Strategie Immobilienkauf: Cash ansparen oder ETF Sparplan und dann ETF (Teil-)Verkauf bei Hauskauf

Zitat von Geizhals

Ich bin aus Anfang der 1990er, wohne zur Miete und habe schon (eigentlich) immer den Traum der eigenen Immobilie.

Eine Immobilie ist für viele Leute ein Traum, der sich jeglicher realistischer Erwägung verschließt. Wenn das der Lebenstraum ist, dann ist das halt so.

Zitat von Geizhals

Dafür habe ich auch schon einiges Geld zur Seite gelegt - nicht mehr weit von der Sechsstelligkeit entfernt.

Wirklich nach Immobilien schaue ich aktuell nicht und habe es bisher auch nicht - also der Wunsch ist da, aber das Bedürfnis der Umsetzung ist bisher noch nicht gekommen.

Ich habe das Geld aber zur Seite gelegt, da es ja nahe gelegt wird, für Investitionen in der nahen Zukunft nicht z.B. am Aktienmarkt/ETF zu investieren.

Beantworte Dir mal die Frage, was Du kaufen oder bauen würdest, wenn Du genau jetzt die Gelegenheit dazu hättest. Drück Dich nicht um die Antwort herum mit dem Argument, Du könntest das nicht finanzieren, aber wähle natürlich auch keinen Sultanspalast wie Erdogan.

Da spielt beispielsweise Deine Familiensituation eine Rolle (die Du hier nicht unbedingt ausbreiten mußt, die aber eine entscheidende Rolle spielt), dazu spielt auch Deine berufliche Situation eine Rolle. Immobilien sind immobil. Wenn Du ledig bist, hast Du die Option, den deutlich besser bezahlten Job 200 km weiter anzunehmen. Als Immobilieneigentümer kannst Du Deine Wohnung oder Dein Haus nicht dahin mitnehmen.

Zitat von Geizhals

Nachteil ist, dass das Geld nun von der Inflation "aufgefressen" wird und meine ETFs deutlich besser performen, als Tages- und Festgeld (klar Momentaufnahme). Ich spare aktuell monatlich (auch nur noch) in ETFs und nicht in den Cash-Bestand.

Eine Alternative, die ich mal aufgegriffen hatte, ist, sein Geld in (breit diversifizierte) ETFs zu stecken und wenn die Immobilie dann gefunden ist bzw. es konkreter wird, die ETFs (teilweise) zu verkaufen. Sind diese dann im Minus - gibt es halt keine Immobilie. Klar ein bisschen provokant, aber ich ärgere mich schon etwas, dass da so viel Rücklagen auf dem Konto "versauern" momentan.

Die Entscheidung kann Dir keiner abnehmen. Klar ist, daß Dich die Warteposition Geld kostet, in Form von Opportunitätskosten. Du willst bereit sein, wenn Deine Traumimmobilie vorüberflattert, irgendwann einmal in den kommenden zehn Jahren oder noch später. Und dazu kommt natürlich die Urangst des Deutschen vor einem Börsencrash, die deutsche Anleger auch eine Menge Geld kostet.

Zitat von Geizhals

Daher die Frage, wie ist eure Meinung zu der Alternative - ist das wirklich eine "Alternative" oder "muss" das Geld in "Cash"/(Tages-/Festgeld) vorliegen, wenn ich mit dem Gedanken spiele etwas zu kaufen in so 3-4 Jahren.

Wenn der Wunsch nach einer eigenen Immobilie manifest und stark ist, solltest Du ihm nachgehen. Das ist dann der Wunsch Deines Lebens, und Geld ist letztlich zum Ausgeben da. Wenn der Wunsch nach einer eigenen Immobilie aber nicht mehr ist als ein: Hach, wäre doch schön, wenn ich was Eigenes hätte! dann würde ich mein Geld anlegen, ohne das Luftschloß Eigenheim zu berücksichtigen.

