Ich meine das Investment in Wohnimmobilien zur Kapitalanlage ( Fremdnutzung der Whg durch einen anderen Mieter).
Vorteile eines Investments in Pflegeimmobilien
- Kaufpreis: Pflegeappartements werden i.d.R. direkt vom Bauträger und damit provisionsfrei erworben.
- Langfristige und indexierte Mieteinnahmen: Die Vermietung durch den Eigentümer der Pflegeimmobilie erfolgt nicht an Privatpersonen, sondern an den Betreiber des Pflegeheims. Der Mietvertrag wird meist auf 20 Jahre mit einer Indexmiete (jährliche Mietanpassung) abgeschlossen. Damit trägt der Anleger kein Mietausfallrisiko, wenn das Appartement vorübergehend leer steht. Investitionen in Pflegeappartements sind aufgrund der heute schon in vielen Regionen bestehenden Unterdeckung an Pflegeimmobilien und des prognostizierten Wachstums des Pflegemarktes weitgehend konjunkturunabhängig.
- Gewinnbringender Verkauf: Künftige Preissteigerungen von Pflegeimmobilien sind aufgrund der Marktbedingungen wahrscheinlich, sodass auch der gewinnbringende Verkauf voraussichtlich möglich ist.
- Steuervorteile: Die Steuervorteile von Pflegeimmobilien entsprechen denen von anderen Wohnimmobilien, d.h. Abschreibungen auf das Objekt (zwei Prozent jährlich) sowie Zinsen bei einer Fremdfinanzierung sind steuerlich abzugsfähig. Da die Appartements möbliert sind, kann auch das bewegliche Inventar steuerlich über 10 Jahre abgeschrieben werden. Nach Ablauf der zehnjährigen Spekulationsfrist ist ein eventueller Gewinn aus dem Verkauf steuerfrei.
- Geringe laufende Zusatzkosten: Auch hier haftet der Vermieter für Mängel, die aber aufgrund der fünfjährigen Gewährleistungsfrist des Bauträgers zu keinen finanziellen Belastungen beim Investor führen.
- Geringer Verwaltungsaufwand: Der Verwaltungsaufwand ist deutlich geringer als bei regulären Wohnimmobilien, da die Verwaltung der Appartements dem Betreiber obliegt.
- Belegungsrecht des Anlegers: Ein nicht monetärer Vorteil besteht in dem i.d.R. vertraglich eingeräumten vorrangigen Belegungsrecht des Anlegers, d.h. er oder seine Familienangehörigen können selbst in das Appartement einziehen. Die eigenen Unterhaltskosten sind dann mit der weiterhin vom Betreiber gezahlten Miete verrechenbar. Sich mit dem eigenen zukünftigen Pflegebedarf auseinanderzusetzen, ist unangenehm. Dennoch gibt es Vorkehrungen, die jeder treffen sollte, wie beispielsweise eine Vorsorgevollmacht.
- Attraktive Rendite: Die Renditen durch Mietennahmen und Wertsteigerungen der Pflegeimmobilie werden mit 4,0 % – 6,0 %, teilweise bis zu 8 % angegeben.
- Staatliche Förderung: Bestimmte Pflegeimmobilien werden zudem staatlich gefördert. Hierbei handelt es sich um stationäre Pflegeeinrichtungen, Hospize, Behindertenwohnheime und psychiatrische Einrichtungen. Bei Leerstand der Pflegeimmobilie oder Zahlungsunfähigkeit des Bewohners übernimmt der Staat die Miete, d.h. die Förderung kommt dem Betreiber zugute und dieser hat damit ein geringeres Insolvenzrisiko. Allerdings sind dies Pflegeimmobilien, die kaum einzelne Appartements haben.
Risiken einer Kapitalanlage in Pflegeimmobilien
- Lage: Wie bei anderen Immobilien auch ist die Lage des Pflege- bzw. Altersheims für eine vorteilhafte Investition in Pflegeimmobilien entscheidend. Sie sollten in einem Einzugsgebiet von mindestens 25.000 Einwohnern liegen. Darüber hinaus ist darauf zu achten, ob in der jeweiligen Region tatsächlich eine Unterdeckung besteht. Der Anleger sollte sich überzeugen, dass eine solide Bedarfsermittlung erstellt wurde und ggf. zusätzliche Informationen beim Landratsamt einholen.
- Größe des Pflegeheims: Die Größe des Pflegeheims sollte einen wirtschaftlichen Geschäftsbetrieb ermöglichen. Zu große Häuser haben ein höheres Risiko für Überkapazitäten, zu kleine Häuser sind längerfristig nicht rentabel. Als optimal sehen Fachleute eine Größe von 80 bis 120 Appartements pro Pflegeheim an.
- Bauträger: Es gibt einige wenige Bauträger, die über Erfahrungen hinsichtlich der speziellen Anforderungen zur Barrierefreiheit und des altersgerechten Bauens für Pflegeimmobilien verfügen. Der potenzielle Investor sollte entsprechende Referenzen des Bauträgers prüfen.
- Betreiber: Es besteht grundsätzlich das Risiko einer Insolvenz des Heimbetreibers. Auch sind in letzter Zeit Betrugsfälle bei den Abrechnungen einzelner Pflegebetriebe aufgetreten, sodass diesen ihre Erlaubnis entzogen wurde. In derartigen Fällen muss der Anleger aufgrund von Leerstand Mietausfälle verkraften bis ein neuer Betreiber die Einrichtung zu u.U. auch anderen, weniger günstigen Konditionen übernimmt. Der Anleger sollte darauf achten, dass der Heimbetreiber schon langfristig erfolgreich am Markt ist und mehrere Pflegeheime betreibt. Als sicherer gelten überregionale gemeinnützige Betreiber mit öffentlich-rechtlichen Gesellschaftern. Bei privaten Heimbetreibern steht hingegen die Gewinnerzielungsabsicht im Vordergrund. Sie genießen daher eine geringere Akzeptanz in der Bevölkerung.
- Standortveränderungen: Auch bei sorgfältiger Analyse besteht längerfristig immer die Gefahr, dass der Standort der Pflegeimmobilie unattraktiver wird, z.B. durch verschlechterte Infrastruktur oder Sozialstruktur.
- Rendite: Renditeprognosen werden generell bei allen Investments „schön gerechnet“ und sind häufig unvollständig. Der potenzielle Investor sollte die Prämissen und enthaltenen Angaben der Pflegeimmobilie daher sorgfältig prüfen oder einen Fachmann zu Rate ziehen.
- Zinsänderungsrisiko: Wie bei jeder Immobilie besteht auch bei Pflegeimmobilien im Falle der Fremdfinanzierung des Investments nach Ablauf der Zinsbindungsfrist das Risiko, dass die Verlängerung des Kredits zu einem höheren Zinssatz erfolgt. Dieses Risiko ist insbesondere beim derzeitigen Niedrigzinsniveau relativ hoch.
- Instandhaltung: Bedenken Sie, dass Sie als Eigentümer einer Pflegeimmobilie Kosten für die Instandhaltung des Objekts tragen.
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