Beratung Immobilienfinanzierung: Wie mit Bestandsimmobilie verfahren?

    • Kater.Ka schrieb:


      Falls Du eine Hausbank hast würde ich da mal einen Beratungstermin machen um die Bonitätsfrage zu klären. Insbesondere wäre dann auch die Frage nach KfW-Förderung zu diskutieren, da es da ab 01.10. bis zu 100T€ zu 0,75% gibt, auch kombinierbar mit den Landesprogrammen in BW, BY, HE, TH. s. kfw.de/inlandsfoerderung/Priva…neigentumsprogramm-(124)/
      Danke für den Hinweis. Das werde ich auf jeden Fall tun.
    • lieberjott schrieb:

      Da halte ich es für vertretbar, sein Eigenkapital lieber anderweitig zu investieren.
      Ihr Problem ist: Sie haben so gut wie kein freies Eigenkapital.

      Hätten Sie ein Aktiendepot von 20.000 EUR spräche nichts gegen die Finanzierung eines Autos. Ihr Eigenkapital haben Sie jedoch - wie die meisten Deutschen - zu 90 % in die eigene Immobilie gesteckt. Das ist Ihr Problem! Eigenkapital in einer Immobilie ist - wie der Name sagt - immobil. Man kann nicht mal eben 10.000 oder 20.000 EUR "abheben".
    • muc schrieb:

      lieberjott schrieb:

      Da halte ich es für vertretbar, sein Eigenkapital lieber anderweitig zu investieren.
      Ihr Problem ist: Sie haben so gut wie kein freies Eigenkapital.
      Hätten Sie ein Aktiendepot von 20.000 EUR spräche nichts gegen die Finanzierung eines Autos. Ihr Eigenkapital haben Sie jedoch - wie die meisten Deutschen - zu 90 % in die eigene Immobilie gesteckt. Das ist Ihr Problem! Eigenkapital in einer Immobilie ist - wie der Name sagt - immobil. Man kann nicht mal eben 10.000 oder 20.000 EUR "abheben".
      Und doch verstehe ich das Problem nicht. Wieso, macht es einen Unterschied? Die Finanzierung ist so gerechnet, dass das Fahrzeug immer erheblich mehr wert als zum gleichen Zeitpunkt an Restschuld übrig ist.
      Jetzt mit irgendwelchen "Nofällen" zu argumentieren, dafür ist natürlich Reserve an Barvermögen vorhanden. Da das aber mit Haus auch weiter so sein muss, ist das hier weder erwähnt noch tut es was zur Sache.
      Das geht doch stark in Richtung "Prinzipienreiterei", sorry.
      Ich werde das Thema auch nicht weiter vertiefen. Das ist inhaltlich für mich geklärt. Ob ich das (wenige) frei verfügbare Barvermögen zum Ablösen des Autos nutze, das Auto stattdessen in einen Kredit mit aufnehme oder wie auch immer, das ist nachher eine reine Rechenspielerei, das ist mir jetzt klar.

      Für die Gesamtsituation ist mir dank der Beiträge jetzt auch klar, dass das Hauptrisiko darin besteht, was wann und wie schnell mit der Bestandsimmobilie passiert und ob die nachher auch tatsächlich zumindest die Summe einbringt, mit der sie beliehen/eingerechnet ist.
      So oder so entstehen hier erhebliche zusätzliche Kosten bzw. Einbußen beim "mobil machen" des Eigenkapitals. Entweder durch Mietausgaben und zusätzlichen Umzugskosten, wenn ich zwischendrin in eine Mietwohnung ziehe. Dafür ist die Variante dann deutlich sicherer.
      Oder aber durch mögliche Einbußen beim Verkauf durch Zeitdruck und die Tatsache, dass die Wohnung beliehen ist sowie die zusätzlichen Kredit- und Notargebühren.
      Letztlich ist Beides nicht toll.

      Entscheidend wird jedoch sein zu klären, welche Kreditsumme nachher tatsächlich benötigt wird und was die Bank bereit ist zu geben. Da sich hier bislang nicht glaubhaft abzeichnet, dass das zwangsläufig ein finanzielles Desaster wird, werde ich mir jetzt konkrete Objekte zum Kauf ansehen und dann damit zur Bank gehen und sehen, ob die das mitmachen. Selbiges wird mit einer konkreten Musterrechnung eines Neubaus passieren. Gewisse (unabhängige) Reserven und Zurückhaltung bei der Eigenleistung einkalkuliert.

