Welche Sollzinsbindung macht momentan am meisten Sinn bei Hausbau?

    Hallo zusammen,


    ich stelle mir im Zuge eines anderen eröffneten Thema eine verwandte aber doch nicht gleiche Frage:


    Welche Sollzinsbindung macht im aktuellen Zinsumfeld am meisten sinn?


    Klar, umso niedriger umso länger die Zinsbindung. In der 0% Zinsperiode war es klar, auch wenn einige anderes behauptet haben, das es irgendwann wieder höher geht. Das heißt "schlau" waren die, die sich ihren niedrigen Zins so lang wie möglich gesichert haben.


    Die letzten Wochen und die nächsten Wochen kann man davon ausgehen das man bei einer Finanzierung die 30 Jahre geht für ein EFH so irgendwas zwischen 2,8 und 3,8% bekommt. (meine Meinung)


    Historisch betrachtet ist der Wert nun nicht niedrig - aber auch nicht hoch. Es gab Generationen die haben mit 8-12% finanziert und eben leute mit 0,X%.


    Auf was spekuliert man denn die nächsten Jahre? 10 Jahre Zinsbindung weil es runter geht? sehen wir wirklich wieder 0,X - 2,0%? wie realistisch ist das? Haben wir grad eigentlich einen guten Zinssatz, man ist klug man frisst die paar 0,X% Zinsen mehr und nimmt eine Bindung für 30 Jahre und kündigt ggf. nach 10 Jahren und schließt neu ab und im "worst case" freut man sich über seine lange Zinsbindung?


    in einem paper der EZB wird darüber "gemunkelt" wie die zinsen ihren verlauf nehmen könnten. mir der ersten entwicklung hatten sie recht. und zwar die Senkung auf 4,25%


    Zitat von The ECB Survey of Professional Forecasters


    Forecasters expected the interest rate on the ECB’s main refinancing operations (MROs) to fall to 4.25% in the second quarter of 2024, reaching 3.5% by the fourth quarter of the year and declining further to 3% in 2025 and 2.5% in 2026.

    den Rückgang des Leitzins hat man beim Bauzins nicht wirklich gemerkt. Da der Bauzins ja ein längeres Zinsszenario kombiniert gehen die Banken wohl erstmal davon aus das nicht wirklich was tut?


    Also, zusammenfassend - in welche Zeit befinden wir uns gerade? wird es eher wieder höher gehen mit den Zinsen oder sind neidrig Zinsen realistischer als man denkt?

  • Xenia

    Hat das Thema freigeschaltet.

    Naja, Profis gehen davon aus, dass es der Zins wird, den die Banken Dir anbieten. Sonst würden sie ihn Dir nicht anbieten.

    Die stehen ja genau vor der gleichen Frage wie Du, haben aber dafür teurere Finanzmathematiker als wir.


    Die können (und werden!) natürlich daneben liegen, aber in welche Richtung wird Dir niemand sagen können.

    Zitat von itschytoo

    Naja, Prodis gehen davon aus, dass es der Zins wird, den die Banken Dir anbieten. Sonst würden sie ihn Dir nicht anbieten.

    Die stehen ja genau vor der gleichen Frage wie Du, haben aber dafür teurere Finanzmathematiker als wir.


    Die können (und werden!) natürlich daneben liegen, aber in welche Richtung wird Dir niemand sagen können.

    guter punkt. :D

    wobei ich mit dem meeting heute der FED und dem Meeting der EZB im September irgendwie langsam im Gefühl habe das geht schneller runter als man vorher noch dachte.

    Du hast als Kunde doch eh das Recht nach 10 Jahren den Vertrag zu kündigen. Also ich würde, wenn ich es mir leisten kann, die Zinsen lange festschreiben.


    Sind sie in 10 Jahren unten macht man von seinem Sonderkündigungsrecht gebrauch. Sind sie höher oder gleich freut man sich.


    Man darf in den 10 Jahren natürlich nicht dauernd gucken wie die Zinsen stehen. Die hätte man ab Vertragsabschluss weder mit langer noch kurzer Zinsbindung bekommen.

