Kombination von Bausparer mit Darlehen von anderen Banken

Die Bausparkasse wird das Darlehen bis 50.000 Euro blanko gewähren, dh., es ist keine Grundschuldeintragung von Nöten, somit gibt es auch kein "Ranggerangel" bezüglich der ersten Rangstelle im Grundbuch zwischen den beiden Gesellschaften.

Die gesamten 80.000 Euro gelten dann als - teils fremdfinanziertes - Eigenkapital für den Darlehensgeber des Restbedarfs und dadurch ergibt sich auch ein verbesserter Beleihungsauslauf was zur Folge hat, dass die zu generierenden Konditionen vergünstigt angeboten werden können.

Wobei ich da vorsichtig wäre - die Tilgung bei BSVen ist sportlich, das heißt, die Rate dürfte ziemlich hoch sein. Und dazu kommt ja noch die Rate für das "normale" Darlehen.

Edit: Und was KfW angeht: Das machen die Banken überhaupt nicht gerne. Bei mir wurde das gleich drei mal von drei verschiedenen Banken verweigert.

Zitat von JackDawson

Wobei ich da vorsichtig wäre - die Tilgung bei BSVen ist sportlich, das heißt, die Rate dürfte ziemlich hoch sein. Und dazu kommt ja noch die Rate für das "normale" Darlehen.

Edit: Und was KfW angeht: Das machen die Banken überhaupt nicht gerne. Bei mir wurde das gleich drei mal von drei verschiedenen Banken verweigert.

Bei 450 in Frage kommender Banken sucht man sich die Bank aus, die nach der Musik spielt, die sie bestellen und hören wollen.

Bei nicht wenigen Tarifen gibt es Tarif-, und Wechseloptionen, die zu erfragen sind, sollte die Zins-, und Tilgungsrate zu hoch sein. So kann z.B. die Tilgungsstrecke verlängert und somit die Zins-, und Tilgungsrate verringert werden, wenn man bereit ist, einen schlechteren Zins in Kauf zu nehmen.

Auch kann diese Bereitschaft eines schlechteren Zinssatzes dazu führen, die Auszahlungssumme zu erhöhen, sollte man die Zins-, und Tilgungsrate sich leisten wollen/können.

Zitat von Der Buhmann

Bei 450 in Frage kommender Banken sucht man sich die Bank aus, die nach der Musik spielt, die sie bestellen und hören wollen.

Ging in meinem Fall nur bei Bank 1. Daraufhin habe ich bei Bank 2 finanziert. Bank 3 ist meine Hausbank.

Als ich dann für eine Erweiterung über die KfW finanzieren wollte, habe ich bei Bank 2 und 3 nachgefragt - beide haben verweigert. Andere Banken habe ich nicht angefragt, weil Bank 2 ja erstrangig im Grundbuch steht.

Hallo grundsätzlich kannst du bei einer Finanzierung mehrere Finanzinstrumente kombinieren.
Das heißt du kannst einen Teil des zu beschaffenden Kapitals über das Bauspardarlehen und einen anderen Teil über ein normales annuitätisches Darlehen der Bank finanzieren.

Das ist ein ganz normaler Finanzierungsfall und für keinen Bänken oder Finanzierungsvermittler ein großes Ding.

Such dir am besten einen unabhängigen Finanzierungsvermittler dem du vertraust, da es je nach Gesellschaft der Bausparkasse sein kann, das bestimmte Banken sich querstellen. (Ja das ist kindisch, aber passiert)

Ergänzung:
Ich hatte neulich einen Fall, da hat der Kunde ganz anders entschieden. Er hat ein normales Darlehen genommen mit niedriger Tilgung und leider hohem Zins, die Bausparsumme erhöht (Je nach Tarif möglich) und wir haben alles so berechnet, dass er nach 7 Jahren das Darlehen ablöst durch die Zuteilung des erhöhten Bausparvertrages und ab dann einen niedrigen Zins hatte. Das heißt erste 7 Jahre blöder Zins, dann toller Zins
Rechnet sich nicht immer, aber bei besagtem, Kunde war es deutlich günstiger als andere Varianten.
Rechne auch das mal durch, das kann sich je nach Fall lohnen!

Ich hoffe ich konnte helfen.

