Neubau-Haus langfristig günstiger als gebrauchte Immobilie?

    Hallo liebe Community


    Aktuell sind meine Frau und ich auf der Suche nach einem Eigenheim. Wir sind uns aktuell noch nicht ganz sicher ob wir eher einen Neubau oder eine gebrauchte Immobilie präferieren. Häufig hört man natürlich, dass gebrauchte Immobilien die günstigere Wahl sind, hierzu habe ich allerdings eine Überlegung aufgestellt:


    Wenn ich heute eine Immobilie neu baue hat diese häufig einen KfW Energiestandard und neue Technik/Ausstattung. Dies drückt einerseits die monatlichen Nebenkosten (insbesondere Heizkosten) und führt in den ersten Jahren zu geringeren Renovierungskosten als eine gebrauchte Immobilie.


    Könnten diese Effekte dazu führen, dass über einen längeren Zeitraum einen Neubau-Immobilie günstiger sein könnte als eine gebrauchte? Oder übersehe ich hier etwas, bzw überschätze den genannten Effekt?


    Viele Grüße

    Tim

    Hallo, das ist eine Frage die aus meiner Sicht nicht wirklich seriös zu beantworten ist. Es kommt also darauf an....

    Was kostet der Neubau/die Gebrauchtimmo, was wird bei der gebrauchten Immobilie noch investiert, welche Nebenkosten fallen an (Makler z.B. für die gebrauchte Immo)


    Tendenziell dürfte der Neubau vermutlich teurer sein.


    Ich würde das Thema komplett anders angehen....

    Wie wollt ihr wohnen? Genügt euch eine "gebrauchte Immo", soll es überhaupt Eigentum sein oder vielleicht doch Miete usw. usw.


    Hoffe ich konnte etwas helfen.

    Man kann das ganze Thema rechnen:


    Es gibt die Energieausweise der immobilien, daraus kann man ein Delta der Heizkosten ausrechnen. Je nach Energieträger die Effekte der CO2-Abgabe mit einbeziehen. Bei unserer Hütte (vor 12 Jahren gekauft, 34 Jahre alt) kommt dabei raus, dass sich keine energetische Maßnahme lohnt.


    Hinsichtlich Reparaturen hatten wir hier schon mal diskutiert über die verschiedenen Sätze, die so angegeben werden. Die steuerliche AfA sagt 2% p.a. des Gebäudewerts (also ohne Grundstück). Wenn 2.000 € / qm als Kaufwert auftreten wären das 40€ / qm p.a. . Für neuere Häuser wurden hier schon mal so 10€ / qm p.a. ausgerufen. Finanztip geht bei seinen Rechnungen von 18 €/qm aus, was so in der Tendenz der 2.BerechnungsVO für geförderten Wohnungsbau entspricht.


    Wenn man bei einer 100qm-Hütte annimmt man hätte 20 Jahre lang 20€/qm p.a. weniger Instandhaltung dann darf ein neues Objekt 20*100*20 = 40.000 € mehr kosten. (ohne Zinsen etc.)


    Wenn ein Altbau 100 kWh/qm p.a. verbraucht und ein KfW-Haus 30 kWh/qm p.a. (Wert ohne Gewähr, aus einem Dokument der KfW zurückgerechnet) ergibt sich ein Jahres-Mehrverbrauch von 7.000 kWh. Wenn man wegen steigender CO2-Abgabe 8 Cent pro kWh annimmt sind das 560 € p.a., für 20 Jahre 11.200 € bei 100qm.

    Quelle bei KfW https://www.kfw.de/PDF/Downloa…ftlichkeitsberechnung.pdf


    Das nur mal so als Zahlenspielerei als Denkanstoß.

    Es stellt sich für mich auch noch eine weitere Frage:


    Was ist aktuell überhaupt verfügbar?


    Wir haben über drei Jahre nach passenden Immobilien oder Grundstücken gesucht (in einer Region, 30km Suchradius auf dem Land). Zum Einen steigen in unserer Gegend die Preise für Boden oder Gebrauchtimmobilien um etwa 8% p.a. seit Jahren.

    Zu Beginn sind wir auch bei mehreren Anbietern von Massivhäusern gewesen. Deren erste Frage war immer, ob es denn bereits ein Grundstück gäbe. Einige haben dann die Beratung schnell beendet, als klar war, dass es noch kein Grundstück gegeben hat.


    Wir haben dann ein neues Baugebiet am Ortsrand bekommen, welches zunächst blumig versprochen wurde (das geht alles ganz schnell ...). Dann haben entweder die Menschen aus dem Ballungsraum aufgekauft (zu damals verteuerten Preisen einer örtlichen Bank, die das Ganze entwickelt hat) oder Bauträger haben sich die Grundstücke reserviert, damit die Kunden bei denen Häuser bauen (die benötigen ja auch einen gewissen stabilen Auftragseingang).


