Baufinanzierung: Vorsicht bei der Zinsbindung!

Die niedrigen Zinsen nutzen und eine lange Zinsbindung vereinbaren, am besten über 15 oder 20 Jahre: Diese Emp­feh­lung hast Du in den vergangenen Jahren meist bekommen, um Dein Traumhaus zu finanzieren. Bei einem Zins von 1% war das lange Zeit eine klare Sache. Denn es war sehr wahrscheinlich, dass die Bauzinsen in zehn Jahren höher liegen. Es hat sich praktisch immer gelohnt, die längere Zinsbindung zu wählen und dafür etwas mehr an Zinsen zu zahlen.

Jetzt ist das Zinsniveau gestiegen – und bei 4% sieht die Sache anders aus. In zehn Jahren kann der Zins über dieser Marke liegen, aber auch darunter. Es könnte sich also lohnen, wenn Du mehr Geld in die Tilgung steckst und auf die “Zinsversicherung” verzichtest. Das zeigt Dir unser Rechenbeispiel:

• Nehmen wir einmal an, Du brauchst für Deine Traumimmobilie einen Kredit von 400.000€.
• Variante 1: Bei zehn Jahren Zinsbindung bekommst Du einen Zinssatz von 4%. Anschließend tilgst Du mit 2,6% pro Jahr, zahlst also jedes Jahr 26.400€.
• Variante 2: Bei 15 Jahren ist der Zinssatz mit 4,2% etwas höher, dafür tilgst Du nur mit 2,4%. Auch hier zahlst Du pro Jahr 26.400€.
• Nach zehn Jahren liegt Deine Restschuld bei Variante 1„nur“ noch bei knapp 272.400€, bei Variante 2 sind es noch etwa 280.900€. Das Plus an Sicherheit kostet Dich etwa 8.500€, die Du mehr an Zinsen gezahlt hast.
• Wenn Du Dir nach zehn Jahren einen neuen Kredit mit weiterhin 4% Zinsen sichern kannst, hast Du mit Variante 1 nach 15 Jahren sogar rund 10.800€ gespart. Bei niedrigeren Zinsen sparst Du noch mehr.
• Die Zinsbindung über 15 Jahre lohnt sich erst, wenn die Zinsen des neuen Kredits (nach zehn Jahren) über 5% liegen. Bei einem Zinssatz von 5% sparst du nur 77€ mit der 15-jährigen Zinsbindung.

Nun sind 8.500€ viel Geld. Welchen Zins Du in zehn Jahren bekommst, ist heute aber nicht sicher. Am Ende geht es vor allem darum, welcher Typ Du bist: Willst Du lieber für 15 Jahre auf Nummer sicher gehen und dafür mehr zahlen? Oder sparst Du lieber Geld und gehst dafür das Risiko ein, nach zehn Jahren möglicherweise höhere Zinsen zahlen zu müssen?

Trotz langer Zinsbindung: Nach zehn Jahren kannst Du kündigen
Nimm das Thema deshalb selbst in die Hand! Informiere Dich zum Beispiel bei einem Baufinanzierer über die jeweiligen Bedingungen und finde heraus, welches Modell zu Dir passt. Unsere Emp­feh­lungen sind Dr. Klein, Interhyp und Planethome.

Falls Du Dich für 15 Jahre Zinsbindung entschieden hast, die Zinsen nach zehn Jahren aber doch fallen, gibt es einen Plan B (den wir oben schon berücksichtigt haben): Nach zehn Jahren darfst Du den Kreditvertrag ohne zusätzliche Kosten kündigen und in einen mit günstigeren Zinsen wechseln. Was Du dabei beachten musst, erfährst Du in unserem Ratgeber zur Zinsbindung.

Eine Immobilie ist meistens der teuerste Kauf des Lebens. Wie viel Prozent Deines Einkommens Du dafür ausgeben darfst und wie Du Dir den besten Zinssatz sicherst, kannst Du in unserem Ratgeber nachlesen.

(ene)