    Du hast nach 10 Jahren (+ 6 Monaten Kündigungsfrist) ohnehin ein gesetzliches Kündigungsrecht. Insofern kannst du auch bei z.B. 20-jähriger Zinsbindung nach 10 Jahren kündigen, wenn bis dahin die Zinsen besser stehen sollten.

    Zitat von fz_chicken

    den Rückgang des Leitzins hat man beim Bauzins nicht wirklich gemerkt. Da der Bauzins ja ein längeres Zinsszenario kombiniert gehen die Banken wohl erstmal davon aus das nicht wirklich was tut?

    Der Zins für Immobiliendarlehen orientiert sich nicht am kurzfristigen Leitzins der EZB, sondern an den Zinsen für 10 jährige Staatsanleihen.

    Je länger die Zinsbindung je höher der Zins.

    Daher haben ja einige Spezis 2020/21 auf weiter sinkende Zinsen gewettet und ein 5-jährige Zinsbindung gewählt.

    Irgendwo hier im Forum gibt es einen Link zu einem Forenbeitrag aus einem Immobilienforum mit solchen Spezis. Die mußten dann schnell Forward-Darlehen abschließen um sich überhaupt noch eine 2 vor dem Komma zu sichern.

    Das hängt in meinen Augen von der Gesamtkalkulation ab. Ich selbst bin im dritten von 10 Jahren Zinsbindung und spare nebenbei noch in Fonds an.

    Zusätzlich habe ich durch Arbeitgeberwechsel ab 2025 ein höheres Einkommen und mit dieser Gesamtbetrachtung war es für mich - auch wenn der Arbeitgeberwechsel zu dem Zeitpunkt noch nicht bekannt war - die passende Entscheidung, die Zinsbindung auf 10 Jahre zu legen. Bis dahin habe ich glücklicherweise einen günstigen Zins und (das ist in meinen Augen viel wichtiger) eine gut tragbare Rate und schaue am Ende, wie die Börse steht, um ggfs. einen Teil oder (wenn's richtig gut läuft) die gesamte Restschuld zu tilgen. Wenn die Börse in der nächsten Krise hängt, gibt's eben eine Anschlussfinanzierung..


    Eine längere Zinsbindung ist immer auch etwas teurer und ob es sich lohnt, weiß man nie im Vorfeld. Aber das ist ja immer so, Sicherheit kostet... Am Ende ist das eine Frage der persönlichen Risikobereitschaft, wie so oft in finanziellen Themen.

    Hallo fz_chicken,

    Zitat von fz_chicken

    in einem paper der EZB wird darüber "gemunkelt" wie die zinsen ihren verlauf nehmen könnten. mir der ersten entwicklung hatten sie recht. und zwar die Senkung auf 4,25%

    Nun ja, meine Glaskugel meint, nach einem kurzen Dipp gehen die Zinsen wieder hoch. Fast alle Industriestaaten sind hemmungslos verschuldet (und in D werden die Schulden spätestens ab 2026 auch steigen). Da müssen die Notenbanken den Zins relativ hoch halten, damit Privatanleger überhaupt noch Staatspapiere kaufen.


    Ansonsten kann ich mich meine Vorschreibern nur anschließen. Zinsen jetzt langfristig sichern und nach 10 Jahren sehen.


    Gruß Pumphut

    Bei den Darlehen, die ich seither hatte, bin ich mit einer Aufteilung 1/3 auf 5 Jahre und 2/3 auf 10 Jahre gut gefahren.


    Begründung:

    - Ich rechne sehr konservativ.

    - Meist ist der Zinssatz für 5 Jahre geringer als für 10 Jahre.

    - Ich will trotz Darlehensrate (Zins + Tilgung) noch was auf die Seite bringen, denn in der Firma und mit der Immobilie wird zunächst der Stress absehbar nicht kleiner. Da ist es gut, wenn man sich trotz allem noch einen Urlaub mit wegfahren und schönen Extras leisten kann.