Meine Situation geht ein klein bisschen in deine Richtung. Ich würde bei mir allerdings nicht unbedingt von einem „Traum“ sprechen, zumindest noch nicht. Vielleicht führte genau das zur Entscheidung, die ich getroffen habe: ich habe nicht gewartet und bin bewusst das Risiko eingegangen, mein Geld in einen weltweit gestreuten Aktien-ETF zu investieren, anstatt es nur auf dem Geldmarkt (Tagesgeld, Festgeld, Geldmarktfonds) liegen zu haben. Bei mir ist es eher eine abstrakte Vorstellung, dass ich irgendwann eventuell eine Immobilie haben möchte. Wüsste ich das konkret für die nächsten paar Jahre, würde ich das Risiko vermutlich nicht eingehen. Aber für einen abstrakten „Wunsch“ wollte ich die Opportunitätskosten nicht in Kauf nehmen. Allerdings auch mit den daraus resultierenden Konsequenzen, dass es sein könnte, dass ich wenn ein richtiger Crash kommt vielleicht mal ein paar Jahre nicht verkaufen sollte und die Immobilie somit warten muss. Oder ich in dem Fall weniger Eigenkapital einbringen kann. Du musst dich hier selbst entscheiden und dich fragen, wie groß dein Traum, dein Wunsch ist und wie konkret er ist. Und ob er eben im Zweifel auch mal nach hinten verlegt werden könnte. Häufig spielt hier auch der Partner, die Partnerin eine Rolle.

Zitat von Geizhals

Was genau meinst du damit? Nicht finanzierbar oder nicht rational oder noch was ganz anderes?

Eine selbstgenutzte Immobilie ist in erster Linie eine Lifestyle-Entscheidung und nachgewiesenermaßen nicht die beste sprich rationalste Investmententscheidung. Es ist gleichwohl die vermutlich größte Investitionsentscheidung deines Lebens. Es handelt sich um ein riesiges Klumpenrisiko, das du in einem einzigen Objekt hast und viele rechnen nicht richtig und/oder rechnen dich die eigene Immobilie schön. Instandhaltungskosten und Rücklagen für genau das, die sehr hoch sein können, werden gerne vergessen beispielsweise. Da kannst du dich zu, Beispiel bei Finanztip, mal informieren. Gibt auch gute Bücher zu dem Thema. Wenn es deine Lebensstilentscheidung ist, dann ist das vollkommen nachvollziehbar. Man sollte eben nur ehrlich sein mit sich und der finanziellen Seite. Es ist eben meistens nicht die beste rein finanzielle Entscheidung, sondern durchaus auch ein Risiko und diese Entscheidung bringt einige Nachteile mit sich, die Achim Weiss teils schon angesprochen hat (Immobilität), teils ich (Klumpenrisiko, teurer als viele denken).

Viel Erfolg!

Zitat von Geizhals

Eine Alternative, die ich mal aufgegriffen hatte, ist, sein Geld in (breit diversifizierte) ETFs zu stecken und wenn die Immobilie dann gefunden ist bzw. es konkreter wird, die ETFs (teilweise) zu verkaufen. Sind diese dann im Minus - gibt es halt keine Immobilie. Klar ein bisschen provokant, aber ich ärgere mich schon etwas, dass da so viel Rücklagen auf dem Konto "versauern" momentan.

Wenn es für Dich okay ist, dass es dann in ein paar Jahren möglicherweise keine Immobilie gibt (oder erst ein paar Jahre später, oder eine kleinere als geplant, oder eine in einer schlechteren Lage als geplant...), kannst Du das natürlich so machen.

Die Frage ist auch, wie nah und konkret der Immobilienplan schon ist. Wie sieht Deine familiäre Situation aus? Hast bzw. willst Du Kinder? Es gibt Leute, die bauen das große Einfamilienhaus mit drei Kinderzimmern und Garten, und am Ende erfüllt sich der Kinderwunsch nicht... Oder umgekehrt, es wird eine Zweizimmerwohnung gekauft, und drei Jahre später gibt es eine/n Partner/in mit Kind aus früherer Beziehung plötzlich bräuchte man eher eine große Familienwohnung. Hast Du eine/n Partner/in? Wie steht der/die zu Immobilien, wie sieht dessen / deren Lebensplanung und Jobsituation aus? Wie sieht Deine Jobsituation aus? Wie sicher ist der Job? Wie sicher bist Du (und ggf. Dein/e Partner/in), in der Gegend bleiben zu wollen?

Wenn das alles noch große Fragezeichen sind, würde ich in einen ETF investieren statt das Geld möglicherweise für die nächsten 5 - 10 Jahre auf dem Tagesgeld zu parken und dann am Ende doch nie zu kaufen (und lange Jahre Rendite verschenkt zu haben). Für mich war die eigene Immobilie aber auch nie der große Lebenstraum - ich habe jetzt eine und bin froh, dass es sich so ergeben hat, aber daran hängt nicht mein Lebensglück. Wenn jemand aber sagt, "das ist mein großer Traum, und bei einem Kurseinbruch um 50% wäre er komplett geplatzt", der ist mit Tagesgeld wahrscheinlich besser bedient.