Zitat von JackDawson

Ging in meinem Fall nur bei Bank 1. Daraufhin habe ich bei Bank 2 finanziert. Bank 3 ist meine Hausbank.

Als ich dann für eine Erweiterung über die KfW finanzieren wollte, habe ich bei Bank 2 und 3 nachgefragt - beide haben verweigert. Andere Banken habe ich nicht angefragt, weil Bank 2 ja erstrangig im Grundbuch steht.

Eine Bank geht bei gewissen Beleihungsausläufen auch in den Nachrang.

Nicht wenige Banken reichen KfW Mittel zu dem nicht als Single Alone Darlehen raus, mit fremder Vorlast wird es dann natürlich noch schwieriger.

Unmöglich ist es dennoch nicht.

Zitat von MP2024

Wenn ich also 300 000 Euro brauche, dann würde ich die 80 000 Euro aus den Bausparverträgen verwenden und die 220 000 Euro, die mir noch fehlen, woanders beantragen. Leider kann ich nirgendwo eine Antwort auf die Frage finden, ob dies möglich ist.

Vll. erstmal zu dieser Frage: Ja, klar! Und das solltest du auf jeden Fall auch so machen, also Banken vergleichen und die günstigste auswählen! Deine Hausbank wird dir sicher nicht aus Jux und Dollerei die besten Konditionen bieten. Du musst vergleichen und verhandeln, wenn du nicht über den Tisch gezogen werden möchtet:

Zitat von MP2024

Was ist Ihre Meinung für einen solchen Fall? Wenn es typischerweise keine Möglichkeit gibt, eine solche Kombination mit Bausparverträgen zu machen, …

Umgekehrt: Was du machst ist der Standardfall, also mit dem Bausparvertrag einen kleinen Teil finanzieren und sich für den deutlich größeren Rest der Summe ein übliches Bankdarlehen zu holen. Dazu sind Bausparverträge gedacht und wenn ich dich nicht völlig falsch verstehe, solltest du jetzt einfach nach den besten Darlehensangeboten Ausschau halten und die Konditionen hierfür vergleichen, ggf mit mehreren Baufinanzierungsvermittlern. Ich hab die großen bekannten Vermittler genutzt, sehr viel besser waren im Rhein-Main-Gebiet bei mir kleine Vermittler wie Haus-und-Wohnen. Kauf dir doch ansonsten mal in die aktuelle Finanz-Test, da werden auf S. 65 beispielhaft aktuelle Konditionen für Bankdarlehen verglichen…

Zitat von MP2024

Welche Auswirkungen hat es, wenn ich 2 andere Darlehen (2 Bausparverträge) habe, wenn ich bei einer Bank einen größeren Kredit beantrage? Meiner naiven Interpretation nach können sich die anderen Darlehen nur negativ darauf auswirken, wie die Bank meine Situation beurteilt (Schufa?).

Bausparen zählt als Eigenkapital, also tatsächlich ist das sogar eher positiv.

Allgemein: Ich würde mir zu dem Thema einen guten Berater suchen (z.B. Der Buhmann ). Dann erarbeitet ihr die für dich am besten passende Lösung gemeinsam.

Zitat von AzadSenemFairNorm

Hallo grundsätzlich kannst du bei einer Finanzierung mehrere Finanzinstrumente kombinieren.

Ich hatte neulich einen Fall, da hat der Kunde ... ein normales Darlehen genommen mit niedriger Tilgung und leider hohem Zins, die Bausparsumme erhöht (Je nach Tarif möglich) und wir haben alles so berechnet, dass er nach 7 Jahren das Darlehen ablöst durch die Zuteilung des erhöhten Bausparvertrages und ab dann einen niedrigen Zins hatte. Das heißt erste 7 Jahre blöder Zins, dann toller Zins

Rechnet sich nicht immer, aber bei besagtem, Kunde war es deutlich günstiger als andere Varianten.

... und bereits in 7 Jahren werden wir wissen, ob die Spekulation aufgegangen sein wird, namentlich ob die Bausparkasse ihr Bauspardarlehen tatsächlich zeitgerecht zur Verfügung gestellt haben wird.

