Haus bauen mit Einliegerwohnung die gewerblich genutzt wird

    • Haus bauen mit Einliegerwohnung die gewerblich genutzt wird

      Ich habe vor im nächsten Jahr ein Haus zu bauen und für meine selbstständige Tätigkeit soll im Keller eine Einliegerwohnung rein die dann rein beruflich genutzt werden soll.
      Meine Frage ist wie das steuerlich dann richtig funktioniert und ob es nur eine oder mehreren Möglichkeiten gibt?
      Ich weiss, ich sollte und werden auf jede Fall einen Steuerberater zu rate ziehen sobald es soweit ist, sprich im nächsten Jahr. Vorab wüsste ich aber schon gerne in welche Richtung es geht um eine grobe Übersicht zu bekommen. Daher einige Fragen...
      Muss die Einliegerwohnung zu 100% in das Betriebsvermögen übergehen oder kann die auch im Privatvermögen bleiben?
      Wenn Betriebsvermögen dann baut man ja ohne UST nehmen ich an? Also beim Bauen darauf achten dass man die Rechnungen richtig aufteilt bzw. individuelle Rechnungen für Einliegerwohnung und Rest damit man die UST richtig abziehen kann?
      Abgesetzt/Abgeschrieben werden dann die Kosten der Einliegerwohnung auf 50 Jahre also 2% pro Jahr der Kosten der Einliegerwohnung. Zusätzlich noch die Zinsen für die Einliegerwohnung. Natürlich kommen Strom, Handwerker arbeiten etc. noch dazu über die Jahre, Fokus meiner Frage soll die Abschreibung und die Zinsen sein.
      Jetzt die große Frage... Was passiert nach sagen wir 30 Jahren wenn ich in Rente gehe? Angenommen die Einliegerwohnung hat 100.000 gekostet. Nach 30 Jahren steht diese mit 40.000 in der Bilanz. Kann ich dann die Wohnung ins Privatvermögen übernehmen und muss dann für diese 40.000 Steuern bezahlen und auch UST an das Finanzamt zahlen? Oder rechnet man wie viel die Einliegerwohnung dann Wert ist und angenommen die wäre durch Inflation, Standort etc. immer noch 100.000 wert. Bei einem echten verkauf für 100.000 müsste ich ja für die 60.000 gewinn steuern zahlen, richtig (100k - buchwert 40k)? Oder gilt diese Rechnung auch für die Privatentnahme wenn man in Rente geht? Oder ist die Rechnung viel komplizierter wenn noch Finanzierung etc. mit ins Spiel kommt?
      Wie gesagt suche ich nur grobe vorab Informationen. Nächstes Jahr lasse ich nen Steuerberater dran. Aber vorab schon Informationen sammeln ist nie verkehrt :)
    • PS. Zusatzfrage.. Wenn ich nun für 100.000 die Einliegerwohnung gebaut habe und nach 30 Jahre geht die ins Privatvermögen über und es wird tatsächlich ebenfalls ein Verkehrswert von 100.000 festgestellt so dass dann für die 60.000 steuern gezahlt werden müssen. Dann werden die 60% die bisher abgesetzt wurde ja komplett rückgängig gemacht. Wenn man also weiss dass man hier wohl nach 30 Jahren in Rente geht könnte es vielleicht Sinn machen auf das Abschreiben zu verzichten? Dann wäre die Einliegerwohnung nach 30 Jahren immer noch mit 100.000 in der Bilanz und beim übergehen ins Privatvermögen wartet dann keine böse Überraschung? Oder darf man das nicht und muss immer eine Abschreibung durchführen?
    • Keishadow schrieb:

      Wie gesagt suche ich nur grobe vorab Informationen.
      Ganz grob gesagt ist das KEINE gute Idee.
      Der gewerblich/beruflich genutzte Teil der Immobilie wird "notwendiges Betriebsvermögen".
      Eine Wahlmöglichkeit gibt es da nicht.

      Das hat den Nachteil, dass Sie später - sei es bei Verkauf der Immobilie oder bei Aufgabe Ihrer gewerblichen Tätigkeit - den vollen Verkehrswert der Immobilie versteuern müssen. Natürlich unter Abzug der Herstellungs- bzw. Anschaffungskosten.

      Es gibt also im Bereich der gewerblich genutzten Immobilie keinen steuerfreien Wertzuwachs. Da Immobilien im Lauf der Zeit die Tendenz haben, eher wertvoller als weniger wert zu werden, ist steuerlicher Ärger vorprogrammiert.

      Eine Lösung könnte darin bestehen, dass Sie für Ihr Gewerbe eine Ein-Mann-GmbH gründen und den beruflich genutzten Teil des Hauses an Ihre eigene GmbH vermieten. Dann erzielen Sie Einkünfte aus V + V, können auch alle Kosten anteilig steuerlich absetzen - haben aber die vermietete Immobilie im Privatvermögen.
    • Vorsicht @muc , durch diese Gestaltung erreichst Du das Ziel nicht, denn dann hast Du eine klassische Betriebsaufspatung und die Einliegerwohnung wird trotzdem Betriebsvermögen.

      Wenn dann müsste eine Teilungserklärung her und die Wohnung der Ehefrau, Partnerin, Kinder oder sonst wem gehören.

      Ansonsten haben Sie das richtig gesehen @Keishadow. Bei der von Ihnen beschriebenen Situation wird die Wohnung notwendiges Betriebsvermögen sein, außer die Wohnung wäre unter 20.500,- € wert (§8 EStDV), was ich kaum glauben kann.
      Dadurch müssen Sie abschreiben, können alle Kosten absetzen aber haben genau die Thematik, dass im Falle eines Buchwertes von 40.000 € und eines anteiligen Verkaufs- oder Entnahmewertes von 100.000 €, ein Gewinn von 60.000 € entstehen würde.
      Wenn Sie dann aber über 55 sind, bekommen Sie ja den Freibetrag und den besonderen Steuersatz nach § 16 EStG.

      Umgehen könnten Sie das Ganze wie gesagt nur, wenn Ihnen jemand den Teil vermietet. Dann wäre es Privatvermögen und nach 10 Jahren steuerfrei veräußerbar § 23 Abs. 1 Nr. 1 EStG.
    • Grundstück + Haus gehören ja mir und meiner Frau 50:50. Betrieb 100% mir. Könnte man z.B: wenn das Haus gebaut ist zum Notar gehen und dort dann im Grundbuch reinschreiben lassen dass die Einliegerwohnung zu 100% meiner Frau gehört und der Rest vom Haus + Grundstück uns beiden zu 50:50? Dann wären Besitzer und Mieter ja nicht mehr die gleiche Person. Aber ich sehe schon um den Ganz zum Steuerberater komme ich sowieso nicht drum herum. Sonst mache ich was falsch oder kriege noch Ärger. Soll schon alles Ordentlich sein...