Kündigung Mietvertrag & Kündigungsfristen So kündigst Du Deinen Mietvertrag fristgerecht

Du hast Deine Traumwohnung gefunden und willst demnächst umziehen? Dann solltest Du Deine bisherige Wohnung rechtzeitig kündigen, damit Du nicht doppelt Miete zahlen musst. Wir erklären Dir, an welche Kündigungsfristen sich Mieterinnen und Mieter halten müssen und was Du bei Deiner Kündigung beachten solltest. Du erfährst auch, wann Vermietende kündigen dürfen und welche Fristen für sie gelten.

Mieterinnen und Mieter können ihre Wohnung mit einer Kündigungsfrist von drei Monaten kündigen – immer zum Ablauf des übernächsten Monats (§ 573c Abs. 1 BGB). Wie lange Du schon in der Wohnung wohnst, ist für die Dauer der Kündigungsfrist nicht entscheidend – sie verlängert sich für Mieter nicht.

Um fristgerecht zu kündigen, muss Dein Schreiben spätestens am dritten Werktag eines Monats Deinen Vermieter erreichen. Dann zählt der laufende Monat noch mit. Nicht der Poststempel, sondern der Empfang durch den Vermieter ist entscheidend. Wichtig: Samstage gelten als Werktage.

Beispiel: Antonia will ihre Wohnung zum 31. Mai 2024 kündigen, ab dem 1. Juni will sie in die neue Wohnung ziehen. Das Kündigungsschreiben von Antonia erreichte den Vermieter am Montag, den 4. März. Die Kündigung ist fristgerecht, weil der vorausgegangene 3. März 2024 ein Sonntag, also kein Werktag war und deshalb nicht mitzählt. Wäre das Schreiben am Dienstag, den 5. März beim Vermieter angekommen, hätte Antonia die Kündigungsfrist von drei Monaten knapp verpasst. Das Mietverhältnis würde dann erst einen Monat später am 30. Juni 2024 enden. Sie müsste für einen Monat doppelt zahlen.

Hast Du die ordentliche Kündigungsfrist verpasst, musst Du nicht erneut kündigen. Die Beendigung verschiebt sich dann einfach um einen Monat nach hinten.

Wichtig: Deine Kündigung muss schriftlich sein: Du musst also einen Brief aufsetzen und unterschreiben. Per Whatsapp oder E-Mail kannst Du nicht wirksam kündigen (§ 568 BGB). Damit hältst Du die erforderliche Schriftform nicht ein.

Achte auf einen Nachweis darüber, wann Dein Vermieter die Kündigung bekommen hat. Du kannst ihm das Schreiben in Anwesenheit einer weiteren Person übergeben. Diese ist dann Zeugin bei der Übergabe. Alternativ schickst Du das Schreiben als Einschreiben Einwurf. Bei der Zustellung wird dokumentiert, dass die Kündigung in den Briefkasten des Vermieters eingeworfen wurde.

Ein Einschreiben mit Rückschein ist nicht erforderlich, es hat sogar einen entscheidenden Nachteil. Falls der Briefträger den Vermieter nicht persönlich antrifft, wirft er nur eine Mitteilung in den Briefkasten. Die Kündigung selbst muss der Vermieter bei der Postfiliale abholen. Erst dann geht ihm Deine Kündigung zu. Dadurch kann sich schlimmstenfalls Dein Auszugstermin verschieben.

Bevor Du kündigst, solltest Du in Deinem Mietvertrag nachlesen, ob die Kündigung für einen festgelegten Zeitraum ausgeschlossen ist. Dann kommst Du nicht ohne Zustimmung des Vermieters früher aus dem Vertrag. Ein Kündigungsausschluss ist zulässig, aber nur für einen Zeitraum von bis zu vier Jahren (BGH, 23.08.2016, Az. VIII ZR 23/16).

Auch bei befristeten Mietverträgen ist die ordentliche Kündigung oft ausgeschlossen. Wenn Du einen solchen Zeitmietvertrag abgeschlossen hast, bist Du darauf angewiesen, dass Dich Dein Vermieter früher aus dem Vertrag entlässt.

Bei sogenannten Sonderkündigungsgründen gelten besondere Kündigungsfristen. Das ist für Dich interessant, wenn Du einen Zeitmietvertrag abgeschlossen oder einen Kündigungsausschluss unterschrieben hast und eigentlich nicht früher aus dem Vertrag aussteigen kannst. Hier die vier wichtigsten Beispiele für eine Sonderkündigung:

1. Modernisierung der Wohnung
   Kündigt Dein Vermieter eine umfassende Sanierung an, verkürzt sich Deine Kündigungsfrist. Nach einer solchen Ankündigung kannst Du außerordentlich zum Ablauf des übernächsten Monats kündigen (§ 555e BGB). 

