KfW 300 - Wohneigentum für Familien

    Hallo Finanztip-Forum,


    wir sind an dem KfW Programm 300 (Wohneigentum für Familien) interessiert.

    Eine Voraussetzung ist, dass man noch kein "Wohneigentum" hat. Es gibt einen Notarvertrag mit den Eltern, über den das Haus der Eltern auf uns übergeht (mit Nießbrauchrecht). Die Definition, was unter "Wohneigentum" zu verstehen ist, ist nicht eindeutig. Nach Anfrage bei der KfW sind wir Wohneigentümer.


    Nachfolgende Punkte würden aber dafür sprechen, dass wir noch kein Wohneigentum haben:

    > Offizielle Definition Wohneigentum: Mit Wohneigentum wird eine Immobilie bezeichnet, die nicht an einen Dritten vermietet, sondern vom Eigentümer selbst bewohnt wird (wir haben ein Nießbrauchrecht und bewohnen das nicht selbst). Beim KfW Zuschuss 442 steht sogar dabei: Mit einem Nießbrauch- oder Wohnrecht sind Sie nicht antrags­berechtigt, da Sie kein Eigentümer des Wohn­gebäudes sind.

    > Im Notarvertrag steht, dass der Eigentum erst auf uns übergeht, wenn die Eintragung im Grundbuch vorgenommen wurde (noch nicht der Fall)

    > Auch im KfW Zuschuss 442 steht: Ab wann gelte ich als Eigentümer und kann den Antrag stellen: Sie gelten ab der Eintragung der Auflassungs­vormerkung im Grundbuch als Eigentümer. Sobald die Ein­tragung erfolgt ist, können Sie einen Antrag stellen.


    Kennt sich hierbei jemand aus und hat eine Idee, wie man damit umgehen könnte?


    Vielen Dank!

    Die Eintragung im Grundbuch ist in wenigen Wochen durch, dann sind sie Eigentümer eines Wohngebäudes. Der Nießbrauch kann in der Folge dann ja auch so aussehen, dass ihnen das Haus gehört, sie aber an ihre Eltern Miete zahlen und selber darin wohnen.


    Ich denke daher schon, dass die KfW hier Recht hat.

    Auf der KfW Seite finden sich folgende Infos:


    "Wird Ihr neues Zuhause zum Zeitpunkt der Antrag­stellung die einzige Wohnimmobilie im Eigentum eines Haushaltsmitgliedes sein?"


    "Als Wohnimmobilie gilt hier keine Miet­wohnung, sondern ein anderes Haus oder eine andere Wohnung in Deutschland, das/die Ihnen oder einem Haushalts­mitglied gehört, egal ob selbst genutzt, mit einem Nießbrauch­recht belastet, vermietet oder leer stehend."

    Hier ein Kommentar von McProfit

    Ich habe in den letzten Jahren viele meiner vermieteten Immobilien und auch das von mir selbst bewohnte 1-Fam.-Haus auf die Kinder, Ehefrau, Exfrau übertragen, teilweise mit lebenlänglichem NIeßbrauchsrecht für mich

    Ein "Übertrag" ist jedoch entweder eine Schenkung oder ein Verkauf.

    Bei einem Verkauf muss aber ein Kaufpreis vereinbart und bezahlt werden.

    Den Kaufpreis kann man VORHER dem Käufer, also Kindern oder Ehefrau schenken.

    Dieses Vorgehen ist für die Schenkungssteuer einfacher weil man bei einem Geldgeschenk in der Regel keine Rückfragen vom FA erhält weil der Betrag ja vorliegt.

    Bei der Schenkung einer Immobilie ird oft geprüft ob der Wert korrekt ist und da gibt es dann oft Diskustionien mit dem Finanzamt, machmal wird sogar ein Gutachtern notwendig.

    Der Vorteil bei einem Übertrag einer Immobilie MIT Nießbrauch ist, dass der WERT erheblich niedriger ist, je nach persönlichem Alter desjenigen der die Immobilie verschenkt oder verkauft.

    Daher fällt keine oder nur eine niedrigere Schenkungssteuer an.

    Nach dem Übertrag egal ob Schenkung oder Verkauf egal ob mit oder ohne NIeßbrauch ist der Beschenkte oder der Käufer EIGENTÜMER

    Also meine Kinder sind jetzt Eigentümer und im Grundbuch eingetragen.

    Ich habe lediglich beim Privathaus das lebenslängliche Wohnrecht und bei den vermieteten Immobilien habe ich Anspruch auf die MIETE.

    Eigentümer ist aber, wer im Grundbuch steht.

    Daher fällt eine solche Immobilie nach meinem Tod nicht in die Erbmasse weil sie mir ja längt nicht mehr gehört

    Viele Grüße aus Stuttgart McProfit

    Vielen Dank euch für die Rückmeldungen!


    Den Punkt bzgl. Nießbrauchrecht kann ich nachvollziehen, hab jetzt auch die entsprechende Stelle bei der KfW gefunden.


    Nochmal zu dem Punkt bzgl. Grundbuch: Wenn wir zum Zeitpunkt der Antragstellung noch nicht im Grundbuch stehen (obwohl Notarvertrag bzgl. Überlassung schon durch ist), wären wir ja formal noch nicht die Eigentümer, oder?

