Trennungsvereinbarung Haus

So wie Du das beschreibst gibt es nur zwei Möglichkeiten:

1. Du kaufst ihr die zweite Hälfte ab (das ist natürlich die Frage, ob Deine Finanzen/die Bank das zulassen)

2. Ihr verkauft das Haus und zieht beide aus.

Das hört sich jetzt schon so an, als wäre es eine ganz ganz schlechte Idee, wenn ihr über das Haus miteinander verbandelt bliebet.

Das ist nicht der Finanztip, den Du erhofft hast, sieh es als neutrale Sicht von Außen.

Also vertraglich vereinbaren lässt sich vieles, aber deine (ex)Frau wäre nicht sehe klug soetwas zu unterschreiben.

Du möchtest die komplette Absicherung für dich, aber ihr in allen Eigentumsrechten reinreden.

- Mitreden beim Mieter

- Verbot der Eigennutzung durch sie

- Indirekte Vorgabe eines Verkaufspreises

Wo ist da der Gewinn für sie?

Bei einem Vorkaufsrecht trittst du normalerweise in den geschlossenen Vertrag des Käufers ein. Du übernimmst quasi seine, mit deiner Exfrau ausgehandelten Vetragsbedingungen. Du selbst kannst da nicht mehr Verhandeln und musst ziemlich schnell reagieren.

Verträge, gerade wenn diese die Trennung betreffen, sollten immer einen Ausgleich der jeweiligen Interessen erreichen. Dann ist die Gefahr auch geringer, dass der Vertrag km nachhinein angefochten wird.

Ich sehe wie itschtyo, den Verkauf an wen auch immer, als besten weg.

Zitat von MaHipi

Sollte sich in den nächsten Jahren meine Situation ändern und ich mit Familiengründung das ganze Haus benötigen möchten wir im Vertrag festlegen das ich die Option habe auch die zweite Wohnung zu übernehmen.

Ich möchte verhindern in die Situation zu kommen das meine Ex mir den Verkauf der Wohnung in z.b 5 oder 15 Jahren verweigert oder nur zu einem Kaufpreis der unrealistisch ist. Auch möchte ich nicht lebenslang Miete an Sie zahlen müssen. Wie könnte man das im Vertrag festlegen?

Wie stellst du dir das Szenario vor?

Du willst z.B. in 10 Jahren, wenn du eine Familie hast, ihr die Wohnung abkaufen, unabhängig davon, ob sie überhaupt verkaufen will? Und das noch zu einem bestimmten Preis?

Ich glaube nicht, dass du das so vereinbaren kannst. Abgesehen davon hat sie von einem solchen Deal doch gar nichts.

Unabhängig von Finanzen und Immobilien: Wie ist das Verhältnis zu deiner Ex-Frau? Wie würde sie ihr Verhältnis zu dir beschreiben? Wenn das nicht von beiden Seiten 5000 % tipptopp ist, würde ich Abstand von irgendwelchen Verstrickungen nehmen.

Zitat von MaHipi

Unser Verhältnis ist soweit ziemlich gut wir möchten Gegenseitig nur das beste für uns. Wir möchten aber klare Regelungen im Vertrag da wir ja beide nicht wissen ob es so bleiben kann über Jahre. Wir möchten nicht in ständiger Abhängigkeit vom guten Willen des anderen sein müssen. Ursprünglich wollte Sie mir das Haus überlassen und ich wollte Sie ausbezahlen, war schon alles soweit abgemacht und mit Notar besprochen eigentlich. Sie hat es sich nun aber anders überlegt und möchte das Haus teilen, ich denke das der neue Partner da mit rein redet. Das Sie mich ausbezahlt für das Haus ist keine Option da sie das Geld dafür nicht aufbringen kann. Für mich ist der Verkauf keine Option da ich über Jahre erheblich Geld und Zeit in die Renovierung investiert habe.

Tja, dann wird es eben noch ein Weilchen dauern, bis aus Keine-Optionen doch Optionen werden. Du siehst ja bereits, wie schnell sich Vorstellungen ändern. Und wie oben schon zusammengefasst wurde, sieht es danach aus, dass allein du dir Vorteile sichern möchtest. Würde ich, wenn ich die Frau wäre, nicht zulassen.

