Sollzinsbindung So lange bleibt der Zinssatz fest

In Deutschland ist es bei der Baufinanzierung üblich, den Zinssatz für den Hauskredit für einen Zeitraum von zehn Jahren und mehr festzulegen. Die Dauer dieser Zinsfestschreibung wird auch Zinsbindung oder Sollzinsbindung.

Die Vorteile einer dieser Regelung liegen auf der Hand: Bank und Kunde wissen für den Zeitaum der Zinsbindung genau, welche Zahlungen zu leisten sind. Selbst wenn die Bauzinsen steigen, ändert sich die Monatsrate erst einmal nicht. Je länger die Zinsbindung, desto besser bist Du also gegen einen Zinsanstieg geschützt.

Allerdings zahlst Du dafür einen gewissen Preis: Je länger die Zinsbindung, desto höher ist (fast immer) auch der Zinssatz. Läuft die Zinsbindung irgendwann aus und noch eine Restschuld offen, musst Du Dich um eine An­schluss­fi­nan­zie­rung kümmern. Falls Du in der Zwischenzeit zusätzliches Geld angespart oder erhalten hast, kannst Du Deinen Baukredit zu diesem Zeit­punkt als teilweise oder vollständig zurückzahlen. Dieser Weg ist in der Regel die beste sichere Geldanlage, die Du finden kannst.

Für wie lange Du die Zinsbindung festlegst, hängt vor allem davon ab, wie Du und Dein Baufinanzierungsberater die zukünftige Zinsentwicklung einschätzen: Rechnet Ihr langfristig eher mit steigenden Zinsen, solltest Du eher eine längere Zinsbindung wählen.

Besonders deutlich hat sich das im Jahr 2022 gezeigt: In den ersten Monaten des Jahres 2022 konntest Du einen Baukredit noch mit einem Zinssatz von einem Prozent pro Jahr erhalten. Niedriger geht es kaum noch. Deshalb war es damals eine leichte Entscheidung, eine möglichst lange Zinsbindung zu wählen, also nicht nur 10 Jahre, sondern gleich 15 oder sogar 20.

Im Oktober 2022 steht bei den Zinssätzen eher eine "4" vor dem Komma. Die Zinsen können also in 5 oder 10 Jahren durchaus wieder niedriger liegen. Von der "4" aus kann es im langfristigen Vergleich aber auch noch nach oben gehen, zum Beispiel auf 5 oder 6 Prozent.

Sprich: Du entscheidest Dich heute bei 4 Prozent für eine Zinsbindung von 10 Jahren, musst dann aber im Jahr 2032 zu 6 Prozent verlängern. Dein Kredit verteuert sich also. Oder zu wählst heute 15 Jahre. Dann sind Dir die 6 Prozent im Jahr 2032 egal. Liegen die Bauzinsen dann aber wieder bei 2 oder 3 Prozent, hast Du 10 Jahre lang etwas zu viel bezahlt. Wie viel das genau ist, zeigen wir Dir.

Was kostet eine längere Zinsbindung?

Der Unterschied zwischen einer längeren und einer kürzeren Zinsbindung ist nicht besonders groß. Da es bei einer Baufinanzierung aber um viel Geld geht, zahlst Du über die Zeit schnell einige Tausend Euro mehr an Zinsen, wenn Du Dich für die längere Zinsbindung entscheidest.

Im Herbst 2022 liegen die Zinssätze für die verschiedenen Zinsbindungen nahe beieinander: Baukredite für 5 und für 10 Jahre kosten in etwa gleich viel. Bei der Entscheidung zwischen 10 und 15 Jahren geht es um etwa 0,2 Prozentpunkte. Als Beispiel: Baugeld für 10 Jahre kostet (für eine Standardfinanzierung) etwa 4,1 Prozent pro Jahr, für 15 Jahre sind es 4,3 Prozent. Je 100.000 Euro an Kredit sind das also gerade einmal 200 Euro pro Jahr (überschlägig für das erste Jahr). Wie sich dieser Unterschied genau auswirkt, zeigen wir Dir weiter unten mit einer Berechnung.

Vorher solltest Du also noch wissen, wie bei einer längeren Zinsbindung bereits nach 10 Jahren aus .Deinem Darlehensvertrag kommst.

Eine lange Zinsbindung gibt Sicherheit, doch wer vorzeitig aus seiner Baufinanzierung aussteigen muss oder will, steht oft vor einem Problem. Denn kündigen lässt sich ein laufendes Immobiliendarlehen nur unter bestimmten Voraussetzungen. Grundsätzlich gilt: Kreditnehmer haben das Recht, ein Immobiliendarlehen nach 10 Jahren mit einer Frist von 6 Monaten ganz oder teilweise zurückzuzahlen (§ 489 Abs. 1 Nr. 2 BGB).

Das bedeutet: Auch wenn Du die Zinsen für 15 oder 20 Jahre festgeschrieben hast, kannst Du nach 10 Jahren (oder auch später) den Kreditvertrag ohne zusätzliche Kosten kündigen. Das lohnt sich nicht nur, falls die Bauzinsen mittlerweile gesunken sind und Du günstig umschulden kannst, sondern auch, wenn Du das Darlehen direkt kündigen möchtest. Dabei sind Kreditnehmer verpflichtet, das Hypotheken- oder Baudarlehen innerhalb von zwei Wochen zu begleichen.