    - Die Gewerkschaft kämpft für meine Lohnanpassung. Vielen Dank an dieser Stelle für diese wichtige Arbeit!

    - Es gibt Banken, die lassen sich die Option auf 10% Sondertilgung fürstlich bezahlen, sind aber bei 5% Sondertilgung durchaus wettbewerbsfähig.

    - zumindest ich bekomme eine zusätzliche Sparmotivation, wenn ich die ersten Jahre meinen Darlehensstand sehe und wie wenig sich erstmal an meinem Tilgungsanteil bewegt!


    All das zusammengenommen hat bisher bewirkt, dass ich mich nach 5 Jahren gefreut habe, ein Darlehen komplett ablösen zu können und dafür die Rate dann für das länger laufende Darlehen frei zu haben. Und Fünf Jahre Einschränkung sind überschaubar.


    Kann man natürlich auch anders aufteilen - muss man je nach Gesamtsumme vielleicht auch.

    Aber warum nicht 1/4 auf 5 Jahre, 1/4 auf 10 Jahre + Sondertilgungsmöglichkeit und 1/2 auf 15 Jahre?


    Meine Erfahrung aufgrund von drei Vorgängen in den letzten 20 Jahren. Vorgang 4 steht an, ist aber etwas anders gelagert....


    Das Thema dürfte übrigens stark Typabhängig sein. Habe auch Kollegen, die sich für alles in 20 Jahren, ohne Sondertilgung dafür aber auch ohne Restschuld entschieden haben mit der Aussage "dann bin ich fertig und muss ich mir keine mehr Gedanken machen..."


    Grüße,

    DerDenker

    Es kommt auf die Dahlehenshöhe und die Restschuld an.


    10 Jahre - 3,65%

    15 Jahre - 3,7%

    20 Jahre - 3,85%

    30 Jahre - 3,9%


    Pro 100k liegt die Rate somit bei 470 - 490 € bei 2% Tilgung.


    Das sind von 10 auf 30 Jahre in den ersten 10,5 Jahren 2520 € mehr an Zinsen.

    Von 10 zu 15 Jahren Zinsfestschreibung in 10,5 Jahren 525 € mehr an Zinsen.


    Bei diesen geringen Aufschlägen macht es sicherlich Sinn eine längere Zinsbindung zu vereinbaren. Wie schon oben geschrieben kann ja nach 10 Jahren gekündigt werden wenn der Zins dann niedriger ist.

    Zitat von Cheeky_guy

    Du hast als Kunde doch eh das Recht nach 10 Jahren den Vertrag zu kündigen. Also ich würde, wenn ich es mir leisten kann, die Zinsen lange festschreiben.

    ja das mit den Leisten können ist das andere. Eine 20 jährige Zinsbindung kostet ja doch Aufschlag. Somit ist die Rate wieder leicht höher.


    Zitat von monstermania

    Der Zins für Immobiliendarlehen orientiert sich nicht am kurzfristigen Leitzins der EZB, sondern an den Zinsen für 10 jährige Staatsanleihen.

    Und woher bekommen die staatsanleihen die Höhe ihrer Zinsen her?



    Zitat von 5325

    Das hängt in meinen Augen von der Gesamtkalkulation ab. Ich selbst bin im dritten von 10 Jahren Zinsbindung und spare nebenbei noch in Fonds an.

    Zusätzlich habe ich durch Arbeitgeberwechsel ab 2025 ein höheres Einkommen und mit dieser Gesamtbetrachtung war es für mich - auch wenn der Arbeitgeberwechsel zu dem Zeitpunkt noch nicht bekannt war - die passende Entscheidung, die Zinsbindung auf 10 Jahre zu legen. Bis dahin habe ich glücklicherweise einen günstigen Zins und (das ist in meinen Augen viel wichtiger) eine gut tragbare Rate und schaue am Ende, wie die Börse steht, um ggfs. einen Teil oder (wenn's richtig gut läuft) die gesamte Restschuld zu tilgen. Wenn die Börse in der nächsten Krise hängt, gibt's eben eine Anschlussfinanzierung..


