Brieflose Grundschuld des Wohnungskäufers im Grundbuch eingetragen ohne Namen des neuen Eigentümers

    Wir haben im Frühjahr die Wohnung meines verstorbenen Vaters verkauft. Nach einigem Hin und Her hat der Käufer uns mit Verspätung bezahlt, indem er bei einer Bank einen Kredit aufgenommen hat. Nun, fast zwei Monate später, haben wir vom Notar eine Mitteilung bekommen, dass im Grundbuch eine "brieflose Grundschuld" , vollstreckbar nach § 800 ZPO eingetragen wurde. Es geht um die vom Käufer aufgenommene Hypothek von 50.000 Euro. Im Grundbuch stehen als Eigentümer aber nach wie vor die Namen von mir und meinen beiden Geschwistern - obwohl wir ja gar nicht mehr die Eigentümer sind. Der neue Eigentümer wird mit keiner Silbe erwähnt. Der Notar ist in Urlaub gefahren und schrieb im vorher abgesandten Begleitbrief lediglich: "Ich halte Sie über den Fortgang auf dem Laufenden."


    Verstehe ich das jetzt richtig oder bin ich nach all dem vorangegangenen Ärger mit dem Käufer überbesorgt: Können ich und meine Geschwister nun für den Kredit des Käufers haftbar gemacht werden, falls dieser seine Raten nicht an die Bank zurückzahlt? Das wäre ja furchtbar! Was macht man in so einem Fall? Für hilfreiche Erklärungen und Anworten wäre ich sehr dankbar.

    Es gibt zu diesem Thema tonnenweise Material und Ansichten der Anwaltschaft.


    Ich bin vor einigen Jahren selbst Opfer so einer ähnlichen Konstruktion geworden und zahle daran immer noch ab.


    Der meines Wissens nach entscheidende Punkt ist,daß Ihr(Du und Deine Geschwister)von der Bank des Käufers,die das Darlehen ausgereicht hat,aus der Haftung entlassen werdet.


    Seht zu,daß Euer Anwalt das "hieb-und stichfest" für Euch regelt.

    Entschuldigung, aber das ist Quatsch. Hier gibt es auch keine "Ansichten" der Anwaltschaft.


    So, wie @FragenderNutzer den Sachverhalt schildert, ist der Ablauf völlig normal.
    Sie haben beim Notar eine Vormerkung bewilligt - und zwar für die Auflassung und für die Belastung mit einer Grundschuld.


    Selbstverständlich reicht die Bank den Kreditbetrag an Ihren Käufer nicht aus, so lange die Grundschuld nicht eingetragen ist. Damit werden Sie jedoch nicht Schuldner der Bank!!! Selbstverständlich ist Ihr Käufer der Schuldner des Darlehens.
    Ihr Grundstück ist jetzt nur mit einer Grundschuld belastet - und zwar sehr wahrscheinlich nur mit einer Vormerkung für die Eintragung der Grundschuld.


    Das ist auch gut so. Denn jetzt kann die Bank den Kredit ausreichen - und damit wird der Kaufpreis an Sie bezahlt.


    Sie müssen dann Zug um Zug dem Notar mitteilen, dass Sie den Kaufpreis erhalten haben. Erst dann wird der Notar dafür sorgen, dass die Auflassung erfolgt. Die haben Sie mit Sicherheit auch bereits im Kaufvertrag bewilligt.


    Die Auflassung ist der eigentliche Eigentumsübergang bei Grundstücken. So lange die Auflassung nicht erfolgt ist, sind Sie sehr wohl noch Eigentümer!!! Und das ist auch wichtig. Stellen Sie sich vor, der Käufer zahlt nicht und Sie hätten Ihr Eigentum bereits an ihn verloren. Das wäre höchst unangenehm, weil Sie dann auf Rückabwicklung klagen müssten.