Möglicherweise geht auch ein Kompromiss - beim Ansparen 50/50 (oder welches Verhältnis auch immer) in ETF/Tagesgeld. Da wäre bei einem Börsencrash vielleicht nicht gleich der ganze Traum geplatzt, sondern müsste nur etwas abgespeckt werden (die Immobilie etwas kleiner / günstiger, Abzahlen länger als geplant etc...), aber immer noch möglich. Das hängt natürlich auch von Deinen finanziellen Möglichkeiten ab.

Zitat von Achim Weiss

Eine Immobilie ist für viele Leute ein Traum, der sich jeglicher realistischer Erwägung verschließt. Wenn das der Lebenstraum ist, dann ist das halt so.

Zitat von Geizhals

Was genau meinst du damit? Nicht finanzierbar oder nicht rational oder noch was ganz anderes?

Ich habe Dich doch ganz gezielt gefragt: Wie soll sie aussehen, Deine Traumimmobilie?

Wenn Du diese so konkret beschreiben kannst, daß Du sofort anfangen könntest, auf einem Immobilienportal danach zu suchen, dann ist das ein konkretes Projekt.

Wenn Du aber antwortest: Hach, wäre das schön, wenn ich in meinem Garten voller Blumen auf dem Liegestuhl läge, ein kühles Bierchen in der Hand, auf der Terrasse schmurgelt der Grill ... und ich dann rückfrage: In welcher Zeit schätzt Du, daß Du das Geld zusammen hättest, so ein Anwesen zu kaufen? Du dann seufzst und antwortest: So zehn bis fünfzehn Jahre werde ich wohl noch fleißig sparen müssen, bevor ich überhaupt nur das Eigenkapital dafür zusammen habe! dann ist das nicht mehr als ein Traum, ein Luftschloß.

Wenn Dein Plan greifbar ist, dann fang an, gezielt darauf zu sparen - und zu suchen.

Dann hältst Du Dein bereits hinreichend vorhandenes Pulver trocken und nimmst für die Sicherheit gegen einen Absturz die geringe Rendite festverzinslicher Anlagen in Kauf.

Wenn Dein Plan aber nicht mehr ist als ein Traum, dürfte es für Dein Vermögen besser sein, wenn Du Dir mal die Börse genauer anschaust.

Naja wenn die Immobilien-Finanzierung Einfach und ohne Probleme wäre, würde das Gericht mit Zwangsversteigerungen völlig entlastet werden. Sicherlich braucht es zunächst einen Plan, dieser ist nicht so leicht zu erstellen, keiner kann genau beurteilen was die gewünschte Immobilie in 5 oder 10 Jahren kostet. Fakt ist allerdings, je älter man bei Kauf ist umso mehr Eigenkapital ist nötig. Ebenfalls ist wichtig ob man den Lebensmittelpunkt auf Dauer an diesem Ort haben kann. Wenn der Job oder andere Gründe da nicht sicher sind, kann es auch schnell zu Problemen kommen. Es will alles gut überlegt sein und dabei ist die Finanzierung nur ein Puzzleteil. Wichtig ist dein Wunsch mit der Machbarkeit gegenüber zu stellen und die Familie daran teilhaben zu lassen.

Zitat von Geizhals

Daher die Frage, wie ist eure Meinung zu der Alternative - ist das wirklich eine "Alternative" oder "muss" das Geld in "Cash"/(Tages-/Festgeld) vorliegen, wenn ich mit dem Gedanken spiele etwas zu kaufen in so 3-4 Jahren.

Naja, die Cash/Aktien-Quote ist wenn du so willst wie ein stufenloser Schieberegler: Niemand zwingt dich zu 100% Cash oder zu 100% Aktien, jeder Prozentwert dazwischen ist möglich...

Je konkreter ich jedoch das Immobilienprojekt in 3-4 Jahren tatsächlich für mich sehen würde, desto eher würde ich in Richtung 100% Cash tendieren. Wenn die Aktien um 50%+ einbrechen, ist der Aktienteil nämlich erstmal halbiert und das kann dann 10 Jahre+ dauern, bis du damit wieder in den grünen Zahlen bist.

Was ich glaube ich bei 3-4 Jahren Zeithorizont machen würde:

Ganz massiv den Markt jetzt schon analysieren, nach ansatzweise passenden Objekten schauen, ein Gefühl für Angebot und Preise entwicklen und für alle Fälle schonmal die nötigen Unterlagen für eine Bankfinanzierung zusammentragen. Ansonsten für sich analysieren bzw. definieren, in welchem Preisereich man realistisch (maximal) kaufen kann/möchte und welche Monatsrate realistisch machbar ist. Das alles um möglichst nicht zu teuer zu kaufen und sich nicht zu überheben und um im Fall der Fälle schnell sein zu können...