    Eine längere Zinsbindung ist immer auch etwas teurer und ob es sich lohnt, weiß man nie im Vorfeld. Aber das ist ja immer so, Sicherheit kostet... Am Ende ist das eine Frage der persönlichen Risikobereitschaft, wie so oft in finanziellen Themen.

    das heißt du hast dich bewusst so entschieden die Rate nicht so hoch zu wählen das du alles nutzt was geht sondern „luft“ gelassen damit du noch Geld wegsparen kannst?

    Diese ist ein anderer Punkt in dem ich mit in einem anderen thread hier Gedanken gemacht habe.


    Ich rechne Lohnerhöhungen bewusst nicht mit ein. Wie blöd das vllt ist weiß ich nicht. Ich denk mir aber, wenn ich’s mir jetzt leisten kann dann später hoffentlich erst recht.

    Zitat von DerDenker

    Bei den Darlehen, die ich seither hatte, bin ich mit einer Aufteilung 1/3 auf 5 Jahre und 2/3 auf 10 Jahre gut gefahren.

    danke für deine Ausführung und teilen deiner Erfahrung. Sind das dann immer nur normal Immobilienkredite oder baust du da so Sachen wie KfW und oder Bausparverträge mit ein?

    Zitat von Finanz_Frager

    Das sind von 10 auf 30 Jahre in den ersten 10,5 Jahren 2520 € mehr an Zinsen.

    Von 10 zu 15 Jahren Zinsfestschreibung in 10,5 Jahren 525 € mehr an Zinsen.


    Bei diesen geringen Aufschlägen macht es sicherlich Sinn eine längere Zinsbindung zu vereinbaren. Wie schon oben geschrieben kann ja nach 10 Jahren gekündigt werden wenn der Zins dann niedriger ist.

    guter Punkt. So wie ein anderer User macht es bestimmt Sinn einen gewissen Teil der Summe langfristiger zu binden. Aber wie man das macht? Keine Ahnung. Ich bin gespannt.

    lustig. Ich vermute nach heute und der Sondersitzung der fed sogar eher das die Zinsen runter gehen, wenn die fed vorlegt wird die ezb sicher nachlegen. Die europäische wirschaft könnte es gebrauchen.


    Zu deinem Take: Zinsen langfristig sicher und nach 10 Jahren schauen. Du meinst also das der Kostenaufschlag die Sicherheit wert ist?

    Zitat von fz_chicken

    Welche Sollzinsbindung macht im aktuellen Zinsumfeld am meisten sinn?

    Hängt vor allem von dir und deiner Finanzierung ab. Je geringer der Unterschied zwischen zwei Laufzeiten, desto eher macht es Sinn, sich die lange Laufzeit zu sichern. Sonderkündigung nach 10 Jahren hat man als Optionalität ohnehin.

    Das ist aber eben nur die halbe Miete. Entscheidend ist, welche Restschuld du anschlussfinanzieren musst. Danach bemisst sich dein Risiko. Kaufst du in einem Ballungsraum oder baust sehr teuer, dann laufen schnell 700-800k Schulden auf. Nach 10 Jahren ist auch bei einer stattlichen Rate nur wenig davon getilgt. Dann ist zum einen die Sinnfrage zu stellen und falls die bejaht werden kann, das Risiko über eine längere Laufzeit zu sichern.

    Zitat von fz_chicken

    danke für deine Ausführung und teilen deiner Erfahrung. Sind das dann immer nur normal Immobilienkredite oder baust du da so Sachen wie KfW und oder Bausparverträge mit ein?

    Ich habe bisher weder einen Bausparer in der Finanzierung gehabt noch die KFW.


    Bei meiner ersten Wohnung, Kaufpreis 105k, Darlehenswert 120k, ohne Eigenkapital, 8 Monate nach Abschluss meines Studiums und in Lohn und Brot bei einem angesehen Arbeitgeber bin ich zu meiner örtlichen Bank. Die wollte mir damals tatsächlich ein KFW-Darlehen plus einem Bausparer für die Zeit nach dem KFW-Darlehen plus einem "normalen" Darlehen plus einer Versicherung verkaufen!