    Deshalb ist das auch alles rechtlich so geregelt. Für Laien zugegebenermaßen etwas kompliziert.
    Aber machen Sie sich keine Sorgen! Es geht alles seinen Gang. Mit der Bank des Käufers haben Sie nichts am Hut.

    Erst mal herzlichen Dank für die Antworten. Kurzer Nachtrag und nochmals Nachfrage:


    Es ist so, dass die Kaufsumme am 10. Juni an uns überwiesen wurde (obwohl sie eigentlich laut Kaufvertrag zum 30. April fällig war). Die Eintragung ins Grundbuch, von der ich heute per Post durch meinen Notar informiert worden bin, wurde am 16. Juli vorgenommen, also ungefähr vier Wochen, nachdem wir das Geld auf dem Konto hatten. Auf dem Auszug aus dem Grundbuch heißt es derzeit: Aktuelle Eigentümer sind angeblich ich und meine Geschwister. Und an späterer Stelle steht dann was von briefloser Grundschuld in Höhe von 50.000 Euro und vollstreckbar nach § 800 ZPO. Der Name des Käufers taucht nirgendwo auf. Daher meine Sorge - das sieht doch aus, als ob WIR den Kredit über die 50.000 Euro abzahlen müssten und nicht der Käufer, der den Kredit aufgenommen hat. Was ist, wenn der die Raten an die Bank nicht zurückzahlt? Kann die Bank uns dann in die Pflicht nehmen?


    Lieben Dank im voraus!

    Nochmals NEIN!!!


    Sie haben doch mit der Bank überhaupt keinen Vertrag!!! Die Bank hat nur auf IHR Grundstück eine Grundschuld eintragen lassen. Das ist alles. Eine Grundschuld ist eine KREDITSICHERHEIT - aber kein Kredit.


    Den Kredit muss derjenige zurückzahlen, der den Kreditvertrag eingegangen ist. Und das sind doch nicht SIE!


    Wenn der Käufer allerdings den Kredit nicht tilgt, dann kann die Bank die Sicherheit verwerten. Das bedeutet, dass die Bank die Zwangsvollstreckung in das Grundstück betreiben kann. Das Grundstück wird dann versteigert und die Bank befriedigt sich aus dem Versteigerungserlös.


    Aber das geht Sie alles nichts mehr an. Denn Sie haben doch das Grundstück verkauft! Und Sie haben ja - wie Sie jetzt schreiben - bereits den Kaufpreis erhalten!!! Dass Sie immer noch Eigentümer sind, begünstigt Sie doch!!!
    Sie haben jetzt (immer noch) das Eigentum plus den Kaufpreis. Eigentlich muss sich der Käufer Sorgen machen, dass er immer noch nicht im Grundbuch steht.


    Aber natürlich ist der Käufer nicht ohne Rechte. Denn er - und auch die Bank - haben ja die Vormerkung.


    Damit ist er geschützt. Wenn Sie jetzt zum Beispiel das Grundstück noch einmal verkaufen würden, dann könnten Sie das. Denn noch sind Sie Eigentümer. Allerdings würde dann die zweite Verfügung gegenüber dem Inhaber der Vormerkung unwirksam sein. Er kann deshalb von Ihnen unverändert die Auflassung (=Eigentumsübertragung) verlangen.


    Und deswegen hat er auch gezahlt. Die Vormerkung ist für ihn die Sicherheit, dass Sie das Grundstück nicht hinter seinem Rücken an einen weiteren Käufer noch einmal verkaufen.


    Glauben Sie mir, ES IST ALLES IN ORDNUNG!!! Der Notar wird nach seinem Urlaub dem Grundbuchamt mitteilen, dass Sie den Kaufpreis erhalten haben und dass damit die Voraussetzungen für die Auflassung vorliegen.


    Dann nimmt das Grundbuchamt die Auflassung vor: Sie werden als Eigentümer gestrichen und der Käufer wird eingetragen. Ausserdem wird die Bank als Grundschuldinhaber eingetragen. Und dann ist alles abgewickelt.

