Mieterhöhung Nicht jede Mieterhöhung ist zulässig

Expertin für Recht - Dr. Britta Beate Schön
Dr. Britta Beate Schön
Finanztip-Expertin für Recht

Das Wichtigste in Kürze

  • Die Miete, die im Mietvertrag vereinbart ist, kann steigen – aber frühestens 15 Monate nach Einzug. Eine günstige Miete muss also nicht dauerhaft günstig bleiben.
  • Sind Mietwohnungen in einer Stadt insgesamt teurer geworden, dürfen Vermietende die Miete in bestehenden Mietverträgen bis zur ortsüblichen Vergleichsmiete erhöhen. Auf die Veröffentlichung des neuen Mietspiegels folgen deshalb oft Mieterhöhungen.
  • Aber es gibt Grenzen: Innerhalb von drei Jahren darf die Miete um nicht mehr als 20 Prozent steigen, in vielen Städten sogar nur um 15 Prozent.

So gehst Du vor

  • Hast Du eine Mieterhöhung bekommen, solltest Du sie überprüfen. Denn nicht jede Erhöhung ist rechtens. Unsere Checkliste Mieterhöhung hilft Dir bei der Prüfung.

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  • Hilfe bekommst Du bei einem Mieterverein vor Ort. Oder Du lässt die Erhöhung von einer Anwaltskanzlei überprüfen. Wer ohnehin eine Rechts­schutz­ver­si­che­rung hat, kann diese nutzen.

Viele Mietverträge laufen über Jahrzehnte, doch bei den wenigsten bleibt die Miete über die Jahre unverändert. Sie wird oft angepasst, wenn das Haus modernisiert wird oder ein neuer Mietspiegel erscheint. Doch nicht alle Erhöhungen sind erlaubt, denn es gibt klare rechtliche Vorgaben für das Heraufsetzen der Miete. Wir erklären Dir, wie Du am besten vorgehst, wenn eine Mieterhöhung ins Haus flattert.

Wann sind Mieterhöhungen erlaubt?

Zu Beginn eines Mietverhältnisses einigen sich Mietende und Vermietende auf einen Preis für die Wohnung. Der kann sich erhöhen, schon allein deshalb, weil vergleichbare Wohnungen in der Umgebung im Durchschnitt teurer geworden sind. Dann darf die Miete angehoben werden. Aber nicht alle Mieterhöhungen sind rechtlich in Ordnung.

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Unsere Checkliste hilft Dir in sieben Schritten zu überprüfen, ob Deine Mieterhöhung zulässig ist und ob Du sie in voller Höhe zahlen musst.

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Was bedeutet ortsübliche Vergleichsmiete?

Die Miete darf nur bis zur ortsüblichen Vergleichsmiete erhöht werden. Ortsüblich sind die Mieten, die laut Mietspiegel im Schnitt innerhalb der letzten sechs Jahre für eine vergleichbare Wohnung in der Gegend vereinbart wurden (§ 558 Abs. 2 BGB).

Ausblick: Zur Berechnung der ortsüblichen Vergleichsmieten sollen in Zukunft die Mietverträge der vergangenen sieben Jahre einfließen (Koalitionsvertrag, Seite 71). Diese Ankündigung aus dem Jahr 2021 wurde bisher nicht umgesetzt.

Bei einer Mieterhöhung ist immer die Nettomiete zugrunde zu legen, also ohne Nebenkostenvorauszahlung. Es gibt Vermieter, die zusätzlich zur Nettomiete einen monatlichen Betrag für Schönheitsreparaturen verlangen. Ein solcher Zusatzbeitrag wird im Fall der Mieterhöhung als Teil der Nettomiete gewertet (AG Stuttgart, 08.03.2016, Az. 35 C 5555/15).

Muss die Mieterhöhung schriftlich sein?

Jede Mieterhöhung muss in Textform übermittelt werden (§ 558a BGB). Der Vermieter oder die Vermieterin muss Dir die Erhöhung also per Brief oder E-Mail mitteilen. Dies gilt auch dann, wenn im Mietvertrag die Schriftform für Vertragsänderungen vereinbart ist (BGH, 10.11.2010, Az. VIII ZR 300/09).

Muss die Mieterhöhung begründet sein?

Ohne Begründung dürfen Vermietende nicht einfach die Miete erhöhen (§ 558a BGB). Viele Vermietende begründen die Erhöhung mit dem aktuellen Mietspiegel, aus dem sich ergebe, dass die Preise für vergleichbare Wohnungen insgesamt gestiegen sind. Der Mietspiegel muss mit der Erhöhung nicht mitgeschickt werden.