Zitat von MP2024

1) Welche Auswirkungen hat es, wenn ich 2 andere Darlehen (2 Bausparverträge) habe, wenn ich bei einer Bank einen größeren Kredit beantrage? Meiner naiven Interpretation nach können sich die anderen Darlehen nur negativ darauf

Gar keine negativen Auswirkungen, beide Bauspardarlehen werden blanko gewährt. Guthaben (tatsächliches EK) und Bauspardarlehen (fremdfinanziertes EK) werden als Eigenkapital gewertet und senken den Beleihungsauslauf, was günstigere Konditionen auf den Restbedarf generieren lässt.

Zitat von MP2024

4) Ich überlege, die 2 Bausparverträge einfach zu kündigen und mir das fehlende Eigenkapital woanders zu holen. Außerdem bietet mir einer der Bausparverträge im Wesentlichen den aktuellen Marktzins (also ca. 3,3%), während der andere mit ca. 1,7% etwas interessanter ist. 1.7%. Offensichtlich hätte ich mit ca. 40.000 Euro weniger Eigenkapital (wenn man davon ausgeht, dass die anderen Eigenkapitalquellen auch bei der Nutzung der Bausparverträge zur Verfügung stehen würden) etwas höheren Zinsen bei der Bank. Aber ich frage mich, ob es langfristig nicht günstiger wäre (z.B. mögliche Kosten im Zusammenhang mit der zusätzlichen Komplikation, 3 Darlehen zu haben), nämlich wenn das Darlehen etwas ca. 600.000 Euro beträgt. Was ist Ihre Meinung dazu?

Würde ich nicht empfehlen, siehe 3)

Zitat von MP2024

Ich habe mir den Bausparvertrag angesehen und wie Der Buhmann erwähnte, kann die andere Bank die höhere Rangbescheinigung haben. Meiner Interpretation nach steht im Vertrag jedoch, dass die Bank eine Bescheinigung ausstellen muss, die bestätigt, dass die Bausparkasse Rechte an dem Haus hat. Ich finde das normal, frage mich aber, wie die Banken darauf reagieren, denn im Falle einer Zwangsversteigerung kann das Haus zum Zeitpunkt der Veräußerung mehr oder weniger wert sein, was die Berechnungen verkomplizieren kann, wenn eine dritte Partei mit einem winzigen Bruchteil des Gesamtdarlehens (Bausparkasse) beteiligt ist.

Die Bausparkassen behalten sich vor, im Nachgang eine Grundschuld eintragen lassen zu können, um für den Fall der Drittverwertbarkeit ihre Ansprüche geltend machen zu können.

Auch sollte das Bauspardarlehen immer innerhalb von 80 % Beleihungsauslauf liegen, aber erstens wird das von den meisten Kassen nicht ermittelt und zweitens gilt das auch nur außerhalb des Blankodarlehensbereichs von größer 50.000 Euro.

Zitat von MP2024

3) Die obigen Berechnungen gehen von einem Objektwert von 300.000 aus. Ich frage mich jedoch, was die Bausparverträge wirklich bringen, wenn der Objektwert etwa 600.000 beträgt (in der Gegend, in der ich wohne, sind 600.000 Euro wahrscheinlicher als 300.000, und die 300.000 Euro in meinem ersten Beitrag waren ein willkürlicher Wert), nämlich wenn man all die zusätzlichen potenziellen Probleme bedenkt, die mehrere Darlehen gleichzeitig mit sich bringen.

Vereinfacht dargestellt, sprich ohne Sicherheitsabschlag, den einige Banken mit 10 % ansetzen und Erwerbsnebenkosten:

1) EK 40.000 Euro auf Konto

2) Ek 40.000 in 80.000er BSV

600.000 Euro Kaufpreis zu

1) 560.000 Euro Restfinanzierungsbedarfs

oder zu

2) 520.000 Euro Restfinanierungsbedarf

1) 93 % Beleihungsauslauf

2) 87 % Beleihungsauslauf

Diese beiden Ausläufe stellen einen Zinsunterschied von rund 0,3 - 0,4 % dar, das auf eine Summe von 560.000 Euro! Dieser Hebel, der auch bei den Auslaufgrenzen 80%/70%/60% wirksam ist, gibt dem BSV durchaus seine Berechtigung.