   Beispiel: Ben bekommt von seiner Vermieterin am 14. März 2024 Post. Seine Wohnung soll umfassend saniert werden. Ben wollte ohnehin ausziehen. Er kann bis Ende April kündigen – und zwar zum 31. Mai 2024.

2. Mieterhöhung
   Hast Du eine Mieterhöhung bekommen, steht Dir ein Son­der­kün­di­gungs­recht zu. Du kannst die Erhöhung prüfen und falls es Dir zu teuer wird, außerordentlich zum Ablauf des übernächsten Monats kündigen (§ 561 BGB). Für die Kündigung ist Zeit bis zum Ablauf des zweiten Monats nach Zugang der Mieterhöhung.

   Beispiel: Carla bekommt am 14. März 2024 eine Mieterhöhung zum 1. Juni 2024 von Ihrem Vermieter, nachdem der neue Mietspiegel in ihrer Stadt veröffentlicht wurde. Die Wohnung wird ihr zu teuer; außerdem will sie mit ihrem Freund zusammenziehen. Sie muss sich nicht hetzen, sondern kann noch bis Ende Mai 2024 kündigen. Die Kündigungsfrist beginnt mit Ablauf der Überlegensfrist. Carla kann zu Ende Juli 2024, das ist der übernächste Monat, kündigen und muss bis dahin keine höhere Miete zahlen.

3. Gesundheitliche Gefährdung
   Schimmel oder Baufälligkeit sind nicht nur Gründe, um die Miete zu mindern. Besteht darüber hinaus eine ernste gesundheitliche Gefährdung, entfällt die Kündigungsfrist (§ 543 BGB). In einem solchen Fall kannst Du außerordentlich fristlos kündigen.

4. Tod eines Mieters
   Wer gemeinsam mit seinem Partner oder Partnerin die Wohnung gemietet hat, kann nach dem Tod des oder der anderen innerhalb eines Monats mit der gesetzlichen Frist von drei Monaten kündigen (§ 563a Abs. 2 BGB). Ansonsten bleibt das Mietverhältnis mit dem verbleibenden Mieter bestehen. Ist nur ein Ehepartner Hauptmieter und verstirbt er, geht das Mietverhältnis automatisch auf den noch lebenden Ehepartner über. Wohnte der Mieter allein, so geht das Mietverhältnis nach seinem Tod auf die Erben über. Die können dann mit einer Frist von drei Monaten kündigen, wenn sie nicht in die Wohnung einziehen wollen (§ 564 BGB). Das gilt auch für den Vermieter – auch er kann das Mietverhältnis mit den Erben ohne besonderen Grund beenden. Einen Erbschein müssen die Erben dem Vermieter nicht vorlegen.

Du musst für die alte Wohnung so lange Miete bezahlen, bis die Kündigungsfrist abgelaufen ist. Ziehst Du vorher aus, musst Du trotzdem bis zum Ende des Mietverhältnisses zahlen. Das gilt auch für den Fall, dass Du einen Nachmieter vorschlägst. Dein Vermieter kann, muss aber keinen Nachmieter akzeptieren.

Anders ist es nur, wenn im Mietvertrag eine sogenannte Nachmieterklausel steht. Dann kannst Du die Kündigungsfrist verkürzen, indem Du mehrere Ersatzmieter vorschlägst.

Wichtig: Ziehst Du vor Ablauf der Kündigungsfrist aus und übergibt Dein Vermieter die Wohnung schon vor Vertragsende einem neuen Mieter, darf der Vermieter nicht doppelt kassieren (§ 537 Abs. 2 BGB). Auch wenn er nach Deinem Auszug, aber vor Ablauf der Kündigungsfrist die Wohnung umfangreich umbaut und renoviert, musst Du ab dieser Zeit keine Miete mehr bezahlen.

Viele Studierende oder Auszubildende leben in einer Wohngemeinschaft. Will einer ausziehen, kann es kompliziert werden. Alles hängt davon ab, welche Verträge die Wohngemeinschaft geschlossen hat. Es gibt drei mögliche Konstellationen.

Fall 1: Mehrere Mietende in einem Vertrag

Hast Du gemeinsam mit den anderen Mitbewohnern den Mietvertrag unterschrieben, dann könnt Ihr auch nur gemeinsam kündigen. Die gleiche Situation betrifft Dich, wenn Du mit Deinem Freund oder Freundin zusammen eine Wohnung angemietet hast und wegen einer Trennung ausziehen willst – auch das geht nur gemeinsam, wenn Ihr zusammen den Vertrag unterschrieben habt.

