Geldanlage bei Immobilienkaufwunsch

phip

Das ist eine recht komplexe Situation und die Varianten sprich möglichen Vorgehensweisen stehen in einem gewissen bis ziemlichen Spannungsverhältnis zueinander.

In meinem näheren und weiteren Umfeld habe ich beispielweise über die Jahre folgende Konstellation häufiger gesehen: Eine größere Familie will gerne (hier in der Gegend = Ballungsgebiet in Deutschland = hohe Immobilienpreise) eine eigene Immobilie haben bzw. kaufen (Kauf u. a. auch deshalb, weil es das gewünschte familiengerechte Zuhause nur selten oder eher gar nicht als Mietangebot gibt, und/oder nur zu einer hohen Miete, und/oder immer das Thema "Eigenbedarfskündigung" im Raum steht usw.).

Also wurde - lege artis - ein hoher Betrag (als Eigenkapital) liquide und "risikoarm" vorgehalten, um bei Bedarf (Wunschimmobilie gefunden) zuschlagen zu können. Nicht wenige haben dann aber drei, fünf oder auch 10 Jahren (und teilweise länger) gesucht - ohne diese Immobilie zu finden (oder nur eine solche, die letztlich nicht finanzierbar war). Während dieser Zeit schmolz das dafür aber vorgehaltene Eigenkapital real gesehen sukzessive dahin, da eben "risikoarm" aber eben auch "renditeschwach" vorgehalten (nach Inflation und Steuer ein Minusgeschäft). Parallel stiegen in der sehr langen Niedrig-, Null- und Negativzinsphase noch dazu (denknotwendig) die Immobilienpreise massiv an - jedenfalls in der Zeit von etwa 2009/2010 bis 2022. Man hat also eine Finanzierung betreffend der Immobilie erfolglos sozusagen nur "hinterher gespart". Wurde dann letztlich keine Immobilie gefunden, könnte man dies als eine "verlorenen Zeit" für den Betreffenden bezeichnen. Sowohl den Plan "Immobilie" betreffend als auch den "Vermögensaufbau" und die "private Altersvorsorge" betreffend ...

Im Kern der Überlegungen sollte - nach meinem Dafürhalten - diesbezüglich

Zitat von phip

wir würden auf jeden Fall gerne bald möglichst eine eigene Immobilie unser zu Hause nennen

daher die Frage stehen, ob "auf jeden Fall" wirklich als "unbedingt" und "zwingend" zu verstehen ist (Lebensziel/Lebenstraum) und wie stark das "gerne" zu interpretieren ist sowie was mit "bald möglichst" gemeint sein könnte (Zeitspanne - man könnte sich z. B. auch eine "Frist zur Realisierung" setzen und danach dann eben auf eine andere Anlage der dafür vorgehaltenen Mittel umsteigen).

By the way: Neben Deinen genannten drei (strategischen) Vorgehensweise

Zitat von phip

a) Konservativ/Sicher ...

b) "Zocken" ...

c) Market timing ... (Anmerkung von mir: Market Timing ist eine fragile Angelegenheit)

gibt es beispielsweise auch noch d) also die Variante zu splitten sprich einen Teil weiter "sicher" (präziser "risikoarm") vorzuhalten und einen anderen Teil "risikoreicher" aber damit eben auch "renditeträchtiger" anzulegen (präziser zu investieren) und somit zweigleisig zu fahren. Dazu gehört aber die Klärung (siehe oben) wie wichtig Euch letztlich die Realisierung des Projekts Immobilie ist ... also wie bedauerlich, schade, bitter oder gar tragisch das wäre, wenn es denn nicht hinhaut.

Vor diesem Hintergrund (auch wenn ich - ganz persönlich - ein Erbe niemals in meine Finanzplanungen einbeziehen würde)

Zitat von phip

In ferner Zukunft werden wir wahrscheinlich beiderseits mit einem guten Erbe rechnen können.

könnte (Konjunktiv) man das Ganze eventuell auch einen Hauch entspannter sehen. Das ist aber natürlich eine ganz individuelle Sache.

