Grundsteuer und Grund­steu­er­er­klä­rung

Grund­steu­er­er­klä­rung mit Ausfüllhilfe für Elster

Jörg Leine
Finanztip-Experte für Steuern

Das Wichtigste in Kürze

  • Die Grundsteuer in Deutschland in ihrer bisherigen Form ist verfassungswidrig. Deshalb gibt es eine Grundsteuerreform.
  • Wer zum Stichtag 1. Januar 2022 ein Grundstück besitzt, muss bis zum 31. Oktober 2022 eine Grund­steu­er­er­klä­rung abgeben.
  • Mieter müssen sich zwar nicht darum kümmern. Sie zahlen allerdings Grundsteuer, weil Vermieter diese in der Regel auf die Mieter umlegen. Das ist rechtmäßig.
  • Für die Grundsteuer-Berechnung kommt es auf drei Größen an: Einheitswert (ab 2025: Grundsteuerwert), Steuermesszahl und individueller Hebesatz der Kommune.

So gehst Du vor

  • Du zahlst bis Ende 2024 Deine Grundsteuer wie bisher. Erst ab 2025 wird die neue Grundsteuer fällig.
  • Deine Grund­steu­er­er­klä­rung machst Du bis zum 31. Oktober 2022 am besten online. Kostenlos geht das mit Elster. Mit unserer Ausfüllhilfe für alle Bundesländer schaffst Du das auch. Hier kannst Du diese herunterladen.

Zur Grundsteuer-Ausfüllhilfe

36 Millionen Grundstücke müssen in Deutschland nach einer Entscheidung des Bun­des­ver­fas­sungs­ge­richts neu bewertet werden. Im Zuge dieser Grundsteuerreform müssen Grundstückseigentümer eine Erklärung („Erklärung zur Feststellung des Grundsteuerwerts“) abgeben: im Zeitraum 1. Juli bis 31. Oktober 2022. Die Daten dieser Grund­steu­er­er­klä­rung sind dann die Basis für eine ab 2025 gültige Berechnung der neuen Grundsteuer in Deutschland. 

Die praktischen Fragen zur Grund­steu­er­er­klä­rung und zur Ausfüllhilfe beantworten wir in diesem Ratgeber gleich zu Beginn. Wir sagen Dir dann auch, wie die Grundsteuer berechnet wird und warum Du im Zweifel Einspruch gegen die Bescheide vom Finanzamt einlegen solltest. Willst Du mehr über die Hintergründe der Grundsteuerreform 2022 wissen oder was es mit Grundsteuer A, Grundsteuer B und Grundsteuer C auf sich hat, wirst Du danach fündig. 

Was bringt Dir die Ausfüllhilfe von Finanztip?

Unsere Ausfüllhilfe für die Grund­steu­er­er­klä­rung kannst Du Dir mit einem Klick auf die blaue Schaltfläche „Zur Grundsteuer-Ausfüllhilfe“ herunterladen.

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Hier nun die sechs wichtigsten Vorteile unsere Ausfüllanleitung:

  • Du sparst bares Geld. Elster ist kostenlos, die Nutzung einer speziellen Software kostet 15 bis 50 Euro, der Gang zum Steuerberater sogar deutlich mehr. 
  • Die Grund­steu­er­er­klä­rung mit Elster ist nicht so einfach. Unsere Ausfüllhilfe führt Dich deshalb Schritt für Schritt durch die Erklärung, übersetzt das Behördendeutsch in verständliche Sprache und sagt Dir, wo Du was eintragen musst. 
  • Die Ausfüllhilfe ist gut lesbar und anders als Anleitungen der Behörden nicht unnötig lang. Zwar sind es insgesamt 75 Seiten für alle Bundesländer, für Dich reichen aber im Schnitt zwölf Seiten für Dein Bundesland. 
  • Kritische Stellen sind mit dem Hinweis „Achtung Stolperstein“ versehen. Hier wird besonders akribisch erklärt, was Du tun musst.
  • Zudem erfährst Du, welche Daten für die Grund­steu­er­er­klä­rung in Deinem Bundesland erforderlich sind und wie Du an sie rankommst. Diese Daten brauchst Du übrigens auch, wenn Du nicht mit Elster abgeben willst. In diesem Fall hast Du aber auch schon mal die halbe Miete.       
  • Unsere Ausfüllanleitung zeigt Dir auch, wie Du an den notwendigen Zugang zu Elster kommst. Den kannst Du dann übrigens auch meist bei Deiner normalen (Einkommen-) Steu­er­er­klä­rung mit einer Software benutzen.

Was ist eine Grund­steu­er­er­klä­rung?

Kernpunkt der Grundsteuerreform ist, dass alle Grundstücksbesitzer im Jahr 2022 eine „Erklärung zur Feststellung des Grundsteuerwerts“ – kurz  Feststellungserklärung – abgeben müssen. Im Sprachgebrauch wird dafür oft der Begriff Grund­steu­er­er­klä­rung oder Grund­steu­er­er­klä­rung 2022 verwendet. Das ist aber trotz der Jahreszahl 2022 für die nächsten Jahre die einzige Erklärung, die Du für Dein Grundstück oder Gebäude abgeben musst. 
Wichtig: Maßgeblich ist der Besitz am 1. Januar 2022. Auch wenn Du zum Beispiel Dein Grundstück oder Deine Eigentumswohnung am 31. März 2022 verkauft hast, bist Du trotzdem zuständig. In solchen Fällen empfiehlt es sich, das Alt- und Neubesitzer über die Grund­steu­er­er­klä­rung reden. 

In den meisten Bundesländern haben Grundstücksbesitzer bereits ein Informationsschreiben vom Finanzamt zur Feststellungserklärung erhalten.
Hamburg wollte erst nach den Sommerferien Erinnerungsschreiben verschicken. Berlin verzichtet komplett auf persönliche Schreiben und will lediglich Hausverwaltungen informieren. Trotzdem musst Du auch als Berliner oder Hamburger die Grund­steu­er­er­klä­rung abgeben, denn es reicht formal eine öffentliche Bekanntmachung. Das gilt auch, wenn Du in einem anderen Bundesland ein Grundstück besitzt und kein Informationsschreiben erhalten hast.

