§ 489 BGB Sonderkündigungs- / Sondertilgungsrecht nach 10 Jahren

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    • § 489 BGB Sonderkündigungs- / Sondertilgungsrecht nach 10 Jahren

      Moin!

      Ich habe eine Verständnis- oder Interpretationsfrage bzgl. § 489 BGB, welcher ja die Kündigung (= Tilgung von Darlehensverträgen mit gebundenem Zinssatz (= Immobiliendarlehen) regelt.


      Dort steht folgendes

      § 489 Ordentliches Kündigungsrecht des Darlehensnehmers
      (1) Der Darlehensnehmer kann einen Darlehensvertrag mit gebundenem Sollzinssatz ganz oder teilweise kündigen,

      1.

      wenn die Sollzinsbindung vor der für die Rückzahlung bestimmten Zeit endet und keine neue Vereinbarung über den Sollzinssatz getroffen ist, unter Einhaltung einer Kündigungsfrist von einem Monat frühestens für den Ablauf des Tages, an dem die Sollzinsbindung endet; ist eine Anpassung des Sollzinssatzes in bestimmten Zeiträumen bis zu einem Jahr vereinbart, so kann der Darlehensnehmer jeweils nur für den Ablauf des Tages, an dem die Sollzinsbindung endet, kündigen;

      2.

      in jedem Fall nach Ablauf von zehn Jahren nach dem vollständigen Empfang unter Einhaltung einer Kündigungsfrist von sechs Monaten; wird nach dem Empfang des Darlehens eine neue Vereinbarung über die Zeit der Rückzahlung oder den Sollzinssatz getroffen, so tritt der Zeitpunkt dieser Vereinbarung an die Stelle des Zeitpunkts des Empfangs.

      Beispielhafte Konstellation: Immokredit mit 15 Jahren Zinsbindung, keine Volltilgung.


      Ich (bzw. mein Kreditberater) interpretiere Absatz 2 Satz 1 folgendermaßen: 10 Jahre, nachdem der Kredit vollständig ausgezahlt wurde, habe ich JEDERZEIT UND MEHRMALS die Möglichkeit den Kredit ganz oder teilweise zu kündigen (= ganz oder zum Teil „sonderzutilgen“) mit einer Kündigungsfrist von sechs Monaten (= wenn ich meine Sondertilgungen sechs Monate vorher ankündige).


      Nun ist mir dieser Sachverhalt erstmalig in dieser Weise dargelegt worden. Bisher dachte ich immer, ich könnte nach 10 Jahren einmalig eine beliebige Summe sondertilgen – aber dann ist diese im wahrsten Sinne des Wortes einmalige Chance aufgebraucht.


      Mich würden Eure Meinungen und Einschätzungen dazu interessieren.


      Viele Grüße

      taschenrechner
    • Hallo taschenrechner,

      meiner sachverständigen Erfahrung nach kannein Darlehen gemäß § 489 Abs. (1), Satz 2 tatsächlich nach Ablauf von 10 Jahrennach dem vollständigen Empfang auch teilweise gekündigt werden. Zubeachten ist jedoch, dass die 6-monatige Kündigungsfrist zusätzlich zu den 10Jahren gilt. D.h. ein Darlehen kann nach 10 Jahren und 6 Monaten teilweise oderganz zurückgezahlt werden.

      Nach Ablauf der 10 Jahre kann ein Darlehensomit unter Einhaltung eben dieser 6-monatigen Kündigungsfrist auch mehrfach inTeilbeträgen gekündigt werden. Wichtig ist hierbei, dass u.a. bei mehrerenDarlehensnehmern alle einer solchen Kündigung zustimmen müssen und dieKündigungserklärung eindeutig sein sollte, ansonsten wird diese gegebenenfallsin eine Gesamtkündigung umgedeutet.

      Zudem gilt es abzuwägen, warum man ein bestehendesDarlehen nach 10,5 Jahren nur teilweise kündigt und nicht die Möglichkeit einerkompletten Umfinanzierung inklusive Aufnahme von Sondertilgungen in den neuen Darlehensvertragnutzt. Dies ist meines Erachtens eher in einer Phase mit steigenden Zinsen (beigleichbleibender Bonität) eine Überlegung wert.

      Bei Abschluss eines neuen Darlehens mit einerZinsbindung von über 10 Jahren sollten Sondertilgungen direkt imDarlehensvertrag aufgenommen werden. So spart man sich die Kündigungeninklusive der notwendigen Formalitäten.

      Die vorstehenden Ausführungen entsprechenmeiner sachverständigen Erfahrung und sind keine Rechtsberatung. Vielleicht sieht die Frage ja auch noch ein(e) in der Community aktive(r) Rechtsanwalt/Rechtsanwältin, die eine rechtliche Perspektive ergänzen kann.