Alle Städte mit mehr als 50.000 Einwohnern müssen seit 2023 einen Mietspiegel erstellen (§ 558c Abs. 4 BGB). Bei der Konzeption und Gestaltung haben Städte und Gemeinden aber einen gewissen Freiraum, so dass die Mietspiegel alle ein bisschen anders aussehen.

Als Beispiel findest Du hier Auszüge aus dem aktuellen Mietspiegel für Bielefeld in Nordrhein-Westfalen. Die Nettomieten sind nach Baujahren gestaffelt und werden immer in einer Spanne von unterem, mittlerem und oberen Wert angegeben. Die eigene Wohnung lässt sich dann mit den Ab- und Zuschlägen entsprechend einordnen.

Auszug aus dem Mietspiegel für Bielefeld 2024

BaujahrNettokaltmietepro Monatin €/m²
 unterer WertMit­tel­wertoberer Wert
bis 19185,93 €7,04 €8,25 €
1919 - 19495,46 €6,02 €7,00 €
1950 - 19605,75 €6,48 €7,57 €
1961 - 19775,88 €6,72 €7,87 €
1978 - 19946,36 €7,21 €8,00 €
1995 - 20017,00 €7,60 €8,31 €
2002 - 20108,52 €9,01 €9,04 €
2011 - 06/20217,96 €9,89 €10,99 €

Der Mietspiegel gilt für Standardwohnungen in Mehrfamilienhäusern in normaler Wohnlage mit einer Größe von 20 bis 120 Quadratmeter und Bad, WC und Sammelheizung in Bielefeld. Er gilt nicht für öffentlich geförderte Wohnungen, für Untermietverträge und gewerblich genutzte Wohnungen.

Zuschläge/Abschläge pro Monat in €/m² 
einfache Wohnlage- 0,18 €
gute/sehr gute Wohnlage+ 0,34 €
Kleinwohnungen 20 m² bis unter 40 m²+ 1,64 €
große Wohnungen mehr als 120 m² bis 250 m²- 0,26 €
Barrierearmut+ 0,42 €
energetische Vollmodernisierung
(Gebäude vor 1978 erstellt, Sanierung nach 2001)
+0,66 €

Quelle: Bauamt der Stadt Bielefeld (Stand: März 2024)

Wichtig: Auch wenn die Verbraucherpreise insgesamt steigen, dürfen Vermieterinnen und Vermieter die Miete wegen der Inflation nicht erhöhen, es sei denn, im Vertrag ist eine sogenannte Indexmiete vereinbart. Allerdings darf er die Nebenkostenvorauszahlung unter besonderen Voraussetzungen anheben. Mehr dazu liest Du im Ratgeber zur Ne­ben­kos­ten­ab­rech­nung.

Darf der Vermieter die Mieterhöhung mit Vergleichsmieten begründen?

In kleinen Gemeinden mit weniger als 50.000 Einwohnerin gibt es oft keinen Mietspiegel. Dann kann der Vermieter oder die Vermieterin die Mieterhöhung auch mit dem Preis von drei vergleichbaren Wohnungen begründen, die jetzt schon das kosten, was er oder sie verlangen will. Die Wohnungen müssen von Ausstattung, Lage und Größe her ähnlich sein.

Die Lage der Wohnungen muss so genau benannt sein, dass man sie ohne größere Schwierigkeiten finden kann. Zum Beispiel muss ein Stockwerk benannt werden, falls es mehrere gibt. Nur dann können Betroffene die Vergleichsmieter nach Ausstattung und Quadratmeterpreis befragen. Du hast aber keinen Anspruch darauf, die Wohnung zu besichtigen.

Auch in Städten, in denen es einen Mietspiegel gibt, ist die Begründung der Mieterhöhung mit drei Vergleichswohnungen zulässig. Allerdings darf der Vermieter keine unvermietete Wohnung als Vergleichswohnung heranziehen. Generell gilt: Gibt der Vermieter eine Vergleichswohnung an, auf welche die nötigen Kriterien nicht zutreffen, fällt diese aus der Aufstellung heraus. Kommt der Vermieter dann nicht mehr auf mindestens drei Vergleichswohnungen, ist auch die Mieterhöhung unzulässig.

Welche Bedeutung hat die Wohnfläche?