Häufig stehst Du bei der Zinsbindung vor der Frage: Besser 10 oder 15 Jahre. Wie bereits gesagt: Was am Ende vorteilhaft für Dich ist, hängt von dem Zinsniveau in 10 Jahren ab. Auf dem aktuellen Zinsniveau lässt sich dazu aber keine seriöse Aussage treffen. Deshalb zeigen wir Dir anhand eines Beispiels, um wie viel Geld es dabei eigentlich geht.

Wir berechnen einen Baukredit über 400.000 Euro. Aufgrund des geringeren Zinssatzes und der höheren Tilgung liegt die Zinsbindung über 10 Jahre nach 10 Jahren natürlich vorn. In unserem Beispiel beträgt der Vorteil fast 9.000 Euro.

Vergleich Zinsbindung 10 und 15 Jahre nach 10 Jahren

Quelle: Finanztip-Berechnung vom 27. Oktober 2022.

Nach 10 Jahren hängt dann alles davon ab, wo das dann aktuelle Zinsniveau liegt. Bei der Zinsbindung für 15 Jahre laufen die Monatsraten einfach weiter. Um auf den gleichen Stand zu kommen, dürfte der Zinssatz für die zusätzlichen 5 Jahre, die Du bei der kürzeren Variante benötigst, jetzt entsprechend höher sein. Aber wie hoch?

Vergleich Zinsbindung 10 und 15 Jahre nach 15 Jahren

Quelle: Finanztip-Berechnung vom 27. Oktober 2022.

In unserem Beispiel könnte der Zinssatz für 5 Jahre Sollzinsbindung bei über 5 Prozent liegen, damit beide Varianten auf die gleiche Restschuld kommen. Findest Du zu diesem Zeit­punkt einen günstigeren Kredit für 5 Jahre, liegt insgesamt die Zinsbindung von 10 Jahren vorn. Liegt der Marktzins darüber, freust Du Dich nach 10 Jahren, dass Du Dich für die 15 Jahre Zinsbindung entschieden hast.

Nur, damit Du auch das schon mal gehört hast: Neben dem gesetzlichen Kündigungsrecht steht Dir auch ein Son­der­kün­di­gungs­recht zu, wenn Du die Immobilie verkaufen oder den Kredit ausweiten musst, die Bank aber eine Erweiterung des Darlehens ablehnt und damit eine wirtschaftliche Nutzung der Immobilie verhindert (§ 490 Abs. 2 BGB).

Der Bundesgerichtshof hat entschieden, dass bei einem Verkauf aus besonderen privaten Gründen wie Ehescheidung, Krankheit, Arbeitslosigkeit, Überschuldung oder ein Umzug für die Kündigung eines Hypothekendarlehens, der Darlehensnehmer kündigen kann. Auch wenn sich eine günstige Gelegenheit bietet, die Immobilie zu verkaufen, darf der Kredit gekündigt werden.

Allerdings kann das Geldinstitut in diesen Fällen eine Vor­fälligkeits­entschädigung verlangen. Sie soll einen Ausgleich für die Zinsen schaffen, die der Bank durch die vorzeitige Kündigung entgehen. Wie hoch die Vor­fälligkeits­entschädigung ausfällt, ist abhängig von der Restlaufzeit des Darlehens, dem ursprünglich vereinbarten Zins und dem aktuellen Zinsniveau.

Beim derzeit niedrigen Zinsniveau ist es nicht mehr so einfach, sich für die "richtige" Zinsbindung zu entscheiden. Wie Du gesehen hast, zahlst Du für eine längere Zinsbindung in der Regel mehr Zinsen. Am Ende ist es also weitgehend eine Frage des Typs, wie Du Dich entscheidest, und damit letztlich Deines Monatsrate zwischen Zins und Tilung aufteilst: Suchst und benötigst Du eher Sicherheit, dann wähle eher die längere Zinsbindung. Willst Du eher jetzt etwas weniger Zinsen zahlen, und kommst aber in 10 Jahren absehbar auch mit einer höheren Rate nicht ins Schwimmen, so wähle die kürzere.

Wenn Du schon bei der An­schluss­fi­nan­zie­rung bist, ergibt sich die Frage der Zinsbindung ohnehin von selbst: Dann rechnest Du oder Dein Berater einfach aus, wie viel Zeit Du noch bis zur letzten Rate benötigst. Dauert es dann etwa noch 7 Jahre, dann ist die Zinsbindung für die neue Kondition eben auch 7 Jahre. Sind es 12 Jahre, solltest Du auch eine entsprechende Zinsbindung wählen. Natürlich kannst Du auch diesen Zeitraum wieder aufteilen, gerade dann, wenn die Zinsen voraussichtlich eher wieder sinken.

Weitere Informationen und Tipps findest Du in unseren Ratgebern zur Baufinanzierung und An­schluss­fi­nan­zie­rung. Und falls Du schon ein Darlehen hast und die Zinsbindung erst in einigen Jahren ausläuft, kannst Du über eine vorgezogene An­schluss­fi­nan­zie­rung durch ein Forward-Darlehen nachdenken.