Mietminderung

Musterbrief: Wohnungsmängel reklamieren

Kostenloser Musterbrief

von der Experten-Redaktion von Finanztip

Informiere Deinen Vermieter unverzüglich über den vorhandenen Mangel in Deiner Wohnung und fordere ihn auf, diesen zu beheben. Dazu kannst Du unser Musterschreiben zur Mängelanzeige und Mietminderung verwenden.

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Wann darf ich als Mieter die Miete mindern?

Der Vermieter ist verpflichtet, die Wohnung von Mängeln freizuhalten. Die Verpflichtung besteht grundsätzlich ohne Rücksicht darauf, wer an dem Mangel schuld ist. Nachfolgend findest Du die wichtigsten Gründe, die Dich als Mieter zu einer Minderung berechtigen:

Schimmel - Darüber ärgern sich Mieter besonders, da immer die Frage bleibt, inwieweit der Schimmel die Gesundheit der Bewohner gefährdet. Vermieter wenden bei Schimmelschäden in der Mietwohnung gerne ein, der Mieter habe nicht ausreichend gelüftet und geheizt. Im Streitfall muss dann ein Gutachter feststellen, wer verantwortlich ist.

Oft sind Baumängel die Ursache für den Schimmel. Dann können Mieter die Miete reduzieren. Wie hoch die Minderungsquote ist, hängt davon ab, wo der Schimmel auftaucht und in welchem Ausmaß Wände und Decken befallen sind. Es gibt viele Urteile, die je nach Einzelfall unterschiedliche Minderungsquoten für angemessen halten (LG Neubrandenburg, Urteil vom 2. April 2002, Az. 1 S 297/01: 17 Prozent; AG Köln, Urteil vom 7. Oktober 2015, Az. 211 C 446/13: 20 Prozent; AG München, Urteil vom 11. Juni 2010, Az. 412 C 11503/09: bis zu 100 Prozent bei Gesundheitsgefährdung).

Ungeziefer - Spinnen, Kakerlaken, Mäuse und Silberfische hat niemand gerne in der Wohnung. Bei heftigem Befall kann der Mieter die Miete kürzen. So hat es zumindest ein Gericht gesehen, das bei 60 Mäusen in zehn Monaten eine Minderung von 10 Prozent für angemessen hielt (AG Bonn, Urteil vom 8. Februar 1985, Az. 6 C 277/84). 24 Ameisen in sechs Monaten sind allerdings noch kein Minderungsgrund (AG Köln, Urteil vom 6. April 1998, Az. 213 C 548/97).

Heizung - Vermieter sind verpflichtet, für eine funktionierende Heizung zu sorgen. Vom 1. Oktober bis zum 30. April muss es möglich sein, tagsüber auf mindestens 20 Grad zu heizen. In den Nachtstunden zwischen 23 und 6 Uhr genügen 18 Grad (LG Berlin, Urteil vom 26. Mai 1998, Az. 64 S 266/97). In welcher Höhe Betroffene die Miete mindern dürfen, hängt von den Umständen ab. Reicht die Leistung der Heizung nicht aus, gestehen Gerichte den Mietern eine Mietminderung von 20 bis 50 Prozent zu. Bei einem Heizungsausfall im Winter sind es bis zu 70 Prozent.

Zugluft durch undichte Türen und Fenster - Falls es bei Dir durch Fenster und Türen zieht, hast Du wahrscheinlich kein Schimmelproblem; stattdessen heizt Du zum Fenster heraus. Bei alten Wohnungen musst Du allerdings ein bisschen Zugluft ertragen. Das Amtsgericht Brandenburg entschied, dass die Mieterin wegen Zugluft in den Monaten von November bis März um 15 Prozent und in den Monaten von April bis Oktober um 5 Prozent mindern durfte (AG Brandenburg, Urteil vom 28. Juni 2013, Az. 31 C 279/11).