Auch wenn im Mietvertrag die Wohnfläche zu groß oder zu klein angegeben ist, darf die Miete nur auf der Grundlage der tatsächlichen Größe bis zur ortsüblichen Vergleichsmiete erhöht werden (BGH, 18.11.2015, Az. VIII ZR 266/14).

Fehlt die Größenangabe im Vertrag, kommt es bei einer Erhöhung auf die wirkliche Wohnungsgröße an. Ist die Mieterhöhung für eine 60 Quadratmeter große Wohnung berechnet, die allerdings tatsächlich nur 50 Quadratmeter groß ist, wurde zu viel erhöht.

Aber: Es reicht nicht, dass Du einfach die vom Vermieter angenommene Größe bestreitest. Im Zweifel musst Du die Wohnfläche selbst berechnen und ein Aufmaß vorlegen, also eine Skizze der Wohnung mit den entsprechenden Größen der Zimmer. Dazu musst Du keinen Sachverständigen beauftragen; Du kannst die Ergebnisse Deiner eigenen Vermessung vorlegen, auch wenn die Wohnung Dachschrägen hat (BGH, 31.05.2017, Az. VIII ZR 181/16).

Tipp: Du solltest Deine Wohnung immer selbst vermessen und Dich nicht auf die Angabe im Mietvertrag verlassen. Das kann einiges an Miete sparen. Du brauchst dazu eventuell fachkundige Hilfe. Die Fläche unter einer Dachschräge wird nicht in vollem Umfang mitgezählt, gleiches gilt für Balkone und Terrassen. Wie diese Flächen zu berechnen sind, ergibt sich aus der Wohnflächenverordnung.

Wie oft darf die Miete steigen?

Frühestens ein Jahr nach dem Einzug darf die erste Mieterhöhung ins Haus flattern – es gilt eine Jahressperrfrist. In der Erhöhung muss eine Überlegensfrist bis zum Ablauf des übernächsten Monats eingeräumt sein. Das bedeutet, dass Vermietende für die Zustimmung eine Frist einräumen müssen. In diesem Zeitraum kann der Mieter überlegen, ob er der Erhöhung zustimmt oder ob er Gründe hat, ihr nicht zuzustimmen. Tatsächlich kann deshalb die Miete das erste Mal steigen, nach dem die Miete 15 Monate lang unverändert geblieben ist (§ 558 Abs. 1 Satz 1 BGB).

Für diejenigen, deren Miete schon einmal erhöht wurde, gilt: Frühestens ein Jahr nach der letzten Mieterhöhung dürfen Vermieter die nächste Mieterhöhung ankündigen, die dann wieder zum Ablauf des übernächsten Monats gilt.

Achtung: Diese Frist von einem Jahr gilt nur bei Erhöhungen, mit denen Vermietende den Betrag an die ortsübliche Vergleichsmiete anpassen (§ 558 BGB). Wurde die Miete erst kurz zuvor aufgrund einer Modernisierung erhöht, kann sie trotzdem zusätzlich bis zur ortsüblichen Miete erhöht werden.

Gibt es Besonderheiten bei Staffel- und Indexmiete?

In einigen Mietverträgen gibt es eine Staffelmiete. Das bedeutet, dass sich die Miete automatisch jedes Jahr um einen bestimmten Betrag erhöht. Der Vermieter darf darüber hinaus nicht mehr erhöhen – auch dann nicht, wenn die Staffeln unterhalb des Mietspiegels liegen.

Gleiches gilt für einen Indexmietvertrag, bei dem der Preis einmal im Jahr gemäß der Inflationsrate steigen kann. Mieterhöhungen nach dem Mietspiegel sind dann tabu.

Welche Grenzen gibt es bei Mieterhöhungen?

Vermietende müssen bei der Mieterhöhung nach Mietspiegel die sogenannte Kappungsgrenze beachten. Das bedeutet: Sie dürfen innerhalb von drei Jahren die Miete nur um 20 Prozent erhöhen (§ 558 Abs. 3 BGB). Es kann vorkommen, dass Vermieterinnen und Vermieter mit der geplanten Steigerung unter der ortsüblichen Vergleichsmiete bleiben müssen, weil sie an die Kappungsgrenze stoßen. Das kann passieren, wenn die Miete über Jahre nicht erhöht wurde und dann an den aktuellen Mietspiegel angepasst werden soll.

Achtung: Die Kappungsgrenzen gelten während des laufenden Mietverhältnisses, die Mietpreisbremse betrifft ausschließlich Neuvermietungen.