Vielleicht wäre es auch eine Option einmal in die dahinterstehenden Familien hineinzuhorchen, ob eine - wie auch immer geartete - Unterstützung eine weitere Variante sein könnte (da gibt es ja diverse Möglichkeiten wie eine Schenkung, Bürgschaft usw.). Mein Ding wäre das nicht gewesen - kenne aber einige Fälle, wo das so gelaufen ist.

Generell würde ich zudem das Projekt Immobilie - jedenfalls für den finanziell gesehen Normalbürger - immer als einen Baustein im Gesamtpaket "Altersvorsorge" sehen. Will sagen: Auch eine lastenfreie Immobilie ist (in vielen bis den meisten Fällen) allein noch keine Garantie für ein finanziell auskömmliche Ruhestandsplanung.

Dir/Euch gute Gedanken und dann ebensolche Entscheidungen !

Zitat von phip

wir zahlen bereits eine höher Kaltmiete als das was die Bank uns als maximale Kreditrate genehmigen würde

Das würde aber gewiss nicht als Beweis für die Tragfähigkeit einer so hohen Rate gelten.

Zitat von phip

c) Market timing: Das Geld nur dann Risikoreich anlegen falls es mal wieder einen ordentlichen crash von 25-30% in den nächsten Jahren gibt, ansonsten das Geld bis dahin sicher anlegen.

c) Market Timing funktioniert nicht.

b) Zocken finde ich einen etwas reißerischen Namen für den Ansatz, der mir in Eurer Situation am logischsten klingt. Entweder ihr bekommt damit einen Vorsprung (eher wahrscheinlich) oder ihr gewinnt nichts oder verliert sogar (weniger wahrscheinlich, aber möglich) und fallt dann auf die Nutzung des Erbes zurück. a) Beim konservativ Weitersparen müsst ihr auf jeden Fall aufs Erbe warten.

Zitat von phip

Auflagen in Österreich (Kreditrate max. 40% vom Haushaltseinkommen)

Als "Piefke" kenne ich derartige Regeln nicht. Klingt auch nicht gerade logisch, wenn die Miete heute schon höher ist.

Was ich mich zuerst fragen würde:

Lassen sich solche Regeln nicht kreativ ausweiten?

Gilt das nur für Bankdarlehen oder auch Privatdarlehen?

Vielleicht sind die angenommenen Erblasser zu einem Kredit an Euch bereit, mit extra-geringer Kreditrate (Zins- und/oder Tilgungsrate)?

Zitat von Hornie

Als "Piefke"

Ein wirklicher "Piefke" im Sinne der österreichischen Sprachregelung für "Deutsche" zu sein ist das eine. Zum "Piefke" und sozusagen "Untertan" durch Regulatorik gemacht zu werden ist das andere.

Zitat von Hornie

Als "Piefke" kenne ich derartige Regeln nicht.

Ich meine sagen zu müssen: Ich schon. Mir sagt das hier

Zitat von phip

Auflagen in Österreich (Kredirate max. 40% vom Haushaltseinkommen)

nämlich leider was.

Im Kontext mit der damals (März 2016) auch in deutsches Recht zu implementierenden EU-Wohnimmobilienkreditrichtlinie (EU-WIKR) wurde auch damals schon (Februar 2016) ein Gesetzesvorschlag in den Bundestag eingebracht "Entwurf eines Gesetzes zur Ergänzung des Finanzdienstleistungsaufsichtsrecht im Bereich der Maßnahmen bei Gefahren für die Stabilität des Finanzsystems" in dem solchen Vorgaben enthalten waren wie eine "Debt-Service- to-Income Ratio (DSTI) (als Obergrenze für die Belastung aus Zins und Tilgung (Annuität) bei einer Immobilienfinanzierung in Relation zum Einkommen des Kreditnehmers (KN)), wie eine generelle Debt-to-Service Ratio (DTI) (als Obergrenze der allgemeinen Gesamtverschuldung des KN in Bezug zu seinem Einkommen), wie eine Loan-to-Value Ratio (LVT) (als Obergrenze des Kreditvolumens zum Wert der Kreditsicherheit; in Form des Beleihungsauslaufs sprich dem Quotient aus Darlehensbetrag und Beleihungswert der Kreditsicherheit), wie eine generelle zeitliche Laufzeitbeschränkung bei Immobiliendarlehen (innerhalb eines vorgegebenen Gesamtzeitraums) und wie eine spezielle Amortisierungsanforderung bei Immobiliendarlehen (der KN muß einen Teil seines Kredits zu einer festgelegten Zeit getilgt haben). Der von phip angesprochene Aspekt könnte also im Bereich DSTI angesiedelt sein.