    Für uns stellte sich dann irgendwann nicht mehr die Frage, ob Kaufen oder Bauen besser oder günstiger ist. Wir wollten in der Region bleiben und haben dann schließlich ein Haus gekauft (welches dennoch sehr gut passt). Jedoch muss immer auch ein Kompromiss gefunden werden (bei Neubau: Grundstückslage und Kosten, bei Immobilie: Irgendwas ist immer ...)

    Die Frage lässt sich auch in meinen Augen nicht seriös beantworten, da zu viele Einzelaspekte berücksichtigt werden müssen (s.o.)

    Ich würde noch einen weiteren Aspekt einfügen:

    Wir hatten das Glück bereits ein Grundstück zu haben und deshalb neu gebaut. Vorteil war, dass wir von vornherein eine Einliegerwohnung mit geplant haben um die Kosten zu senken.

    Hat sich bis auf eine unangenehmen Mieter als richtig heraus gestellt. Aber auch hier gilt wieder: will man das?


    Zu gebrauchter Immobilie noch: wie handwerklich begabt bist du oder gibt es Handwerker in der Familie? Da könnte man dann natürlich für Renovierungsarbeiten Geld sparen.

    Nachdem ich gerade dabei bin das Haus meiner Großeltern (Baujahr 1955) als KFW Haus 55 kern zu sanieren kann ich mal gerne meinen Senf dazugeben. Von der Lage her ist es ungefähr wie bei euch - ca. 50 km von Nürnberg entfernt also Umland - bei uns steigen die Immopreise aktuell ca. 11 Prozent pro Jahr


    Das Haus und Grundstück ist im Familienbesitz - Wohnfläche 2 Wohneinheiten ca. 250 qm

    Allein für die Heizung (Nachtspeicheröfen) zahlten wir ca. 200€ - also ein Fass ohne Boden


    Deswegen die Entscheidung die Grundmauern stehen zu lassen und quasi einen "Neubau" im Altbestand zu wagen - sprich alles neu vom Dach über Elektrik, Leitungen, Kanalanschluss usw. - Baukosten ca. 450.000€ ohne Einrichtung, Küche aber inkl. Wärmepumpe und PV-Anlage.


    Da wir ja zwei Wohneinheiten haben gibt's nun von der KFW für das KFW 55 Haus einen Zuschuss (haben uns nicht für das Darlehen entschieden) in Höhe von 96.000€ plus 4.000€ für die zwingende Baubegleitung


    20.000€ vom "alten 10.000 Häuser Programm des Freistaats Bayern


    12.500€ für zwei Wohneinheiten Barrierefreies Haus


    45.000€ von der BAFA - da wir einen Öltank noch im Haus hatten (meine Großmutter hatte noch einen alten Ölofen damals im Gebrauch deswegen können wir die beste BAFA Förderung bekommen aufgrund neuer Heizung und eben Öltank Entsorgung


    Sprich: 177.500€ Zuschuss vom Staat für dieses neue energetische Haus


    bin ich absolut happy damit -


    bei einem Abriss und Neubau ohne Bestand gäbs die ganzen schönen Zuschüsse so nicht...


    und die Wärmepumpe mit PV ist so ausgelegt, dass der Strom der eingekauft werden muss im Jahresschnitt durch die Überschüssige Einspeisung ins Netz bezahlt wird - so dass wir mehr oder minder für Stromkosten nix mehr bezahlen....


    Problem: 1 1/2 Jahre Planung - man muss die richtigen Leute/Gewerke Baufirma dafür finden und jemand der das alles drauf hat mit der KFW und der BAFA - die zwei Beantragungen sind unterschiedlich und das ist schon eine kleine "Wissenschaft" alles für sich -


    im Enddeffekt sag ich heute - es hat sich alles gelohnt - das Haus ist top - war die richtige Entscheidung -würde ich wieder so machen......


    nur ihr müsstet ja erst mal eine gebrauchte Immobilie erwerben und die kostet ja auch etwas...


    von dem her - man muss echt alles abwägen..... und dann für sich eine hoffentlich richtige Entscheidung treffen....

    Hallo zusammen


    Vielen Dank für die hilfreichen Antworten.


    MichaG Die Frage "wie wir wohnen wollen" ist natürlich die Wichtigste - und grundsätzlich ist auch eine gebrauchte Immobilie kein Problem für uns. Hier kam nur die Frage auf, ob dies auch über 40 Jahre die günstigste/beste Entscheidung bleibt.


