Zahlungplan für Auzahlung Geschwister bei Immobilie

Zitat von S_Maier

Wie werden die Zinsen Richtig berechnet? Nehme ich die Restschuld am Ende des Jahres und wende darauf den Zinssatz an?

Das kann eigentlich nicht richtig sein. Nach meinem Verständnis gilt diese Regelung nur, wenn du eine Jahresleistung (Eine Rate pro Jahr) zu erbringen hast.

Zitat von S_Maier

"Der jeweilige Betrag ist mit einem Zinssatz von 1,0 % Zinsen jährlich ab dem 01.01.2025 zu verzinsen.

DIe Rechnung beginnt am 01.01.2025 mit dem vollen Betrag.

Zitat von S_Maier

"Die Raten sind jeweils monatlich im Voraus, spätestens am 3. Werktag eines jeden Monats zur Zahlung fällig. Die erste Rate ist am 04.01.2025 fällig"

"Der Erwerber ist jederzeit berechtigt Sonderzahlungen in beliebiger Höhe an seine Geschwister zu leisten bzw. den Restbetrag mit einer Zahlung zu begleichen.

Ich würde eine taggenaue Rechnung (Excel kann dabei recht hilfreich sein) machen.

Folgender Hinweis:

Bei den Banken wird für die Immobilienfinanzierung üblicherweise die deutsche Zinsrechnung verwendet.

Das Jahr hat immer 360 Tage und jeder Monat hat 30 Tage.

Die Vereinbarung gibt dazu keine Auskunft. Du musst also eine detaillierte Aufstellung liefern, wie viel von der jeweiligen Monatsrate Zinsen bzw. Tilgung ist. Die Empfänger müssen die Zinsen in ihren Steuererklärungen angeben.

Zitat von S_Maier

Das Haus meiner Oma wurde mir von meiner Mutter "teilentgeltlich" überlassen.

D. h. ich muss jetzt meine Geschwister auszahlen. Grundsätzlich wurde alles schon in einem Vertrag geregelt.

Reden wir mal Deutsch miteinander und nicht Legalesisch:

Deine Mutter als Eigentümerin wollte ihren drei Kindern ein Haus zu gleichen Teilen schenken. Daß da früher mal Deine Oma gewohnt hat, spielt aktuell keine Rolle mehr. Der Familienrat ist übereingekommen, daß das Haus 500 T€ wert ist. Weil nur einer das Haus übernehmen kann (nämlich Du), sollst Du Deine Geschwister auszahlen, hast aber kein Geld. Jedes der Geschwister soll von Dir 167 T€ bekommen,

Statt aber daß man klare Verhältnisse schafft (nämlich daß Du als neue Eigentümerin zur Bank gehst und ein Darlehen auf 2/3 des Hauses aufnimmst, das Du hälftig Deinen Geschwistern weitergibst), sollen Deine Geschwister Bank spielen und das auch noch zu einem unrealistisch niedrigen Zinssatz. Mit dem Vertrag hast Du Deine Geschwister ziemlich übervorteilt (um jeweils einige zehntausend Euro). Ich hätte mich als Geschwister auf diesen Deal niemals eingelassen. Es würde mich nicht verwundern, wenn ein Ehepartner Deiner Geschwister, der von diesem Deal erfährt, Zwietracht sät.

Der Tilgungs- oder Zahlungsplan ist trivial, den stellt man auf wie jeden Tilgungsplan für ein Immobiliendarlehen. Da bleibt allein die Frage, ob der Zinssatz von 1% als nominal oder effektiv angesehen wird.

Wenn Du kein Excel kannst, kannst Du einen Tilgungsplanrechner im Internet nehmen, etwa diesen hier. Durch die unterschiedliche Annuität mußt Du jeweils zwei Tilgungspläne hintereinander rechnen. Angesichts Deiner geringen Annuität zahlst Du das Haus etwa 30 Jahre lang ab. Nach meiner überschlägigen Rechnung bist Du mit den beiden Darlehen anno 2051 bzw. 2055 fertig.

