Eigenbedarfskündigung im Januar 2023 erhalten, jetzt wurde die Räumungsklage verhandelt!

Zitat von WolfHannah

Wir haben im Januar 2023 per [Rechtsanwalt] die Eigenbedarfskündigung zum 31.10.2023 erhalten. Im Februar 2023 habe ich dieser aufgrund von Ausschluß von Eigenbedarf im Mietvertrag, und Krankheit. Pflegegrad II, GdB 90 mit G; B; RF per Einschreiben widersprochen!

Der [Rechtsantwalt] hat auf diesen Widerspruch nicht reagiert und die gesetzte Frist . ohne Kommentar verstreichen lassen. Meine Frau und ich - beide über 70 - dachten, wir sind durch!

Aber im März 2024 hat dieser [Rechtsanwalt] eine Räumungsklage eingereicht mit der Begründung, wir würden nicht ausziehen, obwohl der neue Eigentümer unsere Wohnung - zwecks Kinderplanung - benötigt!

Es gab jetzt eine Güteverhandlung und eine vierwöchige Frist für beide Seiten zu einer

Stellungnahme!

[...]

Gibt es da irgendwelche rechtlichen Vorgaben ob der [Rechtsanwalt] verpflichtet war, auf meinen umfangreichen Widerspruch mindestens zu Krankheit oder insgesamt zu reagieren, oder ist es normal, dass dieser den Widerspruch unbeantwortet gelassen hat?

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Das ist letztlich uninteressant.

Ihr wohnt offensichtlich als Mieter in einer Eigentumswohnung, die der Eigentümer verkauft hat. Der neue Eigentümer möchte selbst einziehen, das ist klassischer Eigenbedarf, also so ziemlich der einzig mögliche gute Kündigungsgrund. Ihr habt die Kündigung erhalten, wollt aber nicht ausziehen.

Du glaubtest, Du könntest der Eigenbedarfskündigung mit Hinweis auf Eure gesundheitliche Situation erfolgreich widersprechen. Was rechtlich dabei herauskommt, steht in den Sternen, das kann kein Forist einschätzen. Die Tatsache, daß Du auf Dein Schreiben keine Antwort erhalten hast, wird im Prozeß vermutlich keine Rolle spielen.

Was sagt denn Dein Rechtsanwalt zu der Sache?

Hallo WolfHannah , Rechtsanwalt ist das richtige Stichwort, denn ihr braucht einen. Lasst Euch ruhig etwas Zeit, fragt im Bekanntenkreis nach Erfahrungen und erkundigt Euch beim Rechtsanwalt nach seinen Kosten. (Mieterverein oder Rechtsschutzversicherung habt ihr nicht, denn sonst hättest Du davon geschrieben.)

Dem ersten Satz von Achim muss ich widersprechen. Die Vorgeschichte ist sehr wohl interessant. Da gibt es Formalitäten, bei denen der Vermieter (ja, und auch sein Anwalt) viele Fehler machen kann. Du schreibst z.B. nicht, dass der Vermieter vor der Klage eine Abmahnung geschrieben hat. Daran kann die Klage scheitern.

Zitat von WolfHannah

Es gab jetzt eine Güteverhandlung und eine vierwöchige Frist für beide Seiten zu einer

Stellungnahme!

Was war denn das Ergebnis der Güteverhandlung?

Und zu der eigentlich einzigen Frage:

Zitat von WolfHannah

...um eine Hilfestellung zu folgender Frage bitten: Gibt es da irgendwelche rechtlichen Vorgaben ob der RA verpflichtet war auf meinen . umfangreichen . Widerspruch mindestens zu Krankheit oder insgesamt zu reagieren,

Nein. Nicht zu antworten ist etwas, was Rechtsanwälte aus unterschiedlichen Erwägungen immer wieder tun. "Sie haben das Recht zu schweigen."

Davon kannst Du Dir eine Scheibe abschneiden: Selbst umfangreich zu schreiben, ist bei juristischen Auseinandersetzungen keine gute Idee. Es besteht u.a. die Gefahr, dass die Gegenseite aus Deinen 10 Punkten sich den schwächsten herauspickt und auf der Basis den Rest auf links zieht. Oder dass der Richter von einer Textmenge genervt ist, die er für sein Urteil gar nicht braucht.