      Mit freundlichen Grüßen

      HAFTUNGSAUSSCHLUSS
      Die vorliegende Veröffentlichung ist nicht als rechtlicher, finanzieller odersonstiger professioneller Ratschlag auszulegen. Das SachverständigenbüroKathleen Gamper lehnt jede Haftung im Zusammenhang mit der Nutzung oder demVerlass auf diese Veröffentlichung ab.


      Diese Veröffentlichung ersetzt insbesondere nicht die individuelleBeratung.

      Sachverständigenbüro
      Kathleen Gamper

      Von der Industrie- und Handelskammer Fulda öffentlichbestellte und vereidigte Sachverständige für Private Baufinanzierung. Öffentlichbestellte und vereidigte Sachverständige sind nach Maßgabe von § 36 GewO tätig.Ich unterliege den Bestimmungen der Sachverständigenordnung der IHK Fulda. Diesekann unter ihk-fulda.de eingesehen werden. Bestellungskörperschaft:Industrie- und Handelskammer Fulda.
      Sachverständigenbüro
      Kathleen Gamper
      Wilhelmstraße 5
      36037 Fulda

      Von der Industrie- und Handelskammer Fulda öffentlichbestellte und vereidigte Sachverständige für Private Baufinanzierung. Öffentlichbestellte und vereidigte Sachverständige sind nach Maßgabe von § 36 GewO tätig.Ich unterliege den Bestimmungen der Sachverständigenordnung der IHK Fulda. Diesekann unter ihk-fulda.de eingesehen werden. Bestellungskörperschaft:Industrie- und Handelskammer Fulda.
    • Sehr geehrte Frau Gamper,
      vielen Dank für Ihren ausführlichen und fachkundigen Beitrag!

      Zudem gilt es abzuwägen, warum man ein bestehendesDarlehen nach 10,5 Jahren nur teilweise kündigt und nicht die Möglichkeit einerkompletten
      Umfinanzierung inklusive Aufnahme von Sondertilgungen in den neuen
      Darlehensvertragnutzt. Dies ist meines Erachtens eher in einer Phase mit
      steigenden Zinsen (beigleichbleibender Bonität) eine Überlegung wert.
      Diese Anmerkung ist selbstverständlich korrekt und es muss im Einzelfall abgewogen werden. Das von mir angeführte "Gedankenexperiment" kommt z. B. bei folgender Konstellation zum Tragen:

      Wenn man als Darlehensnehmer bei einer 15-jährigen Zinsbindungsfrist ein Darlehen zur Volltilgung abschließt, um als Volltilger evtl. einen Zinsbonus zu bekommen. Somit könnte man von den jetzigen günstigen Zinsen profitieren, diese für 15 Jahre festschreiben und andererseits hätte man ab 10,5 Jahren unbegrenzte Sondertilgungsmöglichkeiten.

      Natürlich muss man immer den Einzelfall betrachten, ob diese Herangehensweise praktikabel ist (Können die Sondertilgungen nach 10,5 Jahren auch wirklich durchgeführt werden? Ist die ggf. erhöhte Tilgungsrate bei Volltilgung machbar? usw).

      Nochmals vielen Dank für Ihre Einschätzung!

      taschenrechner
    • Hallo Zusammen,

      da meine Frage eher genereller Natur ist und sich dennoch um den §489 Abs.1 Nr. 2 BGB mit 10-jährigem Sonderkündigungsrecht dreht schreibe ich (effizienter weise) unter diesem Beitrag und freue mich über weitere fachliche Informationen bzw. "Gedankenhilfe" bei folgender Situation:

      * Immobilienkreditvertrag am 30.05.2016 unterzeichnet
      * Sollzins bis zum 30.04.2026 gebunden, danach: "...wird bis zum Ablauf der Zinsbindungsfrist keine neue Zinsvereinbarung getroffen, so läuft das Darlehen zu veränderlichen Konditionen weiter. Der veränderliche Sollzinssatz beträgt derzeit x %. Die Anpassung des Sollzinssatzes richtet sich nach einer Veränderung des folgenden Referenzzinssatzes: 3-Monats-Euribor. Sinkt der Referenzzinssatz unter Null, wird er in Bezug auf die Zinsanpassung so behandelt, als betrage er Null."
      * vollständige Auszahlung des Darlehens erfolgte (durch Verzögerungen am Bau) am 04.04.2019.

