Eigenbedarfskündigung - Widerspruch eingelegt - und jetzt?

    Diese Seite verwendet Cookies. Durch die Nutzung unserer Seite erklären Sie sich damit einverstanden, dass wir Cookies setzen. Weitere Informationen

    • Eigenbedarfskündigung - Widerspruch eingelegt - und jetzt?

      Hallo,

      wir haben Anfang April zum 30.06.2015 eine Kündigung wegen Eigenbedarf bekommen. Die Begründung lautet, dass die Stieftochter in die Wohnung einziehen möchte. Wir wohnen seit Sommer 2011 in der Wohnung und der Mietvertrag ist unbefristet.
      Diese ist alleinstehend und Schülerin, hat also kein monatliches Einkommen und bekommt keine Wohnung. Im Moment wohnt sich noch beim Vermieter im Haus, welches jedoch verkauft wird (es handelt sich hier um 2 verschiedene Häuser - das in dem wir wohnen war zum Verkauf geplant, wird jedoch jetzt doch nicht verkauft). Unsere Wohnung hat 3 Zimmer. Im Haus befinden sich noch 2 weitere vermietete Wohnungen (1 3 Zimmer-Wohnung im EG und eine 2 Zimmerwohnung im DG).
      Wir sind eine 3köpfige Familie (5 jährige Tochter), die auf eine gleichwertige Wohnung in der selben Gemeinde angewiesen ist, da ansonsten der Kinderbetreuungsplatz wegfallen würde. Somit müsste einer von uns zu Hause bleiben und dies würde eine erhebliche finanzielle Einbuße bedeuten, die nicht zu verkraften wäre. || :(

      Wir haben genau mit dieser Begründung Widerspruch eingelegt mit dem Passus der Verlangung der Fortsetzung des Mietverhältnisses unter Berufung auf den gültigen Paragraphen.

      Nun warten wir auf eine Reaktion des Vermieters, sind uns aber unsicher was nun passieren kann? Muss der Vermieter das Mietverhältnis weiterführen oder kann er uns trotzdem zum 30.06.2015 aus der Wohnung werfen? Gibt es hier Fristen, die er nun einhalten muss? :?: :|

      Freundliche Grüße

      Kathrin
    • Wohnungmieter sind gesetzlich bei uns (Gott sei Dank) sehr gut geschützt.

      Knall auf Fall kann Sie niemand aus der Wohnung werfen. Hier wirkt auch Art. 13 Abs. 1 GG zwischen den Vertragsparteien: Unverletzlichkeit der Wohnung.

      Wenn der Vermieter nach Ihrem Widerspruch gegen die Kündigung seine Rechtsauffassung durchsetzen will, muss er auf die Wirksamkeit der Kündigung klagen. Anders bekommt er Sie nicht aus der Wohnung.

      Im Fall einer Klage würde dann gem. § 574a Abs. 2 Satz 1 BGB ein Gerichtsurteil bestimmen, ob und falls ja mit welcher Dauer und zu welchen Bedingungen das Mietverhältnis fortgesetzt wird.

      Sie können sich also aktuell erst einmal zurücklehnen und abwarten, ob Ihnen eine solche Klage zugestellt wird.
      Falls ja, haben Sie dann zwei Wochen Zeit, um anzuzeigen, dass Sie sich gegen die Klage verteidigen wollen.
      Und weitere zwei Wochen hat dann der Anwalt Zeit, um eine Klageerwiderung zu schreiben.

      Erst danach wird ein erster Verhandlungstermin vor Gericht anberaumt. Der hängt von der Auslastung des Gerichts ab.
      Häufig ist es so, dass der erste Verhandlungstermin dann nach mehreren Wochen, z.T. sogar erst nach Monaten stattfindet.

      Die ganze Zeit über bleiben Sie in Ihrer Wohnung. Sollte das Gericht das berechtigte Interesse des Vermieters höher bewerten, als die Härte für Sie, wird es dann die Kündigung als rechtmäßig anerkennen und Sie unter Setzung einer angemessenen Frist zur Räumung der Wohnung verurteilen.

      Dann besteht jedoch für Sie die Möglichkeit, das Rechtsmittel der Berufung einzulegen. Das dauert dann wieder einige Monate, bis auch ein Berufungsgericht dem Vermieter Recht geben könnte...

      Also - entspannen Sie sich! Der 30.06.2015 hat für Sie keinerlei Bedeutung.

      Kleiner Tipp noch: Sollten Sie jetzt in Kürze in den Urlaub fahren, investieren Sie ein paar Euro in einen Postlagerauftrag.
      Wenn Ihre Nachbarn den Briefkasten leeren, gilt die Klage als zugestellt an dem Tag, an dem der Postbote dies auf dem Briefkuvert vermerkt. Und dann beginnt die Zweiwochenfrist zu laufen!