Zitat von MaHipi

Unser Verhältnis ist soweit ziemlich gut wir möchten Gegenseitig nur das beste für uns. Wir möchten aber klare Regelungen im Vertrag da wir ja beide nicht wissen ob es so bleiben kann über Jahre. Wir möchten nicht in ständiger Abhängigkeit vom guten Willen des anderen sein müssen. Ursprünglich wollte Sie mir das Haus überlassen und ich wollte Sie ausbezahlen, war schon alles soweit abgemacht und mit Notar besprochen eigentlich. Sie hat es sich nun aber anders überlegt und möchte das Haus teilen, ich denke das der neue Partner da mit rein redet.

Das sind schon mal zwei Einschränkungen von "gut" direkt hintereinander.

Und das ist die dritte und wohl auch problematischste. Mindestens eine zuviel für ein gedeihliches Miteinander auf der Basis Deiner Vertragsvorstellungen.

Eine Frage am Rande, aber evtl. als kleiner Probierstein "klein und groß" geeignet:
Wie habt ihr zwei (oder drei?) euch über die im Nachhinein rausgeworfenen Notarkosten geeinigt?
Wenn Deine Ex, die es sich ja anders überlegt hat, nicht von sich aus bereit gewesen sein sollte, die ganz auf ihre eigene Kappe zu nehmen ("klein" hätte dann immerhin gehalten, dann wird das mit "groß", also mit dem Vertrag rund ums Haus, erst recht nichts.

Ich erinnere mich an eine Satire, in der der Drückerboss* eine Ansprache an die bundesweit zusammengerufene Drückertruppe hält. Er fängt ganz sachte an, lobt sie für ihre "Leistungen" im abgelaufenen Jahr.

Dann aber zieht er seine rhetorischen Daumenschrauben immer stärker an,
und am Schluss springt er wie ein Irrer auf der Bühne rum und schreit:

"Verkaufen!   Verkaufen!!   Verkaufen!!!

Seht zu, dass auch ihr das "Verkaufen" gebacken bekommt, und vergiss die Idee mit dem Vertrag. Entweder hängt der wie ein Mühlstein an Deinem Hals, oder an ihrem. Und das willst du doch auch nicht?

Gruß

Alexis

* Ich meine, mich zu erinnern: Dieser Drückerboss wurde dargestellt von "Kermit dem Frosch".

Schwierig bei den ganzen Emotionen eine rationale Lösung zu finden.

Emotional bist du z.Z. nicht bereit auf die Immobilie zu verzichten.

Rational betrachtet macht dir dieses ganze Konstrukt in deinem weiteren Leben ziemlich wahrscheinlich noch sehr viel Ärger.

Du musst halt wissen wieviel dir dieser Ärger monetär und emotional Wert ist.

Von Außen betrachtet ist die Sachlage für mich eindeutig: Raus mit Applaus. Was nützt dir die Immobilie wenn du dich nur über diese Situation ärgerst.

Ich wünsche dir für diese Entscheidung viel Kraft und ein glückliches Händchen.

Zitat von MaHipi

Ich möchte verhindern in die Situation zu kommen das meine Ex mir den Verkauf der Wohnung in z.b 5 oder 15 Jahren verweigert oder nur zu einem Kaufpreis der unrealistisch ist. Auch möchte ich nicht lebenslang Miete an Sie zahlen müssen. Wie könnte man das im Vertrag festlegen?

Man könnte zum Beispiel den Preis gemäß einer Schätzung vom Gutachterausschuss festlegen. In der Realität verschiebt das aber das böse Blut vermutlich nur, weil dann am Tag X eine vergleichbare Wohnung für 50k mehr oder weniger in den Portalen steht und sich jemand benachteiligt fühlt.

Wenn du den Finger auf der Immobilie behalten willst, musst du sie auch besitzen. Kein vernünftiger Mensch wird sich jede Menge Vorgaben machen lassen ohne etwas dafür zu bekommen und schon gar nicht während einer Scheidung

Steuern beim Verkauf von Selbstgenutzten Immobilien fallen nach 3 Jahren eigentlich nicht mehr an.

Frage mal bei deiner Bank nach was wirklich für Kosten auf dich zukommen.

Du rechnest Dir die Verluste extra Hoch weil du an der Immobilie hängst und damit deine Entscheidung begründen möchtest da wohnen zu bleiben.

Am meisten verlierst du übrigens wenn du in einer Immobilie wohnst deren Emotionale Belastung dich später krank macht. Gesundheit ist mit Geld nicht aufzuwiegen.