Deine Geschwister müssen die Zinsen beim Finanzamt angeben. Wenn der Finanzbeamte plietsch ist, kommt er auf Deine Geschwister wegen Schenkungssteuer zu. Schon wenn man zum Vergleich Hypothekenkonditionen annimmt (Vergleichszins 3,5%), sind die Freibeträge zwischen Geschwistern überschritten. Da die Darlehen aber vermutlich nicht im Grundbuch stehen, müßte man zum Vergleich mindestens 8% nehmen (unbesicherte Darlehen). Da ist das Finanzamt dann schnell dabei.

Ich bin erstaunt, daß der Rechtsanwalt, der den Vertrag aufgesetzt hat, a) Euch auf die Tücken der Konstruktion nicht hingewiesen hat und b) keinen Tilgungsplan als Teil des Vertrags aufgestellt hat. Erfahrungsgemäß endet bei viel Geld (so wie hier) Verwandtschaft schnell.

Zitat von S_Maier

"Der Erwerber ist jederzeit berechtigt Sonderzahlungen in beliebiger Höhe an seine Geschwister zu leisten bzw. den Restbetrag mit einer Zahlung zu begleichen.

Mein ernstgemeinter Rat... diese Option am Besten SOFORT über die KOMPLETTE Summe ziehen, alles Andere führt zu Ärger... je später das Thema sich erledigt, desto mehr Ärger wird es geben.

Den Rest hat Achim Weiss bereits geschrieben.

Verkaufe und erachte das aktuelle Konstrukt nur als kurzfristige Zwischenlösung/Überbrückung, um ein Darlehen von einer Bank zu erhalten.

Sehr komischer Fall, sehr seltsame Konstruktion.

Das „Auszahlen“ scheint bei vielen Älteren so eine Art dahergeschwätztes Gewohnheitsrecht zu sein.

Ist den Geschwistern überhaupt klar, dass sie Einnahmen zu versteuern hätten?

Bin kein Steuerberater, aber die 1% Verzinsung des Restdarlehens und allgemein die Bedingungen der Auszahlung solltet ihr von einem Steuerberater/Anwalt für Erbrecht mal prüfen lassen.

Vor allem, wenn du deine Geschwister magst und Streit vermeiden willst.

Allgemein hat euch eure Mutter (sicherlich ungewollt) ein echtes Kuckucksei hinterlassen.

Die 1% Zinsen sind mega für dich. Für deine Geschwister hingegen...puh...

Es sei denn natürlich, dass deine Geschwister vorab davon wussten und sich damit einverstanden erklärt haben.

Vielleicht mussten die Geschwister damit einverstanden sein. Denn sonst hätte Mutter vielleicht die Immobilie nur an einen Menschen verschenkt.

Es weiß ja niemand, was dahinter steckt.

Zitat von Tomarcy

Vielleicht mussten die Geschwister damit einverstanden sein. Denn sonst hätte Mutter vielleicht die Immobilie nur an einen Menschen verschenkt.

Es weiß ja niemand, was dahinter steckt.

Ja. Mamas Liebling eben. Aber die anderen sollen natürlich auch was abkriegen.

Formal und statisch ist es ja immerhin ein Drittel für jeden. Also keinerlei Grund zum Meckern, auf den ersten Blick jedenfalls.

Aber richtig ist auch, dass niemand weiß, was noch alles dahinter steckt. Vielleicht ist der TE ja der einzige von den dreien, der sich ab und an mal bei der Oma (um deren ihr klein Häuschen geht es ja) blicken ließ.

Das mit dem Finanzplan lässt sich ja rein handwerklich und widerspruchsbewehrt organisieren, wie hier schon mehrfach genannt.

Und warum soll Schwester 5,5 Jahre lang weniger bekommen als Bruder, obwohl ja beiden dieselbe Gesamtsumme zusteht?