    Ich hatte das Konstrukt nicht verstanden, es meinem Papa erzählt und der hat mich zu seinem Ansprechpartner bei der Einrichtung in meinem Heimatort mitgenommen. Dieser war eigentlich Berater für Firmenkunden und hat mir dann zwei ganz einfache Darlehen mit je 10% Sondertilgung gegeben mit den Worten: "Ich weiß, daß Sie mehr Rate zahlen könnten, aber Ihre Wünsche werden nicht so klein bleiben, wie jetzt mit dem ersten Gehalt. Und nichts ist für beide Seiten unangenehmer, als wenn Sie in ein paar Jahren kommen müssen um über niedrigere Raten zu verhandeln.

    Dann lieber mehr Sondertilgung und das Risiko aber auch die Chance der kürzeren Laufzeit".


    Ob es das beste Angebot war, das ich hätte bekommen können? Keine Ahnung. Es war das einfachste!


    Weshalb der gute Mann sich überhaupt die Zeit für mich genommen hat, beeindruckt mich übrigens noch immer: "Hier in Landkreis gehen die jungen erfolgreichen Leute weg, weil es nicht die Arbeitsstellen gibt, die sie brauchen. Wenn sich aber auch nur ein paar von ihnen daran erinnern, dass es dort wo sie aufgewachsen sind unser Institut gibt, dann waren die Werbegeschenke und das Kasperle auf dem Weihnachtsmarkt nicht umsonst!"

    Zitat von DerDenker

    Ob es das beste Angebot war, das ich hätte bekommen können? Keine Ahnung. Es war das einfachste!

    Das ist keine gute Wahl für eine Immobilienfinanzierung, wo es um fünf- bis sechsstellige Zinsbeträge geht. Wir sind am Ende mit der Immobilienfinanzierung auch bei der ING, unserer „Hausbank“ gelandet, aber die hatten das beste Angebot. Wir waren bei Hüttig & Rompf (es gibt z.B. auch Dr. Klein oder Interhyp), und je nach potentiellem Objekt und Kreditbetrag waren unterschiedliche Banken vorne.


    Zitat von DerDenker

    hat mir dann zwei ganz einfache Darlehen mit je 10% Sondertilgung gegeben

    Bei mehreren Darlehen mit unterschiedlicher Zinsbindung muss man aufpassen. Banken wollen nicht gerne in den zweiten Rang. Das heißt, man ist bei einer Anschlussfinanzierung möglicherweise auf die erste Bank angewiesen und muss nehmen, was die einem anbietet.

    Zitat von BS.C

    Ich hab letztes Jahr für 3,29% auf 10 Jahre finanziert. Man könnte es als Zock bezeichnen ^^

    hast du die komplette summe nur auf einem Kredit laufen? oder auf mehrere "Säulen" aufgeteilt?


    Zitat von LebenimSueden

    Hängt vor allem von dir und deiner Finanzierung ab. Je geringer der Unterschied zwischen zwei Laufzeiten, desto eher macht es Sinn, sich die lange Laufzeit zu sichern. Sonderkündigung nach 10 Jahren hat man als Optionalität ohnehin.

    Das ist aber eben nur die halbe Miete. Entscheidend ist, welche Restschuld du anschlussfinanzieren musst. Danach bemisst sich dein Risiko. Kaufst du in einem Ballungsraum oder baust sehr teuer, dann laufen schnell 700-800k Schulden auf. Nach 10 Jahren ist auch bei einer stattlichen Rate nur wenig davon getilgt. Dann ist zum einen die Sinnfrage zu stellen und falls die bejaht werden kann, das Risiko über eine längere Laufzeit zu sichern.

    ich denke ich verstehe gerade nicht ganz was du meinst. du meinst also, sollte nach 10 jahren eigentlich nicht viel von der kreditsumme weg sein macht es eher sinn zinsen lang zu sichern damit man in 10 jahren nicht überrascht wird und man sich ggf. den folgefinanzierung nicht mehr leisten kann?