Naja wenn die Immobilien-Finanzierung Einfach und ohne Probleme wäre, würde das Gericht mit Zwangsversteigerungen völlig entlastet werden. Sicherlich braucht es zunächst einen Plan, dieser ist nicht so leicht zu erstellen, keiner kann genau beurteilen was die gewünschte Immobilie in 5 oder 10 Jahren kostet. Fakt ist allerdings, je älter man bei Kauf ist umso mehr Eigenkapital ist nötig.

Zitat von ichbins

Sicherlich braucht es zunächst einen Plan, dieser ist nicht so leicht zu erstellen, keiner kann genau beurteilen was die gewünschte Immobilie in 5 oder 10 Jahren kostet.

Sollte man deshalb den Markt nicht analysieren, kein Gefühl für die Preise entwickeln, sich um keine Unterlagen kümmern, die man für den Kauf ohnehin braucht ? Oder gerade keine Obergrenze gemäß des eigenen Einkommens und des bestehenden Vermögens definieren, bis zu der man sich eine Immobilie überhaupt leisten könnte? Und zur Sicherheit auch keine Gedanken daran verschwenden, welche Monatsrate man weitgehend sicher jeden Monat aufbringen kann, sofern man nicht langzeitarbeitslos wird?

So ein Vorgehen (mit der Begründung: "Nicht so leicht") könnte dann allerdings wirklich zur Zwangsversteigerung des Objektes führen, da man dann geneigt ist, eine Fehlentscheidung nach der anderen zu treffen!

Gerade der Tipp mit der Monatsrate ist doch zum Beispiel leicht umzusetzen: Wenn ich heute z.B. regelmäßig und sicher 800€ p.M. spare, erhöhe ich das Eigenkapital und habe gleichzeitg eine Referenz dafüber, was dann später an Kreditrate (unter Verrrechnung der ersparten Miete und der weiterhin nötigen Nebenkosten) ebenfalls möglich sein könnte. Regelmäßig bei Immo-Scout reinschauen und bei Intresse mal mit der eigenen Hausbank oder besser einem Kreditvermittler bzgl. eines möglichen Angebotes sprechen, halte ich auch für zumutbar. Zumindest dann, wenn man eine eigene Immobilie wirklich möchte. Wenn das als Motivation nicht ausreicht, sollte man sich m.E. das gesamte Projekt nochmal gut überlegen...

Zitat von FinanztipUser

Sollte man deshalb den Markt nicht analysieren, kein Gefühl für die Preise entwickeln, sich um keine Unterlagen kümmern, die man für den Kauf ohnehin braucht ? Oder gerade keine Obergrenze gemäß des eigenen Einkommens und des bestehenden Vermögens definieren, bis zu der man sich eine Immobilie überhaupt leisten könnte? Und zur Sicherheit auch keine Gedanken daran verschwenden, welche Monatsrate man weitgehend sicher jeden Monat aufbringen kann, sofern man nicht langzeitarbeitslos wird?

So ein Vorgehen (mit der Begründung: "Nicht so leicht") könnte dann allerdings wirklich zur Zwangsversteigerung des Objektes führen, da man dann geneigt ist, eine Fehlentscheidung nach der anderen zu treffen!

Gerade der Tipp mit der Monatsrate ist doch zum Beispiel leicht umzusetzen: Wenn ich heute z.B. regelmäßig und sicher 800€ p.M. spare, erhöhe ich das Eigenkapital und habe gleichzeitg eine Referenz dafüber, was dann später an Kreditrate (unter Verrrechnung der ersparten Miete und der weiterhin nötigen Nebenkosten) ebenfalls möglich sein könnte. Regelmäßig bei Immo-Scout reinschauen und bei Intresse mal mit der eigenen Hausbank oder besser einem Kreditvermittler bzgl. eines möglichen Angebotes sprechen, halte ich auch für zumutbar. Zumindest dann, wenn man eine eigene Immobilie wirklich möchte. Wenn das als Motivation nicht ausreicht, sollte man sich m.E. das gesamte Projekt nochmal gut überlegen...

Alles was du schreibst ist richtig und gehört genau in diesen Plan, leider habe ich schon einige Menschen kennengelernt, die genau diese Dinge nicht beachtet haben. Da wurde so blauäugig an eine der wichtigsten Entscheidungen im Leben herangegangen und aufgewacht wurde als das Kind im Brunnen lag. Eine eigene Immobilie besteht halt nicht nur aus dem Kaufpreis und dem Kredit und Eigenkapital.