Tipp: Versucht eine einvernehmliche Lösung zu finden. Nur so kannst Du unter Umständen früher aus dem Mietvertrag. Oft lohnt sich auch ein Gespräch mit der Vermieterin oder dem Vermieter.

Schwierig wird es, wenn keine Einigung möglich ist. Denn eine Wohngemeinschaft ist rechtlich eine Gesellschaft bürgerlichen Rechts (GbR). Das bedeutet: Kein Mitbewohner kann den Vertrag allein beenden (vgl. LG Frankfurt a. M., 07.12.2020, Az. 2-11 T 117/20). Nur in besonders krassen Fällen hast Du die Chance, gerichtlich durchzusetzen, dass Dein Mitbewohner der Kündigung zustimmt, wenn er zum Beispiel kategorisch ablehnt, jemals zu kündigen. Dann hast Du das Recht, aus dem Mietvertrag entlassen zu werden.

Fall 2: Hauptmietvertrag und Untermietverhältnisse

Anders ist die Situation, wenn in einer Wohngemeinschaft eine Person als Hauptmieter den Mietvertrag unterschrieben hat und er mit den anderen Mitbewohnern Untermietverträge abschließt. Als Untermieter kannst Du in einem solchen Fall problemlos gegenüber dem Hauptmieter kündigen. Bist Du der Hauptmieter und willst ausziehen, kann das die Auflösung der Wohngemeinschaft bedeuten. Du musst gegenüber dem Vermieter kündigen, aber auch allen Untermietern. Weitere Informationen findest Du in unserem Ratgeber zum  Untermietvertrag.

Fall 3: Mehrere Mietverträge

Es gibt auch Wohngemeinschaften mit mehreren Einzelverträgen. Dann schließt der Vermieter über jedes einzelne Zimmer einen Mietvertrag mit anteiliger Benutzung von Küche und Bad ab. In dieser Konstellation entscheidet allein der Vermieter, wer in die WG kommt. Der Vorteil besteht darin, dass jeder Mieter unproblematisch ohne die anderen kündigen und ausziehen kann.

Die Kündigungsfrist richtet sich für Vermieterinnen und Vermieter danach, wie lange das Mietverhältnis schon besteht. Je länger die Mieterin oder der Mieter in der Wohnung wohnt, desto mehr Zeit soll ihr oder ihm bleiben, um eine neue Wohnung zu finden.

Kündigungsfristen für Vermieter

Quelle: § 573c Abs. 1 BGB (Stand: März 2024)

Steht im Mietvertrag eine längere Kündigungsfrist als im Gesetz vorgesehen, so gilt diese Frist nur für den Vermieter. Haben Mieter und Vermieter hingegen kürzere als die gesetzlich festgelegten Kündigungsfristen vereinbart, darf nur der Mieter mit einer kürzeren Frist kündigen, der Vermieter muss mindestens die gesetzlichen Fristen einhalten.

Übrigens: Vermietende dürfen eine Wohnung grundsätzlich nur bei berechtigtem Interesse kündigen, zum Beispiel wegen Eigenbedarf oder weil der Mieter die Miete nicht, zu spät oder zu wenig zahlt (§ 573 BGB). 

Wann gelten verkürzte Fristen für Vermieter?

Auch für Vermietende können sich die Kündigungsfristen verkürzen, nämlich dann, wenn es nicht zumutbar ist, dass ein Mieter länger in der Wohnung bleibt. Das ist zum Beispiel der Fall, wenn der Mieter zwei Monate hintereinander seine Miete nicht bezahlt hat – dann kann der Vermieter fristlos kündigen (§ 543 Abs. 2 Nr. 3 BGB).

Bei den Kündigungsgründen „vertragswidriger Gebrauch“ und „Störung des Hausfriedens“ muss schon etwas ziemlich Krasses passiert sein, damit eine fristlose Kündigung möglich ist. Hierzu ein paar Beispiele aus der Rechtsprechung:

1. Kündigung wegen vertragswidrigen Gebrauchs
   das frei Fliegenlassen von mehr als 100 Vögeln, das häufige Füttern von Tauben, Heroinhandel oder der Einbau eines Fensters auf eigene Faust
2. Störung des Hausfriedens
   schwere Beleidigungen und tätliche Angriffe auf den Vermieter oder andere Mieter sowie vorsätzliche Sachbeschädigung oder Stromdiebstahl

Achtung: In weniger gravierenden Fällen wie dem Halten eines Hundes trotz Tierhaltungsverbots oder nächtlicher Ruhestörung muss der Vermieter zunächst eine Abmahnung schicken, bevor er kündigen darf (§ 543 Abs. 3 BGB).
 