Schwerbehinderung und Pflegebedürftigkeit sind ganz gute Argumente, Ü70 heutzutage eher nicht mehr, weil es zunehmend als ganz normales Alter angesehen wird. Es ist immer eine Einzelfallentscheidung und kommt auch entscheidend auf die Situation des Vermieters an und wie er sie vorbringt. Davon hattest Du nichts geschrieben.

Nachträgliche Ergänzung: Pass auf, dass ihr Euch in der Argumentation nicht zu krank und pflegebedürftig schreibt. Sonst kommt die Antwort, dass ihr mit so schwerwiegenden Einschränkungen gar nicht mehr vernünftig dort wohnen könnt und allein deshalb besser ausziehen solltet.

Im Original:

Zitat von § 574 BGB

Der Mieter kann der Kündigung des Vermieters widersprechen und von ihm die Fortsetzung des Mietverhältnisses verlangen, wenn die Beendigung des Mietverhältnisses für den Mieter, seine Familie oder einen anderen Angehörigen seines Haushalts eine Härte bedeuten würde, die auch unter Würdigung der berechtigten Interessen des Vermieters nicht zu rechtfertigen ist.

(Hervorhebung von mir.)

Hallo WolfHannah,

ich kann sehr gut nachvollziehen, dass Sie die Situation sehr belastet. Aber hier kann Sie niemand rechtlich beraten, zumal der Sachverhalt wohl komplex zu sein scheint.

Wie meine Vorschreiber auch kann ich das geschilderte Vorgehen des gegnerischen Anwalts nicht als formal falsch erkennen. Falls es das wäre, wäre Ihr Anwalt schon reingegrätscht. Nur als Beispiel:

Zitat von WolfHannah

Der neue Eigentümer hat uns im Januar 2023 . zum 31.10.2023 . die Eigenbedarfskündigung

per Gerichtsvollzieher übergeben lassen, Einschüchterung!

Nö, keine Einschüchterung, sondern die sicherste Methode, den Zugang eines Schreibens zu beweisen; mehr nicht.

Ich drücke die Daumen.

Gruß Pumphut

Nur am Rande.

Hier wird sich meiner Meinung nach mit gesundheitsfragen verzettelt.

Ein guter Anwalt sollte das klären können, dass kann u.u. Eine Weile dauern vor Gericht.

Ist im Mietvertrag rechtswirksam eine Eigenbedarfs Kündigung ausgeschlossen so ist dieser passus bislang vor Gerichten standhaft. Es kommt auf die Formulierung im Mietvertrag an ob hier unbefristet oder ein Zeitraum genannt wurde.

Hat der ehemalige Besitzer diesen passus dem neuen nicht mitgeteilt, we’ll nicht dein Problem, dass können ehemaliger und neuer Besitzer dann auskäsen…

Bundesgerichtshof Urteil (04.04.2007, AZ: VIII ZR 223/06).

Ich habe bisher überwiegend Gütetermine selbst erlebt oder davon berichtet bekommen, bei denen nichts herausgekommen ist. Beide Seiten haben ihre Meinung und wollen sie vollständig durchsetzen.

Dein Anwalt gibt Eure Eingabe wahrscheinlich erst zum Ende der Frist ab. Das machen die oft so. Es könnte ja vorher noch etwas passieren, wodurch die Arbeit hinfällig wird.

Zitat von WolfHannah

Ich kann folgendes bestätigen: Vor Gericht und auf hoher See ist . ALLES . möglich!

Das ginge mir vielleicht einen Tick zu weit. Der Tenor kommt meines Wissens aus dem römischen Recht und lautet im Original:

Vor Gericht und auf hoher See ist man in Gottes Hand.

Auf hoher See waren - besonders damals - Unvorhergesehenes und gewisse Unwägbarkeiten nicht ganz unüblich. Das gilt im Einzelfällen leider auch vor Gerichten. Oder vereinfacht: Recht haben und Recht bekommen sind nicht in allen Fällen stets deckungsgleich.