Welche Daten brauchst Du für die Erklärung?

Mit der Grundsteuerreform sind laut Bundesfinanzministerium deutlich weniger Werte für die Berechnung der Grundsteuer nötig. So sollen es bei Wohngrundstücken nur noch maximal fünf Parameter sein. Welche Daten tatsächlich nötig sind, hängt davon ab, in welchem Bundesland sich Dein Grundstück befindet. Bei mehreren Grundstücken in verschiedenen Bundesländern erhöht sich für Dich der Aufwand dadurch.

In allen Bundesländern sind folgende Daten für die Grund­steu­er­er­klä­rung erforderlich:

  • Aktenzeichen oder Steuernummer für die Grundsteuer. Das findest Du auf dem letzten Grundsteuerbescheid oder im Informationsschreiben des Finanzamts zur Grund­steu­er­er­klä­rung. Die meisten Bundesländer nutzen das Aktenzeichen, nur in Berlin, Bremen, Hamburg und Schleswig-Holstein kommt die Steuernummer zum Tragen.
  • Grundbuchdaten (etwa Adresse, Eigentümer, Gemarkung, Flur, Flurstück-Nummer, Grundstücksfläche). Diese findest Du in Deinem Grundbuchauszug. Falls Du ihn nicht mehr hast, musst Du ihn beim örtlichen Grundbuchamt anfordern, wofür in der Regel eine Gebühr anfällt. Du findest die Daten aber auch oft im Internet auf der Seite Deines Bundeslandes zur Grundsteuer.

Alle weiteren Daten werden je nach Bundesland gebraucht. Das liegt daran, dass jedes Bundesland eine Öffnungsklausel nutzen darf, um eigene Regeln aufzustellen. 

Bundesmodell in der Mehrheit

Elf Bundesländer setzen auf das wertabhängige Modell des Bundes. Das sind Berlin, Brandenburg, Bremen, Mecklenburg-Vorpommern, Nordrhein-Westfalen, Rheinland-Pfalz, Saarland, Sachsen, Sachsen-Anhalt, Schleswig-Holstein und Thüringen.

Hier brauchst Du zusätzlich zum Aktenzeichen und den Grundbuchdaten die folgenden Angaben:

  • Grundstücksart (zum Beispiel unbebaut, Einfamilienhaus, Zweifamilienhaus, Mietshaus, Eigentumswohnung, Geschäftsgrundstück)
  • Bodenrichtwert zum 1. Januar 2022 – Wähle dazu auf dieser Seite Dein Bundesland aus und klicke auf die dazugehörige Internetseite. Dort kannst Du Deinen Bodenrichtwert ermitteln. 
  • Baujahr
  • Wohn-/Nutzfläche
  • Zahl der Garagen und Stellplätze

Abweichende Regeln in fünf Bundesländern

In den anderen fünf Ländern (Baden-Württemberg, Bayern, Hamburg, Hessen und Niedersachsen) braucht es neben Aktenzeichen und Grundbuchdaten weniger zusätzliche Daten als im Bundesmodell:

  • Baden-Württemberg (Bodenwertmodell): Bodenrichtwert
  • Bayern (Flächenmodell): Wohn-/Nutzfläche 

Die folgenden drei Bundesländer setzen auf ein geändertes Flächenmodell. Dort sind folgende zusätzliche Angaben – neben Aktenzeichen und Grundbuchdaten – erforderlich:

  • Hamburg (Wohnlagenmodell): Wohn-/Nutzfläche
  • Hessen (Flächen-Faktor-Modell): Wohn-/Nutzfläche
  • Niedersachsen (Flächen-Lage-Modell): Wohn-/Nutzfläche

Was bedeutet Wohn-/Nutzfläche? 

In allen Bundesländern mit Ausnahme Baden-Württembergs musst Du in der Grund­steu­er­er­klä­rung bei vorhandenen Gebäuden die Wohn- oder Nutzfläche angeben. Hier kann es schnell zu Fehlern kommen. Das liegt vor allem an dem Begriff Nutzfläche. Das ist nicht etwa eine Fläche, die Du in Deinem Haus nur nutzt, aber nicht bewohnst. Unter Nutzfläche sind stattdessen zum Beispiel Werkstätten oder Verkaufsräume zu verstehen. 
Zu Deiner Wohnfläche gehören nicht: Keller, Heizungsräume, Dachboden, Waschküche, Treppen ab drei Stufen, Garage im Haus und Flächen, die weniger als einen Meter hoch sind.
Balkone, Terrassen, Loggien zählen in der Regel nur zu einem Viertel, Flächen mit einer Höhe zwischen ein und zwei Meter zur Hälfte.
Wenn Du keine Unterlagen mehr über die Fläche Deines Hauses oder Deiner Eigentumswohnung hast, musst Du selbst nachmessen. 

Wesentlich detailliertere Informationen zu den benötigten Daten für die Grund­steu­er­er­klä­rung findest Du in unserer Ausfüllhilfe. Es lohnt sich also auch diese herunterzuladen, wenn Du nicht mit Elster abgeben willst. Denn die Daten brauchst Du auch für alle anderen Wege der Abgabe. 

Wie machst Du die Grund­steu­er­er­klä­rung?

Wer am Stichtag 1. Januar 2022 ein Grundstück mit oder ohne Immobilie besaß, ist verpflichtet, im Zeitraum vom 1. Juli bis zum 31. Oktober 2022 eine Grund­steu­er­er­klä­rung abzugeben. Der Gesetzgeber sieht vor, dass diese „Erklärung zur Feststellung des Grundsteuerwerts“ vollelektronisch über das Elster-System erfolgen muss. Es gibt aber Ausnahmen.

Generell solltest Du am besten zuerst die Daten für die Grund­steu­er­er­klä­rung (siehe Abschnitt 3, wesentlich ausführlicher in der Ausfüllhilfe) zusammengetragen haben. Achtung: Zuständig ist das sogenannte Lagefinanzamt. Also das Finanzamt, das für das jeweilige Grundstück zuständig ist. Wo Du wohnst, spielt für die Grund­steu­er­er­klä­rung keine Rolle.

