Ausgabe 13/2015 vom 27. März 2015
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Liebe Leserinnen und Leser,


Die Top 10 der Woche:

nie waren so viele Menschen hierzulande dem Traum vom eigenen Häuschen so nah wie jetzt. Denn die Finanzierung der eigenen Immobilie ist günstiger denn je. Dazu haben vor allem zwei Entwicklungen beigetragen.

Erstens sind die Zinsen auf dem niedrigsten Stand in der Geschichte der Bundesrepublik. Zweitens ist der Markt so transparent und so sehr von Konkurrenz geprägt wie noch nie. Große Kreditvermittler wie Dr. Klein* und Interhyp* bieten regelmäßig Baufinanzierungen zu sehr niedrigen Zinsen an – zum Beispiel von weniger als 1,5 Prozent für eine zehnjährige Zinsbindung.

So viel Baukredit können Sie schultern

Träumen Sie auch? Dann stellen sich viele Fragen: Wie viel Geld habe ich im Monat für die Finanzierung übrig, wann muss ich die Immobilie abbezahlt haben? Und wie viel Zinsen sind heute für eine Baufinanzierung üblich?

Wie viel Kredit Sie sich leisten können, können Sie gut mit unserem neuen Finanztip-Kreditrechner überschlagen. Herauskommen wird eine Bezugsgröße, eine Zahl, die Sie brauchen, wenn Sie auf der Suche nach einem bezahlbaren eigenen Zuhause sind. Mit 1.000 Euro im Monat zum Beispiel können Sie in 30 Jahren einen Kredit von 250.000 Euro sicher tilgen.

Der nächste Schritt ist, das Traumhaus oder die schöne Wohnung zu diesem bezahlbaren Preis zu finden. Das ist sicherlich viel schwieriger, als die eigentliche Finanzierung durchzurechnen. Achten Sie darauf, dass der Preis Ihrer Immobilie in einem guten Verhältnis bleibt zu der Miete, die Sie damit erzielen könnten.

TIPP: Denken Sie rechtzeitig daran, auch die Nebenkosten beim Kauf eines Hauses in Ihre Rechnung einzubeziehen.

Die Nebenkosten sind von Bundesland zu Bundesland unterschiedlich. In Nürnberg oder Dresden bezahlen Sie bei einem Kaufpreis von 300.000 Euro normalerweise 25.700 Euro Nebenkosten für Makler, Notar und Grundsteuer. In Berlin sind es fast 44.000 Euro. Mit unserem Finanzierungsrechner können Sie Kaufpreis, Nebenkosten und auch Ihr Eigenkapital angeben und auf diese Weise gut abschätzen, wie viel Kredit Sie für Ihre ausgewählte Traumimmobilie am Ende wirklich brauchen.

Die konkrete Baufinanzierung

Sie kennen die Größenordnung, die Sie finanzieren können. Sie haben das Haus oder die Wohnung gefunden, die Sie auch bezahlen können. Jetzt brauchen Sie ein konkretes Finanzierungskonzept.

TIPP: Prüfen Sie, ob Sie bei Ihrem Bau- oder Kaufvorhaben ein Anrecht auf öffentliche Förderung haben.   Zum Ratgeber 

Dazu gehört das Abklappern der Fördermöglichkeiten bei der staatlichen KfW-Bankengruppe, der Förderkredite fürs Energiesparen oder für den altersgerechten Umbau. Ein solcher Förderkredit für zum Beispiel 0,75 Prozent Zinsen spart im Vergleich zum normalen Preis von 1,5 Prozent in den ersten zehn Jahren 3.300 Euro Zinsen beim maximalen Kreditbetrag von 50.000 Euro.

Gut versichern

Als Familie sollten Sie auch das Risiko nicht vernachlässigen, dass einem der beiden Partner in den 25 Jahren der Baufinanzierung etwas zustößt. Damit Sie dann das Haus nicht verlieren, gehört für Bauherren mit großen Krediten eine preiswerte Risikolebensversicherung unbedingt dazu. Vergleichen Sie verschiedene Angebote auf Check24* und Mr-Money*.

TIPP: Gute Policen für 40-Jährige bei 200.000 Euro Absicherung kosten noch nicht einmal 200 Euro im Jahr.   Zum Ratgeber  

Die Finanzierung durchspielen

Wenn Sie ein Gefühl dafür bekommen wollen, wie eine Baufinanzierung funktioniert, lohnt es sich, Ihre Zahlen mit dem Finanztip-Tilgungsrechner durchzuspielen. Wichtig ist, gleich am Anfang ausreichend zu tilgen, damit nach zehn Jahren nicht mehr so viel von Ihren Schulden übrig ist.

Mit Ihrem Baufinanzierungskonzept gehen Sie dann zu Kreditvermittlern wie Interhyp* oder Dr. Klein* und lassen sich ein konkretes Angebot erstellen. Mit dem konkreten Angebot konfrontieren Sie anschließend Ihre Hausbank und bitten diese, das vorgelegte Angebot zu toppen.