Hallo MP2024 ,

irgendwie machst Du Dir zu viele Gedanken, was für den Kreditgeber gut sein könnte.

Generell sind Bausparverträge selten empfehlenswert.

Aber Du hast bereits Bausparverträge, die Nachteile eines BSV (z.B. Kosten, niedriger Guthabenzins) hast Du jahrelang bezahlt!! Also nutze jetzt die Vorteile (z.B. nachrangige Besicherung, jederzeit beliebige Sondertilgungen)!

Wie FinanztipUser schon beschrieben, ist eine Finanzierung, bestehend aus Annuitätendarlehen und Bausparvertrag nichts besonderes, sondern Standard!!! Das ist auch kein Nachteil für die Bank mit dem Annuitätendarlehen, da diese Bank erstbesichert ist. D.h. im Falle einer Zwangsversteigerung bekommt diese Bank zuerst den kompletten Erlös zur Tilgung von Kredit und Kosten. Nur was übrigbleibt kann zur Befriedigung der Ansprüche der Bausparkasse dienen, die nur zweitrangig im Grundbuch steht (wenn überhaupt).

Ein besonders großer Vorteil kann es für Dich sein, wenn Du Deinen Kreditbedarf durch die BSVs unter gewisse Grenzen drückst. Die meisten Banken geben billigere Kredite, wenn sie unter 60% des Beleihungswertes sind.

Beispiel: Der Beleihungswert Deines Objektes sei 500.000 und Du benötigst 320.000. Dafür bietet Dir eine Bank einen Zinssatz von 3,20%.

Frage: Würde es jetzt Sinn ergeben, einen Bausparkredit über 30.000€ zu nutzen der einen Zinssatz von 3,30% kostet?

Antwort: Ja, denn dann ist Dein großer Kredit mit 290.000€ unter 60% des Beleihungswertes und kostet nur noch z.B. 3,00%. Dadurch stört es Dich nicht, wenn der kleine Kredit etwas teurer ist! Zumal dieser sowieso schneller getilgt wird.

Mach Dir einen Termin bei Interhyp oder Dr. Klein. Die kennen sich aus, wie man das am besten anpackt!

Zitat von 12345

Mach Dir einen Termin bei Interhyp oder Dr. Klein. Die kennen sich aus, wie man das am besten anpackt!

Guter Ansatz

Sind die auch immer erreichbar? Auch am Wochenende? Ggf. über Meesenger über Handy? Hat man über den Berater Referenzen, kann man ihm nahetreten, wenn er mal was verbockt?

Zitat von 12345

Mach Dir einen Termin bei Interhyp oder Dr. Klein. Die kennen sich aus, wie man das am besten anpackt!

Du hast Noel-Maxim vergessen, dabei legt er sich doch so ins Zeug!

Zitat von Achim Weiss

Du hast Noel-Maxim vergessen, dabei legt er sich doch so ins Zeug!

Jo, mit sehr vielen Erfahrungen von Verbrauchern mit Dr. Klein und der Interhyp

Keine Bange, sind nicht alle schlecht, auch da gibt es hervorragende Berater die emsig und zuverlässig sind und im Wissen der Technik (wir nutzen alle die gleiche Plattform), der Herauslagekriterien und der Finanzierungsmathematik gute eigene Ideen einbringen und teils sogar Finanzierungskonzepte erstellen oder miterstellen.

Immerhin sind Interhyp und co nicht so aufdringlich. Ich habe ja kein Problem damit, wenn jemand seine Fachkenntnis im Forum zur Verfügung stellt. Aber es muss zum einen klar sein, dass man es mit einem Gewerblichen zu tun hat (gibt dazu afaik auch eine entsprechende Forenregel) und man sollte nicht aufdringlich werden.

Zitat von LebenimSueden

Immerhin sind Interhyp und co nicht so aufdringlich. Ich habe ja kein Problem damit, wenn jemand seine Fachkenntnis im Forum zur Verfügung stellt. Aber es muss zum einen klar sein, dass man es mit einem Gewerblichen zu tun hat (gibt dazu afaik auch eine entsprechende Forenregel) und man sollte nicht aufdringlich werden.

Da gebe ich dir Recht und ihr Wissen geben sie den Verbrauchern z.B. in Foren in der Regel auch nicht weiter.