Grund­steu­er­er­klä­rung mit Elster

Die Grundlage für die Abgabe direkt über das Elster-Portal ist eine vorherige Registrierung und vor allem eine Authentifizierung. Das Programm muss sicher wissen, dass es wirklich Du bist, der die Feststellungserklärung abgibt. Deshalb kann das Ganze bis zu zwei Wochen dauern, da Du auch per Post einen Brief mit Daten für die benötigte Zertifikatsdatei erhältst.

Die Formulare für die Grund­steu­er­er­klä­rung sind seit 1. Juli 2022 online verfügbar. Nachdem das Elster-System dem großen Ansturm anfangs nicht gewachsen war, läuft es mittlerweile stabil. In der Regel musst Du den Hauptvordruck und die Anlage Grundstück ausfüllen. Es gibt dabei einige Stolpersteine. Zum Beispiel erwartet Dich an drei Stellen ein Zähler und ein Nenner, jeweils in anderer Bedeutung. In unserer Ausfüllhilfe ist dieser Stolperstein wie alle anderen aber ausführlich beschrieben. Hast Du alles ausgefüllt, sendest du Deine Grund­steu­er­er­klä­rung online ans Finanzamt. Diese Abgabe ist kostenlos.

    Grund­steu­er­er­klä­rung: Ausfüllhilfe für Elster 

    Mit unserer Ausfüllhilfe schaffst auch Du die kostenlose Grund­steu­er­er­klä­rung. 

    Zum Download

    Grund­steu­er­er­klä­rung ohne Elster

    Nicht jeder kann sich mit Elster anfreunden. Zwar klingt es von offizieller Stelle oft so, als gäbe es keine andere Möglichkeit. Doch die Feststellungserklärung zur Grundsteuer kannst Du auch ohne Elster machen. Dafür stehen Dir im wesentlichen drei Wege offen. 

    • Für die folgenden elf Bundesländer steht die vereinfachte „Grund­steu­er­er­klä­rung für Privateigentum“ zur Verfügung: Berlin, Brandenburg, Bremen, Mecklenburg-Vorpommern, Nordrhein-Westfalen, Rheinland-Pfalz, Saarland, Sachsen, Sachsen-Anhalt, Schleswig-Holstein und Thüringen. Dieses ebenfalls kostenlose und im Vergleich zu Elster einfachere Angebot richtet sich ausschließlich an Privatpersonen mit Wohnsitz in Deutschland, die ein Ein- oder Zweifamilienhaus, eine Eigentumswohnung oder ein unbebautes Grundstück haben. Es gibt zudem weitere Einschränkungen. Prüfe deshalb unbedingt zuerst, ob Du die Grund­steu­er­er­klä­rung für Privateigentum tatsächlich nutzen kannst. Klicke dazu auf diesen Link und beantworte die gestellten Fragen wahrheitsgemäß. 
    • Mehrere Anbieter von klassischer Einkommensteuersoftware haben Programme für die Grund­steu­er­er­klä­rung auf den Markt gebracht. Dazu gehören auch Hersteller von uns emp­foh­lener Software für die Einkommensteuer. Das sind WISO Grundsteuer, die GrundSteuerErklärung von Wolters Kluwer und die Grund­steu­er­er­klä­rung von Smartsteuer. Taxfix setzt auf eine Kooperation mit dem Anbieter LAMA. Diese Software wurde von der Kanzlei Gansel herausgebracht, die wir zum Beispiel für den Widerruf eines Baukredits empfehlen. Mit diesen Programmen soll das Ausfüllen einfacher sein als bei Elster, kostenlos sind sie aber nicht. Die Preise beginnen bei 14,95 Euro. 
    • Abgabe der Grund­steu­er­er­klä­rung auf Papier: Das darfst Du eigentlich nur in absoluten Ausnahmefällen, etwa wenn Du keinen Computer oder Internetanschluss hast. Dazu musst Du einen Härtefallantrag stellen und begründen, warum es Dir absolut nicht möglich ist, die Erklärung online abzugeben. Ruf am besten zuerst im Finanzamt an und versuche, es telefonisch zu klären. Der schriftliche Weg steht Dir dann immer noch offen.
      Mittlerweile (Stand Ende Juli 2022) sind die meisten Bundesländer von dieser rigiden Praxis abgerückt und ermöglichen die Abgabe in Papierform. Meist reicht es, sich die Formulare zum Ausfüllen vom Finanzamt abzuholen oder zuschicken zu lassen und diese dann ausgefüllt und unterschrieben zurückzuschicken. Ohne Computer, ohne Elster!
      Zudem bieten mehrere Bundesländer an, dass Du für die Grund­steu­er­er­klä­rung die Formulare herunterladen kannst, um sie dann am Computer auszufüllen. Dann musst Du sie nur noch ausdrucken, unterschreiben und ans Finanzamt schicken. Informiere Dich dazu auf der jeweiligen Seite des betreffenden Bundeslandes zur Grundsteuer. Rufe am besten beim Finanzamt an und erkundige dich sicherheitshalber, wie es bei Dir abläuft.   

    Hilfe bei der Grund­steu­er­er­klä­rung

    Wenn Du die Feststellungserklärung nicht selbst machen willst oder kannst, gibt es mehrere Möglichkeiten:

    • Du beauftragst einen Steuerberater damit, musst aber auch für dessen Arbeit bezahlen. Was die Grund­steu­er­er­klä­rung beim Steuerberater kostet, ist höchst verschieden. Kläre den Preis deshalb immer vorab. Mindestens dreistellig dürfte der Eurobetrag aber immer sein.   
    • Besitzer eines Mietshauses können auch ihre Grundstücks- und Hausverwaltung um Hilfe bitten. Diese muss das aber nicht tun.
    • Natürlich darfst Du Dir auch von einem nahen Angehörigen helfen lassen. Wenn dieser bereits eine Elster-Registrierung hat, ist auch die Abgabe über dessen Elster-Nutzerkonto zulässig.
    • Keine Hilfe anbieten dürfen hingegen Lohn­steu­er­hil­fe­ver­eine
    • Inzwischen haben auch die Behörden erkannt, dass viele Steuerzahler Probleme mit der Grund­steu­er­er­klä­rung haben. Außer allgemeinen Informationen und Hotline-Nummern bieten deshalb viele Bundesländer meist recht lange Anleitungen für spezielle Fälle an. Um diese zu finden, gibst Du bei Google die Wörter Anleitung, Grund­steu­er­er­klä­rung und Dein Bundesland ein. Mit unserer Ausfüllhilfe kommst Du aber in der Regel schneller zum Ziel. 