Zitat von MaHipi

Vielen Dank schonmal für die Antworten. Eine schmerzfreie Lösung wird es nicht geben alle Möglichkeiten die es gibt sind immer nur Kompromisse. Mein Gefühl sagt mir allerdings das ich bei einem Verkauf am meisten verlieren werde. Eventuell Steuer auf Verkauf weil unter 10 Jahre in Besitz. Renovierungen um die 75.000€ die nicht zu der gleiche Wertsteigerung bei einem Verkauf führen. Ausgleichszahlungen an die Bank für vorzeitige Vertragsauflösung. Neuer Kredit mit höheren Zinsen für einen neuen Hauskauf, dazu wieder die Kosten für Notar, Grunderwerbsteuer, Grundbucheintragung eventuell Makler. Das wird gefühlt ein Fass ohne Boden im Bereich 100.000€ Verlust

Wenn das Haus selbst genutzt war, reicht es, wenn du im Jahr des Verkaufs 1 Tag, im Vorjahr komplett und im Jahr davor 1 Tag darin gelebt hast, um steuerfrei zu bleiben.

Wichtig wäre hier, wann ihr euch getrennt habt und ob ihr zusammen das gesamte Haus oder nur eine der beiden Wohnungen bewohnt habt (falls nicht - was war mit der anderen Wohnung).

Das kann man aber rausfinden, ggfs. sind 200 € für einen Fachanwalt für Steuerrecht gut investiert angesichts der Gesamtbeträge, um die es bei einem Hausverkauf normalerweise geht.

Da du dir über die Steuern beim Verkauf Gedanken machst, wird es wohl eine Wertsteigerung gegenüber dem Kaufpreis geben. Bei der Besteuerung dieses Wertzuwachses kannst du Kosten (Makler, Renovierungen...) zum Abzug bringen. Demnach wird wohl auch nach Steuern ein Plus gegenüber dem Kaufpreis bleiben. Wie gesagt - lass dich beraten, bevor du irgendwas entscheidest oder du falsch entscheidest, weil es anders doch besser gewesen wäre.

Eine Vorfälligkeitsentschädigung dürfte nicht anfallen, da die aktuellen Zinsen deutlich höher sind als die festgeschriebenen. Geschickter als der Verkauf an einen Dritten wäre sicherlich, wenn einer die komplette Immobilie übernimmt, sofern das finanziell möglich ist.

Man könnte meinen, das Beste für alle wäre, wenn Du das Haus übernehmen könntest.

Aber selbst wenn Deine Ex da noch zur Einsicht kommen sollte (evtl. durch einen guten Preis), steht auch noch die Bank dagegen.

Bislang hatte sie für den Kredit 2 Schuldner, jetzt alles auf Deinen Schultern alleine, das, wenn überhaupt gestattet durch die Bank, zusammen mit dem gestiegenen Zinsniveau, wird bestimmt deutlich teurer!

Also als erstes würde ich das für Dich, zusammen mit der Bank, durchspielen ob das überhaupt eine Option ist.

Und dann hiesse es hoffen, dass Deine Ex auch zu der Einsicht kommt und schonmal darauf einstellen, dass der Kaufpreis schmerzhaft für Dich wird. Die virtuellen Preise für immobilien sind immernoch so teuer wie die letzten 1-2 Jahre, auch wenn die Realpreise eher gesunken sind.

Habt ihr mit der Bank überhaupt schon gesprochen, ob für die Bank die Aufteilung in zwei Wohnungen in Ordnung wäre? Was würde das für den Kredit bedeuten? Soll der auch geteilt werden? Üblicherweise geben Banken nicht gerne zwei Gesamtschuldner über einen großen Betrag für zwei einzelne Schuldner über jeweils einen kleineren Betrag auf.

Zitat von MaHipi

Vielen Dank schonmal für die Antworten. Eine schmerzfreie Lösung wird es nicht geben alle Möglichkeiten die es gibt sind immer nur Kompromisse.

Genau. Aber mit der Variante, die Du Dir derzeit vorstellst, würde im wesentlichen Deine noch-Ehefrau die Kompromisse eingehen, nicht Du.

Habt ihr den ursprünglichen Plan - sie verkauft an Dich und Du zahlst sie aus - eigentlich mit der Bank besprochen? Wäre die Bank überhaupt bereit, Deine noch-Ehefrau aus dem Kredit zu entlassen und den Kredit zu den bisherigen Konditionen nur mit Dir weiterzuführen?

Hat Deine noch-Ehefrau Dir denn gesagt, warum sie vom ursprünglichen Plan doch wieder abgerückt ist? Hatte sie das Gefühl, es wäre ein schlechter Deal für sie? Warum?

