Schenkung der Immobilie vor Verkauf vs. Schenkung des erzielten Verkaufsgewinns nach Verkauf

    Hallo zusammen,

    es wäre super, wenn wir hier vielleicht den einen oder anderen Steuertipp zur weiteren Vorgehensweise in der nachfolgend geschilderten Erbangelegenheit bekommen würden:

    Und zwar legten meine Eltern in den 80er Jahren testamentarisch fest, dass ihr Haus an mich als Alleinerben übergeht, wenn auch der/die Letztüberlebende verstirbt. Meine Schwester erhielt zu jener Zeit eine Ausgleichszahlung i.H.v. 150.000 DM.


    Nun, gut 38 Jahre später, sieht es so aus, dass wir meine Mutter, die nach dem Tod meines Vaters noch eine ganze Weile alleine im Haus lebte, in unsere Nähe geholt haben, um sie besser unterstützen zu können.

    Das Haus steht nun also leer und ich soll den eigentlichen Erbteil bereits jetzt, in Form einer Schenkung, erhalten. Entschieden wurde aber auch, dass das Gebäude veräußert werden soll.

    Zwei MaklerInnen schätzten den Wert des Objekts inkl. Grundstück bereits zwischen 550.000 und 600.000€ ein.


    Prinzipiell gäbe es ja nun mindestens zwei Varianten für das weitere Vorgehen:

    1. Meine Mutter verkauft das Haus und schenkt mir das Geld oder

    2. sie schenkt mir das Haus und ich verkaufe es.


    Die Schenkungssteuer würde hier ja identisch angesetzt und läge über dem Freibetrag i.H.v. 400.000 in der Steuerklasse 1 im Bereich zwischen 75.000 - 300.000€ bei 11%.


    Bei Variante 2 kämen dann aber auch noch die Notarkosten für eine Überschreibung des Ganzen auf meinen Namen im Grundbuch hinzu.

    Zudem soll meine Mutter einen Teil der Verkaufssumme - ca. 50.000€ - für Ihre eigenen Zwecke erhalten.


    Variante 1 scheint somit sinnvoller …

    Doch ist dem auch so bzw. gibt es ggf. andere Fallstricke oder Probleme, die auch hiergegen sprechen?

    Oder gibt es vielleicht ganz andere Vorgehensweisen, die man in Betracht ziehen könnte?

  • Elena H.

    Hat das Thema freigeschaltet.

    Hallo Jacques,


    das Haus (oder zumindest der Gegenwert) soll also so oder so in deinen Besitz wandern. Entweder schon heute per Schenkung der Immobilie, nach Verkauf durch sofortige Geldschenkung oder im Erbfall als Immobilie.

    Da der Wert über 400k liegt, wirst du um die Schenkungssteuer nicht herumkommen. Du hast lediglich die Möglichkeit, verschiedene Wetten abzuschließen:

    1. Der Wert der Immobilie wird in den nächsten Jahren unter 400k sinken. Dann einfach die Immobilie halten und warten, bis Mutter stirbt. Somit hat sich die Steuer erledigt (sofern der Freibetrag nicht bereits anderweitig in den 10 Jahren vorm Tod belastet wurde).
    2. Mutter verkauft jetzt das Haus, legt es in irgendein Finanzprodukt an und bis zum Todestag sinkt der Wert auf unter 400k. Dann gilt das gleiche wie oben. Allerdings ist die Frage, ob sie dann das Vermögen explizit dir vererben kann, da das Haus (welches dir zusteht) nicht mehr existiert.
    3. Mutter verkauft jetzt das Haus und schenkt dir 500 bis 550k. Du hast am Ende davon 490 bis 530k, über die du dich freuen kannst. Dann ist das Haus halt quasi für etwas unter Wert verkauft worden.

    Ansonsten hoffe ich für euch, dass der Deal damals (du das Haus, deine Schwester 150k DM) sauber im Testament berücksichtigt wurde, im Idealfall durch einen Notar. Ansonsten kannst du dich vermutlich schon jetzt auf Rechtsstreitigkeiten einstellen. Denn bei Geld hört bekanntlich die Freundschaft (und viel zu oft auch die Verwandtschaft) auf!

    Hallo Jacques,


    bevor Sie sich über die Steuer Gedanken machen, sollten Sie die Voraussetzungen des Deals klären.

