youknowwhy
Zunächst einmal etwas ganz Wichtiges:
Die Immobilie muss prinzipiell ein Darlehen i.H.v. 2,6 Mio Euro bedienen können.
Bei den aktuellen Zinskonditionen + Tilgung kann man von 5%-5,5% Gesamtannuität ausgehen.
Frage:
Geben das die Netto-Kaltmieten her?
Wie hoch sind die Netto-Kaltmieten? 160t Euro p.a. sollten es bie so einem Objekt mindestens sein. Bei Renovierungsstau/bedarf natürlich noch deutlich mehr.
Hier gilt ein sehr einfaches Prinzip:
Planung, Finanzierung und Abwicklung wie unter fremden Menschen.
Stell dir vor, wir beide würden das machen.
Mir wäre es völlig egal, wie du deinen Anteil finanzierst, wo mein Geld herbekommt, kann dir egal sein.
Beide legen 500.000 € auf den Tisch.
Der Grundsatz "wie unter fremden Menschen" ist genau richtig.
Die Einbringung der beiden Sicherheiten sind meiner Meinung nach nicht miteinander zu vergleichen.
Wenn bei Person A eine Grundschuld eingetragen wird, dann kann die Bank SOFORT die Zwangsvollstreckung der selbstgenutzten Immobilie einleiten, wenn die GbR das Darlehen nicht bedient = hohes Risiko.
Person B gibt ein Darlehen und müsste "wie unter fremden Menschen" einen entsprechenden Darlehenszins + evtl. Tilgung erhalten. Die Zinsen müssen mit 25% KESt auf privater Seite versteuert werden.
Die Bank wird im Erstrang reingehen. D.h. das Darlehen von perosn B wird als Nachrangdarlehen eingetragen. Da muss man fremdüblich mit mindestens 4% rechnen.
Fälligkeit, Tilgung etc. muss natürlich in dem Darlehensvertrag klar beziffert werden.
Man stelle sich vor, einer von euch muss seine 50% Anteil der GbR verkaufen (z.B. wegen privaten finanziellen Schwierigkeiten), dann läuft der Darlehensvertrag über die 500t Euro prinzipiell erstmal so weiter wie er vereinbart wurde.
Das ist allgemein ein hohes Risiko, was ihr da fahrt.
Ich würde eine Lösung suchen, bei der die Sicherheiten von person A und Person B gleich sind.
D.h.
Möglichkeit 1
Person A leiht sich privat 500t Euro und A+B schießen jeweils 500t Euro in die GbR. Verzinsung natürlich marktüblich.
Steuerlich aber ungünstig auf privater Ebene für euch beide.
Möglichkeit 2
Person A trägt 500t Euro Grundschuld ein und Person B stellt auch eine Sicherheit i.H.v. 500t Euro zur Verfügung. Hier kommt es darauf an, wie die Bank das Geld hinterlegt bekommen möchte. Das kann z.B. dadurch erfolgen, dass Person B seine 500t Euro in eine sichere feste Anlage bei der finanzierenden Bank hinterlegt. Z.b. Tagesgeld, oder ggf. Festgeld mit überschaubaren Kündigungsfristen. Also irgendwas, worauf die Bank bei einer Nicht-Bedienung des GbR-Darlehens unmittelbar zugreifen kann.
Und btw: bitte regelt eine Nachschusspflicht, wenn das GbR-Darlehen nicht bedient werden kann. Um großes Unheil zu vermeiden müsst ihr beide im Zweifel finanziell instande sein, die Last von euch beiden zu tragen.
