Jedes Elternteil kann an jedes Kind innerhalb von 10 Jahre 500.000 Euro steuerfrei verschenken. Macht bei Vater & Mutter + 2 Kinder: 1.000.000 Euro alle zehn Jahre.
Der Nießbrauch mindert den Schenkungswert.
Die Minderung berechnet sich aus dem Jahreswert des Nießbrauchs multipliziert mit deinem Faktor nach Restlebensdauer.
Der Jahreswert ist ganz grob: (fiktive) jährliche Mieteinnahmen - Kosten.
Der Faktor Restlebensdauer wird aus der Sterbetafel des Statist. Bundesamtes und einem im Bewertungsgesetz fixierten Kapitalwert errechnet.
Da das im Detail schwierig sein kann: Besser zu einer Steuerberaterin sowie einer Anwältin für Erbrecht, Steuerrecht oder Immobilienrecht gehen.
Zusatztipp für die Kinder:
§ 30 ErbStG beachten: Anzeige des Erwerbs innerhalb von drei Monaten beim FA.
BTW: Ich würde den Kindern bereits jetzt alles verschenken und mit ihnen die Frage klären, was beide mit einem halben Haus machen wollen. Denn wenn beide Kinder darin wohnen wollen, ist Ärger vorprogrammiert. Oder eines will verkaufen und das andere vermieten...
Das Geviertele macht nur doppelten Aufwand (Notar, Grundbuch ...). Halbiert aufteilen, Eltern mit Nießbrauch ausstatten und gut.