Der Traum vom eigenen Haus ist für Dich in den vergangenen Jahren vielleicht in weite Ferne gerückt: wegen hoher Kaufpreise, gestiegener Bauzinsen und eines knappen Angebots. Doch in einigen Regionen könnte sich der Immobilienmarkt langfristig zu Deinen Gunsten verändern.

Denn Deutschland wird älter: Ende 2024 war knapp ein Viertel der Bevölkerung 60 bis 79 Jahre alt, weitere rund 7 % waren 80 bis 99. Dadurch dürften in den kommenden Jahren mehr Häuser und Wohnungen die Generation wechseln, etwa durch Verkauf oder Erbschaft.

Rund 4,8 Mio. Eigentumsimmobilien in Deutschland gehören laut einer Analyse des Immobilienportals Jacasa Babyboomern, also den Jahrgängen 1946 bis 1964. Das sollen rund 32 % aller Eigentumsimmobilien sein.

In diesen Regionen könnte das Angebot steigen

Entscheidend ist, wo diese Immobilien liegen. Denn der demografische Wandel dürfte sich regional sehr unterschiedlich auf den Immobilienmarkt auswirken.

Besonders stark könnte sich der demografische Wandel in ländlichen Regionen auswirken, in denen die Bevölkerung altert oder schrumpft. Dort könnte in den kommenden Jahren ein vergleichsweise großes Angebot an Immobilien auf eine geringe Nachfrage treffen. Das gilt vor allem für Regionen, in denen besonders viele Eigentumsimmobilien Babyboomern gehören und gleichzeitig schon heute viele Wohnungen leer stehen.

Einige Landkreise fallen dabei besonders auf: In der Uckermark in Brandenburg gehören laut Jacasa 47,7 % der Eigentumsimmobilien Babyboomern, somit fast jede zweite. Im Ennepe-Ruhr-Kreis sind es knapp 45 %, im Landkreis Meißen gut 44 %. Gleichzeitig ist der Leerstand in Teilen Ostdeutschlands bereits vergleichsweise hoch. Im Altenburger Land liegt die Leerstandsquote bei 15 %.

Kommen in den nächsten Jahren viele Immobilien auf den Markt, während die Nachfrage gering bleibt, könnten die Preise sinken. Das würde Deine Verhandlungsposition beim Kauf verbessern.

Anders sieht es in Städten und Ballungsräumen aus, in denen weiterhin viele Menschen wohnen wollen. Dort können zusätzliche Immobilien eher auf ausreichend Nachfrage treffen. Der demografische Wandel bedeutet deshalb nicht automatisch, dass die Immobilienpreise überall sinken. Entscheidend ist vielmehr, wie sich Angebot und Nachfrage vor Ort entwickeln.

Eine Welle an Immobilien?

Eher nicht. Der Generationswechsel verteilt sich über viele Jahre und längst nicht jedes Haus landet auf dem Markt. Erben können selbst einziehen, die Immobilie vermieten oder behalten. Und viele ältere Eigentümer werden noch lange in ihren Häusern wohnen.

Entscheidend ist deshalb weniger, wie viele Immobilien deutschlandweit die Generation wechseln, sondern wie sich das Angebot an Deinem Wunschort entwickelt – oder ob Du Dir vorstellen kannst, in einer weniger nachgefragten Region oder Stadt zu leben.

Solltest Du mit dem Hauskauf warten?

Setze nicht darauf, später günstiger kaufen zu können. Du weißt weder, ob die Preise an Deinem Wunschort tatsächlich sinken, noch wie sich bis dahin die Bauzinsen entwickeln.

Wichtiger ist deshalb, ob Du Dir eine Immobilie zu den heutigen Konditionen gut leisten kannst. Das kannst Du mit unserem Finanztip-Baufinanzierungsrechner durchspielen. Dort siehst Du, welche monatliche Rate auf Dich zukommt und wie sich z. B. Eigenkapital, Tilgung und Bauzinsen auf Deine Finanzierung auswirken.

Mindestens die Kaufnebenkosten solltest Du aus Eigenkapital bezahlen können. Dazu zählen unter anderem Grunderwerbsteuer sowie die Kosten für Notar und Grundbuch. 

Und verlass Dich bei der Finanzierung nicht nur auf Deine Hausbank. Setze auf erfahrene Vermittler von Baufinanzierungen und vergleiche Angebote. Finanztip empfiehlt Interhyp und Baufi24. Ebenfalls empfehlenswert sind Dr. Klein, Hüttig & Rompf und Hypofriend.

Unser Tipp: Suchst Du in einer ländlichen Region, in der die Bevölkerung altert oder schrumpft und schon heute viele Häuser leer stehen, könnte die Auswahl in den kommenden Jahren größer werden. Das kann Deine Verhandlungsposition verbessern. Auf sinkende Preise solltest Du Dich aber nicht verlassen. Entscheidend ist, ob Du an Deinem Wunschort eine passende Immobilie findest, die Du Dir langfristig leisten kannst.