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Offene Immobilienfonds: Keine gute Geldanlage
Denn: Börse misstraut offiziellen Bewertungen 2026 mehr denn je
Vertrieb läuft trotzdem weiter: 3 Mrd. € Anteile im Jahr verkauft Stell Dir vor: Du hast viel Geld in etwas investiert, das Dir als super sicher verkauft wurde. Und jetzt findest Du raus, dass die Sache doch nicht so toll ist. Weil die Anlage nicht so viel wert ist, wie auf den ersten Blick angegeben. Also willst Du Dich von der Geldanlage trennen. Doch das geht auch nicht so schnell, oder nur mit größeren Verlusten. Klingt bitter, wie eine Falle. Doch genau das ist die Lage bei offenen Immobilienfonds. Und zwar seit Jahren. Milliarden-Investments trotz schlechter KurseEine neue Finanztip-Auswertung zeigt jetzt: Offene Immofonds werden an der Börse aktuell dramatisch schlechter bewertet als von den Anbietern. Trotzdem stecken private Anlegerinnen und Anleger jedes Jahr noch immer Milliarden in diese Fonds. Wir haben mit unseren Warnungen vor diesen Fonds noch längst nicht alle Menschen erreicht. Leite diesen Text also gerne weiter. Was sind offene Immobilienfonds eigentlich?Eine leider immer noch beliebte Geldanlage, die z. B. in Privatbanken, Sparkassen-Filialen und Volks- & Raiffeisenbanken als "Sicherheitsbaustein" für Dein Vermögen verkauft wird. Immofonds investieren vor allem in Büro- und Gewerbeimmobilien, teilweise auch in große Wohnobjekte. Und genau das ist auch schon das erste von mehreren Risiken und Problemen dieser Fonds, weshalb wir schon seit Herbst 2023 davor warnen: Kritikpunkt 1: Immobranche in TurbulenzenImmobilien klingen nach einer soliden Sache. Immofonds kämpfen aber damit, dass sie eben meist in Büro- und Gewerbeflächen investieren. Und die sind durch den Vormarsch des Homeoffice nicht mehr so gefragt wie früher. Zusätzlich spielt eine Rolle, dass die Zinsen vor einigen Jahren wieder gestiegen sind, nachdem sie lange sehr niedrig waren. Das betrifft auch Fonds mit Wohnimmobilien: Die auch mit Krediten finanzierten Investitionen wurden dadurch teurer. Kritikpunkt 2: Maue Renditen bei hohen KostenVon 2015 bis 2025 haben die fünf größten offenen Immofonds zwischen 1,7 und 2,8 % Rendite im Jahr gemacht. Von 2020 bis 2025 sogar nur 1 bis 2,6 % p. a. Das lag auch an den hohen laufenden Kosten von im Schnitt 1,3 %, die sind schon eingerechnet. Dazu kommen noch Einstiegskosten von bis zu 5 % Deiner Anlagesumme. 2024 haben offene Immofonds für ihre Anlegerinnen und Anleger insgesamt sogar Minus gemacht – das passt nicht zu einer als sicher verkauften Anlage. Kritikpunkt 3: Unflexible & riskante VerkaufsregelnHast Du nach dem 21. Juli 2013 in offene Immofonds investiert, kommst Du nicht schnell aus der Anlage raus: Erst musst Du Deine Anteile zwei Jahre halten. Dann gilt eine Kündigungsfrist von einem Jahr. Und: Du bekommst bei einer Kündigung nicht den heutigen Wert der Anteile. Sondern den, der beim Anbieter in einem Jahr gilt. Es bleibt also ein ganzes Jahr, in dem der Fonds an Wert verlieren kann – ein ziemliches Risiko. Einziger Ausweg aus dem Frist-Dilemma: Du kannst Deine Anteile auch sofort an der Börse verkaufen, sie also nicht mit der langwierigen Kündigung an den Anbieter „zurückgeben“. Dann bekommst Du aber teilweise sehr viel weniger Geld dafür. Hast Du Deine Anteile vor dem 21. Juli 2013 gekauft, gelten andere Regeln: Du kannst ohne Kündigungsfrist bis zu 30.000 € pro Halbjahr aus dem Fonds holen. Mehr dazu liest Du hier. Das große Problem beim Verkauf an der BörseVerkaufst Du einen Immofonds an der Börse, kann es extreme Unterschiede im Vergleich zur Rückgabe beim Anbieter