Alte Baufinanzierung neu aushandeln

Die obige Empfehlung gilt natürlich auch, wenn Sie jetzt den Kredit für Ihr Haus oder Ihre Wohnung refinanzieren müssen, weil der Kredit ausläuft. Was vielen Menschen nicht bewusst ist: Nach zehn Jahren können Sie aus Ihrer Baufinanzierung heraus, auch wenn Ihre Zinsbindung länger ist. Dadurch können Sie Ihre Zinslast oft deutlich drücken.

TIPP: Es gibt insgesamt fünf Wege, eine alte Baufinanzierung deutlich günstiger zu machen.   Zum Ratgeber 

Feilschen Sie ruhig ein wenig

Im Finish lassen sich bei mancher Finanzierung noch einige Tausend Euro herausholen. An die konkreten Angebote, die Banken vorlegen, binden diese sich normalerweise für einige Wochen. Fallen die Zinsen in der Zeit, lohnt es sich, nochmal nachzuverhandeln. Denn auch die Banken können am Kapitalmarkt nachfassen und bessere Bedingungen aushandeln. Falls Sie Ihren Zins noch einmal um ein Zehntel Prozentpunkt drücken können, sinken etwa die Finanzierungskosten eines 200.000-Euro-Darlehens in zehn Jahren um knapp 1.900 Euro.

Das ist Geld, für das Sie sonst lange arbeiten müssen.

Viel Erfolg beim Verhandeln wünscht

Hermann-Josef Tenhagen
IM FOKUS:
ERZWUNGENE MAKLERCOURTAGE BALD GESCHICHTE

Den Makler beauftragen und die Kosten einem anderen aufdrücken, damit ist es vorbei. Nach der heutigen Zustimmung des Bundesrats tritt das sogenannte Bestellerprinzip für Immobilienmakler am 1. Juni in Kraft. Dann darf der Vermieter nicht mehr den Makler bestellen und die Rechnung den Mieter zahlen lassen.

Wer also bis zum Sommer mit der Wohnungssuche wartet, kann bis zu zwei Monatskaltmieten plus Mehrwertsteuer sparen, die bislang üblicherweise als Maklerprovision fällig werden.

Achtung: So könnten Makler das Gesetz umgehen

Was aber machen die Makler? Die werden vermutlich versuchen, irgendwie einen Auftrag vom Mieter zu bekommen. Eine Möglichkeit wäre, keine konkreten Wohnungen zu inserieren, sondern einen allgemeinen Hinweis wie „Suche für Sie schöne Wohnungen in guter Innenstadtlage“. Erst auf einen Anruf hin werden dann konkrete Wohnungen angeboten. In diesem Moment aber wird der Mieter zum Besteller. Streng genommen darf der Makler nur Geld verlangen, wenn er „ausschließlich“ für den Wohnungssuchenden tätig ist. Faktisch werden viele wie gehabt mit einzelnen Vermietern zusammenarbeiten. In der Praxis dürfte das dem Makler kaum nachzuweisen sein.

Eine andere Masche könnte sein, statt Courtage einfach überhöhte Abstandszahlungen zu verlangen, dem Mieter also für viel zu viel Geld Küchenmobiliar oder Teppiche in der Wohnung zu verkaufen. Das ist nicht zulässig. Zu hoch ist eine Ablöse, wenn der Kaufpreis mehr als 50 Prozent über dem Zeitwert liegt. Falls Sie darauf eingehen, ist eine solche Vereinbarung trotzdem unwirksam, Sie müssen überzogene Forderungen nicht zahlen. Im Zweifel haben Sie allerdings dem Vermieter oder vor Gericht nachzuweisen, dass die Ablöse überhöht war.

Vermieter werden Mieter länger binden wollen 

Schon heute versuchen einige Vermieter, eine Mindestmietdauer zu vereinbaren. Wenn Vermieter den Makler selbst bezahlen müssen, steigt der Anreiz dazu. Laut Rechtsprechung sind maximal vier Jahre möglich. Mieter sollten sich zumindest durch eine Nachmieterklausel absichern. So können sie aus dem Vertrag kommen, indem sie einen Nachmieter stellen. Allerdings muss der Vermieter nicht jeden Nachmieter akzeptieren.

Neuer Stoff für Konflikte also. Wer sich dagegen mit einer Rechtsschutzversicherung absichern möchte, sollte darauf achten, den Baustein „Wohnrechtsschutz“ abzuschließen. Günstige Anbieter finden Sie auf den Vergleichsportalen Comfortplan* und Verivox*. In unserem Ratgeber Rechtsschutzversicherung erklären wir, worauf Sie sonst noch achten sollten.

Mietpreisbremse ebenfalls im Bundesrat

Zusammen mit dem Bestellerprinzip hat der Bundesrat an diesem Freitag auch die Mietpreisbremse passieren lassen. Bei einer Neuvermietung darf dann die Miete in ausgewählten Ballungsräumen nicht mehr als 10 Prozent über dem Mietspiegel-Niveau liegen. Das Gesetz ist allerdings erst wirksam, nachdem die Bundesländer Schutzzonen ausgesucht und entsprechende Verordnungen auf den Weg gebracht haben.
WEITERE TIPPS DER REDAKTION:
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