Zitat von WolfHannah

zum Gütetermin vor Gericht gemacht haben? Wo vermeintlich . alles .

Scheiße läuft!

Auch das wäre mir eine etwas zu undifferenzierte und negative Sicht.

Tatsache ist, daß die allermeisten Mietverhältnisse hierzulande völlig unproblematisch verlaufen. Nur in einer wirklich sehr kleinen Zahl - prozentual gesehen zur Anzahl der Mietverhältnisse - kommt es zu ernsthaften Streitigkeiten - und in einer minimalen Zahl zu einem Treffen vor Gericht.

Dabei allerdings ist dann wohl ausgerechnet das Thema "Eigenbedarfskündigung" einer der häufigsten (will ich einem Mietrechtsanwalt glauben der häufigste) Grund für einen ernsthaften Rechtsstreit.

Dabei kommt es - wie so oft in der Jurisprudenz - auf die Details des Einzelfalls an. Da kann schon ein falsche Formulierung, ein falsche Wort im Kündigungsschreiben den Ausschlag geben. Andererseits läßt die ständige (m. W. auch höchstrichterliche) Rspr. diesbezüglich auch dem Vermieter einigen Raum (mit einer relative weite Auslegung), da es eine der ganz wenigen Möglichkeiten für den Eigentümer darstellt, wieder über sein Eigentum zu verfügen (so lange der Mieter zahlt und nix Dramatische passiert, ist das ansonsten eher sehr schwierig bis unmöglich; eine sog. "Verwertungskündigung" ist jedenfalls wohl eine nicht ganz einfache durchsetzbare Angelegenheit aus Sicht des Eigentümers).

Dazu weiß ich aber wenig bis nix. Vermiete schon sehr lange und recht viele Wohnungen. Habe aber noch nie wirklich Ärger gehabt. Geschweige denn jemals eine gerichtliche Auseinandersetzung mit einem Mieter.

Nach meiner Erfahrung läßt sich in dem Bereich (fast) alles mit Geld regeln und lösen (Abfindung, Zahlung gegen Einwilligung in einen Mietaufhebungsvertrag, Übernahme der Umzugskosten, früher auch Übernahme der Maklerkosten (die muß heute ohnehin der Vermieter übernehmen), Stellung einer Alternativ-Bleibe bzw. wenigsten Suchhilfe dabei usw.) ...

Konsensuale Lösungen ersparen zudem Zeit, Ärger und auch Stress ... !

Dir viel Erfolg und gutes Gelingen !

PS und kleiner Tipp am Rande: Die meisten Richter mögen in der Regel keine aufgebrachten, aufbrausenden und/oder wütenden Beteiligten. Und auch solche nicht, die ihnen die Rechtslage erklären wollen. Das ist mir aus anderen Rechtsfeldern bekannt.

Zitat von Sovereign

PS und kleiner Tipp am Rande: Die meisten Richter mögen keine aufgebrachten, aufbrausenden und/oder wütenden Beteiligten. Und auch solche nicht, die ihnen die Rechtslage erklären wollen.

Damit hast Du recht. Und doch ist das leichter gesagt als eingehalten, wenn es quasi um die Existenz eines der Beteiligten geht.

Vielen Threadstartern ist nicht klar, daß deutliche Worte in einem Forum nichts bringen. Das gilt auch für WolfHannah , der offensichtlich irrig glaubt, daß er mit deutlichen Worten hier im Forum für seinen Fall irgendetwas Gutes erreichen könnte. Er kann es nicht. Was hier geschrieben wird, spielt für den Ausgang seines Verfahrens absolut keine Rolle. Wer die Diskussion im Forum "gewinnt", hat vor Gericht genau nichts gewonnen.

Zitat von Achim Weiss

Damit hast Du recht. Und doch ist das leichter gesagt als eingehalten, wenn es quasi um die Existenz eines der Beteiligten geht.