Klar ist auf jeden Fall, dass hier kein professioneller, beratender Mensch mit im Boot war. Niemand der erbrechtliche oder schenkungssteuertechnische Aspekte professionell hat einfließen lassen.

Die ganze Geschichte sieht so aus: da hat man sich irgendwas ausgedacht, was landläufig das einfache Volk so denkt und ein Rechtsanwalt hat das in Form gegossen, wie es eben gewollt war.

Wie ein Drehbuch für eine Vorabendserie..

Zitat von alpha_zulu

Und warum soll Schwester 5,5 Jahre lang weniger bekommen als Bruder, obwohl ja beiden dieselbe Gesamtsumme zusteht?

Genau dieses Deteil muss eines der wenigen nachvollziehbaren Aspekte des Ganzen sein, weil da mit gezielt spitzem Bleistift vorgegangen sein muss.

Was dahintersteckt? Vielleicht erfahren wir es noch, welche Aktion sich dem Betrag von nominellen und unverzinsten 5,5*12*(500 €-212,50 €) also 18.975 € verbirgt.

Zitat von Achim Weiss

Statt aber daß man klare Verhältnisse schafft (nämlich daß Du als neue Eigentümerin zur Bank gehst und ein Darlehen auf 2/3 des Hauses aufnimmst, das Du hälftig Deinen Geschwistern weitergibst), sollen Deine Geschwister Bank spielen und das auch noch zu einem unrealistisch niedrigen Zinssatz. Mit dem Vertrag hast Du Deine Geschwister ziemlich übervorteilt (um jeweils einige zehntausend Euro).

Wenn es aber nach deinen Vorgaben ginge, wäre der Threaderöffner finanziell deutlich im Nachteil. Er müsste Zweidrittel des Hauses zu marktüblichen Konditionen kaufen. Wenn man davon ausgeht, dass solche Immobilien oft aus emotionalen Gründen gehalten werden (mit etlichen Kompromissen an die Wohnsituation), wäre mir persönlich dieser Preis zu hoch für eine Schenkung. Außer, das Haus hat eigentlich einen deutlich höheren Wert als die 500 T€. Oder es passt halt für mich als Selbstbewohner perfekt und es herrscht kein üblicher Investitionsstau.

Die klare Lösung in einem solchen Schenkungs- oder auch Erbfall wäre der Verkauf des Hauses, sofern eine Teilung notwendig ist. Dann hat man einen klaren Preis und müßte sich nicht auf ein Gutachten stützen (oder eine Peilung wie im vorliegenden Fall). Man hätte dann einen Verkaufserlös, den man unproblematisch teilen könnte.

Häufig soll die Immobilie aber in der Familie gehalten werden, woraus sich dann Krampfsituationen ergeben wie im beschriebenen Fall. Es ist unwahrscheinlich, daß ein Anwesen genau 500 T€ wert ist, daher vermute ich ja, daß der Wert gepeilt und noch nicht einmal per Gutachten geschätzt wurde. Erfahrungsgemäß pflegen sich Erbengemeinschaften zu streiten, oft ausgehend von angeheirateten Ehepartnern, die ihren Partner/Erben für benachteiligt halten und ihn dann entsprechend aufstiefen.

Dazu kommt hier die laienhafte Finanzkonstruktion, hinter der vermutlich die Nominalbetrachtung steht, wie sie unter Finanzlaien üblich ist. Die Schwester, die letztlich das Haus bekommen soll, hat kein Geld, kann also ihre Geschwister nicht auszahlen, also soll sie ihre Schuld im Rahmen ihrer Möglichkeiten auszahlen, und ihre Möglichkeiten sind sehr begrenzt. Ich glaube nicht, daß die Geschwister sich vor Augen geführt haben, daß dieser Auszahlvorgang mehr als 30 Jahre dauern soll.

