Überleg, Dich von dieser Geldanlage zu trennen

Rund 132 Milliarden Euro: Diese gewaltige Summe steckt derzeit in Offenen Immobilienfonds für Privatanlegende – aber auch ein paar wichtige Risiken. Hast Du solche Fonds im Depot? Oder gibt es einen Immofonds-Fan in Deinem Umfeld? Dann überleg, ob ein Verkauf sinnvoll wäre oder leite diesen Newsletter weiter. Der Verkauf kann aus unterschiedlichen Gründen sinnvoll sein, Du solltest aber einige Besonderheiten beachten. 

1. Hohe Kosten bei mäßiger Rendite 
Einmal haben solche Immobilienfonds vergleichsweise hohe Verwaltungsgebühren bei mäßiger Rendite. Oft landen schon beim Kauf direkt 5% der Anlagesumme beim Fondsanbieter und fehlen bei Deiner Rendite. 

Auch die jährlichen Kosten sind hoch und können 2% oder mehr betragen. Zum Vergleich: Die von Finanztip emp­foh­lenen ETFs, also Fonds, die einem Aktien- oder Geldmarkt-Index folgen, haben Jahresgebühren zwischen 0,1 und 0,6%. Und: Die Wertsteigerung der Immofonds pendelte im abgelaufenen Jahrzehnt nur zwischen 2,2 und 3,2% p. a. Gleichzeitig könntest Du mit Tagesgeld oder Festgeld rund 4% Jahresrendite herausholen, mehr als das Analysehaus Scope für das Jahr 2023 bei Immobilienfonds erwartet (2 bis 2,5%). 

2. Zinsen rauf, Häuserwerte runter? 
Zwei weitere Risiken sind seit der Pandemie dazugekommen. Einmal hat die Zinswende das Bauen extrem verteuert, weil die nötigen Kredite innerhalb weniger Monate viermal so teuer geworden sind. Deshalb werden weniger Gewerbeimmobilien gebaut. Und es werden kaum noch bestehende Immobilien verkauft. Wenn die Zinsen zur Finanzierung hoch sind, dann sind Käufer weniger bereit, auch noch hohe Preise für die Immobilien zu bezahlen. 

Das ist ein Problem. Denn wenn kaum Immobilien verkauft werden, ist es schwer zu sagen, wie viel die Immobilien, die schon in den Immofonds stecken, tatsächlich wert sind.

3. Büros und Läden sind weniger gefragt 
Der vielleicht entscheidende Punkt ist aber die Bewertung der Gebäude selbst – und damit die Höhe des Rücknahmepreises, den Dir Fondsgesellschaften wie z. B. Deka, Union Investment und andere zahlen. Um diesen zu bestimmen, greifen die Gesellschaften auf regelmäßig erstellte Gutachten zurück.  

Zumindest die Investoren an der Börse scheinen den Zahlen in diesen offiziellen Gutachten aber kein Vertrauen zu schenken. Büro- und Ladenflächen sind deutlich weniger gefragt als noch vor Jahren. Eine Finanztip-Stichprobe ergab: Der Börsenpreis mehrerer großer Immobilienfonds liegt 10% unter dem Rücknahmepreis der Fondsgesellschaften. 

4. Verwirrende Verkaufsregeln 
Warum das eine Rolle spielt? Das liegt an Deinen zwei Verkaufsoptionen: Entweder verkaufst Du Deine Anteile an der Börse. Das ist simpler, Du bekommst aber wahrscheinlich weniger als den offiziellen Fondswert. Oder Du gibst sie an die Fondsgesellschaft zurück. Das ist aber nicht so simpel wie der Verkauf an der Börse.  

2013 wurden Halteregeln eingeführt, damit Immofonds nicht von Verkaufswilligen überrannt werden. Dann könnten die Fonds Probleme kriegen, das nötige Geld aus den Häusern herauszuschlagen, was in der Finanz- und Immobilienkrise ab 2008 der Fall war.  

5. Zwei Fristen beachten 
Deshalb gibt es zwei Fristen, wenn Du Deinen Fonds an die Fondsgesellschaft zurückgeben willst: eine Haltefrist von zwei Jahren und eine Kündigungsfrist von einem Jahr.  

Wenn Du schon vor der Gesetzesänderung am 21. Juli 2013 einen Immofonds besessen hast, hast Du einen Freibetrag und darfst pro Halbjahr 30.000€ Fondswert ohne Frist an die Fondsgesellschaft zurückgeben. Dieser Fall ist praktisch für Dich, weil Du den höheren offiziellen Rücknahmepreis nutzen kannst und den Preis, den Du bekommst, einigermaßen gut kennst. Wenn Du Deine Fondsanteile später gekauft hast, musst Du die Fristen abwarten und kennst den Rücknahmepreis nicht. Der steht erst ein Jahr nach der Verkaufsentscheidung fest.  

Du merkst: Immobilienfonds sind keine besonders einfache Materie. Auch die Aufsichtsbehörde Bafin hat diese Woche die Risiken (Wertschwankungen und eventueller Kapitalverlust) betont. 

In unserem Ratgeber erklären wir, wie sich die Haltefristen auswirken und welche Optionen Du hast, wenn Du nach 2013 gekauft hast. Die solltest Du aus unserer Sicht prüfen. Vor allem, wenn Du in absehbarer Zeit sowieso an Dein Geld möchtest.