    Zitat von Jacques

    Und zwar legten meine Eltern in den 80er Jahren testamentarisch fest, dass ihr Haus an mich als Alleinerben übergeht, wenn auch der/die Letztüberlebende verstirbt. Meine Schwester erhielt zu jener Zeit eine Ausgleichszahlung i.H.v. 150.000 DM.

    Der überlebende Ehegatte kann im Regelfall ein Berliner Testament nicht ändern, kommt aber auf den genauen Wortlaut an. Auf jeden Fall kämen beim Tod Ihrer Mutter ggf. der Pflichtteilsanspruch bzw. Pflichtteilsergänzungsanspruch der Tochter in die Diskussion.


    Bevor Sie irgendetwas lostreten, sollten Sie sich anwaltlich über die rechtlichen Rahmenbedingungen beraten lassen. Und die Meinung der Schwester vorher einzuholen, wäre auch nicht schlecht.


    Gruß Pumphut

    Zitat von Jacques

    es wäre super, wenn wir hier vielleicht den einen oder anderen Steuertipp zur weiteren Vorgehensweise in der nachfolgend geschilderten Erbangelegenheit bekommen würden:

    Vorab: Es wäre super, wenn Du Dich in weiteren Postings jeglicher Typographie enthalten würdest. Auf meinem Handy ist Dein Text Augenjuckpulver. Man kann das schlecht lesen, man kann das schlecht zitieren.

    Zitat von Jacques

    Meine Eltern legten in den 80er Jahren testamentarisch fest, dass ihr Haus an mich als Alleinerben übergeht, wenn auch der/die Letztüberlebende verstirbt. Meine Schwester erhielt zu jener Zeit eine Ausgleichszahlung i.H.v. 150.000 DM.

    Die Eltern waren weitgehend frei in der Gestaltung des Testaments. So ganz toll war diese Regelung aber vermutlich nicht.

    Zitat von Jacques

    Nun, gut 38 Jahre später, sieht es so aus, dass wir meine Mutter, die nach dem Tod meines Vaters noch eine ganze Weile alleine im Haus lebte, in unsere Nähe geholt haben, um sie besser unterstützen zu können.


    Das Haus steht nun also leer und ich soll den eigentlichen Erbteil bereits jetzt, in Form einer Schenkung, erhalten. Entschieden wurde aber auch, dass das Gebäude veräußert werden soll.


    Zwei MaklerInnen schätzten den Wert des Objekts inkl. Grundstück bereits zwischen 550.000 und 600.000€ ein.

    Was ein Haus wert ist, sieht man, wenn es verkauft ist.

    Also verkauft die Mutter das Haus und gibt Dir den Rest des Geldes.


    Wo siehst Du das Problem?

    Zitat von Jacques

    Zudem soll meine Mutter einen Teil der Verkaufssumme - ca. 50.000€ - für Ihre eigenen Zwecke erhalten.

    Ich denke, das spricht deutlich für einen Verkauf durch Deine Mutter und eine anschließende Schenkung.

    Denn dadurch

    - entfallen die Umschreibungskosten auf Dich

    - ist der Geschenkte Betrag an Dich geringer -> Weniger Schenkungssteuer

    - fällt keine zusätzliche Schenkungssteuer an, weil Du dann Deiner Mutter 50k schenken würdest (Freibetrag 20k!)


    Das aber nur zu den Zahlen, wie das ganze am besten rechtlich in trockene Tücher gepackt werden kann (Berliner Testament, Schwester...) weiß ich nicht.

    Herzlichen Dank für die Antworten!


    Zitat von Pumphut

    Auf jeden Fall kämen beim Tod Ihrer Mutter ggf. der Pflichtteilsanspruch bzw. Pflichtteilsergänzungsanspruch der Tochter in die Diskussion


    Tatsächlich ist die Sache mit dem Pflichtteilsanspruch bzw. Pflichtteilsergänzungsanspruch ein Punkt, der uns vor weitere Fragen stellt. Ich wollte mit meiner Anfrage oben aber zunächst nicht zu weit ausschweifen ... ;)


    Testamentarisch wurde jedenfalls eine Teilungsanordnung festgelegt, die bestimmt, dass ausschließlich ich den Grundbesitz zu alleinigem Eigentum erhalte und nicht verpflichtet sein soll, einen Ausgleichsbetrag zu zahlen. Grund dafür ist die im Wege der vorweggenommenen Erbfolge geleistete Zahlung i.H.v. 150.000DM.