Man kann den potentiellen Streit mit Händen greifen. Vorausgesetzt, der Wert des Anwesens stimmt, stellt sich die zukünftige Hauseigentümerin (also die TE) entscheidend besser als ihre Geschwister. Ich hätte einen solchen Vertrag nicht unterschrieben.

Ich habe in der ferneren Verwandtschaft einen Fall, in dem jemand (mit Mitte 70) eine Immobilie ohne weitere Bedingung einem von drei Kindern geschenkt hat. Die beiden anderen Kinder sind komplett leer ausgegangen - und reden seither kein Wort mehr mit der Mutter und mit dem beschenkten Kind.

Zitat von Achim Weiss

Ich habe in der ferneren Verwandtschaft einen Fall, in dem jemand (mit Mitte 70) eine Immobilie ohne weitere Bedingung einem von drei Kindern geschenkt hat. Die beiden anderen Kinder sind komplett leer ausgegangen - und reden seither kein Wort mehr mit der Mutter und mit dem beschenkten Kind.

Wenigstens haben diese zwei Kinder einen Pflichtteilsergänzungsanspruch… der sich allerdings innerhalb von zehn Jahren nach Eintragung ins Grundbuch linear „verflüchtigt“..

Da kommt Stimmung auf …

Zitat von Achim Weiss

Die Schwester, die letztlich das Haus bekommen soll, hat kein Geld, kann also ihre Geschwister nicht auszahlen,

(Unwesentliches Detail. Aber woher kommt die Annahme, dass der/die/das Threaderöffner weiblich ist?)

Zitat von S_Maier

Die Konditionen wurden ausführlich mit den Geschwistern besprochen und alle waren erstmal zufrieden.

Haben die Geschwister denn mal nachgerechnet, was das für sie konkret heißt?

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Bruder:

165.666,67 Darlehen, Zinssatz 1%, 500 EUR / Monat für die ersten 5,5 Jahre, danach 612,50 EUR / Monat

Nach den ersten 5,5 Jahren:

141.119.71 EUR Restschuld, gezahlte Zinsen 8.453,01 EUR

Vergleichsrechnung mit 3,5% Zinsen (vermutlich heutzutage eher realistisch):

164.445,51 EUR Restschuld, gezahlte Zinsen wären 31.778,84 EUR, also quasi nichts getilgt und der Bruder hat Dir gut 23.000 EUR "geschenkt" über den günstigeren Zinssatz.

Danach weiter mit 612,50 EUR / Monat:

Weitere 21,33 Jahre (also bis ins Jahr 2015) bis zur vollständigen Tilgung; gezahlte Zinsen weitere 15.642,24 EUR

Vergleichsrechnung mit 3,5% Zinsen:

Weitere 43,73 Jahre (also bis ins Jahr 2074 (!!!)) bis zur vollständigen Tilgung; gezahlte Zinsen 156.944,11 EUR

Also ja, auf Basis heutiger Zinssätze sparst Du damit enorm Geld, und zwar in einer Größenordnung, die Schenkungssteuerfreibeträge zwischen Geschwistern sprengen dürfte.

Bei der Schwester ist es noch krasser, da reichen die 212,50 EUR im Monat in den ersten 5,5 Jahren bei einem Zinssatz von 3,5% noch nichtmal für die Zinsen (denn die liegen schon bei 483,19 EUR im Monat), geschweige denn Tilgung.

Von der Schenkungssteuer ganz abgesehen würde ich meine Geschwister nicht so übervorteilen wollen...

Zitat von S_Maier

D. Wenn ich weitere Beratung brauche. An welchen Berufsstand wende ich mich dann am besten? Rechtsanwalt? Steuerberater?

Ich hätte gesagt Steuerberater, oder Fachanwalt für Steuerrecht.

Die ganze Konstruktion ist leider grotesk schlecht eingefädelt.

Wer hat da beraten ? Kompetenz steckt da offensichtlich nicht dahinter.

Alles mal zurück auf Start…,