Die Bedenken, Sorgen oder gar Ängste lassen sich ggf. aber etwas nehmen. Siehe schon hier:

Zitat von Sovereign

Nach meiner Erfahrung läßt sich in dem Bereich (fast) alles mit Geld regeln und lösen (Abfindung, Zahlung gegen Einwilligung in einen Mietaufhebungsvertrag, Übernahme der Umzugskosten, früher auch Übernahme der Maklerkosten (die muß heute ohnehin der Vermieter übernehmen), Stellung einer Alternativ-Bleibe bzw. wenigsten Suchhilfe dabei usw.) ...

Dazu kommt:

Zitat von Sovereign

Konsensuale Lösungen ersparen zudem Zeit, Ärger und auch Stress ... !

Nicht selten haben sich aber die Parteien (wie Streithähne) schon im Vorfeld so ineinander verbissen (Gespräche, Auseinandersetzungen, Schriftverkehr, schließlich anwaltliche Schreiben) und "Wunden und Narben" zugefügt, daß kaum noch was konsensual möglich erscheint oder de facto auch ist.

Gut möglich, daß auch der Vermieter (Eigentümer) da etwa klobig im Sinne von ungeschickt vorgegangen ist. Damit es so weit kommt, gehören nicht selten zwei dazu.

Zitat von Achim Weiss

Vielen Threadstartern ist nicht klar, daß deutliche Worte in einem Forum nichts bringen

Naja, daß hier nicht der Richter sitzt, der entscheidet dürfte wohl (fast) jedem bewußt sein.

Zitat von Achim Weiss

Das gilt auch für WolfHannah , der offensichtlich irrig glaubt, daß er mit deutlichen Worten hier im Forum für seinen Fall irgendetwas Gutes erreichen könnte. Er kann es nicht.

Denke, daß es in solchen "rechtlichen Fällen" auch um den Wunsch nach Erfahrungen hier im Forum bezüglich solchen Konstellationen im Allgemeinen und eines solchen Gütetermins im Speziellen geht. Rechtsberatung ist Laien ja eh untersagt (nach meiner Erinnerung). Und/oder auch um Bestätigung der eigenen Sicht samt Aufmunterung und/oder eine groben Einschätzung der Chancen im Sinne von Erfolgsaussichten.

Aus der juristischen Laiensicht verständlich. Schon im ersten Semester Jura sollte man aber gelernt haben - es kommt immer darauf an; nämlich auf die Details des Einzelfalls.

Nicht so weit weg von Finanz-Themen dieser Ansatz ...

Kaufen Sie sich einen gebrauchten Kommentar zum Mietrecht. Kostet vielleicht 20 Euro.

Dort kann man dann mit den eigenen Augen lesen, ob die Gesundheitsschiene Erfolgsaussichten hat oder nicht.

Zitat von WolfHannah

Wir leben in einer Mietwohnung, haben aber . zum . Mietvertrag

eine Vereinbarung "Ausschluß von Eigenbedarf", das will der neue Eigentümer nicht

akzeptieren. Krankheit ist im Grunde nur Beiwerk!

Hier müßt ihr sehr genau hinsehen, ob der Ausschluß einer Eigenbedarfskündigung rechtsgültig vereinbart wurde. Dazu würde ich eine Fachanwalt für Mietrecht befragen. In diesem Punkt braucht ihr Sicherheit. Das Krankheitsargument ist wackelig. Das kann nur das Gericht entscheiden. Prognosen sind schwer. Aber das ist wackelig für beide Seiten, auch für die Gegenseite. In solchen Fällen bietet man üblicherweise ein Ziehgeld an.

Was mich stutzig macht ist einerseits, daß du dem Ausschluß der Eigenbedarfskündigung offenbar selber nicht traust, sondern noch das eher wackelige Argument der Krankheit aufführst. Andererseits macht es mich auch stutzig, daß der Käufer das Haus überhaupt gekauft hat mit dieser Einschränkung. Da man üblicherweise im Verkauf die bestehenden Mietverträge vorlegt, gehe ich eher davon aus, daß das nicht wirklich schriftlich festgehalten wurde. Natürlich können auch Fehler passiert sein, aber dieser Punkt rechtsgültiger Ausschluß oder nicht, muss euer Kernpunkt werden und das müßt ihr rausfinden.