    Das über das Grundvermögen hinausgehende und sich im Nachlass befindliche Vermögen soll letztendlich hälftig zwischen den Schlusserben geteilt werden.

    Was die Änderungsmöglichkeiten des Testaments betrifft:

    Hier wurde die Bindung an das gemeinschaftliche Testament ausdrücklich ausgeschlossen und vermerkt, dass der Überlebende Ehegatte bis zum Lebensende frei über das eigene und ererbte Vermögen verfügen sowie berechtigt sein soll, die Einsetzung der Schlusserben einseitig zu ändern.


    Zitat von Meins23

    Denn bei Geld hört bekanntlich die Freundschaft (und viel zu oft auch die Verwandtschaft) auf!


    Leider gibt es bereits Missstimmungen.
    So war meine Mutter in dem Glauben, dass sie mit dem Testament für klare Verhältnisse gesorgt hätte und meine Schwester im Nachhinein nicht noch Pflichtansprüche an mich stellen kann, ob nun nach ihrem Ableben im Erbfall oder - wie jetzt erfahren - bei einer Schenkung.

    Sie möchte dies nun also eigentlich irgendwie vermeiden ...
    U.a. weil meine Schwester bereits ihren Teil erhalten hat, weil sie selbst nun auch Summe X aus dem Verkauf des Grundbesitzes erhält und weil nur wir uns - im Gegensatz zu meiner Schwester - in den letzten Jahren um sie gekümmert haben und das auch wohl in Zukunft allein tun werden (Pflege).

    Ist es nicht so, dass bei einer Schenkung der Bodenrichtwert für die Ermittlung der Schenkungssteuer herangezogen wird? So weit ich weiß, war der zumindest vor der Zinsanhebung und Neuberechnung der Grundsteuer, deutlich niedriger als der tatsächliche zu erzielende Verkaufspreis.


    Somit wäre es doch, um die Schenkungssteuer zu drücken, eventuell sinnvoller die Immobilie erst zu verschenken.

    Vom Verbraucherpreisindex her zurück gerechnet dürfte deine Schwester ja schon knappe 200000€ erhalten haben ( 150000 DM von 1986 dürften heute so um die 200000€ Wert sein) . Somit hat sie ihren Pflichtteil der ja nur ein viertel ist schon bekommen haben und dürfte da keine großen Ansprüche mehr haben. Das ist aber auch nur Laien- Meinung, ohne einen richtigen Profi wird´s schwierig die Kuh bzw. Das Haus vom Eis zu bekommen.


    Viel Erfolg und hoffentlich zerstreitet ihr euch nicht vollends wegen der doofen Steine in der Familie.

    Zitat von Hornie

    Eine weitere Variante eines Laien:

    Verkauf des Hauses für 450k an den Sohn, gleichzeitig eine Schenkung über 400k an den Sohn.

    Wenn es ein Gutachten gibt, dass das Haus zwischen 550 und 600k Wert ist, dann ist das durchaus riskant. Weil dann kann das Finanzamt auf die Idee kommen, dass es sich um eine gemischte Schenkung handelt, da der Preis deutlich niedriger ist als unter fremden Dritten.

    Und dann hat man auch nichts gewonnen.

    Ich glaube es ging Hornie ums Prinzip. Dann eben Kauf für 550k und Schenkung über 500k (ja, dann mit Steuer, aber anders ja dann auch).


    Man kann aber so

    - die Schenkungssteuer für die 50k an die Mutter verhindern

    - generiert einen frischen (hohen) Abschreibewert für den Sohn für den Fall, das die Immobilie mal vermietet werden sollte.

    Zitat von itschytoo

    Man kann aber so

    - die Schenkungssteuer für die 50k an die Mutter verhindern

    - generiert einen frischen (hohen) Abschreibewert für den Sohn für den Fall, das die Immobilie mal vermietet werden sollte.

    Dem stimme ich zu. Wollte nur auf das Risiko einer gemischten Schenkung hinweisen.

    Ich habe eine Gestaltungsidee geliefert und explizit dazu geschrieben, dass ich einen Profi dran lassen würde. Der muss alle Risiken bewerten.


    Meine Erwartung/Erfahrung ist: Abweichungen von 20% winkt jedes Finanzamt durch. Zumal ein zweites Gutachten deutlich anders aussehen könnte. Aber ein Risiko besteht und ich bin nur interessierter Laie.