    Wie wird die Grundsteuer berechnet?

    Maßgeblich für die Grundsteuer sind diese drei Faktoren:

    1. Einheitswert (ab 2025 ersetzt durch Grundsteuerwert),
    2. Steuermesszahl und
    3. Hebesatz der Gemeinde.

    Willst Du die Grundsteuer berechnen, musst Du diese drei Zahlen miteinander multiplizieren – am Ende steht die zu zahlende Grundsteuer. 

    Für die Details müssen wir zwischen der bisherigen Berechnung und der Berechnung für die neue Grundsteuer ab 2025 unterscheiden.

    So wird bisher die Grundsteuer berechnet

    1. Die Finanzämter legen für jedes Grundstück einen Einheitswert fest, Du erhältst einen Einheitswertbescheid. Bestimmt wird dieser von zahlreichen Faktoren wie der Grundstücksart, dem Baualter des Hauses und den  Mieteinnahmen, die Du mit Deiner Immobilie theoretisch erzielen könntest. Der Einheitswert heißt so, weil von der Idee her das Bewertungsgesetz einen steuerlichen Wert definiert, der für verschiedene Steuerarten (auch Erbschaft- und Vermögensteuer) einheitlich nutzbar sein sollte. Derzeit kommt der Einheitswert aber allein für Zwecke der Grundsteuer zum Einsatz.
    2. Für die Grundsteuer muss ein Steuermessbetrag ermittelt werden. Dafür wird der Einheitswert mit einer Steuermesszahl multipliziert. Sie beträgt derzeit in Westdeutschland zwischen 0,26 und 0,6 Prozent vom Einheitswert und zwischen 0,5 und 1 Prozent vom Einheitswert in Ostdeutschland.
    3. Der so berechnete Steuermessbetrag wird dann mit dem Hebesatz der Gemeinde multipliziert. Es gibt einige wenige, kleine Gemeinden, die diesen auf Null festgesetzt haben. 2021 waren das genau 16 Stück. In diesen Orten beträgt dann die zu zahlende Grundsteuer ebenfalls Null. Den bundesweit höchsten Hebesatz haben derzeit mit 1.050 Prozent die hessischen Gemeinden Lorch im Rheingau und Lautertal im Odenwald. Höhere Hebesätze für die Grundsteuer B für bebaubare und bebaute Grundstücke verlangen vor allem Großstädte, Berlin beispielsweise 810 Prozent. 

    Nach Angaben des Berliner Senats zahlten Mieter 2017 im Monat durchschnittlich 27 Cent pro Quadratmeter Wohnfläche für die Grundsteuer. Die Spannweite ist jedoch groß. Die Mehrheit der Mieter in Berlin soll zwischen 14 und 46 Cent zahlen.

    Bauliche Maßnahmen können zu einer Grundsteueränderung führen. Dies gilt beispielsweise, wenn Du einen Anbau an Deinem Haus fertigstellst, ein Gebäude abreißt oder Dein Grundstück aufteilst. Das Finanzamt wird dann den Einheitswert anpassen; ändert sich die Nutzungsform, wird auch eine neue Grundsteuermesszahl festgelegt. Häufigster Grund einer Steueränderung ist jedoch, dass die Gemeinde den Hebesatz erhöht.

    So wird die neue Grundsteuer berechnet

    Das grundsätzliche Verfahren, wie die Behörden die Grundsteuer berechnen, wird auch mit der Grundsteuerreform 2022 beibehalten. Statt des bisherigen Einheitswertes kommt aber der neue Grundsteuerwert zum Zug.

    1. Je nach Bundesland ermittelt das Finanzamt aus den Daten der Grund­steu­er­er­klä­rung im ersten Schritt einen neuen Grundsteuerwert, der den bisherigen Einheitswert ersetzt. 
    2. Darauf wendet das Finanzamt die deutlich gesenkte Grundsteuermesszahl an: 0,031 Prozent für Wohngrundstücke und 0,034 Prozent für Nichtwohngrundstücke, statt bisher oft 0,35 Prozent. Diese Zahlen sind in vielen Bundesländern gleich. Ausnahmen sind Baden-Württemberg, Bayern, Hamburg, Hessen, Niedersachsen, Saarland und Sachsen. Für Sozialwohnungen und weitere privilegierte Einheiten gibt es eine Ermäßigung. Der Grundsteuerwert wird dann mit der auf rund ein Zehntel gesenkten Grundsteuermesszahl multipliziert, was den Grundsteuermessbetrag ergibt. 
    3. Im dritten Schritt wird der Grundsteuermessbetrag mit dem Hebesatz der Gemeinde multipliziert. Das Endergebnis ist die zu zahlende Grundsteuer. 

    In den elf Bundesländern mit dem Bundesmodell muss die Grund­steu­er­er­klä­rung alle sieben Jahre wiederholt werden, was auch zu neuen Grundsteuerwerten führen kann. Die nächste sogenannte Hauptfeststellung in ein paar Jahren sollte dann aber deutlich einfacher sein, weil die Behörden die Daten in „elektronisch verwertbarer Form“ bereits haben.

    Trotzdem war der hohe bürokratische Aufwand ein Grund, warum sich Bayern für ein Flächenmodell entschieden hat. Außerdem könnten steigende Bodenrichtwerte automatisch zu Steuererhöhungen führen. Das Bundesmodell sei zu komplex und streitanfällig, heißt es in den fünf Ländern mit abweichender Regelung, also Baden-Württemberg, Bayern, Hamburg, Hessen und Niedersachsen.