    Kater.Ka Super, genau von diesem Zahlenbeispiel habe ich gesprochen. Das sind sehr gute Hinweise, die ich auch berücksichtigen werde. Rechnet man das auch noch etwas weiter (auf 30-40 Jahre) und kalkuliert noch mögliche KFW-Zuschüsse mit ein könnte das Delta hier auch gut über 100.000€ betragen.


    Nordlicht1337 Absolut, es ist wichtig zu klären, was überhaupt verfügbar ist. Und interessanterweise finde ich hier in der Region (Mannheim + 30km Umkreis) nur relativ wenige wirklich ansprechende gebrauchte Häuser - aber dafür umso mehr Fertighausanbieter die ihre Häuser mit Grundstücke veräußern. Daher wäre es für uns aktuell tatsächlich deutlich einfacher ein Fertighaus mit Grundstück zu erwerben als eine ansprechende Gebrauchtimmobilie.


    guemue Mein handwerkliches Geschick habe ich auch bereits kritisch hinterfragt. Und ich kann aktuell auch nicht wirklich gut einschätzen, welche Renovierungen ich in einem Haus wirklich selbst machen könnte und was ich von Handwerkern machen lassen muss. Und ich kann somit auch nicht einschätzen wie hoch meine Ersparnis bei einem gebrauchten Haus wirklich ausfallen könnte.


    Maxim Das klingt ja interessant, ich wusste gar nicht, dass man so hohe Zuschüsse bei der Renovierung eines alten Hauses bekommen kann. Aber ja, wenn ich mir zunächst eine gebrauchte Immobilie kaufe und dann nochmals 200.000€ für ein KfW 55 Haus zahlen muss sprengt das wahrscheinlich schnell jeden Rahmen. So etwas lohnt sich (denke ich) primär, wenn man bereits ein altes Haus besitzt.


    Viele Grüße

    Zitat von kuehn.tim

    Hallo zusammen


    Vielen Dank für die hilfreichen Antworten.


    MichaG Die Frage "wie wir wohnen wollen" ist natürlich die Wichtigste - und grundsätzlich ist auch eine gebrauchte Immobilie kein Problem für uns. Hier kam nur die Frage auf, ob dies auch über 40 Jahre die günstigste/beste Entscheidung bleibt.

    Das war bei uns ebenfalls der Knackpunkt. Billig/günstig was "schießen" mit der Gefahr, dass man in den eigenen 4 Wänden lebt, aber nie wirklich zufrieden ist. Oder das Ganze unter dem "Wohlfühl"-Aspekt betrachten. Schließlich verbringt man sehr viel Zeit in den eigenen 4 Wänden.


    Wir haben uns für letztere Variante entschieden. Mit Sicherheit nicht die günstigste Entscheidung, ein Haus zu bauen und mit Sicherheit ist es nicht unbedingt günstiger, als zur Miete zu wohnen. Ganz im Gegenteil, wenn ich überlege, wieviele Extras wir uns gegönnt haben. Wirtschaftlich total schwachsinning. Ich habe irgendwann aufgehört, die Ausgaben aufzuschreiben. Was hätte es geändert?


    Aber wir fühlen uns wohl und wir können in unserem Haus und auf unserem Grundstück wirklich (fast) alles tun und lassen was wir wollen. Das hat für uns auch einen sehr erheblichen, nicht-monetären Wert.


    Nun, was in 40 Jahren ist, weiß niemand. Aber Du hast die Möglichkeit, Deine Immobilie zur Not alternativ zu verwerten, sprich Verkauf oder Vermietung.


    Viel Erfolg!

    Zitat von kuehn.tim

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    Nordlicht1337 Absolut, es ist wichtig zu klären, was überhaupt verfügbar ist. Und interessanterweise finde ich hier in der Region (Mannheim + 30km Umkreis) nur relativ wenige wirklich ansprechende gebrauchte Häuser - aber dafür umso mehr Fertighausanbieter die ihre Häuser mit Grundstücke veräußern. Daher wäre es für uns aktuell tatsächlich deutlich einfacher ein Fertighaus mit Grundstück zu erwerben als eine ansprechende Gebrauchtimmobilie.


    [...]

    Das ist bei uns im Norden leider nur bedingt anders. An wirklich gute Grundstücke zu kommen, ist meiner Ansicht nach sehr schwer. Vor allem, wenn man nicht mit einem Fertighausanbieter bauen möchte, sondern über einen Architekten oder Bauingenieur ...


    Von daher: Wenn du einen entsprechenden Anbieter findest, der euch dies entsprechend eurer Erwartungen bauen kann, ist das ja bestens. Nach einigen kleineren Vorhaben und einigen Berichten von Freunden über das Bauen, habe ich mir gemerkt, Bauausführung, Bauplanung und Bauüberwachung in unterschiedliche (mindestens zwei unabhängige) Hände zu geben... Bei einem Fertighausanbieter ggf. über eine externe Baubegutachtung.