      Wenn hingegen die Post in der für Sie zuständigen Postfiliale gesammelt wird, dann kann der Zustellvermerk erst angebracht werden, wenn Sie aus dem Urlaub zurück sind.
    • Ich kann dir nur sagen, dass unser Mietvertrag eine Sonderklausel beinhaltet, die besagt, dass das unbefristete Mietverhältnis nur dann aufgrund von Eigenbedarf gekündigt werden darf, wenn ein Elternteil des Vermieters verstirbt und deswegen auf dessen Hilfe in unmittelbarer Nähe angewiesen ist. An sich darf der Vermieter das.
      Allerdings weist finanztip darauf hin:

      Der Mieter kann gegen die Eigenbedarfskündigung Widerspruch einlegen,
      wenn der Auszug eine besondere Härte für den Mieter bedeuten würde.

      Ich finde, das ist in eurem Fall gegeben
    • Hallo. Mittlerweile haben wir ein Anwaltsschreiben erhalten in dem steht, dass der Widerspruch nicht anerkannt wird. Die Begründung ist haaresträubend. Wir hätten nach 3 Wochen Wohnungssuche aufgegeben (wir haben lediglich fristgerecht nach drei Wochen Widerspruch eingelegt und suchen noch immer) und müssten mit höheren Mietkosten rechnen als wir jetzt bezahlen. Das tun wir ja auch. Jedoch wurde auf den eigentlichen Passus, dass es ein Härtefall aufgrund des bestehenden KiGa Platzes auf den wir angewiesen sind, nicht eingegangen.
      Und nun? Sie drohen mit Räumungsklage, es wird uns empfohlen weiter zu suchen.

      Desweiteren hegen wir den Verdacht, dass der Vermieter leider an Demenz erkrankt ist. Wenn man das nachweisen könnte (fragt sich berechtigerweise nur wie) würde das etwas ändern? Also wäre die von ihm unterschriebene Kündigung und Vollmacht für den Anwalt eigentlich gültig?
    • Dass der "Widerspruch nicht anerkannt wird", ist natürlich Quatsch.
      Sollte der Anwalt das geschrieben haben, ist das sehr bedenklich. Ein Volljurist sollte sich nicht so äußern.

      Ein Widerspruch ist rechtlich eine einseitige, empfangsbedürftige Willenserklärung. Die muss nicht "anerkannt" werden.
      Genauso wenig wie eine Kündigung anerkannt werden muss.

      Es reicht völlig, dass der Widerspruch dem Adressaten zugegangen ist und dass dies innerhalb der Widerspruchsfrist erfolgt ist. Dann ist der Widerspruch wirksam. Punkt.

      Eine Räumungsklage zu diesem Zeitpunkt anzudrohen ist völlig daneben. Kein Gericht würde eine solche Klage überhaupt zulassen! Sie haben durch den Widerspruch ja einen weiterhin wirksamen Mietvertrag. Da gibt es für ein Räumungsbegehren überhaupt keinen Raum - so lange Sie pünktlich Ihre Miete und die Nebenkosten zahlen.

      Was die Gegenseite machen kann: der Anwalt könnte bei Gericht eine Feststellungsklage einreichen.
      Dann würde ein Richter gem. § 574a Abs. 2 BGB durch Urteil bestimmen müssen, wie lange und unter welchen Bedingungen das Mietverhältnis fortgesetzt wird.

      Nach der ZPO müsste der Vermieter die Klage bei Gericht einreichen. Dann wird sie Ihnen zugestellt und Sie bekommen eine Frist von 14 Tagen, um anzuzeigen, ob Sie sich gegen die Klage wehren wollen. Weitere 14 Tage haben Sie Frist um die Klageerwiderung zu schreiben.

      Erst dann wird ein Gerichtstermin zur ersten mündlichen Verhandlung bestimmt.
      Bei der heutigen Auslastung der Gerichte kann das locker ein paar Monate dauern.

      Bis dahin läuft Ihr Mietvertrag unverändert weiter!!!
      Und wenn der Richter tatsächlich die geltend gemachten Eigenbedarfsgründe des Vermieters als schwerwiegender betrachtet, als Ihr Problem mit dem KiGa-Platz, wird er in seinem Urteil eine angemessene Frist bestimmen, bis wann Sie die Wohnung zu räumen haben. Das wird sicherlich nicht kürzer als die gesetzliche Kündigungsfrist sein.

      Es ist also wichtig, dass Sie jetzt nicht panisch werden.