Hohe Temperaturen im Sommer - Sommerliche Hitze kann die Temperaturen in Mieträumen ungemütlich ansteigen lassen – gerade, wenn Du im Dachgeschoss wohnst. Die hohen Temperaturen können ein Grund für eine Mietminderung sein. Als Faustregel gilt: Drinnen muss es immer 6 Grad kälter sein als draußen. Der Vermieter muss die bautechnischen Voraussetzungen für eine Abkühlung der Räume schaffen (OLG Hamm, Urteil vom 28. Februar 2007, Az. 30 U 131/06; OLG Rostock, Urteil vom 29. Dezember 2000, Az. 3 U 83/98).

Anders urteilte das Oberlandesgericht Frankfurt: Bei großen Fensterflächen in einer Dachgeschoss-Wohnung ohne Klimaanlage muss dem Mieter klar sein, dass sich die Räume im Sommer aufheizen können. Das sei kein Minderungsgrund (Urteil vom 19. Januar 2007, Az. 2 U 106/06).

Falsche Wohnflächenangabe - Hat der Vermieter die Wohnfläche im Mietvertrag falsch angegeben, gilt grundsätzlich: Ist die tatsächliche Wohnfläche um mehr als 10 Prozent kleiner als im Mietvertrag angegeben, darf der Mieter mindern (BGH, Urteil vom 10. März 2010, Az. VIII ZR 144/09). Das gilt auch, falls der Mietvertrag zwar keine Angaben zur Wohnfläche enthält, aber etwa in der Anzeige eine Wohnfläche angegeben war und diese um mehr als 10 Prozent von der tatsächlichen Mietfläche abweicht (BGH, Urteil vom 23. Juni 2010, Az. VIII ZR 256/09).

Baulärm - Lärm ist unangenehm, macht krank und mindert den Wohnwert. Baulärm ist ein häufiger Minderungsgrund, gerade in Städten, in denen viel saniert und neu gebaut wird. Mieter dürfen die Miete mindern, soweit die Bau- oder Abrissarbeiten in der Wohnung noch hörbar sind. Und zwar auch dann, wenn der Vermieter für den Lärm gar nicht verantwortlich ist.

Es gibt viele Urteile, die sich mit Baulärm als Minderungsgrund beschäftigen. Die Minderungsquoten sind dabei ganz unterschiedlich. Wird gegenüber von der Wohnung ein neues Einkaufzentrum gebaut, können 20 Prozent weniger Miete angemessen sein (LG Hamburg, Urteil vom 3. Dezember 1998, Az. 327 S 97/98). Wegen lärmender Straßenbauarbeiten können Mieter dagegen nicht ohne Weiteres die Miete kürzen (BGH, Urteil vom 19. Dezember 2012, Az. VIII ZR 152/12).

Lärm in der Umgebung - Auch Lärm in der Umgebung kann zur Minderung berechtigen. Wird etwa nach Abschluss des Mietvertrages ein Hotel im angrenzenden Hinterhof eröffnet, kann der Mieter die Miete um 20 Prozent mindern. Lärm durch Hotelgäste sind selbst für Wohnungen in einer Großstadt wie Berlin unüblich (LG Berlin, Urteil vom 11. August 2016, Az. 67 S 162/16).

Wie muss eine Mängelanzeige aussehen?

Als Mieter musst Du einen Mangel bei Deinem Vermieter unverzüglich anzeigen und Abhilfe verlangen (§ 536c BGB). Je nach Dringlichkeit solltest Du am besten sofort telefonisch den Vermieter informieren, etwa wenn die Wohnung nach einem Rohrbruch unter Wasser steht. Danach solltest Du eine schriftliche Mängelanzeige aufsetzen. Dazu kannst Du unser Musterschreiben verwenden.

Benenne den Mietmangel in Deinem Minderungsschreiben genau. Verweise zum Beispiel nicht nur auf Schimmel in der Wohnung, sondern beschreibe auch die Größe des Schimmelflecks und den Ort, wo sich der Schimmel zeigt.

Nachdem der Mieter den Eigentümer informiert hat, darf er die Miete mindern, bis der Mangel beseitigt ist. Eine Mietminderung ist rückwirkend nicht möglich. Wer trotz Mängeln die Miete in voller Höhe weiter zahlt, kann später nichts zurückfordern.