    Unser Podcast zum Thema

    NEU: Was passiert nach Abgabe der Erklärung?

    Du erhältst insgesamt drei Bescheide. Zuerst landen der Bescheid über den Grundsteuerwert und der über den Grundsteuermessbetrag in Deinem Briefkasten, meist sogar in einem einzigen Brief. Die ersten dieser Bescheide wurden in vielen Bundesländern schon zugestellt (Stand Mitte September 2022). 
    Erst viel später, vermutlich im Jahr 2024, kommt schließlich der Grundsteuerbescheid. Dieser wird auch eine Zahlungsaufforderung für die ab 2025 zu zahlende Grundsteuer enthalten.

    Ganz wichtig: Prüfe die ersten beiden Bescheide wirklich genau und lege gegebenenfalls innerhalb eines Monats Einspruch ein. Machst Du nichts oder zu spät, werden diese beiden Bescheide bestandskräftig.
    Wenn Du erst beim dritten Bescheid im Jahr 2024 reagierst, dürfte es in den allermeisten Fällen zu spät sein. Denn dann sind Deine Chancen sehr gering, den eigentlichen Grundsteuerbescheid mit Zahlungsaufforderung erfolgreich anfechten zu können. Das liegt daran, dass sich ein möglicher Widerspruch meist auf die Bemessungsgrundlage bezieht, die aber schon mit den ersten beiden Bescheiden bindend geklärt ist.

    Völlig unverständliche Bescheide

    Wer die ersten beiden Bescheide erhalten hat, wird auf mehreren Seiten viele Zahlen und komplizierte Begriffe lesen. Es ist nicht mal im Ansatz nachvollziehbar, wie das Finanzamt auf den Grundsteuerwert gekommen ist. Doch Bange machen gilt nicht. Wir erklären Dir gleich, wie Du die ersten beiden Bescheide richtig liest und wann Du Einspruch einlegen solltest.

    Der Bescheid über den Grundsteuerwert

    Wir beschreiben das Vorgehen hier für die elf Bundesländer, die dem Bundesmodell folgen. Das sind Berlin, Brandenburg, Bremen, Mecklenburg-Vorpommern, Nordrhein-Westfalen, Rheinland-Pfalz, Saarland, Sachsen, Sachsen-Anhalt, Schleswig-Holstein und Thüringen. In den anderen Bundesländern kann es im Detail Abweichungen geben. Ein Großteil der gleich beschriebenen Berechnung ist für Gebäude auf dem Grundstück notwendig. Wenn Du ein unbebautes Grundstück hast, ist der Bescheid über den Grundsteuerwert deshalb deutlich kürzer.  

    • A: Das ist der erste kurze Abschnitt. Hier stehen die Grundstücksdaten und dann auch gleich das Endergebnis: der Grundsteuerwert. Das ist eine recht große Zahl, in der Regel deutlich höher als der bisherige Einheitswert. Aber das ist prinzipiell in Ordnung, weil im zweiten Bescheid die Grundsteuermesszahl wiederum deutlich geringer ist. Hier solltest Du zur Sicherheit prüfen, ob die Daten zum Grundstück stimmen. 
    • B: Das ist das Kernstück des Bescheids – die ausführliche Berechnung des Grundsteuerwerts, die sich in der Regel über zwei Seiten erstreckt. Kontrolliere zuerst, ob Deine eingegebenen Daten in der Grund­steu­er­er­klä­rung richtig im Bescheid stehen. Das sind der Bodenrichtwert, das Baujahr der Immobilie, die Anzahl der Garagen, die gesamte Wohn-/Nutzfläche sowie die Fläche des Grundstücks.
      Stimmen diese Daten überein, bist Du fürs Erste auf der sicheren Seite. Willst Du aber auch die komplette Berechnung nachvollziehen, wird es richtig kompliziert. Wir geben Dir jetzt die Informationen, wie Du die einzelnen Begriffe und dazugehörigen Zahlen nach und nach recherchieren kannst. 
    • Liegenschaftszinssatz für das Grundstück: Der hängt zuerst von der Art des Eigentums ab und unter Umständen auch vom Bodenrichtwert. Wie hoch dieser Zinssatz bei Dir ist, kannst Du in Paragraf 256 Bewertungsgesetz finden.
    • Wirtschaftliche Gesamtnutzungsdauer: Das dürfte in der Regel 80 Jahre sein, ausführlicher nachzulesen unter Anlage 38 Bewertungsgesetz. Die Restnutzungsdauer ist die Differenz aus 2022 und dem Baujahr, mindestens aber 24 Jahre.
    • Rohertrag: An dieser Stelle wird es leider noch komplizierter. Hier brauchst Du zuerst die Nettokaltmiete. Das ist nicht etwa die Miete, die Du bei Vermietung Deiner Eigentumswohnung bekommst, sondern eine statistisch ermittelte Nettokaltmiete, die im Schnitt zu zahlen wäre. Sie ist abzulesen in der Tabelle in Anlage 39 Bewertungsgesetz. Unter Punkt II findest Du dort auch die Prozente der Mietniveaustufen, von -20 Prozent bei Stufe 1 bis +40 Prozent bei Stufe 7. Welche Mietniveaustufe Du hast, steht in dieser sehr langen Tabelle. Daraus ergibt sich die angepasste monatliche Nettokaltmiete. Mit 12 multiplizieren ergibt den Rohertrag für die Wohnung.
    • Garagenstellplätze: Pro Garage sind es 35 Euro im Monat, darauf wendest Du wieder die Mietniveaustufe von eben an. Erneut mit 12 multiplizieren und Du hast den Rohertrag für die Garagen. Die beiden Roherträge für die Wohnung und die Garagen ergeben zusammen den Rohertrag für das Grundstück.
    • Reinertrag des Grundstücks: Der ergibt sich aus dem Rohertrag des Grundstücks abzüglich der Bewirtschaftungskosten. Diese Prozentzahl findest Du in Anlage 40 Bewertungsgesetz. 
    • Kapitalisierter Reinertrag des Grundstücks: Hier wird der eben ermittelte Reinertrag des Grundstücks mit dem sogenannten Vervielfältiger multipliziert. Die Werte dafür stehen in der Tabelle in Anlage 37 Bewertungsgesetz. 
    • Umrechnungskoeffizient: Der wird in Abhängigkeit der Größe des Grundstücks berechnet. Zu finden in Anlage 36 Bewertungsgesetz. 
    • Abzinsungsfaktor: Noch ein Faktor, den Du in der Tabelle in Anlage 41 Bewertungsgesetz ablesen kannst. 
    • abgezinster Bodenwert: Der wird wie folgt berechnet: Bodenrichtwert x Umrechnungskoeffizient x Abzinsungsfaktor. 
    • Ermittlung des Grundsteuerwerts: Das ist die Summe aus dem kapitalisierten Reinertrag des Grundstücks und dem abgezinsten Bodenwert.
    • Prüfung des Mindestwerts: Nun wird nur noch kontrolliert, ob 75 Prozent des Bodenwerts vor Abzinsung vielleicht doch mehr sind als der eben berechnete Grundsteuerwert. Wenn das so sein sollte, dann ist dieser Wert der Grundsteuerwert. 