Für meinen Teil habe ich das damals nur insoweit verfolgt, weil ich für einen großen Verband dazu ein kurzes Gutachten samt Stellungnahme verfasst hatte. Wie auch bei der EU-WIKR lag der Fokus nicht mehr wie ursprünglich angedacht auf dem Aspekt "Verbraucherschutz" sondern auf "makroprudenziellen Maßnahmen". So wie die Zinspolitik der FED (mit)ursächlich für die globale Finanzkrise war hatte man zu jener Zeit längst große Sorgen, daß die Zinspolitik der EZB zwecks Eurorettung samt Staatsfinanzierung mit der Notenpresse zu einer erneuten Immobilienblase - dieses Mal in der Eurozone - führen könnte. Weiterverfolgt hatte ich nur die EU-WIKR - da ich mit dieser Bürokratie und EU-Regulatorik persönlich und in praxi zu tun hatte (meinen eigenen Immobilienbestand betreffend). Meines Wissens könnte das oben erwähnte Gesetz inzwischen verabschiedet sein und in den Schubladen der BaFin lagern (lauern), um bei Bedarf angewandt werden zu können.

Zitat von Hornie

Klingt auch nicht gerade logisch, wenn die Miete heute schon höher ist.

Aus Sicht der EU-Bürokratie und EU-Regulatorik schon, denn mit einer Miete (auch einer solchen über 40% des Nettoeinkommens) ist kein Immobilienkredit verbunden (der beim Platzen einer Immobilienblase für die Banken und damit das Gesamtsystem zum Problem werden könnte).

Schaut man da von oben drauf ist das Ganze ein idealtypisches Beispiel für eine klassische Interventionsspirale. Die EU und Eurozone betreffend in der Form, daß die erste "Intervention" - die massive Liquiditätsausweitung der EZB (Anleihekäufe in Billionenhöhe zur Schaffung frischen Geldes) i. V. m. einer auch ansonsten ultra-expansiven Geldpolitik (erst Niedrig-, dann Null- und schließlich Negativzinspolitik) - die Basis für eine Blasenbildung an den Vermögensmärkten legen (hier: Immobilienmarkt) - eine reale Gefahr (die meisten Immobilien werden mit Krediten finanziert - im Gegensatz zu anderen Vermögenwerten wie Aktien, Gold, Tangible Assets) auf Grund der ersten Intervention, der man dann versucht mit dem nächsten Eingriff (zweite Intervention - EU-WIKR + makroprudenzielle weitere Maßnahmen (obige Ratios) zu begegnen.

Die EU-WIKR hatte damals schon kurz nach deren Implementierung (März 2016) ganz erhebliche negative Folgen für diverse Gruppen von Kreditnehmern (Ältere/Senioren, Menschen, deren Darlehen generell in den Ruhestand hineinreicht (Kapitaldienstfähigkeit auf Basis des Renteneinkommens), junge Familien (mit noch nicht abgeschlossener Familienplanung), Selbständige (schwankende Einkommen), Grenzgänger (Stichwort: (Wechselkursschwankungen). Die Probleme und Schwierigkeiten waren so erheblich, daß schon zwei Jahre später mit der "Immobiliar-Kreditwürdigkeitsprüfung-Leitlinienverordnung" (ImmoKWPLV) der Versuch einer Nachbesserung unternommen werden mußte. Das wäre aber wieder eine andere (traurige) Geschichte.