Nutze Für Deine schriftliche Mängelanzeige unser Musterschreiben.

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Wann darf ich die Miete nicht mindern?

Es gibt Fallkonstellationen, in denen Du die Miete nicht kürzen kannst.

Kinderlärm - Kinderlärm ist grundsätzlich kein Mietmangel (BGH, Urteil vom 29. April 2015, Az. VIII ZR 197/14). Auch das Laufen der Kinder durch die Wohnung, das gelegentliche Zuschlagen der Türen sowie Stampf- und Springgeräusche beim Spielen in der Wohnung sind zulässig. Deshalb dürfen Mieter nicht die Miete mindern.

Unerhebliche Mängel - Bei nur unerheblichen Mietmängeln darfst Du die Miete nicht mindern. Dazu zählen tropfende Wasserhähne oder kaputte Glühbirnen. Auch üblicher Lärm oder kleinere Dinge wie Haarrisse an der Decke, über die man sich sehr wohl ärgern kann, berechtigen Dich in der Regel nicht, die Miete zu mindern (§ 536 Abs. 1 Satz 3 BGB).

Bekannte Mängel - Kanntest Du bei Anmietung der Wohnung den Mietmangel oder hättest Du ihn kennen können, wird es schwierig (§ 536b BGB). Finden bei Mietvertragsabschluss im Haus oder auf dem Nachbargrundstück Bauarbeiten statt, dann kannst Du die Miete nicht mindern, weil Du bei Abschluss des Vertrages bereits mit Baulärm rechnen mussten und die Wohnung dennoch gemietet haben.

Energetische Sanierung - Lebst Du in einem Haus, das der Vermieter energetisch saniert, musst Du Dreck, Handwerker und Lärm in den ersten drei Monaten ertragen, ohne dass Du die Miete kürzen darfst (§ 536 Abs. 1a BGB). Dauert die Sanierung allerdings länger, kannst Du nach Ablauf von drei Monaten die Miete mindern.

Wie hoch darf die Minderung sein?

Die Höhe der Mietminderung hängt davon ab, wie sehr der Mangel den Wohnwert beeinträchtigt.

Minderungsquote - Gemindert wird nach der Rechtsprechung in Prozent-Anteilen von der Bruttomiete (Warmmiete). Bei leichten Gebrauchsbeeinträchtigungen halten die Gerichte nur eine Minderung von 5 bis 10 Prozent für verhältnismäßig. Bei mittleren Beeinträchtigungen dürfen Mieter die Miete zwischen 10 und 20 Prozent mindern. Nur bei außergewöhnlich schweren und dauerhaften Mängeln kannst Du stärker mindern.

Die Gerichte haben eine Vielzahl von Einzelfällen entschieden. Um Vergleichswerte zu ermitteln, greifen die Richter in der Praxis häufig auf Minderungstabellen zurück, aus denen sich die von anderen Gerichten ausgeurteilten Quoten ergeben. Dabei darf man aber nicht vergessen, dass jede Wohnung sowie jeder Mangel etwas anders aussieht.

Du kannst Dir vergleichbare Fälle ansehen und Dich daran orientieren. Hier findest Du eine Tabelle mit den wichtigsten Gründen für eine Mietminderung und der Angabe, um wie viel Prozent die Mieter die Miete kürzen durften:

Mietmängelliste

MangelMinderungshöheRechtsprechung
Trockengerät in der Wohnung100 %AG Schöneberg, 10. April 2008, Az. 109 C 256/07
Trockengerät im Badezimmer80 %AG Köln, 25. Oktober 2011, Az. 224 C 100/11