    Noch etwas: Je nachdem wie das Grundbuchamt ausgelastet ist, kann es mehrere Monate, in Extremfällen auch bis zu zwei Jahren dauern, bis die Auflassung vorgenommen wurde. Es kann also durchaus sein, dass Sie und Ihre Schwestern noch eine ganze Weile als Eigentümer im Grundbuch stehen. Sie sind bis zur Streichung weiterhin Eigentümer. Rechtlich nennt man so etwas "Bucheigentümer". Obwohl Sie sich per Kaufvertrag schuldrechtlich verpflichtet haben, das Eigentum an den Käufer zu übertragen, ist es "dinglich" noch nicht durchgeführt.


    Das ist für Laien schwer verständlich. Nehmen wir ein Beispiel mit mobilen Gegenständen. Sie verkaufen Ihr Auto. Im Kaufvertrag verpflichten Sie sich dem Käufer das Eigentum zu verschaffen. Bei beweglichen Gegenständen ist die im Regelfall die Übergabe. So lange der Wagen bei Ihnen noch auf dem Hof steht, ist die Übergabe noch nicht erfolgt. Sie sind noch Eigentümer. Selbst wenn der Kaufvertrag längst unterschrieben ist und der Käufer vlelleicht sogar schon gezahlt hat.
    Trotzdem sind Sie noch Eigentümer.


    Wenn jetzt der Wagen auf Ihrem Hof gestohlen oder durch Unwetter beschädigt wird, hat der Käufer gegen Sie einen Anspruch auf Schadensersatz, denn Sie können ihm das Auto nicht mehr übereignen.


    Beim Grundstücksverkauf gibt es keine Übergabe. Es gibt nur die Umschreibung im Grundbuch. Die heißt nun mal seit alters her "Auflassung". Und so lange die Auflassung nicht erklärt ist, sind Sie noch Eigentümer. Als wenn das Auto noch bei Ihnen auf dem Hof steht.


    Das Sie jetzt nicht mehr für Schäden haften, hat der Notar mit Sicherheit im Kaufvertrag geregelt. Da steht an einer Stelle etwas vom "Übergang von Nutzen und Lasten". Ab diesem Stichtag trägt der Käufer das Risiko, dass z.B. die Hütte abbrennt. Aber Eigentümer sind Sie und Ihre Schwestern weiterhin. Auch wenn der Käufer längst das Risiko trägt.


    Sie verlieren Ihr Eigentum erst dann, wenn der Beamte im Grundbuchamt Sie aus dem Grundbuch streicht.

    Zitat von muc

    Entschuldigung, aber das ist Quatsch. Hier gibt es auch keine "Ansichten" der Anwaltschaft.


    Danke für die ausführliche Aufklärung.


    Die juristentypische Abqualifizierung allerdings eines von mir als Laien verfaßten Beitrages ist unhöflich und nicht zielführend.Dieses Gott-und Kaisertum ist außerdem anmaßend.


    Außerdem habe nicht ich von "hier"(=hier im Forum) gesprochen,sondern mich generell geäußert,nämlich daß man "tonnenweise Ansichten Ansichten der Anwaltschaft(damit ist die Berufsgruppe als Gattung gemeint) findet".


    Googeln ist für die Richtigkeit meiner Ansicht vollkommen ausreichend.


    Das wieder kann man durchaus anders sehen. Das Problem bei solchen Fragereien im Internet ist immer, dass sich gerne auch Personen zu Wort melden, die keine Ahnung haben und irgendwas aus Ihrer Sicht richtiges schreiben. Das ist natürlich nicht böswillig, aber manchmal liest man hier schon sehr kurioses :D (Bitte beziehen Sie das jetzt nicht auf sich, das ist eine grundsätzliche Ausführung).