    Du siehst, das ist eine langwierige Rechnung. Wenn Du Dir diese Mühen gemacht hast und kommst zu anderen Ergebnissen, solltest Du Einspruch gegen den Bescheid über den Grundsteuerwert einlegen.

    Der Bescheid über den Grundsteuermessbetrag

    Dieser Bescheid ist vergleichsweise einfach. Hier wird lediglich der Grundsteuerwert aus dem ersten Bescheid mit der Steuermesszahl multipliziert. Sie beträgt im Bundesmodell bei bebauten Grundstücken zu Wohnzwecken 0,031 Prozent – im Bescheid steht dann 0,31 v.T., also 0,31 von Tausend. Bei unbebauten Grundstücken sind es 0,034 Prozent. 
    Ausnahmen im Bundesmodell sind Sachsen, wo es 0,036 Prozent sind (bebaut zu Wohnzwecken und unbebaut) sowie das Saarland, wo für bebaute Grundstücke zu Wohnzwecken 0,034 Prozent und für unbebaute Grundstücke 0,064 Prozent als Steuermesszahl zum Tragen kommt. Die Steuermesszahl kann im Bundesmodell um 25 Prozent reduziert werden, wenn es sich um staatlich geförderten preiswerten Wohnraum handelt. 
    In Baden-Württemberg, Bayern, Hamburg, Hessen und Niedersachsen sind es andere Werte.
    Du kannst gegen diesen Bescheid über den Grundsteuermessbetrag Einspruch einlegen, wenn der Grundsteuerwert oder die Steuermesszahl falsch ist.

    Wie legst Du Einspruch gegen einen Bescheid ein?

    Beachte zuerst die Frist von einem Monat für den Einspruch. Die Frist beginnt drei Tage nach dem Datum auf dem Bescheid. Fällt dieses Datum auf Sonnabend, Sonntag oder einen Feiertag, verlängert sich der Fristbeginn auf den nächsten Werktag. Das gleiche gilt auch für das Fristende. 
    Beispiel: Kerstins Bescheid trägt das Datum 15. September 2022. Die Frist würde deshalb eigentlich am 18. September beginnen. Da das ein Sonntag ist, beginnt die Frist erst am Montag, 19. September. Ihr Einspruch muss deshalb am 19. Oktober 2022 bei dem Finanzamt sein, das den Bescheid geschickt hatte.

    Für den Einspruch reicht ein formloses Schreiben. Darin sollte Dein Name und Deine Adresse stehen, zudem das Aktenzeichen beziehungsweise die Steuernummer (stehen ganz oben auf dem Bescheid). 
    Schreibe genau, wogegen Du Einspruch erheben willst, also etwa „Einspruch gegen den Bescheid über den Grundsteuerwert vom …“. Teile dem Finanzamt dann mit, warum Du Einspruch erhebst, und benenne den Grund oder die Gründe. 

    Der Einspruch ist für Dich kostenlos. Entweder korrigiert das Finanzamt dann den Bescheid, vielleicht auch nur teilweise. Oder es weist den Einspruch zurück. In diesem Fall hilft nur noch die Klage vor einem Finanzgericht, für die Du auf jeden Fall professionelle Hilfe hinzuziehen solltest.

    Wie hoch wird die Grundsteuer ab 2025 sein?

    Das lässt sich im Moment noch nicht sagen. Denn die Höhe der Grundsteuer hängt entscheidend vom Hebesatz der Gemeinde ab. Und diesen legt die Gemeinde fest, sie erhält dann schließlich auch die Einnahmen aus der Grundsteuer. Deshalb kannst Du nicht wissen, wie hoch Deine Grundsteuer ab 2025 sein wird - selbst wenn Du schon die Bescheide über den Grundsteuerwert und den Grundsteuermessbetrag hast.

    Du kannst aber immerhin schon berechnen, wie hoch Deine Grundsteuer wäre, wenn der Hebesatz Deiner Gemeinde so bleiben würde, wie er aktuell ist. Wenn Du den Hebesatz nicht kennst, kannst Du ihn auf Deinem bisherigen Bescheid zur Grundsteuer oder im Internet finden. Hast Du diese Prozentzahl, musst Du lediglich den Grundsteuermessbetrag aus dem zweiten Bescheid mit dem Hebesatz multiplizieren.
    Beispiel: Deine Grundsteuer beträgt derzeit 238,00 Euro. Der neue Grundsteuermessbetrag aus dem Bescheid beträgt 63,76 Euro. Der Hebesatz ist 350 Prozent. Du rechnest 63,76 x 3,50 = 223,16 Euro. Du müsstest also ab 2025 eine Grundsteuer von 223,16 Euro pro Jahr zahlen. Eine Ersparnis von knapp 15 Euro. Aber: Hebt die Gemeinde den Hebesatz auf 400 Prozent an, wären es schon 255,04 Euro, also rund 17 Euro mehr als bisher.