Wo gilt die Kappungsgrenze von 15 Prozent?

Die Kappungsgrenze, die für Dich gilt, kann sogar niedriger sein. Für Städte und Gemeinden mit besonders angespanntem Mietwohnungsmarkt können die Bundesländer die Kappungsgrenze auf 15 Prozent absenken (§ 558 Abs. 3 BGB). Der Vermieter darf dann die Miete innerhalb von drei Jahren nicht mehr als 15 Prozent erhöhen. In diesen 13 Bundesländern gilt die abgesenkte Kappungsgrenze:

  • Baden-Württemberg - bis zum 30. Juni 2025 in 89 Städten und Gemeinden
  • Bayern - bis zum 31. Dezember 2025 für 208 Städte und Gemeinden
  • Berlin - bis zum 10. Mai 2028 im gesamten Stadtgebiet
  • Brandenburg - bis zum 31. Dezember 2025 in 19 Städten und Gemeinden
  • Bremen - bis zum 31. August 2024
  • Hamburg - bis zum 31. August 2028
  • Hessen - bis zum 25. November 2025 in 49 Städten und Gemeinden
  • Mecklenburg-Vorpommern - bis zum 30. September 2028 für Rostock und Greifswald
  • Niedersachsen - bis zum 31. Dezember 2027 in 18 Städten und Gemeinden
  • Nordrhein-Westfalen - bis zum 30. Juni 2025 in 18 Städten und Gemeinden
  • Rheinland-Pfalz - bis zum 30 September 2024 in vier Städten
  • Sachsen - bis zum 30. Juni 2025 in Dresden und Leipzig
  • Thüringen - bis zum 30. September 2024 in Erfurt

Der Bundesgerichtshof musste in einem Verfahren die Kappungsgrenzen-Verordnung in Berlin überprüfen und hat sie für rechtmäßig erklärt (04.11.2015, Az. VIII ZR 217/14).

Ausblick: In Zukunft soll die Kappungsgrenze in angespannten Märkten auf 11 Prozent in drei Jahren gesenkt werden (Koalitionsvertrag, Seite 71). Ein Gesetzentwurf liegt dazu bisher noch nicht vor.

Bei 120 Prozent ist Schluss - Wenn die Miete um mehr als 20 Prozent über dem Mietspiegel liegt, ist sie überhöht. In Städten, in denen Wohnraum knapp ist, können Mieterinnen und Mieter ihre Zahlungen bei 120 Prozent deckeln (§ 5 Abs. 2 WiStG). Außerdem kann man die zu viel bezahlten Beträge für die letzten drei Jahre zurückfordern.

Übrigens: Das Bundesverfassungsgericht erklärte den Berliner Mietendeckel für nichtig (Az. 2 BvF 1/20, 2 BvL 5/20, 2 BvL 4/20). Den hatte das Bundesland Berlin vor zwei Jahren eingeführt, um die Mieten einzufrieren. Mieterhöhungen sind deshalb auch in Berlin wieder möglich. Weitere Informationen dazu findest Du in unserem Blog-Artikel zum Mietendeckel.

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Musst Du einer Mieterhöhung zustimmen?

Im Gesetz ist vorgesehen, dass Du als Mieterin oder Mieter einer Mieterhöhung zustimmen musst. Du kannst allerdings nicht einfach „Nein“ sagen, weil es Dir zu teuer ist. Du darfst die Zustimmung nur dann verweigern, wenn die Mieterhöhung aus Deiner Sicht nicht rechtmäßig ist. Das kann der Fall sein, wenn die Erhöhung damit begründet ist, dass die Wohnung besonders gut ausgestattet sei, sie aber tatsächlich nur Durchschnitt ist.

Welche Merkmale einen Zuschlag auf die Miete erlauben, wird in den Mietspiegeln ganz unterschiedlich geregelt. Der Mietspiegel Regensburg nennt beispielsweise folgende Merkmale, die einen Zuschlag erlauben: Fußbodenheizung im Bad, bodengleiche Dusche, Einbauküche oder ein zur Wohnung gehörender Tiefgaragenstellplatz. Außerdem gilt die bereits erwähnte Überlegensfrist. Diese Bedenkzeit oder auch Zustimmungsfrist beginnt in dem Moment, in dem Du die Mieterhöhung bekommen hast und endet mit Ablauf des zweiten Monats nach Zugang (§ 558b Abs. 2 Satz 1 BGB). Die Frist beträgt deshalb mindestens zwei Monate und höchstens einen Tag weniger als drei Monate.