    @muc ist einer der Nutzer dieses Forums, der eine juristische Ausbildung hat und sein fundiertes Wissen hier kostenlos zur Verfügung stellt. Und dies entspricht genau dem Ziel von Finanztip, dass sich Verbraucher hier zu vielen Themen ein Bild machen können.
    Das hat weder was mit Gott- noch mit Kaisertum zu tun, denn ansonsten würde er hier gar nichts schreiben und nur auf Honorarbasis arbeiten.
    Von daher ist Ihre Kritik aus meiner Sicht nicht angebracht, auch wenn ich an Ihren Beiträgen und Likes sehe, dass Sie hier auch ein sehr aktiver und beliebter Nutzer sind. Von daher sitzen wir doch alle in einem Boot und wollen uns nicht streiten oder? :thumbup:

    Danke, @RaphaelP, für die Unterstützung.


    Für den Ausdruck "Quatsch" möchte ich mich entschuldigen. Anmaßend sollte das nicht sein.
    Ich fand nur den Beitrag von @IanAnderson2 sehr irreführend.


    An IanAnderson2: Lesen Sie Ihren Beitrag noch einmal durch. Sie haben nicht als "Laie" geschrieben, sondern als "Opfer einer deartigen Konstruktion", an der Sie heute "immer noch abzahlen".


    Damit haben Sie eine gewisse Expertise kraft eigener (schlechter) Erfahrung behauptet. Und sicherlich war Ihr Beitrag geeignet, den Threadersteller @FragenderNutzer zusätzlich stark zu verunsichern. Das fiel mir auf.


    Nun weiß ich nicht, was für einer "Konstruktion" Sie zum Opfer gefallen sind, aber so wie der Sachverhalt hier geschildert wurde, kann es nicht gewesen sein. Denn hier handelt es sich um einen ganz normalen Grundstücksverkauf, der nun einmal bestimmten Regeln und Zeitabläufen folgt. Da ist überhaupt nichts auffällig. Und wie @FragenderNutzer später schrieb, hat er sogar den Kaufpreis schon erhalten - wenn auch mit etwas Verspätung.


    Es ist also alles in Butter! Und Sie raten dem Ratsuchenden, sein "Anwalt solle das hieb- und stichfest" regeln.
    Das ist einfach falsch. Damit tragen Sie zur Verunsicherung bei, statt dem Betreffenden zu helfen und aufklärend zu wirken.


    Es ist unbestritten, dass in der Juristerei zu vielen Themen unterschiedliche Auffassungen bestehen. Wenn immer alles eindeutig wäre, bräuchte man keine Richter. Gesetze sind abstrakt formuliert und die Aufgabe der Juristen besteht darin, den Sachverhalt "unter das Gesetz zu halten". Das nennt man Subsumtion.


    So soll hoffentlich klar werden, welche Rechtsfolgen sich aus einem Sachverhalt ergeben. Dass dabei verschiedene Ansichten herrschen, liegt auf der Hand. Und deswegen gibt es häufig unterschiedliche Meinungen.


    Aber bei einem Grundstücksverkauf KANN es keine unterschiedlichen Meinungen geben. Hier gibt es nichts zu interpretieren. Der Käufer will erwerben und der Verkäufer will veräußern. Und das muss abgewickelt werden unter größtmöglicher Sicherheit für die Parteien. Es soll vermieden werden, dass der eine dasselbe Grundstück mehrfach verkauft, und es soll vermieden werden, dass der andere als Eigentümer eingetragen wird, bevor der Kaufpreis geflossen ist.


    Dass dabei auch Fehler passieren können, will ich nicht verhehlen. Aber nach allem was @FragenderNutzer hier geschrieben hat, kann ich keinen Fehler feststellen. Der Ausgangspunkt war ja auch nur der, dass er sich darüber wunderte, weshalb er immer noch Bucheigentümer ist und die Bank bereits die Grundschuld des Erwerbers hat vormerken lassen. Doch das ist eben ganz normal und kein Grund zur Sorge.