Ich hab jetzt ein bisschen weiter deine Posts gelesen. Das klingt alles dünn. Der Ausschluß der Eigenbedarfskündigung scheint wohl nur mündlich erfolgt zu sein und der alte Eigentümer hat das beim Verkauf wohl nicht weitergegeben. Du schreibst bei dem Gütetermin sei gesagt worden, es hätte in den Mietvertrag gehört. Das ist falsch. Auch Zusätze sind möglich und rechtsgültig, aber es braucht dann eben auch die richtige Formulierung. Auch mündliche Verträge sind Verträge, nur schwer nachzuweisen. Das Gericht hat wohl eher den vermeintlichen Nachweis nicht akzeptiert. Was sagt der alte Eigentümer dazu? Wenn er das Haus ohne Hinweis darauf verkauft hat an Leute, die selber nutzen wollen, dann wird er wohl kaum heute die mündliche Vereinbarung bestätigen.

Mir kommt es so vor als würdest du alles mögliche heranziehen. Krankheit, die Frage ob die Räumungsklage ohne Titel überhaupt rechtens ist … nach meinem Verständnis erwirkt man mit der Räumungsklage gerade den Titel.

Du suchst nach Fehlern beim RA, beim Einreichen der Räumungsklage und daraus lese ich eigentlich, daß du dir nicht sehr sicher bist. Ein rechtsgültiger Ausschluß des Eigenbedarfs hätte gereicht.

Zitat von KaBe123

Hier müßt ihr sehr genau hinsehen, ob der Ausschluß einer Eigenbedarfskündigung rechtsgültig vereinbart wurde.

Muß wohl beidseitig erklärt und schriftlich im Mietvertag vereinbart sein.

Habe aber auch aus meinem Umfeld schon gehört und auch erlebt, daß sich auch beim Vermieter die Dinge (Beispiele: Gesundheit, veränderter Bedarf, Trennung, Scheidung, Pflegebedürftigkeit usw.) schnell mal ändern können (zumal auch der Personenkreis für den Eigenbedarf beansprucht werden kann, weit ausgelegt wird; Eigentümer selbst, Partner, Kinder, Verwandte, Schwiegereltern, Stiefkinder usw. bis hin zu einer Pflegeperson, Hilfsperson im Haushalt usw.).

Erinnere mich dunkel an eine höchstrichterliche Entscheidung (BGH) nach der ein solcher Eigenbedarf-Ausschluß mit einer Befristung auf ein Jahr als rechtlich möglich angesehen wurde.

Das könnte zumindest ein Anhaltspunkt sein, daß eine Befristung auf Dauer bzw. für immer seitens der Gerichte als nicht ganz unproblematisch gesehen werden könnte (Stichwort: Lebenswirklichkeit).

Keine Rechtsberatung - nur Anmerkungen aus der diesbezüglichen Laiensphäre.

Nur mal kurz... wenn eine vermietete Eigentumswohnung verkauft wird, hat der Mieter dann nicht auch ein Vorkaufsrecht und der ungefragte Verkauf an den Dritten kann angefochten werden? Oder bin ich da komplett falsch?

Na ja, das ist nochmal ein anderes Bild. Nun klingt es eher wie eine fingierte Eigenbedarfskündigung. Kommt oft vor zugegeben. Vorher Mieterhöhung? Würde ich alles bei Gericht anführen. Es fällt mir auf, daß es so lange sich hinzieht. Wer wirklich selber einziehen will, läßt sich eher nicht soviel Zeit.

Es läuft einfach darauf hinaus, daß ihr einen guten Mietrechtler braucht. Nicht irgendwer, sondern einen Fachanwalt für Mietrecht.

Ja, soweit ich weiß, hat der Mieter ein Vorkaufsrecht. Aber das wissen wir hier ja nicht, ob das erfolgt ist. Das Problem und das Vorkaufsrecht schließen sich ja nicht aus.