geben, den sog. „Spread“. Ist der Spread groß, heißt das: Börseninvestoren halten den Fonds für weniger wertvoll und rechnen in den nächsten Monaten womöglich auch mit fallenden Bewertungen der Anbieter. Dass das urplötzlich passieren kann, zeigt das Beispiel des „UniImmo Wohnen ZBI“. Nach einem Gutachten korrigierte der Anbieter Union Investment seinen Wert Mitte 2024 von einem Tag auf den anderen um 17 % nach unten. Seitdem beschäftigen sich Gerichte mit dem Fall. Alles was Du wissen musst, wenn Du betroffen warst, liest Du in diesem Text. Andere Fonds womöglich auch gefährdetUnsere Auswertung von 20 offenen Immofonds zeigt: Im Schnitt liegt der Spread Anfang 2026 auf Rekordniveau. Gut 18 % weniger pro Anteil bekommen Anlegerinnen und Anleger an der Börse, als es aktuell beim Fondsanbieter selbst gibt. Vor einem Jahr waren es noch 10,1 %. Da Du beim Verkauf an der Börse nicht ein Jahr auf Dein Geld warten musst, ist ein gewisser Abschlag an den Börsen logisch. Allerdings nicht in dieser Höhe. Heißt in absoluten Zahlen: An der Börse werden die Immobilien der 20 Fonds zusammengenommen fast 10 Mrd. € niedriger bewertet als von den Fondsanbietern. Je nach Fonds gibt’s aber große Unterschiede, wie Du schon an den fünf größten Fonds siehst:
3 Mrd. € in Fonds, denen Börsenanleger misstrauenAus offenen Immofonds fließt seit Herbst 2023 zwar jeden Monat Geld ab, 2024 laut Bundesbank -5,9 Mrd. €, 2025 voraussichtlich um die -7 Mrd. €. Viele Menschen haben also anscheinend schon u. a. auf unsere Warnungen und Aufrufe reagiert. Aber: Fleißig gekauft oder z. B. per Sparplan nachgekauft wird trotzdem noch. 2024 wurden 3,5 Mrd. € neu investiert, 2025 voraussichtlich wieder rund 3 Mrd. €. Hier als Beispiel die Zuflüsse bei den fünf größten Fonds im vergangenen Geschäftsjahr:
Deshalb unser Rat und unsere Bitte: Prüf unbedingt, ob Du z. B. noch per Sparplan in Immofonds investierst. Traust Du dem Fonds trotz der Branchenprobleme eine Rendite zu, ist das okay. Sonst stopp ihn. Überleg außerdem, ob Du Dich von Deinen Immofonds-Anteilen trennst. Kannst Du die 30.000-€-Regel für Altanteile nutzen, umso besser. Wenn nicht: Ein Verkauf an der Börse hat trotz der Abschläge den Vorteil, dass Du sicher weißt, welchen Preis Du bekommst. Und Du kannst das Geld sofort sinnvoller anlegen. Die Rückgabe an den Anbieter (erst in einem Jahr) ist verglichen damit eine Wette. Du kannst dann nur beten, dass der Fonds nicht abwertet. Und hilf uns, das Thema bekannt zu machen und informier Familie und Bekannte über unsere Einschätzung. Anbieter bietet keinen Börsenverkauf? So geht’s dochIn den Depots mancher Anbieter wie z. B. bei den großen Fondsgesellschaften Deka und Union Investment kannst Du aber gar nicht an der Börse verkaufen. Eröffne dann woanders ein Depot, übertrag Deine Fondsanteile dorthin und verkauf sie dann dort. Für das beste Preis-Leistungs-Verhältnis empfehlen wir Dir in unserem Depotvergleich den Broker
Traders Place*. Dort bekommst Du gleichzeitig das günstigste Depot – neben
Smartbroker+*. Das beste Leistungsspektrum bietet
Comdirect*. Immofonds verkauft: Was machen mit den Erlösen?Willst Du die Erlöse aus Deinen Immofonds-Verkäufen sinnvoll neu anlegen, schau mal in unsere Tagesgeld-, Festgeld- und Geldmarkt-ETF-Vergleiche. Damit findest Du einen Sicherheitsbaustein, der diesen Namen wirklich verdient. Bist Du eher auf Rendite aus, such Dir mit unserem ETF-Finder einen passenden Welt-Aktien-ETF. Das ist die optimale Wahl für Deinen Vermögensaufbau. Im langfristigen Schnitt erwarten wir eine jährliche Rendite von 6 %.
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