    Die Städte und Gemeinden können die Grundsteuer jedoch nicht beliebig erhöhen. Schließlich sollen die Einnahmen durch die Grundsteuer in der Summe nicht steigen. Die Kommunen müssen also mit dem richtigen Hebesatz dafür sorgen, dass die Grundsteuerreform auch tatsächlich „aufkommensneutral“ ist. 

    Es bleibt allerdings abzuwarten, ob nicht doch einige Städte und Gemeinden schon 2023 oder 2024 den Hebesatz erhöhen, um das Steueraufkommen aus der Grundsteuer rechtzeitig vor 2025 anzuheben. Nicht wenige Kommunen machen das bereits seit 2020.   

    Es wird also ab 2025 Gewinner und Verlierer bei der Grundsteuer geben: Eigentümer, die mehr zahlen müssen – und Eigentümer, die weniger zahlen werden. Und wenn es sich um ein Mietshaus handelt, gilt das entsprechend für die Mieter des Hauses. Denn: Eigentümer dürfen die Grundsteuer in Deutschland komplett als Nebenkosten auf die Mieter umlegen.

    Was sich aber schon jetzt sagen lässt: Die Grundsteuer wird gerechter – und das war ja auch das Ansinnen des Bun­des­ver­fas­sungs­ge­richts. Wer auf einer Goldgrube sitzt, zahlt mehr. Wessen Grundstück im Vergleich weniger wert ist, zahlt in Zukunft weniger. Das gilt dann auch für Mieter in den entsprechenden Immobilien. Wer in einer attraktiveren Gegend wohnt, zahlt dann in der Regel mehr als jemand in einer nicht so anziehenden Gegend.

    Warum gibt es die Grundsteuerreform?

    Die Grundsteuer wurde in Deutschland seit Jahrzehnten nach völlig veralteten Werten berechnet. Diese sogenannten Einheitswerte wurden in Westdeutschland letztmals 1964 festgesetzt. In Ostdeutschland wurde nach der Wiedervereinigung sogar auf die Werte aus dem Jahr 1935 zurückgegriffen. Dabei schreibt das Bewertungsgesetz eine Aktualisierung im Sechs-Jahres-Turnus vor. Deshalb spiegeln die Einheitswerte vieler Immobilien die Wertentwicklung der vergangenen Jahrzehnte in keiner Weise wider. Das führte dazu, dass viele Eigentümer übermäßig stark belastet wurden, während andere, gemessen am aktuellen Wert, viel zu wenig Steuer zahlten. So konnten für vergleichbare Immobilien in benachbarter Lage sehr große Unterschiede bei der Grundsteuer entstehen.

    Entscheidung des Bun­des­ver­fas­sungs­ge­richts

    Es brauchte allerdings viele Jahre, bis sich das Bundesverfassungsgericht dieser Problematik annahm. Und am 10. April 2018 entschied: Die Vorschriften zur Einheitsbewertung sind mindestens seit 2002 verfassungswidrig (BVerfG, Az. 1 BvL 11/14, 1 BvL 12/14, 1 BvL 1/15, BvR 639/11, 1 BvR 889/12).

    Die obersten Richter verlangten in ihrer Entscheidung auch eine Neuberechnung bis spätestens 2025 und anschließend eine regelmäßige Neuberechnung. Am 26. November 2019 reagierte der Bund auf die Entscheidung mit dem Grundsteuerreformgesetz. Das soll dank einer wertabhängigen Bemessungsgrundlage ab 2025 für mehr Gerechtigkeit bei der Grundsteuer sorgen. Die lange Frist ist mit dem enormen Aufwand für 36 Millionen Grundstücke zu begründen. Bis Ende 2024 bleibt deshalb alles beim Alten. Es sei denn, Deine Kommune erhöht den Hebesatz für die Grundsteuer, um schnell noch vor 2025 mehr Steuern einzunehmen. Denn der Hebesatz ist letzlich nur ein Faktor, um die Höhe der Grundsteuer festzulegen. 

    Warum musst Du überhaupt eine Grund­steu­er­er­klä­rung machen?

    Prinzipiell lässt sich sagen, dass die Grund­steu­er­er­klä­rung notwendig ist, weil es das Gesetz so vorsieht. Allerdings ist auch klar, dass die für die Feststellungserklärung benötigten Daten den Behörden zumeist schon vorliegen. Warum also dann die Verpflichtung für Grundstücksbesitzer, die Erklärung im Zeitraum vom 1. Juli bis zum 31. Oktober 2022 abzugeben? Und das in der Regel auch noch vollelektronisch über das Elster-System.

    Den Grund dafür liefert das Bundesfinanzministerium auf seiner FAQ-Seite: „Zum ersten Hauptfeststellungsstichtag der neuen Grundsteuerwerte (1. Januar 2022) konnte noch kein vollständig digitalisiertes Verwaltungsverfahren angeboten werden. Viele der für die Neubewertung des Grundbesitzes erforderlichen Daten liegen der Finanzverwaltung nicht in elektronisch verwertbarer Form vor, sodass diese mit Hilfe einer elektronischen Steu­er­er­klä­rung bei den Eigentümer*innen des Grundbesitzes erhoben werden müssen.“ 

    Kurz zusammengefasst: Du musst als Eigentümer die Daten für die Finanzverwaltung zusammentragen und im besten Fall (für das Finanzamt) die Grund­steu­er­er­klä­rung auch noch elektronisch übermitteln. Weil die Behörden die Digitalisierung verschlafen haben.

    Wer muss Grundsteuer zahlen und wer nicht?

    Die Grundsteuer ist eine sogenannte Objektsteuer. Sie ist für den Besitz von Grundstücken und Gebäuden regelmäßig zu zahlen. Das gilt sowohl für Eigentum als auch Erbbaurecht. Es kommt bei der Grundsteuer nicht auf Deine persönlichen Einkommensverhältnisse an oder auf die Leistungsfähigkeit des Eigentümers, sondern allein auf das Grundstück. Sie darf nicht mit der Grunderwerbsteuer verwechselt werden, die nur einmalig beim Kauf eines Grundstücks oder eines Teils davon fällig wird.