      Sie haben jetzt drei Möglichkeiten:

      1. Sie reagieren überhaupt nicht. Bis zur Zustellung der Klage können Sie abwarten.

      2. Sie schreiben dem gegnerischen Anwalt einen fundierten Brief und erläutern ihm die Rechtslage.

      3. Sie nehmen sich selbst einen Anwalt und lassen sich vertreten.

      Ob der Vermieter dement ist oder nicht, lässt sich von außen kaum zuverlässig beurteilen.
      Wäre er dement, könnte der Anwaltsvertrag unwirksam sein.
      Das ist allerdings eine Frage des Innenverhältnisses zwischen dem Anwalt und seinem Mandanten.
      Sie, als Adressat eines Anwaltsschreibens, haben da wenig Möglichkeiten zur Einwirkung.

      Viel Erfolg!
    • Wir haben zum einen das legitime Recht des Wohnungseigentümers, Eigenbedarf für sich oder eine ihm nahestehende 'Bedarsperson' geltend zu machen. - Zum anderen haben wir das Recht des Mieters, seine Wohnung zu besitzen, solange er keine Vertragsverletzungen begeht.

      Welches Recht als das höherwertige einzustufen ist, darüber kann letztendlich nur das Gericht entscheiden. Gerade zum Thema Eigenbedarfskündigung gibt es sehr sehr viele Urteile mit zahlreichen 'Weichmachern' sowohl in den Gesetzestexten als auch in den Urteilstexten. .

      Selbst hohes Alter, soziale Verwurzelung in der Umgebung, Gebrechlichkeit, Krankheit, Ausbildungsphase, Kleinkinder, keinen Wohnraum finden usw. zählt meistens nicht, wenn nur ein Grund vom MIeter benannt wird. Oft müssen schon mehrere Gründe zueinanderkommen, um erfolgreich gegen eine Eigenbedarfskündigung vorzugehen.

      Der Mieter muß auch akzeptieren, wenn Eigenbedarf durch das Gericht bejaht wird, in eine notfalls kleinere Wohnung umzuziehen oder in eine teurere, selbst wenn er Wohngeld beantragen muß. All dies wäre zumutbar.

      Andererseits kennen wir hier nicht das Alter der Bedarfsperson, nämlich der Stieftochter des Vermieters. Benötigt diese wirklich für sich alleine ein Dreizimmerwohnung? - Hat der Vermieter auch andere vermietete Wohnungen in seinem Bestand, bei denen auf Seiten der Mieter keine oder geringere Gründe vorhanden sind, gegen eine Eigenbedarfskündiung erfolgreich vorzugehen? All diese Umstände wären zu berücksichtigen.

      Gerade aufgrund der undurchsichtigen Rechtslage (mit den vielen 'Weichmachern') rate ich an, nicht hier in diesem Forum irgendwelche Ratschläge zu befolgen sondern einen rechtsanwaltlichen Rat einzuholen! - Eine Erstberatung bei einem Rechtsanwalt kostet round-about EUR 230,-. Wer eine Rechtsschutzversicherung hat, bei der Mietrechtsschutz beinhaltet ist, ist das schomal fein raus. Ansonsten könnte man noch in einen Mieterverein eintreten, wenn dieser bei Eintritt zusichert, rechtsanwaltliche Hilfe auch für die in der Vergangenheit erteilte Eigenbedarfskündiung zu gewähren. Diese rechtswnaltliche Hilfe ist dann mit den Mitgliedsbeiträgen zum MIeterverein abgedeckt und liegt dann in einer Erstberatung und dem vorgerichtlichen Schriftverkehr mit der Vermieterseite. Für zwei Jahre kostet z. B. ein Mitgleidschaft im Mieterverein Braunschweig incl. Eintrittsgebühr EUR 130,-, also wenigeer als eine Erstberatung bei einem niedergelassenen Rechtsanwalt.

      Der Rechtsanwalt kann dann prüfen, ob die Eigenbedarfskündgiung richtig zugestellt wurde, ob sie Formfehler enthält und natürlich auch inhaltlich ausreichend begründet ist.

      muc schrieb:

      Bis dahin läuft Ihr Mietvertrag unverändert weiter!!!
      Und wenn der Richter tatsächlich die geltend gemachten Eigenbedarfsgründe des Vermieters als schwerwiegender betrachtet, als Ihr Problem mit dem KiGa-Platz, wird er in seinem Urteil eine angemessene Frist bestimmen, bis wann Sie die Wohnung zu räumen haben. Das wird sicherlich nicht kürzer als die gesetzliche Kündigungsfrist sein.


