kind anlegen wollen….und dann noch das Haus finanzieren wollen mit kleiner Rate….da müssen Abstriche her auch wenn es weh tut.

    Prioritäten setzen. Was ist jetzt das wichtigste? Stellt euch die Frage was muss es jetzt sein. Wenn die Leasingrate 200€ geringer kann das Freiwerdens Geld in die Finanzierung gesteckt werden.

    Küche statt Kryptos usw…


    Ihr werdet euch entscheiden müssen. Alles geht nicht.


    Viel Erfolg bei euren Entscheidungen und passt gut auf euch auf.

    Neutrale Meinung: Warten.


    Es gibt nicht die "eine" Top-Immobilie, die nie wiederkommt. Es kommt immer was nach. Ich spreche aus eigener Erfahrung. Es ist schwierig, Emotionen beim Thema Immobilie auszublenden, aber man sollte das nach bester Möglichkeit versuchen, zu tun.


    Deiner Erläuterung des Sachverhalts kann man entnehmen, dass ggf. ein paar Unwägbarkeiten auf Euch zukommen (Elternzeit, Kurzarbeit, ...). Nun, Risiken gibt es immer, aber zumindest die Elternzeit scheint ja gesetzt. Zudem könnte bei Euch der Entschluss reifen, dass 1 Jahr Elternzeit überhaupt nicht genug ist und diese aus diversen Gründen verlängert werden soll (auch eigene Erfahrung). Das würde bedeuten, dass das Einkommen weiter unwägbar ist.


    Außerdem reagieren die Immobilienmärkte gerade erst auf das veränderte Zinsumfeld. Das dauert in diesem Segment etwas länger, da die meisten Verkäufer natürlich ad-hoc nicht bereit sind, die veränderte Realität - also gestiegene Zinsen - anzuerkennen. Da aber das Transaktionsvolumen sich in den letzten Monaten stark abgeschwächt hat und gerade auf einem Tiefpunkt ist, beginnt grob gesagt gerade das Umdenken. Natürlich nicht auf breiter Wiese (da wo das Angebot ohnehin knapp ist und die Nachfrage hoch bleibt, wird es nicht viel Bewegung geben). Sollte man aber grundsätzlich mit bedenken.

    Grundsätzlich finde ich die Situation von 370k Kaufpreis bei 120k Eigenkapital und 4800€ netto nicht schlecht. Damit lässt sich auch bei aktuellen Zinsen was machen. Aber, ich halte eure Renovierung für recht optimistisch geplant. Ihr rechnet 12+15k = 25k, das kann ich nicht nachvollziehen. Bäder sind teuer, Küchen auch. Größere Renovierungen sind auch kein Spaß, wenn man schon im Haus wohnt. Mal davon abgesehen, dass man mit kleinem Kind recht beschäftigt ist. An der Stelle fehlt mir auch die energetische Sanierung. Wer heute ein Haus kauft, kann das Thema nicht ignorieren. Die Pflicht zur Sanierung wird auf die eine oder andere Art kommen. Das ist ein größerer Batzen an Investitionen, den solltet ihr jetzt bereits realistisch im Hinterkopf behalten.



    Zitat von Aksehir

    Keller könnte man langfristig in eine Einliegerwohnung umbauen und 300€ Kaltmiete verlangen.

    Vergesst die Idee. Die Umbaukosten werdet ihr dabei zu Lebzeiten nicht zurückbekommen. Dafür habt ihr dann immer jemand Fremden im Haus

    Zitat von LebenimSueden

    An der Stelle fehlt mir auch die energetische Sanierung. Wer heute ein Haus kauft, kann das Thema nicht ignorieren. Die Pflicht zur Sanierung wird auf die eine oder andere Art kommen.

    Ist das nicht schon im aktuellen GEG bei Eigentümerwechsel vorgeschrieben? Kommt natürlich auf den Zustand der Gebäudehülle an.

    Die aktuellen Vorschriften sind sehr handzahm. Ein paar Dämmplatten auf der OG Decke (= Boden des Dachbodens) kann jeder in Eigenleistung auslegen und Heizungsrohre im Keller isolieren ebenfalls. Eine ganz andere Sache ist die Fassadendämmung, eventuell richtige Dachdämmung, neue Fenster, neue Heizung. Und unabhängig von den Vorschriften und deren genauer Ausgestaltung ... 180qm sind kein kleines Haus und '86 erlaubte die Wärmeschutzverordnung 150 kWh/qm. Die Heizkosten dieses unsanierten Hauses werden hoch sein.


    Wenn man jetzt anfängt, Wände und Böden neu zu machen, sollte man sich vorher überlegen, ob nicht in den nächsten Jahren wieder Arbeiten daran fällig werden, z.B. durch die Umstellung auf Fußbodenheizung. Vor ich die Wände neu streiche, würde ich bei einem alten Haus auch unbedingt die Themen Elektrik und Wasserleitungen (Stichwort Kupferfraß) prüfen.

    Bevor man mit solchen Kostenfressern wie Fußbodenheizung, Dach- und Fassadendämmung anfängt, sollte man in jedem Fall einen Energieberater in Anspruch nehmen.


    Sonst ist man locker nochmals den Kaufpreis los. Es geht aber auch günstiger.

    Dämmplatten sind im Dach vorhanden

    Heizungsrohre sind isoliert, haben wir bereits geprüft.


    Bad renovieren wir erst mal nicht. Wir machen erst mal das nötigste daher die geringe Summe. Auch wenn wir das Geld hätten, hätten wir aktuell nicht die Zeit dazu innerhalb wenigen Wochen alles tip top zu machen. Die Fenster lassen wir auch drin (Holz mit 2 Fachverlasung und in einem gepflegten Zustand)


    Das Energie Thema haben wir im Kopf und möchten frühzeitig mit Rücklagen beginnen, aber die nächsten 8 Jahre ist das nicht drin - muss es auch nicht oder? Die Ölheizung hält noch gut 10 Jahre durch, erst bei Wechsel wäre doch alles andere relevant. Gesetz ist auch nicht durch.


    Wenn wir mit Dämmung Heizung Fenster anfangen dann brauchen wir uns das Haus nicht anschauen. Das Geld haben wir jetzt nicht und auch die nächsten Jahre nicht sofort.


    Wir wollten es wie unsere älteren Generationen machen - alles nach und nach.


    Oder gibt es was auf was wir sonst achten müssen??

    Zitat von Aksehir

    Wenn wir mit Dämmung Heizung Fenster anfangen dann brauchen wir uns das Haus nicht anschauen. Das Geld haben wir jetzt nicht und auch die nächsten Jahre nicht sofort.

    Ich würde schon zumindest damit rechnen, dass das die nächsten 10-15 Jahre auf euch zukommt.

    Zitat von Aksehir

    Wir wollten es wie unsere älteren Generationen machen - alles nach und nach.

    Nach und nach setzt voraus, dass man jeden Monat entsprechende Überschüsse hat. Wenn wir in 10-15 Jahren von einer neuen Heizung und energetischer Sanierung reden, müsst ihr jetzt jeden Monat ordentlich was zur Seite legen. Eher in der Größenordnung von 500€ als von 100€. Dazu noch das Bad und der diverse vermeintliche Kleinkram, der noch so durchläuft, wenn man von einer Wohnung in ein Haus zieht. Gibt eure Haushaltsrechnung das her?


    Vielleicht kannst du auch nochmal klar auflisten, von welchen Kreditsummen, Zinssätzen und Laufzeiten wir hier bei den verschiedenen Varianten reden.