    Rund 15 Milliarden Euro nahmen die deutschen Kommunen im Jahr 2021 mit der Grundsteuer ein. Gezahlt von den Eigentümern von Grundstücken und Gebäuden, aber auch den 41 Millionen Mietern. Denn Vermieter dürfen die Grundsteuer als Nebenkosten auf sie umlegen. Das sind für Mieter schnell ein paar Hundert Euro im Jahr.

    Was sind Grundsteuer A, B und C?

    • Für land- und forstwirtschaftliche Betriebe gilt die Grundsteuer A (mit in der Regel deutlich niedrigerem Hebesatz). Bei der Grundsteuer A wird ein Wirtschaftswert auf Basis der Ertragsfähigkeit ermittelt. Hinzu kommt ein Wohnungswert für den Teil, der für Wohnzwecke genutzt wird.
    • Am weitesten verbreitet ist die Grundsteuer B. Sie gilt für alle anderen Grundstücke – auch für unbebaute. Dazu zählen Miet- und Geschäftsgrundstücke, Häuser, Gebäude auf fremdem Grund und Boden, Wohnungseigentum und auch Teileigentum sowie Erbbaurechte. Solche grundstücksgleichen Rechte gelten ebenfalls als Grundstücke.
    • Zusätzlich gibt es im Zuge der Grundsteuerreform ab 2025 die Grundsteuer C („Baulandsteuer“). Damit können Städte und Gemeinden einen erhöhten Hebesatz auf unbebaute baureife Grundstücke erheben. Dies soll Eigentümer motivieren, ihr Grundstück zu bebauen und damit Wohnraum zu schaffen. Zudem hofft die Politik, dass die reine Spekulation mit Grundstücken dadurch unattraktiver wird. Die Grundsteuer C ist in Bayern nicht vorgesehen.

    Die Einnahmen aus der Grundsteuer erhalten die Kommunen. Daher setzen grundsätzlich Gemeinden die Grundsteuer in einem Bescheid fest. Nur in Berlin sind die Finanzämter dafür zuständig.

    Die Grundsteuer gilt grundsätzlich für ein Jahr und ist vierteljährlich zu zahlen – und zwar am jeweils 15. in den Monaten Februar, Mai, August und November. Maßgeblich für die Höhe der Steuer sind die Verhältnisse zu Jahresbeginn.

    Als Besitzer etwa einer Eigentumswohnung schuldest Du die Grundsteuer für das komplette Jahr. Verkaufst Du beispielsweise zum 1. September und willst Du, dass der neue Eigentümer bereits die Grundsteuer-Zahlung ab November trägt, solltest Du das mit ihm vertraglich vereinbaren.

    Wann ist keine Grundsteuer zu zahlen?

    Es gibt tatsächlich eine gar nicht so kleine Zahl von Fällen, in denen keine oder nur ein Teil der Grundsteuer zu zahlen ist. Befreit ist laut Grundsteuergesetz unter anderem Grundbesitz, der für hoheitliche, gemeinnützige, mildtätige oder kirchliche Zwecke genutzt wird. So zahlen zum Beispiel der Bund, Länder und Gemeinden für ihre Grundstücke keine Grundsteuer. Auch für Krankenhäuser, Schulen, Studentenwohnheime, Altenheime, Jugendherbergen und ähnliche Wohneinrichtungen fällt keine Grundsteuer an. Das gilt auch für Kirchen und Friedhöfe.
    Wird nur ein räumlich abgegrenzter Teil für solche steuerbegünstigte Zwecke benutzt, etwa die Dienstwohnung eines Geistlichen, so ist auch nur dieser Teil grundsteuerfrei. 
    Zudem gibt es in Deutschland 16 kleine Gemeinden in Baden-Württemberg, Rheinland-Pfalz und Schleswig-Holstein, in denen keine Grundsteuer zu zahlen ist. (Stand: 31. Dezember 2021)

    Erlass von Grundsteuer möglich

    In bestimmten Fällen kannst Du beantragen, dass Dir die Grundsteuer teilweise erlassen wird. Dies geht jedoch nur auf Antrag bis zum 31. März für die Grundsteuer des Vorjahres. Den Antrag musst Du bei der zuständigen Kommune einreichen; in Berlin, Hamburg und Bremen beim Finanzamt.

    Profitieren kannst Du davon, wenn Deine vermietete Wohnung zeitweise leer stand und Du den Ausfall der Mieteinnahmen nicht zu verantworten hast. Zudem müssen die Mieten, die Du verlangst, marktgerecht sein.

    Einen Anspruch auf Erlass von 25 Prozent der Grundsteuer hast Du, wenn Du weniger als die Hälfte der üblichen Jahreskaltmiete (sogenannte Jahresrohmiete) eingenommen hast. Hattest Du keine Einnahmen, dann ist die Grundsteuer sogar zu halbieren. Auf Deine ökonomischen Verhältnisse kommt es dabei nicht an.

    Dieser Anspruch auf Grundsteuer-Erlass (§§ 33, 34 Grundsteuergesetz) besteht beispielsweise, wenn

    • Dein Mieter zahlungsunfähig ist,
    • Du die Wohnung trotz Schaltung von Anzeigen oder eines Maklers nicht vermieten konntest,
    • Deine Wohnung aufgrund eines Brandes, Wasserschadens oder einer anderen Katastrophe nicht vermietbar war oder
    • Du ein denkmalgeschütztes Haus besitzt und für dessen Erhalt oder Umbau besonders hohe Kosten tragen musst (unter Umständen sogar kompletter Steuererlass möglich).

    Der Mietausfall aufgrund von Umbau- oder Renovierungsmaßnahmen zählt hingegen nicht.

    Die wichtigsten Fragen auf einen Blick

    Wie wird die neue Grundsteuer berechnet?
    Welche Daten brauchst Du für die Grund­steu­er­er­klä­rung 2022?
    Ist die Wohnfläche wichtig?
    Was zählt nicht zur Wohnfläche?
    Was ist der Bodenrichtwert?
    Wie machst Du die Grund­steu­er­er­klä­rung kostenlos am Computer?
    Kannst Du die Grund­steu­er­er­klä­rung auch ohne Elster machen?
    Autoren
    Jörg Leine
    Udo Reuß

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