    Ja, aber das ist doch egal. Es gelten die KfW-Regeln und es gibt auch keinen Rechtsanspruch auf die Leistung, sondern nur auf fehlerfreie Anwendung der Vergaberegeln. Und wenn die Regeln sagen, dass die Auflassungsvormerkung die Leistung ausschließt, dann ist das so. Unabhängig davon halte ich die Richtlinien auch für sachlich sinnvoll, anderenfalls würde Mißbrauch Tür und Tor geöffnet.

    Zitat von Jabra

    Nochmal zu dem Punkt bzgl. Grundbuch: Wenn wir zum Zeitpunkt der Antragstellung noch nicht im Grundbuch stehen (obwohl Notarvertrag bzgl. Überlassung schon durch ist), wären wir ja formal noch nicht die Eigentümer, oder?

    Vielleicht akzeptierst du einfach mal, dass man sich nicht über die Regeln hinwegsetzen kann? Dafür sind diese Regeln letztendlich erdacht worden.

    Hallo lieber Forumsfreund BS.C

    Hoppla, ich habe gerade Deinen Kommentar gelesen und habe kurz gedacht, der Forumsfreund BS.C hat Recht!

    Ich habe gut reden, schenke den Kindern den Kaufpreis für ein Haus und kann dann anschließend statt der Schenkung einer Immobilie einen Verkauf der Immoblie buchen, was bei der Schenkungssteuerberechnung erheblich weniger Rückfragen gibt.

    Aber Achtung: Wir haben Beide ein wenig Recht.

    Zunächst mal war mein Vorschlag einer kurzfristige Geldschienkung zum Kauf des in Frage kommenden Hauses.

    Wenn das Haus verkauft ist bekommst Di ja das Geld wieder zurück und somit ist es rechnerisch ein Nullsummenspiel.

    Dennoch hast auch DU eRecht.

    Auch wenn das geschenkte Geld sofort wieder zurückkommt muss man es dennoch zunächst mal besitzen um es schenken zu können.

    Es gibt natürlich hierfür bestimmte Möglichkeiten dieses Problem zu lösen.

    Man kann das Geldgeschenk von der Bank als kurzfistigen Kredit nehmen.

    Das Geld kommt auf ein extra Konto bei der Bank des Beschenkten mit einem Sperrvermerk.

    Der Beschenkte hat jedoch kein Vefrügungsrecht sondern verwendet es zu Bezahlung des Kaufpreises nach Verkauf und somit wird das Geld bei der Bank nach Verkauf wieder zurück gegebucht.

    Ja, ich gebe zu:

    In der Praxis ist das tatsächlich kompliziert.

    Das muss man erst mal der Bank erklären.

    Das geht nur mit einer Hausbank vor Ort und auch bei einer kurzen Frist von 1 Monat fallen bei beispielsweise 500.000 Euro auch nicht unerhebliche Zinsen an.

    Wie sagt man so schön: "ASCHE AUF MEIN HAUPT"

    Zum Schluss noch das Wichtigste das mir jetzt beim gründlichen Nachdenken eingefallen ist:

    In der Regel geht es bei den meisten Menschen bei Hausschenkungen an KINDER um Summen die ohnehin im Freibetrag liegen.

    Jedes Kind hat einen Freibetrag bei der Schenkungssteuer von 400.000 Euro und zwar alle 10 Jahre.

    Wenn man ein Haus nur 1 Kind schenkt, dann könnte für den übersteigenden Betrag Schenkungssteuer anfallen, das ist jedoch vermutlich nur in Großstädten der Fall oder bei sehr neuen Häusern.

    Bei 2 Kinder kann das Haus schon 800.000 Euro wert sein ohne dass ein Kind Steuer zahlt.

    Und selbst wenn der Freibetrag überschritten wird ist der Steuersatz bei Kindern ja auch "nur" bei 11%

    Es ist auch nicht so, dass der für die Schenkung angegebene Wert einer Immobilie in JEDEM Fall vom FA in Frage gestellt wird. Man sollte es nur nicht übertreiben.

    Gedanken über eine mögliche Strategie für die Schenkungssteuer im Hinblick auf Nießbrauch oder Barschenkung oder Verkauf muss man sich erst dann richtig machen, wenn z.B. zusätzlich zu dem üblichen selbst bewohnten Haus noch weitere Immobilien, Aktien oder Firmenbeteiligungen dazu kommen.

    Das ist aber eine Thema für ein anderes Forum

    Schönen Sonntag wünscht Dir McProfit

    Die Auflassungsvormerkung zeigt vor allem an, dass ein bedingter Anspruch auf Eintragung als Eigentümer besteht. Das Grundbuch ist damit für weitere Verfügungen über den Grundbesitz praktisch gesperrt. Deshalb kann man sich anschließend risikolos mit der Eintragung als Eigentümer beliebig viel Zeit lassen. Das meinte ich oben mit "Missbrauchsgefahr". Und deshalb halte ich es auch für sinnvoll, die Auflassungsvormerkung in dem hier angesprochenen Zusammenhang genauso zu behandeln, wie den formalen Eigentumserwerb. Aber wie bei jeder Subvention kommt es auf Diskussionen über die Sinnhaftigkeit nicht an, entscheidend sind die Regeln für die Vergabe.