Kürzere Kündigungsfristen sind bei der Untervermietung von möblierten Zimmern möglich. Eine Kündigung ist spätestens am 15. eines Monats zum Ablauf des Monats zulässig (§ 573c Abs. 3 BGB). Du hast also schlimmstenfalls nur eine Frist von etwa zwei Wochen.

Bei Werksmietwohnungen kann der Vermieter mit einer Frist von einem Monat kündigen, wenn das Arbeitsverhältnis nicht mehr besteht und er die Wohnung für einen anderen Angestellten braucht.

Wann steht dem Vermieter ein Son­der­kün­di­gungs­recht zu?

Wohnen Mieter und Vermieter in einem Zweifamilienhaus oder einem Einfamilienhaus mit Einliegerwohnung zusammen unter einem Dach, besteht ein Son­der­kün­di­gungs­recht. Der Vermieter benötigt in einem solchen Fall kein berechtigtes Interesse, um das Mietverhältnis zu kündigen. Allerdings verlängert sich die Kündigungsfrist um drei Monate. Wohnt der Mieter bereits seit fünf Jahren in der Wohnung, hat er statt sechs Monaten neun Monate Zeit, um sich etwas Neues zu suchen (§ 573a BGB).

Du kannst Dich als Mieterin oder Mieter gegen eine Kündigung wehren, wenn der Umzug für Dich oder Deine Familie eine besondere Härte bedeuten würde (§ 574 BGB).

Der Widerspruch gegen die Kündigung muss schriftlich erfolgen und spätestens zwei Monate vor Ablauf der Kündigungsfrist beim Vermieter sein. Aber diese Frist gilt nur, wenn der Vermieter in seinem Kündigungsschreiben auf die Möglichkeit des Widerspruchs hingewiesen hat. Hat er das versäumt und klagt er gegen den Mieter, der nicht ausziehen will, auf Räumung, kann der Mieter noch bis kurz vor dem Gerichtstermin der Kündigung widersprechen.

In diesen Härtefällen könntest Du einer Kündigung widersprechen:

• fortgeschrittene Schwangerschaft
• kurz bevorstehender Schulabschluss oder Universitätsexamen
• schwere Erkrankung, Behinderung oder Invalidität
• drohende Obdachlosigkeit, weil kein anderer Wohnraum gefunden werden kann
• eine sehr lange Wohndauer von mehr als 30 Jahren und damit Verwurzelung in der Gegend
• hohes Alter
• notwendiger Zwischenumzug, etwa, wenn jemand auf die Fertigstellung seines Eigenheims oder den Platz in einem Alten- oder Pflegeheim wartet.

Erkennt der Vermieter den Widerspruch nicht an, muss ein Gericht darüber entscheiden. Dabei wägt es ab: die Härte für den Mieter auf der einen Seite und das Interesse des Vermieters auf der anderen Seite, dass der Mieter auszieht. Braucht der Vermieter dringend selbst eine Bleibe und klagt auf Eigenbedarf, wird das höher bewertet, als wenn die Wohnung für ihn nur eine Kapitalanlage ist.

Das Gericht kann das Mietverhältnis befristet oder unbefristet verlängern. In einigen Fällen wie bei Schwangerschaft oder Examen ergibt sich die Frist bis zur Geburt oder dem Prüfungsabschluss von selbst, bei dem Härtefall „knapper Wohnraum“ wird normalerweise eine verlängerte Frist zur Wohnungssuche gewährt. Eine unbefristete Verlängerung ist eher die Ausnahme, sie kann aber vorkommen, wenn der Mieter schon sehr alt ist.

Die Gerichte müssen beim Widerspruch wegen sozialer Härte sehr sorgfältig prüfen. Gerade bei drohenden schwerwiegenden Gesundheitsbeeinträchtigungen oder Lebensgefahr müssen sich die Richter mit sachverständiger Hilfe ein genaues Bild verschaffen (BGH, 15.03.2017, Az. VIII ZR 270/15).

Hast Du eine Kündigung bekommen, benötigst Du vielleicht Unterstützung. Wende Dich dazu an einen Mieterverein vor Ort oder an eine Anwaltskanzlei. Einige Rechts­schutz­ver­si­che­rungen bieten als besonderen Service eine Beratung in Mietrechtsangelegenheiten.