Beispiel: Geht Dir das Schreiben Deines Vermieters am 5. Mai zu, dann endet die Frist am 31. Juli. Geht Dir die Mieterhöhung am 30. Juli zu, kannst Du bis zum 30. September überlegen.

Verweigerst Du die Zustimmung zur Mieterhöhung, kann Dein Vermieter oder Vermieterin die höhere Miete nur verlangen, wenn er oder sie sich ans Gericht wendet und auf Zustimmung klagt. Das muss innerhalb von drei Monaten nach Ablauf der Zustimmungsfrist passieren (§ 558b Abs. 2 Satz 2 BGB). Möglich ist auch, dass Du nur teilweise zustimmst, etwa weil Dein Vermieter die Kappungsgrenze nicht beachtet hat.

Formfreie Zustimmung - Die Zustimmung zur Mieterhöhung ist formfrei. Das heißt, sie kann auch mündlich ausgesprochen werden oder sogar stillschweigend erfolgen, indem Du einfach die höhere Miete überweist. Laut Bundesgerichtshof stimmen Mietende auf jeden Fall zu, wenn sie mehrmalig ohne Vorbehalt die erhöhte Miete überweisen. Die Mieterin hatte in dem konkreten Fall dreimal ohne irgendeinen Vorbehalt die erhöhte Miete gezahlt (30.01.2018, Az. VIII ZB 74/16).

Hast Du ein Son­der­kün­di­gungs­recht, wenn die Miete steigen soll?

Hast Du der Mieterhöhung einmal zugestimmt, kannst Du Deine Zustimmungserklärung nicht mehr widerrufen. Ein Widerrufsrecht besteht nicht, weil Du durch die gesetzlichen Vorschriften zur Mieterhöhung ausreichend geschützt bist (BGH, 17.10.2018, Az. VIII ZR 94/17).

Bei einer Mieterhöhung steht Dir als Mieter bei einer Mieterhöhung ein Son­der­kün­di­gungs­recht zu. Innerhalb der Zustimmungsfrist kannst Du die Wohnung mit einer Frist von nur zwei Monaten kündigen.

Mieterhöhung nach Modernisierung?

Neben der Mieterhöhung bis zur ortsüblichen Vergleichsmiete können Vermietende die Miete wegen einer Modernisierung erhöhen. Wird die Immobilie aufgewertet, indem zum Beispiel Balkone angebracht werden oder ein Aufzug eingebaut wird, können die Kosten für die Modernisierung auf die Miete umgelegt werden (§ 559 BGB).

Aber: Nur bis zu 8 Prozent der Modernisierungskosten dürfen auf die Jahresmiete aufgeschlagen werden. Zudem dürfen die Mieten modernisierter Wohnungen innerhalb von sechs Jahren um nicht mehr als 3 Euro pro Quadratmeter steigen. Bei Wohnungen mit einer Miete bis 7 Euro pro Quadratmeter sogar nur um 2 Euro (§ 559 Abs. 3a BGB). Ausführliche Informationen dazu findest Du im Ratgeber zur Modernisierung einer Mietwohnung.

Wer unterstützt Dich im Fall einer Mieterhöhung?

Wenn Du unsicher bist, ob die Mieterhöhung rechtens ist, solltest Du Dir Hilfe holen.

Der Mieterverein vor Ort ist eine gute Adresse, wenn Du eine Mieterhöhung prüfen lassen willst. Der hilft dabei, die Rechtslage zu klären und Briefe zu schreiben. Du musst allerdings Mitglied werden und Beiträge zahlen, um die Beratungsleistungen nutzen zu können.

Du kannst Dich auch an eine Anwaltskanzlei für Mietrecht wenden, um die Mieterhöhung prüfen zu lassen. Wie Du Mietexpertinnen und Experten finden kannst, erklären wir im Ratgeber zu Anwaltskosten. Wer eine Rechts­schutz­ver­si­che­rung hat, hat in der Regel kein Kostenrisiko bei Mietstreitigkeiten.

Emp­feh­lungen aus dem Ratgeber Rechts­schutz­ver­si­che­rung

Wir haben im Sommer 2023 Rechtsschutztarife mit den Bausteinen Privat, Beruf und Verkehr untersucht. Unsere Emp­feh­lungen aus diesem Test sind:

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