      Meine Fragen nun:

      * kann/muss der Vertrag nach §489 (ohne Vorfälligkeitsentschädigung) gekündigt werden?
      (Info hier auf FT: "Nach zehn Jahren - Selbst wenn Sie ein Baufinanzierungsdarlehen mit einer 15- oder 20-jährigen Zinsbindung abgeschlossen haben, können Sie nach zehn Jahren Ihren Vertrag kündigen. Und zwar ohne Vorfälligkeitsentschädigung (§ 489 Abs. 1 Nr. 2 BGB). Stichtag für die Zehn-Jahres-Frist ist dabei das Datum, an dem Sie das Darlehen vollständig ausgezahlt bekommen haben. Anschließend müssen Sie noch eine Kündigungsfrist von sechs Monaten einhalten. Sie können also in jedem Fall Ihr Darlehen nach zehn Jahren und sechs Monaten ablösen.")

      * wie verhält es sich dann mit der Höhe der Zinsen, wenn diese jetzt im Moment "erst bis 30.04.2026 festgeschrieben" sind, aber in meiner Annahme die 10-Jahresfrist nach §489 erst am 03.04.2029 endet?

      *Kann ich dann ggf. schon früher aus dem Kreditvertrag und z.B. Umschulden bzw. ein Vorward-Darlehen organisieren? Die verschiedenen Fristen/Daten verwirren mich.

      Vielen Dank für die Hilfe,
      Sweetbear
    • Hallo sweetbear,

      ich sehe es so:

      Sie habe einen ganz normalen Darlehensvertrag mit (knapp) 10-jähriger Zinsbindungsfrist. Diesen können Sie zum Ende der Zinsbindungsfrist, also zum 30.04.2026, kündigen. Die Kündigungsfrist ergibt sich aus § 489 Abs. 1 Nr. 1 BGB (ein Monat). Eine Vorfälligkeitsentschädigung wird nicht fällig.

      Wenn Sie eine Prolongationsvereinbarung abschließen verlängert sich die Darlehenslaufzeit bis zum Ende der neuen Zinsbindungsfrist (also z. B. bis zum 30.04.2031 bei Verlängerung zu neuem Zinssatz um 5 Jahre).
      Ein Sonderkündigungsrecht nach § 489 Abs. 1 Nr. 2 BGB gibt es im Verlängerungszeitraum nicht, da eine neue Zinsvereinbarung getroffen wurde und die 10-Jahre-Frist neu beginnt. Sie können (im gewählten Beispiel) - ohne dass eine Vorfälligkeitsentschädigung fällig wird - erst zum 30.04.2031 nach § 489 Abs. 1 Nr. 1 BGB kündigen.

      Schließen Sie keine Prolongationsvereinbarung ab, wird Ihr Darlehen ab dem 1. Mai 2026 zu einem Darlehen mit veränderlichem Zins. Es gilt dann die Kündigungsfrist des § 489 Abs. 2 BGB (drei Monate).

      § 489 Abs.1 Nr. 2 BGB ist in Ihrem Fall nicht von Bedeutung, da Sie kein Darlehen mit mehr als 10-jähriger Zinsbindungsfrist vereinbart haben. Dementsprechend ist es auch nicht relevant, wann die letzte Darlehensrate ausgezahlt wurde.

      Vor dem 30.04.2026 kommen Sie nicht "normal" (d . h. ohne Vorfälligkeitsentschädigung und wenn nicht der Widerrufsjoker gezogen werden kann) aus dem Darlehensvertrag. Forward-Darlehensvereinbarungen kann man üblicherweise ab 60 Monate (bei manchen Darlehensgebern auch erst ab 36 Monate) vor Ablauf der jeweils aktuellen Zinsbindungsfrst abschließen (sowohl bei einem anderen als auch bei dem bisherigen Geldgeber). Ob das wirtschaftlich sinnvoll ist, ist eine andere Frage. Ich rate tendenziell ab.

      Alle Angaben wie üblich ohne Gewähr und reine persönliche Meinung - die Angaben stellen weder eine Rechtsauskunft noch eine Rechtsberatung dar!

      Viele Grüße

      BSHKunde
    • Eine Korrektur meiner vorherigen Ausführungen: In der ersten Zeile des zweiten Absatzes muss es statt "Darlehenslaufzeit" korrekt "Zinsbindungsfrist" heißen, da sich die Darlehenslaufzeit danach bestimmt, wann das Darlehen vollständig zurückgezahlt ist (oder zu welchen Zeitpunkt eine Kündigung wirksam wird). Die Darlehenslaufzeit kann - bei entsprechenden Tilgungs- und ggf. Sondertilgungshöhen - sowohl kürzer als auch länger als die jeweils vereinbarte Laufzeit der Zinsbindung - und die ist hier gemeint - sein.
      Ergänzender Hinweis: Ein Baudarlehensvertrag als solcher ist grundsätzlich (es mag Sonderformen von Baudarlehensverträgen geben, die mir nicht bekannt sind) zeitlich nicht befristet. Er endet entweder durch vollständige Darlehensrückzahlung oder eben durch Kündigung.