Hallo zusammen,
ich habe eine umfangreichere Frage zu oben genanntem Titel und zwar: "Was würdet ihr an meiner Stelle tun?".
Ich verfolge das Forum schon extrem lange, habe mich aber noch nie als Nutzer bemerkbar gemacht. Umso mehr bin ich auf eure Rückmeldung/Empfehlung/Tipps gespannt.
Erst mal zu mir/uns:
M34, verheiratet mit W34 - zusammen ein Haushaltsnetto aus nicht-selbständiger Arbeit von knapp 5000€ (Verteilung 60:40).
1. Immobilie
Kaufpreis 95.000€ - Wertaktuell ca. 250.000€ mit Restschuld von 42.000€ - derzeit noch eigengenutzt
- Finanzierung mtl. 320€ (Tilgung 4%, Zins 1,7%) läuft 12/25 aus mit Restschuld von 39.000€
- Nebenkosten inkl Grundsteuer 450€ - davon wären ca. 300€ umlagefähig
- zu erzielende Kaltmiete von 900€
- Einnahmen Jährlich: 14.400€ gegenüber Ausgaben 5.400€
- AfA 1700€ + Zins 1000€ + Kleinkram
- Verkauf jederzeit möglich ohne Spekulationssteuer
2. Immobilie
Kaufpreis 100.000€ - Wert ca. 200.000€ mit Restschuld von 80.000€ - vermietet
- Finanzierung mtl. 300€ (Tilgung 3%, Zins 1,5%) läuft 12/28 aus mit Restschuld von 54.000€
- Nebenkosten 380€ - davon sind ca. 200€ umlagefähig
- Kaltmiete von 665€
- Einnahmen Jährlich: 10.380€ gegenüber Ausgaben 4.560€
- AfA 1750€ + Zins 1100€ + Kleinkram
- Haltedauer = Ende der Finanzierung zur Vermeidung der Spekulationssteuer
3. Immobilie
neu gekauft (240.000€) - Sanierung/Modernisierung von ca 90.000€ stehen aus - Wert danach ca. 350.000€
- Finanzierung mtl. 1400€ (Tilgung 3%, Zins 3%)
- Es besteht ein gemeinsames Eigenkapital von 95.000€, welches für die Sanierung der 3. Immobilie geplant ist. Hier wird aber wohl ein Teil finanziert werden, um liquide zu bleiben.
Zu erwähnen ist, das Immobilie 1 und 2 vor der Ehe angeschafft worden sind, Immo 3 gemeinsam.
Es bestehen sonst keine weiteren Finanzierungen oder Verpflichtungen, beide Autos abbezahlt. Grundsätzlich bestehen alle nötigen Ver- & Absicherungen, falls nötig zu wissen.
Jetzt meine Gedanken:
Immobilie 2 läuft seit 6 Jahren nahezu problemlos und trägt sich selbst. Der monatliche Überschuss wird allerdings durch die Steuer im Nachgang verzerrt. Hier gibt es aufgrund des "leider" geringen Kaufpreises und der niedrigen Zinsen wenig abzusetzen. +-0 also, und dennoch zahlt sich Immobilie ab + war wertsteigernd.
Immobilie 1 sollte demnächst bei Umzug in Immobilie 3 vermietet werden. Allerdings besteht hier die gleiche Problematik wie bei Immobilie 2 (geringe Zinszahlungen und geringe Afa). Somit steht die Frage im Raum, diese zu veräußern und zu refinanzieren. Zum Teil in die Sanierung der Immo 3, ggf. in eine neue Immobilie, oder Geldanlagen.
Grobe Rechnung meinerseits dazu:
Mieteinnahmen 14.400€ - NK 5.400€ - AfA 1700€ - Zins 1000€ - Kleinkram = ca 6000€ - Steuer = ca 4500€ netto
Würde ich aber die Immo veräußern und die gut 200.000€ bspw. in einen ETF mit Durchschnitt 7% anlegen wären es 14.000€ jährlich bzw. nach Abzug der Abgeltungssteuer gut 11.000€, also mehr als das Doppelte und ein deutlich geringerer Aufwand.
Denkfehler? Alternativen? andere Ideen?
Wie schaut es mit der Absetzbarkeit der Sanierungskosten aus für Immo 3, wenn man sie vermieten wollen würde? Wie lange muss sie vermietet sein, damit das FiA hier nicht meckert?
Die Überlegung wäre nämlich auch erst mal in Immo 1 wohnen zu bleiben, Immo 3 sanieren, Kosten absetzen und dann nach zb. 1 Jahr einzuziehen. Würde das gehen?
Bei neuen Immobilien (Baubeginn des Wohngebäudes muss zwischen dem 1. Oktober 2023 und dem 30. September 2029 liegen) besteht eine Abschreibungsmöglichkeit Afa von 5%!! Eine solche Immobilie (bspw. Wohnung 80qm) liegt hier bei uns am Niederrhein mal eben bei ca 400.000€. Die große Frage die sich mir stellt ist, wie es mit der Wertentwicklung ausschaut nach 10 Jahren. Es muss für mich kein Wertzuwachs sein, Werterhalt reicht völlig, aber selbst da bin ich mir nicht sicher, weil ich mir einfach nicht vorstellen kann, dass jmd für eine 10 Jahre alte Immobilie immer noch den Ursprungspreis bezahlen wird. Rechnet man mit 10% Verlust, sind das mal eben 40.000€. Erwerbsnebenkosten noch gar nicht eingerechnet. Abschreibungstechnisch wäre es natürlich der Knaller, auch wenn die Immobilie sich wohl nicht selbst tragen würde, erst nach der Steuererklärung immer.
Geldanlage mäßig habe ich gute Erfahrungen bisher mit ETFs gemacht, daher auch oben das Rechenbeispiel. Aktien wären ebenfalls eine Option.
Krypto scheidet für mich aufgrund der negativen Erfahrungen aus.
Andere Anlageformen habe ich bisher nicht ausprobiert, mit Ausnahme von Tagesgeld natürlich, wobei dies keine Anlage für mich darstellt.
Ich bin auf eure Antworten zu meinen Fragen gespannt 
Teilt gerne auch mit, was euch in der Situation durch den Kopf geht und was ihr machen würdet. Vielleicht habt ihr ja Gedankengänge die mir weiterhelfen oder die ich noch gar nicht bedacht hatte.