      Am Ende sollte dann deutlich mehr Klarheit herrschen und ich würde mich hier ggf. nochmal melden, um ein Feedback zu den dann deutlich konkreteren Vorstellungen von euch zu bekommen.
      Bis dahin auf jeden Fall nochmal danke und bei Ergänzungen zum bisher Gesagten, gerne hier posten.
      Soll ja nachher auch möglichst sinnvoll für andere Leser sein, was hier drin steht.
    • Um mal etwas Feedback zu geben:

      Aus den Bankgesprächen hat sich ergeben, dass ein Neubau nicht sinnvoll finanzierbar ist. Die monatliche Rate wäre einfach zu hoch, um noch genügend Spielraum zu haben.
      In so ziemlich allen Gesprächen, ob Bank oder Bauberater, fiel erstaunlich oft das Wort "krank" bezüglich der Preientwicklung in den letzten Monaten/Jahren. Tut aber nichts zur Sache.

      Hauskäufe wurden einige gerechnet und ich hätte für jedes Haus die Fianzierung bekommen. Hier zeigt sich, dass die Banken in der Regel keine Probleme mit einer "Vollfinanzierung" (also mit Kaufnebenkosten) haben, sofern der Kaufpreis der Immobilie einigermaßen marktnah ist.
      Der Zinssatz steigt dadurch natürlich. Wie stark das variiert, je nach Immobilie, Kaufpreis und was sonst noch so "mitfinanziert" wird.

      Die Bestandsimmobilie einfließen zu lassen ist aus Bankensicht gar kein Problem. Mir wurden diverse Varianten an sogenannten "Überbrückungskrediten" angeboten. Die Laufzeit geht bis zu 3 Jahre, man zahlt leider verhältnismäßig hohe Zinsen, kann dafür die komplette Summe jederzeit tilgen. Eine Absicherung über Grundbuch der Bestandsimmobilie ist hier nicht notwendig, allerdings orientiert sich die maximale Summe schon am Schätzwert der Bestandimmobilie (max ca. 75% davon - geschätzt durch Bank bzw. Makler der Bank). Ob man monatlich nur Zinsen zahlt oder auch schon tilgt, ist verhandelbar. Ebenso natürlich, wann man mit der Tilgung des Kredits für die neue Immobilie beginnt. Hier wird i.d.R. so geplant, dass es durch die zeitliche Überschneidung nicht zu zu hohen/langen Doppelbelastungen kommt.

      Die Kombinationsmöglichkeiten sind jetzt natürlich vielfältig:
      Den Überbrückungskredit nutzen, um das Auto abzuzahlen und die Erwerbsnebenkosten z.B., den Kaufpreis dann voll finanzieren und "was übrig bleibt" (Differenz Summe Überbrückungskredit - Verkaufserlös Immobilie) für Modernisierungen nutzen, ist wohl die Einfachste und für mich erst mal auch am sinnvollsten erscheinende Variante.

      Um mehr "finanziellen Spielraum" zu haben, gingen aber wohl auch so Konstrukte, dass man das gekaufte Haus "vollfinanziert" oder sogar noch stärker beleiht, dafür aber auch gewisse Modernisierungsmaßnahmen festschreibt.
      Dadurch ergibt sich dann die Möglichkeit Eigenleistungen in diesem Zusammenhang einfließen zu lassen z.B.
      Auch das Auto könnte man so unterbringen.
      Aber natürlich steigt dadurch letztlich immer die monatliche Rate und für den Zinssatz ist es auch nicht förderlich.

      Der Knackpunkt ist hier halt, wie viel man letztlich für die Bestandsimmobilie bekommt, auch unter dem Aspekt, dass man durch den Überbrückungskredit einen gewissen Verkaufsdruck hat (und durch die monatliche Doppelbelastung natürlich auch). Das entscheidet letztlich darüber, wie hoch der Kredit für den Hauskauf ausfällt und ist leider nicht konkret bezifferbar. Da spielt halt auch hinein, dass die Kosten für Modernisierungen ebenfalls nur geschätzt werden können. Man muss da also mit sehr hohen Sicherheiten rechnen.

      Einige von euch haben ja bereits gesagt, dass so etwas für sie überhaupt nicht in Frage kommt. Mich würde trotzdem interessieren, welche Variante ihr für "am sinnvollsten" haltet?
      Natürlich bin ich auch für andere Anmerkungen dankbar.