Das wäre immerhin eine klare Lösung, mit der ihr nicht auf ewig miteinander verbunden seid. Wäre es vielleicht eine Möglichkeit, dass sie doch ihren Teil an Dich verkauft und Du sie ausbezahlst, ihr aber noch einen Betrag X zusätzlich obendrauf zahlst? Geld in die Hand zu nehmen, kann ein Weg sein, etwas zu bekommen, auf das man rein rechtlich keinen Anspruch hat.

Hauptproblem in solchen Fällen ist, dass die Zusagen von heute morgen nichts mehr Wert sind. Bei beiden kommen noch neue Partner *innen ins Spiel, diese könnten da auch noch mit rein reden (wollen). Für mich (habe das auch schon durch) würde nur verkaufen in Frage kommen, lieber ein Ende mit Schrecken, als ein Schrecken ohne Ende. Beim Notar kann man vieles in den Vertrag schreiben, allerdings nicht das zwischenmenschliche Verhältnis.

Zitat von MaHipi

Ein Verkauf kommt für uns beide nicht in Frage, da der Vertrag mit der Bank noch 5 Jahre läuft und die Konditionen von damals extrem gut waren. 50% von dem Vertrag laufen sogar noch für 25 Jahre

Es ist längst nicht sicher, daß Du diesbezüglich das Heft in der Hand hast. Allein kannst Du das Haus möglicherweise nicht halten. Bei jeder Vertragsänderung wird die Bank aktuelle Konditionen haben wollen (und sei es, daß lediglich der Kreditnehmer geändert wird). Ich könnte mir gut vorstellen, daß es für Dich wirtschaftlich sinnvoll ist, Deiner Noch-Ehefrau die Hälfte des Hauses abzukaufen und möglicherweise einiges Geld draufzulegen dafür, daß sie der Bank weiterhin als Kreditnehmerin gegenüber auftritt. Es könnte durchaus sein, daß Du Dich letztlich sogar besser stellst, wenn Du darauf eingehst, daß Deine Frau für diese Dienstleistung 1 Prozentpunkt verlangt. Denn wenn Du mit der Bank umschuldest, wird das garantiert teurer.

Rosenkriege sind manchen Menschen ein Bedürftnis, und wenn Gefühle sprechen, setzt bekanntlich der Verstand aus. Es wäre nicht ungewöhnlich, daß ein erzwungener Hausverkauf den Verkäufern etwas Sechstelliges kostet. Es könnte daher wirtschaftlich sinnvoll sein, sich friedlich zu einigen, statt das Geld den Gerichten und den Rechtsanwälten in den Rachen zu werfen.

Für Dich heißt das allerdings, von Deinen ziemlich unrealistischen Maximalforderungen wegzugehen.

Hallo MaHipi ,

wenn Sie bei der Vermietung mitreden möchten, sollten Sie auf keinen Fall einer Aufteilung des Hauses in zwei Eigentumswohungen zustimmen, sondern es dabei belassen, dass Ihnen und Ihrer Ex jeweils das ganze Haus zur ideellen Hälfte gehört (ich habe Ihren ersten Post so verstanden, dass das der aktuelle Rechtsstatus des Hauses ist und dass es noch nicht in zwei Eigentumswohnungen aufgeteilt ist). In diesem Fall können Sie und Ihre Ex Mietverträge meiner Meinung nach (lassen Sie sich hierzu ggf. von einem Rechtsanwalt beraten!) jeweils nur als gemeinsame Vermieter abschließen (sofern Sie ihre Ex nicht zur Allenvertretung bevollmächtigen). Auch ein Verkauf des Ihrer Ex gehörenden Anteils an eine dritte Person dürfte sich für Ihre Ex extrem schwierig gestalten, wenn es sich um die ideelle Hälfte am Gesamteigentum handelt.

Unabhängig davon sollten Sie sich das Haus kritisch ansehen. Vielleicht ist der Keller feucht und muss saniert werden, vielleicht muss die Heizung demnächst ausgetauscht werden, die Dämmung entspricht nicht den Vorschriften, das Dach ist undicht, Leitungen sind marode ...? Ihre Ex muss alles zur Hälfte bezahlen, solange sie zur Hälfte Miteigentümerin ist ... und die Aussicht auf "Bezahlen müssen für ein Haus, das sie nicht selbst bewohnt und nur geringe Mieterträge abwirft." könnte die Verkaufsbereitschaft enorm fördern ...

Grüße

BSHKunde