Heizungsausfall, kein Warmwasser

80 % im Winter
60 % im Sommer

AG Nürnberg, 22. März 2017, Az. 16 C 127/16

Feuchtigkeit, Schimmel (im Wohnzimmer)50 %LG Hamburg, 31. Januar 2008, Az. 307 S 144/07
fehlende Trittschalldämmung20 %BGH, 6. Oktober 2004, Az. VIII ZR 355/03
Baulärm, Staub (Bauvorhaben in der Nachbarschaft)20 %LG Berlin, 16. Juni 2016, Az. 67 S 76/16
Flächenabweichung um mehr als 10 % (19 %)19 %BGH, 24. März 2004, Az. VIII ZR 44/03
Lärmbelästigung durch Hundegebell16 %BGH, 20. Juni 2012, Az. VIII ZR 268/11
Geräuschbelästigung durch Garagentor15 %LG Hamburg, 26. März 2009, Az. 333 S 65/08
Baulärm vom Nachbargrundstück15 %LG München I,  14. Januar 2016, Az. 31 S 20691/14
Ausfall der Warmwasserversorgung10 %LG Berlin,  5. Oktober 2013, Az. 63 S 626/12

Quelle: Finanztip-Recherche, Mängelliste des Berliner Mieterschutzvereins (Stand: Juli 2019)

Eine weitere Hilfestellung gibt die im Internet veröffentlichte Mietmängelliste des Berliner Mieterschutzvereins. Bist Du Dir unsicher, kannst Du Dich auch an einen Mieterverein wenden. Dort bekommst Du Hilfe bei der Frage, ob eine Mietminderung in Deinem Fall grundsätzlich möglich ist und in welcher Höhe Du mindern kannst.

Bemessungsgrundlage - Bei der Minderung gehst Du von der Bruttomiete aus: Mietzins einschließlich Nebenkostenvorauszahlung oder Nebenkostenpauschale. Wer zum Beispiel um 20 Prozent mindern darf, reduziert auch die Nebenkosten um 20 Prozent.  

Beispiel: Du zahlst eine Bruttowarmmiete von 700 Euro. Wegen eines Mangels steht Dir eine Minderungsquote von 20 Prozent zu. Der Mangel wurde nach genau einem Monat beseitigt. Du kannst also im nächsten Monat 140 Euro weniger überweisen, also nur 560 Euro.

Taggenaue Berechnung - Das Recht zur Mietminderung besteht grundsätzlich von dem Tag an und solange, wie die Wohnung durch den Mangel in ihrer Gebrauchstauglichkeit eingeschränkt ist. Du musst den Wert für die Mietminderung taggenau ermitteln.

Nutze für Deine Mietminderung unser Musterschreiben.

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Beispiel für Berechnung der Minderung: Du hast am 10. September einen Wasserrohrbruch in der Küche. Die Ursache für den Wassereinbruch haben die Handwerker am 12. September gefunden. Bis zum 20. September stehen Trocknungsgeräte in der Küche, die Einbauküche wird abgebaut und von den Wänden gerückt. Am 22. September wird neu gestrichen. Bis zum 24. September bauen die Handwerker die Küche wieder auf. Ab dem 25. September ist wieder alles in Ordnung. Du zahlst eine monatliche Miete von 800 Euro und eine Nebenkostenvorauszahlung von 300 Euro, insgesamt 1.100 Euro.

Du kannst für die Zeit vom 10. September bis zum 25. September die Miete mindern, also an 15 Tagen. Bei der Minderungsquote musst Du berücksichtigen, dass nur die Küche nicht brauchbar war, dass aber durch die Trocknungsgeräte und deren Lärm die ganze Wohnung nicht bewohnbar war. An zehn Tagen nehmen wir daher eine Minderungsquote von 80 Prozent an, an den anderen 5 Tagen eine Quote von 30 Prozent.

Beispiel für taggenaue Berechnung der Minderung

1.100 € / 30 Tage36,67 €ungeminderte Miete für einen Tag
36,67 € / 100 x 8029,34 €um 80 % geminderte Miete für einen Tag
29,34 € x 10 Tage293,40 €Minderungsbetrag wegen Trocknungsgerät
36,67 € / 100 x 3011 €um 30 % geminderte Miete für einen Tag
11 € x 5 Tage55 €Minderungsbetrag wegen Reparaturen in der Küche
293,40 € + 55 €348,40 €Gesamtminderungsbetrag
1.100 € - 348,40 €751,60 €geschuldete Miete

Quelle: Finanztip-Berechnung (Stand: Juli 2019)

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