    Zitat von DerDenker

    zwei ganz einfache Darlehen mit je 10% Sondertilgung gegeben mit den Worten: "Ich weiß, daß Sie mehr Rate zahlen könnten, aber Ihre Wünsche werden nicht so klein bleiben, wie jetzt mit dem ersten Gehalt.

    wie viel prozent sondertilgung sind denn normal?


    Zitat von DerDenker

    Weshalb der gute Mann sich überhaupt die Zeit für mich genommen hat, beeindruckt mich übrigens noch immer: "Hier in Landkreis gehen die jungen erfolgreichen Leute weg, weil es nicht die Arbeitsstellen gibt, die sie brauchen. Wenn sich aber auch nur ein paar von ihnen daran erinnern, dass es dort wo sie aufgewachsen sind unser Institut gibt, dann waren die Werbegeschenke und das Kasperle auf dem Weihnachtsmarkt nicht umsonst!"

    ich hab mein gehaltskonto auch noch bei einer örtlichen bank. kostet mich im jahr wirklich nicht die welt. hatte aber des öfteren schon die vorteilen durch kurze dienstwege weil man sich eben kennt extrem zu profitieren. sei es, weil das online banking spinnt und man es aber dringend braucht das freischalte code schnell per w****app verschickt wird oder sonstiges klimm bimms

    ein toller gedanke alle mal: nicht vergessen wo man her kommt. nicht jeder banker behält sich aber im kopf das die "kleinen kunden" auch wichtig sind.


    Zitat von 12345

    Das ist keine gute Wahl für eine Immobilienfinanzierung, wo es um fünf- bis sechsstellige Zinsbeträge geht. Wir sind am Ende mit der Immobilienfinanzierung auch bei der ING, unserer „Hausbank“ gelandet, aber die hatten das beste Angebot. Wir waren bei Hüttig & Rompf (es gibt z.B. auch Dr. Klein oder Interhyp), und je nach potentiellem Objekt und Kreditbetrag waren unterschiedliche Banken vorne.

    Ich hatte für unser Grundstück mal über Interhyp angefragt. Die restliche summe für das Grundstück von 60k war ihnen zu gering und es wäre höher verzinst worden. Reden hier von 6-7%. Haben damals dann 3,92% bei einer örtlichen Bank bekommen.

    Habe mit interhyp auch eine kommende Hausbaufinanzierung durchgespielt. Wie zufrieden warst du da? was ich ein wenig befremdlich fand war das sie wirklich die summe auf einen Kredit aufbauen wollen.

    Bei geringen Zinsunterschieden immer möglichst lange Zinsbindung mit möglichst hoher Sondertilgungsmöglichkeit.


    Bitte das Darlehen nicht in zwei Laufzeiten aufteilen, denn so wird der Bankwechsel meist unmöglich.


    Kurze Laufzeiten machen dann Sinn, wenn die Zinsersparnis für ein erhebliches Mehr an Tilgung genutzt werden kann.

    Zitat von mirsan

    Bei geringen Zinsunterschieden immer möglichst lange Zinsbindung mit möglichst hoher Sondertilgungsmöglichkeit.


    Bitte das Darlehen nicht in zwei Laufzeiten aufteilen, denn so wird der Bankwechsel meist unmöglich.


    Kurze Laufzeiten machen dann Sinn, wenn die Zinsersparnis für ein erhebliches Mehr an Tilgung genutzt werden kann.

    Gute Punkte. Danke.


    bis wie viel prozentchen ist es denn noch ein "geringer" zinsunterschied?

    Habe gerade zB mit interhyp gesprochen. Hier läge ich momentan bei 3,08 bei 10 jahren und bei 30 jahren bei 3,38%


    Kannst du deinen letzten Absatz genauer erklären? ich glaube ich steh grad auf der leitung.