      Was hier leider von 'muc' vergessen wurde, zu erwähnen, ist das hohe Klagerisiko:

      '§ 91 Abs.1 ZPO bestimmt, dass diejenige Partei die Kosten des Rechtstreits (Gerichts- und ggf. Anwaltskosten) zu tragen hat, die im Prozess unterliegt. Aus diesem Grundsatz- von dem es allerdings Ausnahmen gibt (vgl. § 93b
      ZPO) – folgt, dass der Vermieter im Ergebnis nicht mit den Kosten des Räumungsprozesses belastet wird, wenn der Mieter zur Räumung verurteilt wird. Umgekehrt hat der Vermieter nicht nur die Gerichts- und eigenen Anwaltskosten, sondern auch die Kosten des Mieteranwalts zu tragen, wenn seine Klage abgewiesen wird.
      Die Höhe der Kosten, die ein Räumungsrechtsstreit verursacht, ist von Fall zu Fall verschieden. Sie hängt sowohl vom Streitwert, der gem. § 41 Abs. 2 S. 1 GKG eine Jahresnettokaltmiete beträgt, als auch davon ab, ob sich die Parteien anwaltlich vertreten lassen.
      Unter Zugrundelegung einer fiktiven monatlichen Nettokaltmiete von EUR 600,00 und einer sich daraus ergebenden Jahresnettokaltmiete von EUR 7.200,00 betragen
      -die Gerichtskosten EUR 609,00 und
      -im Falle anwaltlicher Vertretung- die Rechtsanwaltskosten für jede Partei EUR 1.380,40.
      Insgesamt entstehen in diesem Fall bei beiderseitiger anwaltlicher Vertretung Prozesskosten in Höhe von EUR 3.369,80.' Quelle: mietrecht.org/eigenbedarf/eigenbedarfskuendigung/#33

      Ich kann hier nur anraten, intensiv sich nach eine neuen Wohnung umzuschauen und dies auch entsprechend zu dokumentieren! Wenn der MIeter u. a. als einen vorn mehreren Gründen den angespannten Wohnungsmarkt angibt, dann muß er dies ggf. vor Gericht auch beweisen, daß er keinen zumutbaren (nicht gleichwertigen!) Wohnraum gefunden hat.

      Das Mietverhältnis mit dem bisherigen Vermieter wird für die Zukunft zumindest 'angespannt', wenn nicht sogar 'vergiftet' sein. Daher sollte man sich auch überlegen, mit dem Vermieter einen einvernehmlichen Mietaufhebungsvertrag zu erzielen, bei welchem man sich seine Umzugsbereitschaft auch noch bezahlen läßt. Auch der Vermieter wird wissen, daß auch für ihn das Klagerisiko sehr hoch ist. Weiß er diese nicht, sollte man ihn auf diesen Umstand hinweisen, um ihn zahlungs- und einigungswillig zu machen.
      'Es sei nicht immer zu verlangen, „dass der Inhalt gesetzlicher Vorschriften dem Bürger grundsätzlich ohne Zuhilfenahme juristischer Fachkunde erkennbar sein muss“.' (BVerfG, Beschl. v. 04.06.2012, Az.: 2 BvL 9/08)
      klausschlesinger.de.tl
    • Hallo,

      zuerst einmal die erfreuliche Nachricht: wir haben eine Wohnung gefunden und können dort zum 15.08.2015 einziehen. :)

      Jetzt aber trotzdem nochmal eine Frage: Schlüsselübergabe bzgl. der alten Wohnung soll am 16. oder 17 August erfolgen.... sind wir dann verpflichtet die Miete für den gesamten August zu zahlen oder nur zur Hälfte, da die eigentliche Kündigungsfrist ja bereits abgelaufen ist und wir nun sogar vor dem 1.9. ausziehen?
    • Petra schrieb:

      dass auch wenn mich der Vermieter nicht auf den Widerspruch hingewiesen hat, ich Widerspruch einlegen kann
      Lesen Sie § 574 BGB! Da sind keine Vorbedingungen genannt. Sie können also immer Widerspruch gegen eine Eigenbedarfskündigung einlegen. Allerdings müssen Sie freilich vortragen können, dass die Kündigung für Sie eine Härte bedeuten würde. Suchen Sie deshalb Gründe dafür, wie Sie die Härte begründen können.


      Petra schrieb:

      auch noch später und dies aber sehr teuer für mich ist. Stimmt das ?
      Keine Ahnung wie der Mieterverein das gemeint hat. Hat man Ihnen erklärt, weshalb das "sehr teuer" würde?

      Sie müssen sich darauf einstellen, dass der Vermieter eine Prozess gegen Sie anstrengt, um seine Wohnung frei zu bekommen. Die Prozesskosten könnten an Ihnen hängenbleiben (einschließlich der Rechtsverfolgungskosten des Vermieters), wenn Sie den Prozess verlieren. Sie könnten den Prozess verlieren, wenn das Gericht Ihrer Argumentation einer "Härte" nicht folgt. Sie sollten sich daher gründlich damit befassen, was in der Vergangenheit von der Rechtsprechung als Härte im Falle einer Eigenbedarfskündigung anerkannt wurde.