Ob Eigenheim oder eine Wohnung als Kapitalanlage: Der Kauf einer Immobilie ist fast immer ein emotionales Thema. Vielleicht findest Du, dass ein Eigenheim für die Familie ein absolutes Muss ist. Vielleicht hast Du aber auch Angst davor, so viel Geld in nur eine Anlage zu stecken. Aber wie groß ist das Klumpenrisiko bei einer Immobilie tatsächlich?

Alles auf eine Karte: Eine Immobilie

Für Dich sieht die Sache meist so aus: Kaufst Du eine Immobilie, steckt schnell ein großer Teil Deines Vermögens in einem einzigen Objekt. Oft bleibt kein Geld mehr übrig, um zusätzlich breit gestreut zu investieren. Du setzt also alles auf eine Karte.

Beispiel: So kann die Immobilie zum Klumpenrisiko werden

Angenommen, Du wohnst in Köln auf 70 m² und zahlst 1.400 € Nettokaltmiete. Das sind 20 €/m² – und damit vergleichsweise viel: 2025 lag die mittlere Angebotsmiete in Köln laut Stadt bei 14,70 €/m² nettokalt.

Für unsere Beispielrechnung gehen wir außerdem von einem Kaufpreis von 400.000 € für eine 70-m²-Wohnung aus. Das entspricht rund 5.700 €/m². 

Zur Einordnung: Immowelt nennt für Eigentumswohnungen in Köln im April 2026 durchschnittlich 4.864 €/m². Wie viel eine konkrete Wohnung kostet, hängt unter anderem von Lage, Zustand und Ausstattung ab.

Um Eigenkapital für den Kauf anzusparen, legst Du zehn Jahre lang jeden Monat rund 560 € auf ein Tagesgeldkonto. Ohne Zinsen kommen so rund 67.000 € zusammen. Bei einem angenommenen Nettogehalt von 2.800 € entspricht die Sparrate etwa 20 % Deines Einkommens.

Von Deinem Eigenkapital musst Du zunächst die Kaufnebenkosten bezahlen. Bei einem Kaufpreis von 400.000 € können dafür rund 40.000 € oder mehr anfallen. Den übrigen Betrag setzt Du für den Kaufpreis ein und verringerst damit Deinen benötigten Immobilienkredit.

Nach dem Kauf zahlst Du in unserer Beispielrechnung weitere 30 Jahre rund 2.200 € im Monat für Kredit und Instandhaltung – abhängig von Zinssatz, Tilgung, Zinsbindung und den tatsächlichen Instandhaltungskosten. Dafür fällt Deine bisherige Miete weg. Für einen zusätzlichen ETF-Sparplan bleibt realistisch kein Spielraum. Ein großer Teil Deines Vermögens und Deiner Altersvorsorge steckt damit in einer einzigen Wohnung.

Wie gefährlich ist das Klumpenrisiko?

Der Wert von Immobilien schwankt in der Regel weniger als ein Aktienkurs. Deshalb werden Immobilien oft als weniger riskant eingestuft. Das gilt allerdings nur im Durchschnitt; im echten Leben kann schon eine geänderte Straßenführung oder der Wegzug eines großen Unternehmens dazu führen, dass Deine Immobilie kurzfristig deutlich im Wert fällt. 

Wie hoch der Wert Deiner Immobilie wirklich ist, merkst Du in der Regel erst, wenn Du verkaufen willst. Entscheidest Du Dich für die Immobilie, empfehlen Dir Interhyp oder Baufi24 für Deine Baufinanzierung. Auch Dr. Klein, Hüttig & Rompf sowie Hypofriend sind empfehlenswert.

Viel Rendite, wenig Risiko

Wenn Du Vermögen aufbauen möchtest, solltest Du Rendite und Risiko abwägen. Mit einem weltweiten Aktien-ETF investierst Du breit gestreut in Hunderte oder Tausende Unternehmen. Läuft eines davon schlecht, fällt das kaum ins Gewicht.

Genau das passiert bei einem weltweiten Aktien-ETF: Mit ETFs wie dem SPDR MSCI ACWI IMI, dem Vanguard FTSE All-World oder dem iShares MSCI ACWI investierst Du auf einen Schlag in Hunderte oder sogar Tausende Unternehmen aus verschiedenen Ländern und Branchen.

Immobilie oder Welt-ETF?

Ob Aktien, ETFs oder Immobilien, alle Geldanlagen mit Renditechancen bringen auch Risiken mit sich. Wenn Dich das Klumpenrisiko verunsichert, solltest Du besser zur Miete wohnen und mit einem Welt-ETF fürs Alter vorsorgen. Achte darauf, dass Deine Miete angemessen ist und Dir genug Geld zum Sparen bleibt.

Machen Dich dagegen die Schwankungen am Aktienmarkt nervös und Du möchtest Dir ein eigenes Zuhause einrichten, kann auch eine Immobilie sinnvoll sein – vorausgesetzt Lage, Preis und Zustand stimmen.

Überleg Dir vor dem Kauf aber genau, ob Du möglichst breit investieren oder vor allem ein Eigenheim besitzen möchtest. Beides gleichzeitig funktioniert meist nur mit einem sehr hohen Einkommen gut. Unser Ratgeber hilft Dir dabei herauszufinden, was sich für Dich mehr lohnt.